TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

02 AVRIL 2026

N° RG 24/03265 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDHW

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

Madame [V] [X]

née le 22 Juillet 1960 à [Localité 1] (78),

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] SAINT [Adresse 3] sis [Adresse 4] représenté par son syndic, GESTRIA, société par actions simplifiée immatriculée Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 804 985 133 dont le siège social est situé [Adresse 5] CHEVREUSE et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

2/ La société GESTRIA, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

804 985 133 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 28 Mai 2024 reçu au greffe le 31 Mai 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Décembre 2025, Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 Février 2026 prorogé au 10 Mars 2026 et 02 Avril 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [X] est propriétaire d’un bien au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] (78).

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 4 mars 2024.

Estimant ne pas avoir été régulièrement convoquée à cette assemblée générale et reprochant des manquements dont se serait rendu responsable le syndic de l’immeuble à savoir la société GESTRIA, Mme [X] a, par acte du 28 mai 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires ainsi que la société GESTRIA.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 3 juin 2025, Mme [X] demande au Tribunal

de :

A titre principal :

Prononcer l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 4 mars 2024, compte tenu du non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale prévue,

A titre subsidiaire :

Prononcer l’annulation des résolutions 1, 2, 3, 7, 13 et 14 de l’assemblée générale du 4 mars 2024 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 3],

En tout état de cause :

Condamner le cabinet GESTRIA à communiquer à Madame [X] le relevé individuel de charges de copropriété pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

Condamner le cabinet GESTRIA à verser à Madame [X] la somme de 4.000 € au titre de son préjudice moral,

Dispenser Madame [V] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter le cabinet GESTRIA et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], [Localité 4] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner tout succombant à verser à Madame [V] [X] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires et la société GESTRIA demandent au Tribunal de :

DEBOUTER Madame [V] [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONSTATER que la convocation dématérialisée du 23 janvier 2024 pour l’Assemblée générale du 4 mars 2024 de la copropriété de l’immeuble sis

[Adresse 8] a été transmise dans le délai légal de 21 jours calendaires à Madame [V] [X] ;

En conséquence :

CONSTATER que Madame [V] [X] a été valablement convoquée à l’Assemblée générale du 4 mars 2024 et que ladite Assemblée s’est régulièrement tenue à la date du 4 mars 2024 ;

CONSTATER que toutes les résolutions à l’ordre du jour de l’Assemblée générale du 4 mars 2024 ont été votées ou adoptées conformément aux dispositions légales et les déclarer valides en conséquence ;

CONSTATER que l’Assemblée générale du 4 mars 2024 est régulière ;

CONSTATER que l’agence GESTRIA produit l’attestation collaborateur du gestionnaire de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 9] [Localité 6] [Adresse 10], Monsieur [A] [H] ;

CONDAMNER Madame [V] [X] à verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 2] [Localité 7] ;

CONDAMNER Madame [V] [X] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNER Madame [V] [X] au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2024

Madame [X] fait valoir qu’elle n’a été destinataire de la convocation à l’assemblée générale du lundi 4 mars 2024 que par un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le cabinet GESTRIA le 16 février 2024, reçu par la requérante le 19 février seulement de sorte que le délai de 21 jours prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté. Elle argue que contrairement à ce que prétendent les défendeurs, aucune convocation n’a été déposée sur son espace personnel et qu’en tout état de cause elle n’a jamais donné son accord pour que les convocations puissent lui être notifiées par voie électronique.

Les défendeurs font valoir que :

— l’envoi des convocations dématérialisées est le procédé par défaut et le consentement écrit des copropriétaires à cet égard n’est plus exigé depuis la loi du 9 avril 2024 ayant modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— en l’espèce, la convocation électronique a été envoyée le 23 janvier 2024 à Madame [V] [X] pour l’assemblée générale du 4 mars 2024, le délai a donc commencé à courir le 24 janvier 2024 en vertu du décret du 2 juillet 2020 (article 64-2), soit dans le respect strict du délai de 21 jours avant le jour de l’assemblée générale ;

— c’est sur la demande de la requérante que le syndic a adressé une convocation par lettre recommandée avec AR le 16 février 2024 soit plus de

15 jours avant la tenue de l’assemblée générale conformément à un accord informel entre Mme [X] et M. [H] représentant le syndic GESTRIA.

— Mme [X] n’a pas demandé une remise de la convocation en mains propres lors de son entretien avec M. [H] du 5 févier, les deux parties ayant ainsi convenu de manière tacite de la bonne tenue de l’assemblée.

SUR CE :

Aux termes de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024, les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent à tout moment et par tout moyen demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

Cette version est en vigueur depuis le 11 avril 2024.

Cependant dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que les notifications et les mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 :

«La convocation contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.»

Si ce délai de 21 jours n’est pas respecté, la nullité de l’assemblée générale est encourue.

Pour établir la régularité de la convocation électronique du 23 janvier 2024 dont il est fait état, nonobstant le fait que celle-ci soit contestée par la demanderesse, les défendeurs doivent en tout état de cause apporter la preuve que Mme [X] a donné son accord exprès pour recevoir les notifications et mises en demeure par voie électronique. En effet, à la date de la convocation, seule la version de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi du 24 mars 2014 était en vigueur. Or en l’espèce, il n’est pas justifié d’un tel accord, qui n’est d’ailleurs même pas évoqué.

Il s’ensuit que la convocation à l’assemblée générale de Mme [X] n’a pas respecté le délai de 21 jours.

De plus, ce délai est d’ordre public et les défendeurs ne sauraient utilement se prévaloir d’un prétendu accord tacite entre Mme [X] et M. [H], au demeurant nullement établi.

En conséquence, il y a lieu de prononcer l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 4 mars 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Mme [X] fait valoir que :

— la carte professionnelle de M. [H] n’a été délivrée qu’en cours de procédure ce qui prouve à la fois le bien fondé de ses demandes de voir communiquer ce document et la faute du syndic ;

— le cabinet Gestria a engagé sa responsabilité en ne la convoquant pas régulièrement à l’assemblée générale du 4 mars 2024 de sorte qu’elle n’a pu prendre connaissance en temps et en heure de l’ordre du jour et voter comme elle le souhaitait ;

— elle a été déstabilisée par l’agressivité de M. [H] qui l’a menacée dans un mail d’abandonner la copropriété alors que c’est lui qui était en

faute ;

— le comportement fautif du syndic lui est indiscutablement préjudiciable ;

SUR CE :

Contrairement à ce que prétendent les défendeurs, l’attestation professionnelle de M. [H] a bien été délivrée en cours de procédure (le 14 juin 2024) et il n’est pas établi qu’il en disposait antérieurement à cette date.

En revanche, Mme [X] ne justifie pas d’un préjudice causé par cette absence de justificatif de l’habilitation de M. [H].

S’agissant de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale, la demanderesse n’établit pas davantage la réalité de son préjudice étant observé que l’assemblée générale litigieuse est annulée dans son ensemble par le présent jugement.

Enfin, la menace contenue dans le mail de M. [H] de “renoncer à mon mandat de gestion de votre copropriété” n’apparaît pas de nature à caractériser un préjudice moral subi de ce fait par la demanderesse.

Au regard de ces éléments, Mme [X] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4.000 euros.

Sur la demande de communication sous astreinte du relevé individuel de charges de copropriété pour la période du 1 er avril 2025 au 30 juin 2025

Mme [X] fait valoir que :

— jusqu’à présent elle a toujours reçu son relevé de compte individuel par trimestre ;

— elle a dû réclamer celui de 2024 alors qu’il aurait dû lui être adressé spontanément en vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

— elle reste toujours en attente de son relevé de compte individuel pour la période du 1er avril au 30 juin 2025 étant observé que le syndic lui a adressé en lieu et place un document comptable qui ne correspond pas au relevé de compte demandé ;

Les défendeurs font valoir que :

— la demande ne pourra qu’être rejetée en raison de son objet incertain car Mme [X] évoque un «relevé de compte individuel», cependant elle parait en réalité évoquer l’appel de charges et travaux correspondant à ladite période ;

— concernant le «relevé de compte individuel», il s’agit bien de la pièce adverse communiquée en pièce n°18 , soit un relevé du compte copropriétaire nominatif de Mme [X] pour la période réclamée par elle.

— pour la parfaite information de la défenderesse, les défendeurs communiquent néanmoins l’appel de charges et travaux du 2ème trimestre 2025 ainsi qu’un décompte actualisé du compte copropriétaire de Madame [X].

SUR CE :

La pièce 18 de la demanderesse correspond ainsi que le relèvent les défendeurs à la consultation de son compte individuel pour la période du

1er janvier au 28 avril 2025.

De plus, sont versés aux débats par le syndicat des copropriétaires et la société GESTRIA le relevé de compte de copropriété de Mme [X] pour la période du 1er avril au 30 juin 2025, faisant apparaître un compte débiteur de 1.135,21 euros ainsi qu’un décompte actualisé à la date du 16 juillet 2025.

Au regard de ces éléments, la demande de communication sous astreinte est sans objet et sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de la société GESTRIA

Les défendeurs considèrent que la procédure intentée par Mme [X] est abusive et révèle une volonté de nuire au bon fonctionnement de la copropriété.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollent au dol ou, à tout le moins, de légèreté blâmable.

Aucun abus n’est caractérisé en l’espèce, la demande de Mme [X] concernant l’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2024 étant annulée en raison du non respect du délai de convocation prévu par les dispositions d’ordre public du décret du 17 mars 1967.

La demande formée à ce titre ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société GESTRIA qui succombent supporteront la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires et la société GESTRIA à payer à Mme [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

Enfin, Mme [X] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Annule l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 2] (78) du 4 mars 2024 ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 2] (78), représenté par son syndic en exercice, et la société GESTRIA, aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 2] (78), représenté par son syndic en exercice, et la société GESTRIA, à payer à Mme [V] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [V] [X] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT