TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

22 JANVIER 2026

N° RG 25/00894 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDYK

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.R.L. ROYAL FOOD C/ S.N.C. [Adresse 5]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ROYAL FOOD, au RCS de [Localité 7] sous le numéro 440 093 235 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Anne-sophie REVERS de la SELARL Anne-Sophie Revers Avocat, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Benoît FAVOT de NEGOTIUM AVOCATS AARPI,, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L297

DEFENDERESSE

[Adresse 5], société en nom collectif immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 351 397 674 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle WALIGORA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 431, M^e Alain FREVILLE de la A.C.A Société d’Avocats,, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 160

Débats tenus à l’audience du 20 novembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors de l’audience et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 20 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société Ramon Teychené II est propriétaire d’un local commercial au sein d’un immeuble soumis au regime de la copropriété des immeubles bâtis, sis [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), donné à bail à la société Royal Food, qui y exerce une activité de restauration rapide sur place et à emporter.

Par une ordonnance en date du 15 juin 2017, le président du tribunal de grande instance de Versailles statuant en référé, saisi par le syndicat des copropriétaires et par plusieurs copropriétaires, a ordonné une mesure d’expertise.

Par courrier de son conseil en date du 12 avril 2025, la société Royal Food a mis en demeure la société Ramon Teychené II de réaliser auprès du syndicat des copropriétaires les démarches préalables à la mise en conformité des locaux loués.

Monsieur [W] [C] a émis son rapport d’expertise judiciaire le 5 mai 2025, concluant notamment à l’existence de nuisances sonores et olfactives consécutives au fonctionnement de l’extracteur d’air de la cuisine, d’un trop faible diamètre, l’installation du restaurant Royal Food n’étant pas conforme aux normes de sécurité et d’hygiène, en particulier, au regard de l’accumulation de graisses dans les gaines d’évacuation représentant un risque d’incendie, et préconisant la fermeture de l’établissement dans l’attente d’une mise en conformité.

Par un courrier en date du 2 juillet 2025, la société Ramon Teychené II a mis en demeure la société Royal Food notamment de mettre en conformité complète le système d’extraction et les installations techniques utilisées dans le cadre de son activité.

Par un courrier en date du 31 juillet 2025, le maire de la commune de [Localité 8], saisi du rapport d’expertise judiciaire par le syndic de copropriété, a mis en demeure la société Royal Food de mettre en conformité son installation, notamment le système d’extraction, afin de faire cesser tout risque et trouble, à défaut de quoi le préfet serait saisi en vue d’une fermeture adminisrative.

Par un courrier en date du 5 septembre 2025, la société Ramon Teychené II a mis en demeure la société Royal Food de lui adresser ses justificatifs d’assurance contre les risques locatifs.

Par un acte en date du 27 octobre 2025, la société Ramon Teychené II a fait signifier à la société Royal Food un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 8 214,99 €, terme d’octobre 2025 inclus.

Par un acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, la société Royal Food a fait assigner en référé la société Ramon Teychené II devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 20 novembre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Royal Food demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal,

condamner la société Ramon Teychené II à solliciter, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 8] (Yvelines), en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, aux fins :de faire réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité du système d’extraction des fumées, vapeurs et odeurs du local loué ; etd’installer ou faire installer un système conforme aux normes applicables en matière de sécurité, d’hygiène, de ventilation et de nuisances sonores, permettant l’exploitation normale de l’activité de restauration prévue au bail ;condamner la société Ramon Teychené II à réaliser, dans les meilleurs délais et sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter d’un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance, les travaux nécessaires à la mise en conformité complète du système d’extraction, sous réserve de l’obtention de l’autorisation précitée de la copropriété ;dire que cette astreinte court jusqu’à parfaite exécution de la présente décision, et pourra être liquidée par le juge de l’exécution sur simple requête ;à titre subsidiaire,

condamner la société Ramon Teychené II à verser à la société Royal Food une provision de 90 000,00 € à valoir sur son préjudice d’exploitation, sans préjudice de toute demande au fond ;en tout état de cause,

débouter la société Ramon Teychené II de l’ensemble de ses demandes ;condamner la société Ramon Teychené II aux dépens ;condamner la société Ramon Teychené II à verser à la société Royal Food la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Elle estime en substance que la société Ramon Teychené II manque à son obligation de délivrance conforme en ne lui livrant pas un local apte à l’usage de restauration prévu au bail, et qu’il lui appartient, en tant que copropriétaire et seul interlocuteur du syndic, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à la réalisation de travaux dans les parties communes.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Ramon Teychené II demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

débouter la société Royal Food de l’intégralité de ses demandes ;prononcer la résiliation du bail du 30 mars 2004, renouvelé le 17 avril 2015 et ordonner l’expulsion de la société ROYAL FOOD des locaux du [Adresse 3], à [Localité 8] (Yvelines), ainsi que celle de tous occupants de son chef ;condamner, par provision, la société Royal Food à lui payer la somme de 8 214,99 €, en principal, au titre des charges et loyers impayés, à la date du 27 octobre 2025, avec intérêts au taux de 3 % par trimestre, avec une indemnité d’occupation égale au montant des charges et du loyer à compter de la résiliation ;condamner la société Royal Food à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.Elle fait valoir en substance que les demandes de la société Royal Food ne s’inscrivent pas dans le champ des articles 834 et suivants du code de procédure civile relatifs à la compétence du juge des référés, d’autant plus que la situation dont celle-ci se plaint lui est imputable, pour ne pas respecter son activité de restauration rapide seule et ses obligations, notamment d’entretien de la cheminée d’extraction. Elle précise que, le 29 octobre 2025, la copropriété a d’ailleurs convoqué une assemblée générale extraordinaire fixée au 20 novembre 2025, aux fins d’autorisation d’assigner en justice, en ouverture du rapport d’expertise.

Elle précise que la société Royal Food ne justifie pas de son assurance, ne paie pas les charges et loyers et qu’elle n’exploite plus les locaux, sous couvert de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation pour ne pas même avoir été sollicités.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur la demande tendant à ordonner au bailleur de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du système d’extraction d’air :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière 1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; et 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’acte de renouvellement du bail commercial signé par les parties le 17 avril 2015 stipule que la destination des locaux objets du bail est la « Restauration rapide sur place et à emporter ainsi que la vente de tous produits alimentaires, à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou tout[e] autre utilisation des lieux ».

Son obligation de délivrance impose au bailleur de délivrer des locaux non seulement conformes à la description des lieux faite aux termes du bail mais encore aptes à assurer la destination contractuellement convenue par les parties, de sorte que le bailleur doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur (3ème Civ., 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.107).

Or, il ressort notamment des conclusions du rapport d’expertise judiciaire en date du 5 mai 2025 que l’activité contractuellement convenue de restauration rapide ne peut être exercée par la société Royal Food en raison d’un système d’extraction non conforme aux normes d’hygiène, de sécurité et de salubrité, inadapté à l’évacuation des fumées et odeurs et générateur de nuisances sonores affectant gravement la tranquilité des habitants de l’immeuble.

Les travaux de mise en conformité impliquent notamment une modification des conduits d’extraction d’air situés dans les parties communes de l’immeuble, dont la mise en oeuvre suppose une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au regard des stipulations contractuelles précitées et alors que la société demanderesse ne peut intervenir seule dans les parties communes de l’immeuble, le refus de la société Ramon Teychené II d’effectuer les démarches auprès du syndicat des copropriétaires en vue de la mise aux normes de l’extracteur d’air du local objet du bail caractérise ainsi un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre fin dans les conditions prévues au dispositif.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin d’en assurer l’exécution, compte tenu de la résistance de la société Ramon Teychené II, il convient d’assortir la présente décision d’une astreinte, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail et à condamner le demandeur au paiement d’une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Toutefois, les pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant en référé se limitent à constater, en l’absence de contestation sérieuse, la résiliation d’un bail commercial par l’acquisition de plein droit d’une clause résolutoire et ne peuvent le conduire à prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux (3ème Civ., 27 novembre 1990, pourvoi n° 89-17.249, Bulletin 1990 III n° 254) comme demandé par la société Ramon Teychené II.

Les demandes formées à ce titre ne peuvent donc qu’être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de provision au titre d’un arriéré locatif :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il est constant et ressort des pièces versées aux débats que les locaux loués ne peuvent être exploités pour y exercer l’activité prévue par le contrat de bail commercial conclu entre les parties, à savoir l’exploitation d’un service de restauration rapide. Si les parties sont en désaccord sur l’imputabilité de cette situation et donc sur la possibilité pour le preneur d’opposer au bailleur une exception d’inexécution, la dette locative invoquée en défense se heurte à une contestation qui n’est pas dépourvue de sérieux.

Il convient donc de rejeter la demande reconventionnelle de condamnation à une provision au titre d’un arriéré de loyers.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Ramon Teychené II, partie succombante, est condamnée aux dépens.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la partie demanderesse et à défaut de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Ramon Teychené II à payer la société Royal Food la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société Ramon Teychené II de solliciter, dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, aux fins :

de faire réaliser les travaux de mise en conformité du système d’extraction des fumées, vapeurs et odeurs du local loué ; etd’installer ou faire installer un système conforme aux normes applicables en matière de sécurité, d’hygiène, de ventilation et de nuisances sonores, permettant l’exploitation normale de l’activité de restauration prévue au bail ;

Ordonnons à la société Ramon Teychené II de faire réaliser à ses frais, dans les meilleurs délais après l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux nécessaires à la mise en conformité complète du système d’extraction d’air du local loué ;

Disons que, faute pour la société Ramon Teychené II de solliciter, dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la convocation d’une assemblée générale conformément à la présente ordonnance, ou de procéder à ces travaux dans les deux (2) mois à compter de l’obtention d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, elle sera redevable envers la société Royal Food d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 300,00 € (trois cent euros) par jour de retard ;

Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour la société Royal Food, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

Rejetons les demandes reconventionnelles tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail et à condamner le demandeur au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejetons la demande reconventionnelle de condamnation à une provision au titre d’un arriéré de loyers ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Ramon Teychené II aux dépens ;

Condamnons la société Ramon Teychené II à payer à la société Royal Food la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE