Minute n° 2025 / 25

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [S] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSES :

Madame [X] [Y]

2 rue de Hongrie

Étage 11 n°41

44000 NANTES

Madame [V] [Y]

2 Rue de Hongrie

Étage 1 n°41

44000 NANTES

représentés par Maître Ramzi SAHLI, avocat au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01405 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M67U

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Maître Ramzi SAHLI + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 28 décembre 2020, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] un local à usage d’habitation numéro 41 sis 2 rue de Hongrie à Nantes (44000), moyennant un loyer mensuel révisable de 395.08 euros, outre une provision sur charges de 152.02 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 395 euros.

Des loyers restant impayés, par actes du 21 mars 2023, Nantes Métropole Habitat leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir:

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 28 décembre 2020 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 28 décembre 2020 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat :

— la somme de 889.76 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 422.39 euros à compter du 22 mai 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [S] [E], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 611.46 euros arrêtée au 4 novembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en raison de l’existence d’une dette ancienne et de paiements irréguliers.

Régulièrement assignées à étude, Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y], représentées par leur conseil, ont soutenu oralement leurs écritures aux termes desquelles elles ont sollicité des délais de paiement aux fins d’apurer la dette lovative et ainsi suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 19 octobre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 varil 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] reconnaissent la dette locative.

Il résulte des pièces produites que Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 851.48 euros au 4 novembre 224. Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 240.02 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant 611.46 euros, il convient en conséquence de condamner Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La solidarité sera prononcée en application de la clause de solidarité insérée au bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [X] [Y] et à Mme [V] [Y] un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois, régulier en la forme, pour un montant principal de 887.76 euros au titre des loyers et charges impayés.

S’il ressort du décompte versé que les locataires ont effectué un virement de 700 euros le 14 avril 2023, cela n’a pas suffit à couvrir les causes du commandement de payer.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 mai 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [H] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 22 mai 2023, Mme [X] [Y] et à Mme [V] [Y] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 22 mai 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner solidairement, conformément à l’article 7 inséré au bail, Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1 er novembre 2024.

Sur la suspension d’office des effets de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur s’oppose à cette proposition.

Il ressort du décompte versé que les derniers versements de 250 euros effectués le16 octobre puis de 240 euros le 23, outre les versements réguliers par carte bancaire, ont permis de diminuer la dette ; qu’il convient de considérer que les intéressées ont repris le paiement de loyers.

Il ressort des pièces versées que Mme [X] [Y] est la mère de Mme [V] [Y] et qu’elles vivent avec les trois jeunes enfants de cette dernière ; que les ressources du foyer sont composées de prestations de la caisse des affaires familiales et de salaires dans le cadre d’un emploi à temps partiel. L’aide personnalisée au logement est toujours versée au bailleur, laissant un loyer résiduel de 192 euros environ que les ressources déclarées des inéressés peuvent couvrir.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· les locataires seront solidairement tenues au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 décembre 2020 entre Nantes Métropole Habitat Mmes [X] [Y] et [V] [Y] portant sur un local à usage d’habitation numéro 41 sis 2 rue de Hongrie à Nantes (44000), sont réunies à la date du 22 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 611.46 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés arrêtée au 4 novembre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à s’acquitter de la dette par 6 mensualités de 100 euros (CENT EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 7ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA