TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00118 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DHLZ

Minute n° 25/00272

S.A. NEOLIA

C/

M. [N] [V]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [N] [V]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à :

SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. NEOLIA, demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de BELFORT

Et

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX

Greffier : Nabila PRIEUR

DÉBATS :

Audience publique du 24 septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 05 décembre 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2023 avec prise d’effets au 31 décembre 2023, la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Monsieur [N] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 365,49 euros, outre 34,90€ à titre de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 2 avril 2024, la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Monsieur [N] [V] un garage situé [Adresse 6] à [Localité 2] – n°60662282 pour un montant mensuel de 38,24€.

Par acte de commissaire de justice, la société anonyme NEOLIA – ci-après dénommée la SA NEOLIA- a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE le 20 juin 2025 aux fins de voir :

— PRONONCER la résiliation des baux de logement et de garage liant la SA NEOLIA et Monsieur [N] [V] pour défaut de paiement régulier des loyers,

— DIRE et ORDONNER en conséquence que Monsieur [N] [V] devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement qu’il occupe,

— JUGER que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— CONDAMNER Monsieur [N] [V] à payer à la Société NÉOLIA, la somme de 1774,37 € due au 14 mai 2025 (échéance de mai incluse),

— À compter du 15 mai 2025 à la date de résiliation des baux, le CONDAMNER à lui payer, mois par mois, chaque échéance de loyers et provisions sur charges à leur terme,

— A compter de la date de résiliation des baux, le CONDAMNER à payer mensuellement à la Société NÉOLIA une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux, soit 455,30€

— Le CONDAMNER à payer à la Société NÉOLIA la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront également le coût du commandement de payer

A l’audience du 24 septembre 2025, la SA NEOLIA, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de la dette locative à la somme de 4004,74 euros, selon décompte du 17 septembre 2025.

Elle précise que le montant total actuel des loyers et charges est de 455,30€ par mois.

Monsieur [N] [V], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite des délais de paiement.

Il précise être au chômage et percevoir l’aide au retour à l’emploi à hauteur de 740€ par mois. Il ajoute toutefois commencer une période de formation qui débouchera sur un contrat de travail de 18 mois rémunéré environ 1700€ par mois.

Il indique vivre seul.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 3] par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

La SA NEOLIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le prononcé de la résiliation :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1217 du code civil dispose en outre que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1228 du même code prévoit enfin que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »

En l’espèce, si les contrats de baux contiennent effectivement une clause résolutoire et si un commandement de payer visant ces clauses a bien été signifié à Monsieur [N] [V], il sera relevé que la SA NEOLIA sollicite seulement le prononcé de la résiliation.

Seule cette demande pourra donc être étudiée.

Il ressort des éléments versés aux débats par le bailleur que Monsieur [N] [V] ne règle pas son loyer régulièrement depuis janvier 2024.

Il sera encore relevé que ce dernier ne conteste pas cet élément et qu’il reconnaît tant le principe que le montant de la dette locative.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, et est donc de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire, ainsi que son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur les loyers et charges impayés :

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA NEOLIA produit un décompte actualisé concernant Monsieur [N] [V] et sollicite qu’il soit dit que ce dernier est désormais redevable de la somme de 4004,74 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Monsieur [N] [V] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [V] à verser à son bailleur la somme de 4004,74 euros au titre des impayés de loyers et de charges selon décompte incluant le mois de septembre 2025, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné à verser les loyers et charges dus entre octobre 2025 et le présent jugement.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il s’évince du décompte versé aux débats que Monsieur [N] [V] n’a pas repris le versement du loyer courant.

En outre, le bailleur s’oppose à la demande de délais de paiement, rappelant que le compte de Monsieur [N] [V] est débiteur depuis le début de l’année 2024.

Surtout, il sera relevé que Monsieur [N] [V] ne produit aucun élément au soutien de sa demande.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne saurait être accordé.

Monsieur [N] [V] occupera, à compter de la présente décision, les lieux sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice à son bailleur. Il sera donc condamné à payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 455,30 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SA NEOLIA, Monsieur [N] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2023 avec prise d’effets au 31 décembre 2023 concernant le logement d’habitation et celle du bail concernant le garage conclu le 2 avril 2024 entre la SA d’HLM NEOLIA et Monsieur [N] [V], et ce à compter de la présente décision,

DEBOUTE Monsieur [N] [V] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement,

DECLARE Monsieur [N] [V] occupant sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] et du garage situé [Adresse 6] à [Localité 2] – n°60662282, et ce, à compter de la présente décision ;

Par conséquent,

ORDONNE à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à son bailleur la somme de 4004,74 euros au titre des loyers et charges (mois de septembre 2025 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à son bailleur les loyers et charges dus pour le logement et le garage entre octobre 2025 et le présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer à son bailleur une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

FIXE le montant total de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme provisionnelle de 455,30 euros ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à son bailleur, la SA NEOLIA, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 décembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président