COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de BOBIGNY

AFFAIRE N° RG 20/06657 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UNKP

N° de MINUTE : 25/00387

Chambre 5/Section 1

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDEUR

La SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [T] [L] [Adresse 2] [Localité 6], ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. RS GROUP,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0961

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DE L’HORLOGE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [S] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Pablo MONTOYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C060

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THINAT

Assesseurs : Madame Aliénor CORON

Madame Géraldine HIRIART

Assistées aux débats de : Madame Zahra AIT, Greffière

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THINAT, présidente de la formation de jugement, et Mesdames Aliénor CORON et Géraldine HIRIART, juges, assistées de M^me Zahra AIT, Greffier.

Madame Charlotte THINAT a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries et elle a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Zahra AIT, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2019, la SCI DE L’HORLOGE a donné à bail à Monsieur [S] [E], agissant au nom et pour le compte de la SARL RS GROUP, société en cours d’immatriculation, le local n°64 en état de futur achèvement au sein du centre commercial « Paddock Paris, Village de Marques » situé dans la [Adresse 9] sur la commune de [Localité 8] (93) et ce, pour une durée de 10 années. La destination du local, telle que prévue au bail, est « Bar-Brasserie-Restauration ».

Par avenant du 12 novembre 2019, les parties ont conclu un bail commercial sur le local n°63 du centre commercial et ce, afin que la société RS GROUP puisse y exercer une activité de rôtisserie.

Le 10 mars 2020, la SCI DE L’HORLOGE a fait délivrer à la société RS GROUP un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux termes duquel elle réclamait le paiement en principal de la somme de 129.456,44 euros au titre des loyers et charges dus pour les lots n°63 et n°64, comptes arrêtés à la date du 27 février 2020.

Par acte d’huissier en date du 26 mai 2020, la société RS GROUP a formé opposition à ce commandement de payer et a assigné la SCI DE L’HORLOGE devant le tribunal judiciaire de Bobigny (RG n° 20/7550) aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mars 2020, de lui accorder la faculté d’apurer sa dette locative en 24 échéances mensuelles, de lui accorder une franchise de loyers pour la période du 26 novembre 2019 jusqu’au jugement à intervenir et de voir condamner le bailleur à des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Compte tenu du contexte lié à la pandémie de covid-19, une lettre circulaire a été adressée le 20 mars 2020 par la SCI DE L’HORLOGE à ses locataires afin de leur accorder une annulation de loyers entre le 15 mars 2020 et le 15 avril 2020, les charges restant toutefois exigibles, ainsi qu’une mensualisation des charges et loyers au titre du deuxième trimestre 2020. Il était également précisé dans ce courrier que les procédures de mise en recouvrement des loyers et charges étaient temporairement suspendues.

La SCI DE L’HORLOGE a délivré un nouveau commandement de payer le 30 juin 2020 à la société RS GROUP visant la clause résolutoire et réclamant le paiement des charges et loyers dus pour les lots 63 et 64 incluant les appels du 2ème trimestre 2020, soit la somme de 178.720,89 euros hors coût dudit commandement.

La société RS GROUP a formé opposition à ce second commandement de payer, et par acte d’huissier du 23 juillet 2020, a fait assigner la SCI DE L’HORLOGE devant le tribunal judiciaire de Bobigny (RG n° 20/06657) aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juin 2020, de lui accorder la faculté d’apurer sa dette locative en 24 échéances mensuelles, de lui accorder une franchise de loyers pour la période du 26 novembre 2019 jusqu’au jugement à intervenir, de voir ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire diligentée le 2 juillet 2020 et de voir condamner le bailleur à des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Pour une bonne administration de la justice et par ordonnance en date du 17 décembre 2020, la jonction des instances RG n°20/07550 et RG n°20/06687 a été ordonnée, l’affaire étant désormais enrôlée sous le numéro : RG n°20/06887.

*

Par acte extrajudiciaire en date du 3 août 2020, la SCI DE L’HORLOGE a fait assigner la société RS GROUP (RG n° 20/06687) aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 179.443,38 € ainsi que la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

La jonction des instances RG n°20/06687 et RG n°20/06657 a été ordonnée pour une bonne administration de la justice par le juge de la mise en état le 17 mars 2021. L’affaire est aujourd’hui répertoriée sous le seul numéro RG n°20/06657.

La SCI DE L’HORLOGE a procédé dans un temps voisin de l’assignation du 3 août 2020 à une saisie conservatoire de créance à l’encontre de la société RS GROUP entre les mains de la société BNP PARIBAS pour garantir la somme de 179.443,38€ correspondant aux sommes visées par le commandement de payer associées au coût de l’acte signifié à la banque. Cette saisie conservatoire a été dénoncée à la société RS GROUP le 6 juillet 2020.

La société RS GROUP a sollicité devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bobigny la nullité de cette saisie conservatoire et subsidiairement sa mainlevée et ce, suivant acte extra-judiciaire en date du 20 juillet 2020.

Par jugement en date du 2 décembre 2021, le juge de l’exécution a débouté la société RS GROUP de l’ensemble de ses demandes.

Une nouvelle saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société RS GROUP a été effectuée le 28 octobre 2020 par la SCI DE L’HORLOGE. Elle a été dénoncée à la société RS GROUP le 29 octobre 2020.

*

Par conclusions d’incident, notifiées le 8 novembre 2022, la SARL RS GROUP a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny d’ordonner une expertise aux fins de vérifier les diligences faites par le bailleur pour assurer l’entretien, les travaux, le développement et la promotion du centre commercial, de rechercher les liens de causalité et les éventuelles responsabilités dans la baisse du chiffre d’affaires de la société RS Group et de chiffrer le préjudice financier en résultant.

Par conclusions en réplique sur incident du 09 novembre 2022, la SCI DE L’HORLOGE a demandé au juge de la mise en état, à titre principal, de débouter la société RS GROUP de ses demandes, de clôturer la procédure et de la fixer à une audience de plaidoiries.

Cet incident a été fixé à l’audience du 15 mars 2023. Cependant, le tribunal de commerce de Bobigny ayant prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire, ouverte le 22 décembre 2022 à l’égard de la société RS GROUP, en liquidation sans maintien de l’activité, par jugement en date du 23 février 2023, l’affaire a été renvoyée à la mise en état pour régularisation de la procédure.

Le bail liant la société RS GROUP à la SCI DE L’HORLOGE a été résilié à effet du 22 mars 2023 par ordonnance du juge commissaire près le tribunal de commerce de Bobigny du 17 mai 2023.

Par acte extrajudiciaire du 13 avril 2023, la SCI DE L’HORLOGE a assigné la société d’exercice libéral à forme anonyme MJA (ci-après SELAFA MJA) en sa qualité de mandataire liquidateur de la société RS GROUP, aux fins d’intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny dans la présente procédure. La SELAFA MJA a constitué avocat le 28 juin 2023 et a repris le bénéfice des écritures antérieures.

Ainsi, et aux termes de conclusions d’incident notifiées par RPVA le 4 octobre 2023, la SELAFA MJA, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société RS GROUP, a maintenu la demande d’expertise judiciaire préalablement sollicitée.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées le 20 juillet 2023, la SCI DE L’HORLOGE a demandé au juge de la mise en état de débouter le preneur de ses demandes, de le condamner à des dommages et intérêts et de renvoyer le dossier à l’audience des plaidoiries après l’avoir clôturé.

Par ordonnance du 06 décembre 2023, le juge de la mise en état a débouté la SELAFA MJA, es qualité de mandataire liquidateur de la société RS GROUP, de sa demande tendant à la désignation d’un expert, a débouté la SCI DE L’HORLOGE de sa demande de dommages-intérêts ainsi que de sa demande de clôture et a réservé les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la SELAFA MJA es qualité de mandataire liquidateur de la société RS GROUP a demandé au tribunal de :

SUR LA NULLITE DU CONTRAT DE BAIL POUR VICE DE CONSENTEMENT

PRONONCER la nullité du contrat de bail conclu entre la SCI DE L’HORLOGE et RS GROUP nonobstant la résiliation faite par le liquidateur,

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à payer à Me [T] [L], es qualité, la somme forfaitaire de 3 millions d’euros au titre du dédommagement,

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à payer à Me [T] [L], es qualité, la somme de 969.891 euros HT au titre des investissement engagés par RS GROUP

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie consigné entre les mains du bailleur

ORDONNER le cas échéant la compensation de toutes ces sommes et avec l’éventuel arriéré locatif,

SUR LA NULLITE DES SOMMATIONS

Donner acte de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 mars 2020 ( pièce n°12)

Dire et juger nul et de nul effet ledit commandement de payer délivré de mauvaise foi et à défaut dire et juger irrégulier le commandement délivré le 10 mars 2021

Dire et juger nul et de nul effet ledit commandement de payer délivré de mauvaise foi et à défaut dire et juger irrégulier le commandement délivré le 30 juin 2020

DOMMAGES ET INTERETS POUR MANQUEMENT A L’OBLIGATION DE DELIVRANCE ET L’INEXECUTION FAUTIVE DU CONTRAT DE BAIL

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à payer Me [T] [L], es qualité, la somme de 3 millions d’euros au titre de la réparation du préjudice consécutif au manque à gagner.

DOMMAGES ET INTERETS EN REPARATION DU PREJUDICE LIE A L’EXCLUSIVITE

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à payer Me [T] [L], es qualité, la somme de 1 million d’euros à titre de dommages et intérêts pour violation de la clause d’exclusivité.

REPARARTION DU PREJUDICE CORRESPONDANT AUX INVESTISSEMENTS

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à payer Me [T] [L], es qualité, la somme de 969.891 € HT en réparation du préjudice lié aux investissements faits par RS GROUP

SUR LA PERTE DU FONDS DE COMMERCE

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à payer Me [T] [L], es qualité, la somme de de 1.668.373 € à titre d’indemnisation pour la perte du fonds de commerce.

SUR LA SAISIE-CONSERVATOIRE

DIRE ET JUGER la saisie conservatoire diligentée le 2 juillet 2020 nulle et subsidiairement mal fondée

ORDONNER la mainlevée de la saisie conservatoire diligentée le 2 juillet 2020 et condamner la SCI DE L’HORLOGE à 200.000 euros en réparation des préjudices financiers et d’image consécutifs à la saisie litigieuse

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DIRE ET JUGER que les loyers charges et accessoires ne sont pas dus par la société RS GROUP depuis le 15 mars 2020, en raison du trouble de jouissance, de l’impossibilité d’exploiter normalement les locaux et des mesures prises par le gouvernement pour lutter contre la Covid-19.

DIRE ET JUGER que le loyer et charges concernant la rôtisserie ( cellule 63) et la brasserie ( cellule 64) ne sont pas dus compte-tenu du manquement du bailleur à ses obligations.

DIRE ET JUGER que le calcul et le décompte des loyers et charges sont erronés et injustifiés ne permettant pas d’entrer en vie de condamnation du Preneur ;

ORDONNER la compensation éventuelle des dettes connexes.

ORDONNER toute expertise utile et nommer tout expert afin de mettre en lumière les défaillances du bailleur dans la commercialisation et la gestion du centre commercial PADDOCK, aux frais avancés de la SCI DE L’HORLOGE

ORDONNER toute expertise utile et nommer tout expert afin de déterminer le montant du préjudice subi par la société RS GROUP, aux frais avancés par la SCI DE L’HORLOGE

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à payer Me [T] [L] 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et en tous les dépens que Maître Slim JEMLI pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du même Code.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, la SCI DE L’HORLOGE a demandé au tribunal de céans de :

A titre principal

➢ Débouter la société SELAFA MJA de toutes ses demandes, fins et conclusions,

➢ Ecarter la pièce n°2 citée par la SELAFA MJA mais non communiquée dans son intégralité,

➢ Juger les demandes de la SCI DE L’HORLOGE recevable et bien fondées,

En conséquence :

— Fixer la créance de la SCI DE L’HORLOGE d’un montant de 1.193.032,70 € au passif de la société RS GROUP au titre de la dette locative antérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société RS GROUP en date du 22 décembre 2022 ;

— Condamner la société SELAFA MJA, ès qualité de mandataire liquidateur de la Société RS GROUP, au paiement à DE L’HORLOGE de la somme de 117 203,28 € au titre de la dette locative postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la Société RS GROUP en date du 22 décembre 2022 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal prononçait la nullité du bail

— Fixer la créance de la SCI DE L’HORLOGE d’un montant de 1.193.032,70 € au passif de la société RS GROUP au titre des indemnités d’occupation et dommages-intérêts antérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société RS GROUP en date du 22 décembre 2022 ;

— Condamner la société SELAFA MJA, ès qualité de mandataire liquidateur de la Société RS GROUP, au paiement à DE L’HORLOGE de la somme de 117.203,28 € au titre des indemnités d’occupation et dommages-intérêts postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la Société RS GROUP en date du 22 décembre 2022 ;

En tout état de cause,

— Juger que le dépôt de garantie sera compensé avec les sommes fixées au passif de la Société RS GROUP ;

— Condamner la Société SELAFA MJA à 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ès qualité de mandataire liquidateur de la Société RS GROUP ;

— Condamner la Société SELAFA MJA aux entiers dépens ès qualité de mandataire liquidateur de la de la Société RS GROUP.

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Aux termes de conclusions d’intervention volontaire notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, Monsieur [S] [E] a demandé au tribunal de :

Recevoir le demandeur en sa demande et l’y déclarer bien fondé,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à verser à Monsieur [S] [E] la somme de 719.467,57 € correspondant aux engagements de caution, avec intérêt de retard au taux légal et anatocisme ;

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à verser à Monsieur [S] [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE aux entiers dépens de l’instance.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2024 et fixée à l’audience collégiale du 14 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Au regard des demandes formées par la SELAFA MJA, es qualité de mandataire liquidateur de la société RS GROUP, tendant à dire et juger la saisie conservatoire diligentée le 2 juillet 2020 nulle, et subsidairement mal fondée, à ordonner la mainlevée de celle-ci et à condamner la SCI DE L’HORLOGE au paiement de la somme de 200.000 euros en réparation des préjudices financiers et d’image en découlant, il a été demandé aux parties de transmettre, par le biais d’une note en délibéré, leurs observations sur la compétence de la 5e chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny et ce, au visa des article L213-6 du code de l’organisation judiciaire et R121-1 du code des procédures civiles d’exécution.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront dès lors pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande tendant à voir déclarer nul le contrat de bail pour vice du consentement

La société RS GROUP soutient, au visa des articles 1130 et suivants du code civil, que le contrat de bail conclu avec la SCI DE L’HORLOGE le 31 janvier 2019 doit être annulé en raison d’un vice de consentement. Elle considère que le bailleur a commis des manoeuvres frauduleuses lors des discussions préalables à la conclusion dudit bail au travers des informations figurant dans la brochure commerciale ; notamment au regard de la fréquentation prévisible et du chiffre d’affaires attendu. Le bailleur a ainsi affirmé que le centre commercial représentait un marché de 217 milliards d’euros et pouvait bénéficier d’une fréquentation de 3,5 millions de visiteurs par an. Le plan de merchandising mentionnait de surcroît l’installation au sein du centre de 36 enseignes réputées, de nature à convaincre un preneur potentiel. Ces informations ont été déterminantes dans la conclusion du bail commercial et la conclusion d’emprunts bancaires à hauteur de près de 1,1 million d’euros aux fins d’aménager les locaux loués or elles se sont révélées totalement mensongères. Ainsi, seules 30 boutiques étaient ouvertes le jour de l’inauguration du centre, le 26 novembre 2019, puis seulement 20 en mai 2020, 19 en mai 2021 et 10 en septembre 2022. Le compte rendu de la réunion des commerçants qui s’est tenue le 23 janvier 2020 fait apparaître une fréquentation au titre du mois de décembre 2019 de 82.259 personnes, soit bien loin des 291 667 visiteurs mensuels annoncés. De fait, la fréquentation avoisine en réalité les 10% de la fréquentation mise en exergue lors de la promotion du centre. La société RS GROUP précise avoir évalué comptablement les résultats escomptés au regard des données avancées par le bailleur avant de conclure le bail. Le chiffre d’affaires estimé pour 2020 était ainsi de 3.300.000 euros, alors que le résultat n’a été en réalité au titre de cette année que de 548.500 euros. L’année 2021 aurait dû permettre de réaliser quant à elle un chiffre d’affaires de 3.600.000 euros or le résultat n’a été que de 571.500 euros. La société RS GROUP déduit de ces éléments la caractérisation d’un vice du consentement, les données avancées par le bailleur l’ayant convaincue de la faisabilité et de la rentabilité de l’exercice de son activité au sein du centre. Si ces informations avaient été exactes ou, à tout le moins, proches de la réalité, aucun engagement ne se serait produit.

La société RS GROUP estime qu’il y a également eu tromperie sur l’exclusivité consentie quant à l’exploitation de la licence IV – débit de boissons. Elle précise avoir négocié une clause d’exclusivité, qui figure au bail à l’article 39.3 des conditions générales, et sans laquelle le contrat n’aurait pas été conclu. Elle soutient que le bailleur a violé cette clause au regard de deux autres baux relatifs à des sociétés exerçant au sein du centre commercial.

La société RS GROUP considère ainsi que le bailleur a permis à une société tiers, la société CRU PANTIN, d’exploiter une activité de bar supposant la détention d’une licence IV sur un stand du Food Court, violation constatée par un huissier de justice le 13 mars 2020. La SCI DE L’HORLOGE ne peut selon elle se dédouaner en arguant ne pas être à l’origine de cette situation au motif que la société CRU PANTIN exerce son activité dans le cadre d’un contrat de sous-location conclu avec la société MARKET FOODIE. Un tel contrat de sous-location doit en effet nécessairement lui être soumis pour accord. De surcroît, la société MARKET-FOODIE s’avère gérée par le groupe FIMINCO puisque le bail a été signé par Madame [G] [F], directrice de développement de la société FIMINCO, et que le preneur, la société MARKET-FOODIE, est représentée par Madame [G] [F]. Au demeurant, les sociétés FIMINCO, SCI DE L’HORLOGE et MARKET-FOODIE ont le même siège social au [Adresse 1] à [Localité 5] et sont juridiquement et économiquement liées les unes aux autres. La SCI DE L’HORLOGE ne peut donc valablement affirmer être étrangère au bail liant les sociétés MARKET-FOODIE et CRU PANTIN. Il importe peu que le contrat n’ait duré que quelques mois dès lors qu’au regard de ces éléments, la violation de la clause d’exclusivité est consommée.

La violation de cette clause est également caractérisée au regard de l’exploitation par l’hôtel IBIS STYLE d’une licence IV. Cet hôtel fait partie du centre commercial ainsi que cela ressort de toutes les brochures commerciales et de la mise en avant de la présence sur le site d’un hôtel Accor de 120 chambres lors des discussions préalables à la conclusion du bail. Il s’en déduit que le contrat doit être annulé au regard du dol commis par le bailleur.

La SCI DE L’HORLOGE sollicite, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, le rejet de la prétention de la société RS GROUP. Elle soutient à l’égard du moyen portant sur les informations transmises préalablement à la signature du contrat de bail que les dépliants publicitaires remis lors de la commercialisation du centre ne constituent pas en eux-mêmes une publicité trompeuse constitutive d’un dol. Il n’est ainsi pas rapporté la preuve par le preneur qu’elle aurait cherché à intentionnellement le tromper sur la fréquentation et les perspectives commerciales du centre afin de conclure le contrat de bail. Elle relève que le contrat de bail prévoit de surcroît spécifiquement dans son article 6-2 de l’exposé préalable que le bailleur ne garantit ni les chiffres d’affaires envisagés pour l’ensemble du centre ni la commercialité de ce dernier. Elle considère également que les grèves qui se sont déroulées à l’hiver 2019/2020 ainsi que la pandémie de covid-19 expliquent les difficultés rencontrées par le preneur. Elle déduit de ces éléments que la société RS GROUP ne peut affirmer que les mentions figurant sur les plaquettes de commercialisation ont été déterminantes de son consentement et solliciter l’annulation du bail sur ce fondement.

Sur la clause d’exclusivité, la SCI DE L’HORLOGE conteste toute violation. N’étant pas propriétaire du volume sur lequel a été construit l’hôtel IBIS STYLE qui n’est de surcroît pas incorporé au village des Marques, elle affirme n’avoir aucune emprise sur son activité et ne pouvoir donc se voir opposer les termes du bail se rapportant à cet hôtel. A l’égard de la société MARKET FOODIE, qui bénéficie d’un bail conclu par la société FIMINCO sur un emplacement du food court, elle fait valoir qu’il s’agit d’un bail de courte durée et non d’un bail commercial, et qui ne porte pas sur une activité de bar-restaurant mais sur une la seule activité de bar. Elle rejette les arguments du preneur tenant à l’identité de partie qu’elle formerait avec la société FIMINCO, affirmant que ses liens avec celle-ci sont étrangers à l’espèce, la société FIMINCO n’ayant pris aucun engagement à son égard. Le preneur ne rapportant pas selon elle l’existence d’une violation de la clause d’exclusivité, elle sollicite en conséquence le rejet de sa prétention.

*

Aux termes de l’article 1130 du code civil, L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1103 de ce même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

a) sur les engagements du bailleur lors de la conclusion du contrat de bail

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une brochure commerciale dénommée “PADDOCK Paris Le Premier Outlet Parisien Style Art Food” a été établie aux fins de promouvoir le centre commercial en état d’achèvement. Le centre y est ainsi présenté :

le premier outlet parisien accessible en métro,un lieu stratégique au regard des 213.000 personnes à 5 minutes et des 5 millions de personnes à 15/20 minutes représentant un marché de 217 milliards d’euros, de la fréquentation de plus de 3,5 millions de visiteurs par an,un espace de 21 000 m² comportant 75 boutiques, 15 restaurants et 1 Foodcourt de 800 m², un hôtel Accor de 120 chambres et 1750 places de stationnement,

un lieu de vie ultra connecté offrant shopping, divertissement, culture et expérience digitale,une expérience client ultra digitalisée découlant de wifi ultra performant, d’outils digitaux outdoor, de deux applications PADDOCK PARIS et LA FONDATION au service des clients,un lieu doté d’espaces de création grâce à la Fondation FIMINCO, centre artistique de premier plan comportant une résidence internationale d’artistes et des lieux de production et d’exposition,11 000 m² d’art contemporain au travers des espaces de la Fondation FIMINCO, du Fonds Régional d’Art Contemporain d’Ile de France, de cinq galeries d’art parmi les plus grandes de la place parisienne, de l’association Jeune Création,un lieu offrant un programme généreux et riche en expositions, performances et projections vidéo.

En revanche, aux termes des dispositions préalables figurant au bail du 31 janvier 2019, il est précisé que le bailleur envisage la réalisation d’un centre commercial et de loisirs sur la [Adresse 9] à [Localité 8] “comprenant des boutiques, restaurants et activités de loisirs (ci-après le “Centre” ou “Village de Marques”) ainsi qu’un parking en sous-sol d’environ 600 places”.

Le point C “Evolutions du Village de Marques” figurant à l’exposé préalable du bail précise que “le Preneur reconnaît que le programme général du Village de Marques et son environnement n’ont pas un caractère contractuel ; le Bailleur aura, donc, exécuté son obligation de délivrance sous la seule condition d’avoir mis à la disposition du Preneur le Local (tel que défini ci-après) dans les conditions prévues dans le Bail”.

En outre, il y est mentionné que “chacune des parties déclare vouloir assumer le risque de voir l’exécution des engagements résultant du présent Bail rendue excessivement onéreuse en raison d’un quelconque changement de circonstances, fut-il imprévisible à la date des présentes, et par dérogation expresse aux dispositions de l’article 1195 du Code civil, sans préjudice toutefois de l’application des dispositions des articles L145-1 et R145-1 et suivants du Code de Commerce et des dispositions non codifiées du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et des présentes, de telle sorte que chaque Partie bénéficiera notamment, le cas échéant, des dispositions des articles L.145-38 et L.145-39 du Code de Commerce s’agissant des demandes de révision du montant du Loyer (tel que ce terme est défini ci-après), dans les termes et conditions du présent Bail.”

En tout état de cause, les éléments au dossier ne permettent pas de conclure que l’absence de présence de l’ensemble des enseignes annoncées et les fermetures de commerce survenues depuis l’ouverture soient imputables au bailleur. Ainsi le mouvement social qui s’est produit au mois de décembre 2019, soit dans la continuité immédiate de l’ouverture du centre le 26 novembre 2019, puis la survenue de la pandémie de covid 19 à compter du mois de février 2020 sont de nature à avoir un lien avec la désertification du centre commercial.

Enfin, la mise à disposition par la bailleresse au futur locataire, dans le cadre des pourparlers préalables à la conclusion du bail, de documents tels que la brochure commerciale susvisée mentionnant l’implantation de 75 enseignes susceptibles d’attirer la clientèle et comportant une étude de marché susceptible d’accréditer l’hypothèse d’un bon fonctionnement de l’activité commerciale ne saurait constituer des manoeuvres dolosives au motif que seules 30 enseignes se seraient finalement installées et que la fréquentation du centre a été bien moindre que celle annoncée. En effet, d’une part, ces documents, non annexés au bail, ne créent pas d’obligations spécifiques à la charge du bailleur ; d’autre part, il n’est nullement établi en l’espèce que les indications données par ce dernier auraient été fausses à l’époque à laquelle elles ont été formulées.

La société RS GROUP échoue en conséquence à démontrer l’existence de manoeuvres dolosives du bailleur destinées à la tromper sur les qualités essentielles de la prestation et à vicier son consentement.

b) sur la clause d’exclusivité

En l’espèce, le bail conclu par les parties le 31 janvier 2019 prévoit en son article 39.3 que “Le Preneur bénéficie d’une exclusivité sur l’exploitation d’une brasserie avec Licence IV au sein du Village de Marques. Par suite, le Bailleur s’engage à ne consentir à aucun autre preneur du Centre un bail commercial à destination de bar-restaurant avec vente d’alcool en dehors des repas soumis à l’obtention d’une licence IV”.

La convention signée le 12 septembre 2019 par la société MARKET FOODIE et Monsieur [M] [Z], en qualité de représentant d’une société à constituer, porte sur une sous-location consentie pour une durée d’un an à l’égard d’un emplacement de 25m² situé dans le Food Court et ce, afin d’exploiter une activité de “débit de boissons”. Aux termes de ce contrat, ce preneur bénéficie d’un emplacement dans le centre commercial mais, en revanche, ni d’un bail commercial ni d’une activité de “bar-restaurant”. Cette convention d’occupation précaire portant uniquement sur une activité de bar, il ne peut en conséquence être considéré qu’elle constitue une violation de la clause d’exclusivité susvisée.

Le bail commercial dont bénéficie l’hôtel IBIS STYLE a quant à lui été conclu le 06 juillet 2017 entre la société FIMINCO et la société HOTEL [Localité 8], soit antérieurement à celui liant la société SCI DE L’HORLOGE et la société RS GROUP. Il porte sur l’occupation d’un local “en vue d’y exploiter un hôtel dans la catégorie trois étoiles minimum et, à titre accessoire bar restauration et séminaire”. S’il peut être considéré que la destination fixée à ce bail commercial est similaire à celle figurant au bail liant la société RS GROUP à son bailleur, il n’en demeure pas moins, au regard du contrat de bail du 31 janvier 2019, de ses annexes et des plans versés en procédure, que l’hôtel IBIS STYLE a été bâti sur un volume mitoyen de celui occupé par le centre commercial. Ainsi, le bail du 31 janvier 2019 liant la société RS GROUP et la SCI DE L’HORLOGE ne le mentionne pas dans la description du centre commercial et il n’y est fait aucune référence lors de la réunion commerçant du 23 janvier 2020 ayant donné lieu à l’établissement d’un bilan d’activité du centre, versé en procédure par le demandeur. Dès lors, il ne peut être considéré qu’il y ait violation de la clause d’exclusivité, faute de pouvoir considérer que la société HOTEL [Localité 8] soit “preneur du Centre” au sens de la clause d’exclusivité visée au bail du 31 janvier 2019.

Au regard de ces éléments, c’est à tort que la société RS GROUP considère avoir été trompée quant à l’exclusivité qui lui a été contractuellement consentie. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Faute pour la société RS GROUP de démontrer l’existence d’un vice du consentement, elle sera déboutée de sa demande de nullité.

2/ Sur les demandes relatives aux commandements de payer nuls et de nul effet

La société RS GROUP sollicite, au visa des articles 1104 et 1719 du code civil, qu’il lui soit donné acte de son opposition au commandement de payer du 10 mars 2020 et que les commandements des 30 juin 2020 et 10 mars 2021 soient déclarés nuls et de nul effet, compte tenu des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, au travers notamment de la violation délibérée de la clause d’exclusivité, développée ci-avant, ainsi que de l’absence de mise à disposition de la puissance électrique nécessaire à l’activité du preneur. L’alimentation mise à disposition au sein du lot 64 était en effet limitée à 70 kilovoltampères au moment de la livraison du local et ce, en lieu et place d’une alimentation de 120 kilovoltampères requise. Cette insuffisance électrique a occasionné d’importants désagréments pour le personnel comme pour la clientèle et constitue là encore un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En outre, les sommes réclamées au travers de ces trois commandements sont erronées. La société RS GROUP ne peut ainsi valablement réclamer au preneur les loyers et charges correspondant aux périodes de fermeture administrative imposées pour lutter contre la propagation du covid-19, le contrat ne pouvant alors s’exécuter. Cette impossibilité d’exécution caractérise la force majeure. Ces fermetures ont également mis le bailleur dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de délivrance, justifiant dès lors la mise en oeuvre du principe de l’exception d’inexécution tel qu’édicté à l’article 1219 du code civil. Elles caractérisent de surcroît une destruction partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, amenant le preneur à être dégagé de ses obligations. Les arrêts rendus par la cour de cassation le 30 juin 2022 répondent à des considérations purement politiques et leurs motivations manquent de clarté. Aucune considération politique ou économique ne justifiant d’écarter les règles de droit applicables, les juges du fond ne peuvent reprendre “une motivation artificielle inapte à justifier une solution décidée par avance”.

La SCI DE L’HORLOGE soutient qu’en raison de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 22 décembre 2022, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 23 février 2023, toute discussion sur la régularité des commandements de payer signifiés les 10 mars 2020, 30 juin 2020 et 10 mars 2021 est devenue sans objet.

*

Aux termes de l’article L.622-21 du code de commerce : I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 22 décembre 2022 à l’encontre de la société RS GROUP, convertie en procédure de liquidation judiciaire, par jugement du 23 février 2023, a eu pour conséquence l’impossibilité pour la SCI DE L’HORLOGE d’intenter une action aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée aux trois commandements signifiés les 10 mars 2020, 30 juin 2020 et 10 mars 2021 à la société RS GROUP.

En tout état de cause, le bail liant la société RS GROUP à la SCI DE L’HORLOGE a été résilié par ordonnance du juge commissaire près le tribunal de commerce de Bobigny par ordonnance du 17 mai 2023. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la validité desdits commandements.

3/ Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la société RS GROUP

La société RS GROUP soutient qu’au regard des agissements fautifs de la SCI DE L’HORLOGE, elle est bien fondée à former des demandes indemnitaires en réparation des préjudices subis. Elle considère ainsi que les manoeuvres frauduleuses de la bailleresse, déterminantes dans la conclusion du bail, sont à l’origine d’un manque à gagner, ce qui justifie, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, l’octroi d’une somme de 3.000.000 d’euros suivant l’évaluation de son préjudice d’exploitation pour la période du 1er décembre 2019 au 16 mars 2020, du 17 mars 2020 au 30 octobre 2020 et du 19 mai 2021 au jour où le tribunal statuera. Elle précise que cette évaluation du préjudice est conforme aux prévisions de chiffre d’affaires établies par le bailleur, le loyer variable fixé au contrat de bail devant se calculer à compter de la troisième année d’exercice à partir d’un chiffre d’affaires du preneur supérieur à 3.300.000 euros et à 3.600.000 euros. Si le tribunal estimait ne pas bénéficier de suffisamment d’éléments pour évaluer ce préjudice, elle sollicite que soit ordonnée une expertise.

La société RS GROUP évalue le préjudice résultant de la violation de la clause d’exclusivité, développé ci-avant, à 1.000.000 euros. Elle sollicite en outre, sans préciser le fondement juridique de sa demande, la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 969.891 euros au titre de l’indemnisation de ses investissements dédiés à l’aménagement des locaux et ce, compte tenu de la nullité du contrat de bail.

Elle considère de surcroît que le bailleur est à l’origine de la procédure collective, qui ne se fonde que sur l’existence de loyers prétendument dus. Or ce comportement fautif a conduit à la perte du fonds de commerce, la SCI DE L’HORLOGE ayant contraint le liquidateur à résilier le bail. Au regard du montant des immobilisations, qui s’élève à 971.852 euros et du chiffre d’affaires de l’exercice 2022, le bailleur est redevable de la somme de 1.668.373 euros.

Il sera relevé que la société RS GROUP développe également dans ses écritures des moyens relatifs aux manquements du bailleur à l’égard de l’entretien et de la promotion du centre commercial, découlant du changement de destination du bail ainsi que de troubles de jouissance qu’il lui aurait occasionnés au cours de son activité mais ne forme pour autant aucune demande de dommages et intérêts à leur titre, limitant ses prétentions à son dispositif à la réparation du manque à gagner résultant de la nullité du contrat, la violation de la clause d’exclusivité, les investissements effectués et la perte du fonds de commerce.

La SCI DE L’HORLOGE soutient que ces demandes ne sont pas justifiées et qu’elles ne sont formées qu’aux fins de tenter de réduire le montant de la dette locative par le jeu de la compensation.

Ainsi, il n’existe selon elle aucun trouble de jouissance dès lors que le local a été livré conformément aux clauses du bail et que le bailleur n’a manqué à aucune de ses obligations. Il n’y a pas non plus lieu à réparation d’une perte d’exploitation, les difficultés rencontrées par le preneur résultant du contexte général sanitaire à l’égard duquel le bailleur n’a aucune responsabilité. Il n’existe pas plus selon elle de préjudice de violation de clause d’exclusivité et par conséquent, aucune réparation ne peut être due sur ce fondement. La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP ne justifie pas des raisons pour lesquelles le bailleur devrait prendre en charge le paiement des factures afférentes aux investissements réalisés préalablement au commencement de l’activité du preneur et ne peut en conséquence former une quelconque demande de réparation sur ce fondement. En outre, la perte du fonds suite à la résiliation du bail commercial ne découle pas d’agissements du bailleur mais de l’application de l’article L641-12 du code de commerce selon lequel “le bailleur (…) peut faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L622-14”.

Enfin, la SCI DE L’HORLOGE fait valoir que l’expertise n’a pas vocation à palier la carence des parties dans l’administration de la preuve et qu’il convient en conséquence de débouter le preneur de sa demande de désignation d’un expert.

*

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 5 dudit code rappelle que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

a) sur la réparation du manque à gagner

La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP échouant à démontrer que les termes des brochures publicitaires communiquées antérieurement à la conclusion du bail ont été déterminants et que le contrat est entaché d’un vice du consentement, elle ne peut valablement soutenir que l’écart entre le chiffre d’affaires réalisé au cours des années 2020 et 2021 et celui estimé lors de la conclusion du contrat caractérise une faute du bailleur donnant droit à réparation. Ce moyen sera en conséquence écarté.

Il s’en déduit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise aux fins d’évaluer ce prétendu préjudice. De façon surabondante, il y a lieu de relever la très grande ressemblance entre la formulation de sa demande d’expertise aux termes de ses dernières écritures et celle à l’égard de laquelle le juge de la mise en état l’a déclarée irrecevable aux termes d’une ordonnance du 06 décembre 2023.

b) sur la réparation de la violation de la clause d’exclusivité

L’absence de violation par le bailleur de la clause d’exclusivité visée au bail du 31 janvier 2019, tant à l’égard de l’exploitation de l’hôtel IBIS STYLE qu’à l’égard de celle d’un bar au sein du Food Court, ayant été établie ci-avant, il n’y a pas non plus lieu d’octroyer des dommages et intérêts sur ce fondement.

c) sur l’indemnisation des investissements effectués

La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP fondant sa demande d’indemnisation au titre des investissements réalisés à son entrée dans les lieux sur la prétendue nullité du contrat de bail qu’elle échoue à démontrer, elle en sera dès lors déboutée.

d) sur l’indemnisation de la perte du fonds de commerce

Il y a lieu d’examiner en premier lieu la demande reconventionnelle de la SCI DE L’HORLOGE en fixation de créance au passif de la société RS GROUP avant de trancher cette demande indemnitaire qui en découle.

4 / Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP ne développe aucun moyen dans ses dernières écritures au soutien de ses demandes relatives à la saisie conservatoire réalisée le 2 juillet 2020 sur les comptes du preneur.

Par note en délibéré sur autorisation du tribunal, notifiée le 12 février 2025, elle indique ignorer si la SCI DE L’HORLOGE a pu bénéficier des fonds saisis et fait valoir que si le bailleur succombe à la présente instance, il ne pourra convertir la saisie conservatoire en saisie attribution. En revanche, si le jugement lui est favorable, il lui sera possible de signifier au preneur l’acte de conversion pour obtenir les fonds résultant de la saisie, ce qui ouvrira un délai de 15 jours pour saisir le juge de l’exécution. La SELAFA MJA s’en remet à l’appréciation du tribunal à l’égard de cette prétention.

Par note en délibéré sur autorisation du tribunal, notifiée le 10 février 2025, la SCI DE L’HORLOGE sollicite le débouté du demandeur au motif que ses prétentions relevaient de la compétence exclusive du juge de l’exécution.

*

L’article 33 du code de procédure civile dispose que la compétence des juridictions en raison de la matière est déterminée par les règles relatives à l’organisation judiciaire et par des dispositions particulières.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, “Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution ».

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’ “En matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence”.

En l’espèce, les demandes de la RS GROUP tendant à voir dire et juger mal fondée la saisie conservatoire effectuée le 2 juillet 2020, voir ordonner sa mainlevée et obtenir la condamnation de la SCI DE L’HORLOGE au paiement de la somme de 200.000 euros en réparation du préjudice découlant de cette saisie litigieuse relèvent de la compétence du juge de l’exécution.

Au regard de ces éléments, le tribunal relèvera d’office son incompétence à l’égard de ces deux demandes. Il n’y a pas lieu cependant de renvoyer le dossier au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, ce dernier ayant déjà statué sur ces demandes par jugement du 2 décembre 2021 ; ainsi que cela est établi par les pièces versées à la procédure.

5/ Sur les sommes dues par la société RS GROUP

La SCI DE L’HORLOGE rappelle que l’article 4.8.1 du bail du 31 janvier 2019 fait obligation au preneur de payer le loyer par trimestre d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et pour la première fois à la date de prise d’effet du bail. Elle précise avoir toutefois accordé à ses locataires, dont la société RS GROUP, une franchise totale de loyer pour la période du 15 mars au 25 mai inclus, laquelle apparaît au décompte sous les libellés “VALO ACC Covid 1T2020” et “VALO ACC Covid 2T2020”.

Le preneur n’ayant jamais procédé au paiement de ses loyers et charges, elle sollicite l’application des pénalités visées à l’article 25.1 du bail du 31 janvier 2019. Elle relève qu’elle était bien fondée à réclamer à l’ouverture de la procédure collective la somme de 179.320,89 euros telle que visée au commandement de payer signifié à la société RS GROUP le 30 juin 2020 et qu’il convient d’y ajouter les sommes dues au titre des loyers et charges du 3e trimestre 2020 de 69.114,00 euros TTC, au titre du 4e trimestre 2020 de 73.564,57 euros TTC ainsi qu’au titre de ceux dus depuis le 1er janvier 2021 soit la somme de 281.128,77 euros. Elle ajoute qu’au 22 décembre 2022, date de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, le preneur était redevable de la somme de 1.193.032,70 euros.

Elle soutient que la société RS GROUP ne peut se prévaloir des périodes de fermeture administrative résultant de la crise sanitaire pour considérer que les loyers et charges relatifs à ces périodes ne sont pas dus, le bailleur ne pouvant voir peser sur lui les conséquences de la pandémie de covid-19. De surcroît, l’impossibilité d’exploitation qui en a résulté ne peut être assimilée à une destruction de la chose louée et il est de jurisprudence constante que le champ d’application de la force majeure est limité aux obligations de faire et de donner et ne peut inclure les obligations de payer une somme d’argent.

La société RS GROUP ne peut non plus contester être redevable des frais d’inauguration sur le fondement de l’article R145-35 du code de commerce, ce dernier précisant justement les charges, impôts et taxes ne pouvant être imputés au locataire or, comme le preneur le relève à juste titre, il n’inclut pas les frais d’inauguration.

En outre, les provisions au titre des charges communes et des frais de promotion sont dues depuis la prise à bail et leur mode de calcul est clairement établi par le contrat de bail, étant fixées à 50 euros/m²/an. La SCI DE L’HORLOGE soutient qu’il n’y a au demeurant aucune raison de modifier les superficies des locaux, celles-ci étant fixées contractuellement à 276,40 m² pour le lot 63 et à 281,9 + 155 + 208 m² pour le lot 64 auquel il convient d’ajouter les 38,40 m² de terrasse mise à disposition qui se voient appliquer une pondération de 50% aux termes de l’avenant au bail du 12 novembre 2019.

La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP conteste la régularité des sommes réclamées par le bailleur au titre de l’arriéré locatif. Elle considère, au regard des manquements de ce dernier à son obligation de délivrance résultant de la livraison d’un local disposant d’une alimentation électrique inférieure à celle exigée, que les loyers n’étaient dus qu’à compter de l’ouverture du centre commercial, soit le 26 novembre 2019. Elle sollicite en outre que les loyers, charges et accessoires se rapportant aux périodes de fermeture administrative soient écartés et ce, sur les fondements de la force majeure, de la perte de la chose louée et de l’application de l’exception d’inexécution, comme rappelé ci-avant.

Elle conteste également le décompte versé en pièce n°48 au regard des montants erronés mentionnés. Ainsi, la SCI DE L’HORLOGE réclame au titre du 1er trimestre 2020 la somme de 53.570,89 euros en lieu et place de 25.570,43 euros et, au titre du 2ème trimestres 2020, la somme de 63.966 euros en lieu et place de la somme de 25.573,43 euros. Elle en déduit que les demandes de la bailleresse au titre des loyers doivent être écartées. Il en est de même selon elle des demandes se rapportant aux charges, aucun justificatif des régularisations de celles-ci n’étant versé.

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Sur les manquements découlant de la puissance électrique du local 64

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le bilan de puissance effectué par la société EIFFAGE et adressé à la société FIMINCO, maître d’ouvrage, permettant de déterminer la puissance électrique de chaque local du centre commercial, établit que le local 64 bénéficiait d’une installation de 120 kilovoltampères. La société RS GROUP n’a pas émis de réserve à l’égard de l’installation électrique du local lors de son entrée dans les lieux, comme le démontre le procès verbal de prise de possession du 17 juin 2019.

En revanche, le preneur a effectué des travaux qui ont notamment porté sur une modification de l’emplacement du compteur ainsi que cela ressort de la comparaison entre le plan du local 64 figurant en annexe du bail et le plan des travaux réalisés à la demande de la société RS GROUP et sous le contrôle de son maître d’oeuvre, faisant apparaître l’emplacement d’origine et le nouvel emplacement du compteur. Le contrat passé par ce maître d’oeuvre auprès de la société EIFFAGE mentionne ainsi une nécessaire prolongation du câble d’alimentation électrique mais également l’absence de changement de puissance, ce qui démontre là encore que le preneur ne considérait pas la puissance électrique d’origine du local comme insuffisante. Il ne peut, au regard de ces éléments, être considéré que les insuffisances électriques rencontrées par la société RS GROUP au moment de l’ouverture du centre commercial résultent de manquements du bailleur. Elles apparaissent au contraire provenir des travaux qu’elle a elle-même engagés au sein de son local sous la direction d’un maître d’oeuvre. Aucun manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ne sera donc retenu à cet égard et, par conséquent, ce moyen sera écarté.

Sur les loyers, charges et accessoires se rapportant aux périodes de fermeture administrative

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. La délivrance doit être, selon l’article 1720 du même code, celle d’une chose en bon état de réparation de toute espèce et apte à l’usage pour lequel elle a été louée.

La garantie de la jouissance paisible du bien loué emporte que le bailleur ne peut, par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité, par exemple un autre locataire, troubler la possession de son preneur et l’usage convenu de la chose.

Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1722 du code civil dispose que “si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

L’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national aux termes de l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020. En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public a été imposée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est dès lors pas imputable au bailleur. Elle n’est en conséquence pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance par la bailleresse susceptible de justifier une exception d’inexécution par le preneur. Elle n’est pas davantage assimilable à une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil.

Les moyens tirés de l’obligation de délivrance du bailleur et de la perte de la chose louée seront, par conséquent, écartés.

En outre, il résulte des dispositions de l’article 1218 du code civil, d’une part, que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure, d’autre part, que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant ce fondement. En conséquence, ce moyen sera également écarté.

Dès lors, les loyers correspondant aux périodes au cours desquelles se sont appliquées les mesures administratives ayant conduit à l’interdiction d’accès des locaux loués au public, soit les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, du 29 octobre au 27 novembre 2020, et du 20 mars 2021 au 18 mai 2021, restent dus sauf franchise accordée par le bailleur, comme cela a été le cas en l’espèce à l’égard des sommes dues au titre de la période du 15 mars 2020 au 25 mai 2020, La SCI DE L’HORLOGE ayant accordé à ses locataires une franchise totale de loyer pour celle-ci. Le preneur ne peut donc s’exonérer du paiement de ses loyers et charges sur ces fondements (Civ 3ème, 30 juin 2022 n°21-20.190, 21-20.127 et 21-19.889).

Sur la fixation de la créance antérieure au jugement du 22 décembre 2022

Selon l’article 1315 devenu 1153 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir son existence.

En l’espèce, la SCI DE L’HORLOGE verse en pièce n°16 l’extrait de compte se rapportant à la société RS GROUP pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2021 inclus. Les sommes y figurant permettent au preneur de pouvoir vérifier l’évolution de sa dette. Il y est ainsi mentionné les appels liés au dépôt de garantie, ceux relatifs aux loyers du lot 64 et du lot 63 ainsi que ceux découlant des charges et accessoires (frais de promotion, charges communes, charges marketing et frais d’inauguration) se rapportant à chaque lot. Ce décompte précise de surcroît les montants hors taxes et la TVA applicable à l’égard de chaque dépense ainsi que les franchises qui ont pu s’appliquer durant la période concernée, en l’espèce au titre du 1er trimestre 2020 à hauteur de 7.986,24 euros (6.655,20 euros + 1.331,04 euros de TVA) et au titre du 2ème trimestre 2020 à hauteur de 36.004,26 euros (30.004,13 euros + 6.000,83 euros de TVA).

Or ces sommes correspondent en tout point aux dispositions contractuellement prévues au bail à l’égard du loyer fixé à l’article 4 des conditions générales et 40 des conditions particulières. Ce loyer, à double composante, un loyer variable et un loyer de base, doit ainsi être payé par trimestre et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Une franchise de loyer hors taxe et hors charge a toutefois été accordée par le bailleur à compter de la date d’effet du bail jusqu’à la date d’ouverture du centre, soit le 26 novembre 2019. Les charges, impôts et taxes à la charge du preneur restent en revanche dus pour cette période. Il est également précisé à ces dispositions que le loyer de base annuel la première année est fixée à 101.400 euros hors taxes, hors charges, à 121.680 euros hors taxes, hors charges la deuxième année et à 202.800 euros hors taxes hors charges si le chiffre d’affaires du preneur est inférieur à 3.000.000 euros la troisième année. Enfin, il est contractuellement prévu qu’aucun loyer variable ne sera exigible au titre des trois premières années mais, en revanche, que le preneur restera redevable, en sus du loyer, des charges, impôts et taxes tels que prévus aux articles 17 et 18 des conditions générales du bail.

L’article 16 des conditions générales du bail définit quant à lui les frais de promotion, qui sont plafonnés pendant les trois premières années à une somme annuelle correspondant à 50 euros hors taxes et hors charges par mètre carré et par an, actualisée dans les mêmes conditions que le loyer.

Le preneur est en outre tenu de régler des charges communes à hauteur d’une somme annuelle représentant 50 euros hors taxes par mètre carré et par an, actualisée dans les mêmes conditions que le loyer, en application des dispositions de l’article 17 des conditions générales du bail, ainsi que les impôts et taxes figurant en annexe 7 dudit bail.

L’avenant au bail signé le 12 novembre 2019 rappelle que le local 64 est d’une surface de 676 m², ce qui est conforme aux mentions figurant sur les plans en annexe 1 du bail du 30 janvier 2019 (292 m² en rez-de-chaussée + 176 m² au premier étage + 208 m² de terrasse au premier étage). Le lot 63 fait quant à lui 274 m². La clientèle du preneur a en outre accès à une terrasse sur le mail du centre commercial de 38,40 m² à l’égard de laquelle, la détermination des charges communes et des frais de promotion se fait au regard d’une pondération de surface en application d’un coefficient de 50%.

Les charges devraient en conséquence être d’un montant annuel de 48.460 euros selon le calcul (274+676)x 50 +(38,40x25). Pour autant, le bailleur les a évaluées au montant de 47.025 euros, au regard de surfaces inférieures à celles contractuellement fixées au bail puisqu’il retient quant à lui les surfaces de 276,40 m² pour le lot 63 et de 644,9 m² (281,9 + 155 + 208 m²) l’égard du lot 64.

L’article 8 des conditions générales du bail fixe le montant du dépôt de garantie dû par le preneur à trois mois de loyer de base hors taxes hors charges et précise que cette somme sera complétée à l’occasion de chacune des modification du loyer de façon à rester toujours égale à trois mois de loyer de base de l’année précédente.

Le bail prévoit enfin en son article 45 que le preneur devra verser au bailleur une contribution relative aux frais d’inauguration, soit la somme de 17.000 euros hors taxes. Ainsi que le relève la SELAFA MJA, ces frais d’inauguration ne font pas partie des frais qu’un bailleur ne peut pas récupérer auprès de son preneur en application de l’article R145-35 du code de commerce. Dès lors, la société RS GROUP s’étant contractuellement engagée au paiement de ces frais et ces derniers pouvant valablement être appelés par le bailleur, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes du preneur à ce titre.

La société RS GROUP était en conséquence redevable au 1er avril 2021 de la somme de 496.495,61 euros, comme établi à l’extrait de compte versé en pièce n°16 par la SCI DE L’HORLOGE.

En revanche, la SCI DE L’HORLOGE ne produit pour justifier des sommes dues à compter du 1er juillet 2021 qu’un Grand Livre des tiers, en pièce n°48, qui ne permet pas de déterminer l’évolution de la dette du preneur. Ce document comporte en en-tête la mention « Période du 01/01/23 au 31/12/23 » alors que les intitulés des postes qui y figurent se rapportent à toutes les sommes considérées comme dues entre le 3ème trimestre 2019 et le 22 mars 2023 et ce, malgré l’enregistrement comptable de 25 d’entre elles à la date du 1er octobre 2023. Il ne peut dès lors constituer un historique de nature à permettre d’attester de l’évolution précise et détaillée de la dette. Il n’est ainsi pas possible d’y identifier les montants appelés au titre du lot 64 de ceux se rapportant au lot 63 ni d’y distinguer les montants dus au titre des charges communes de ceux se rapportant aux charges marketing.

Au regard de ces éléments, la SCI DE L’HORLOGE n’établissant pas la réalité de sa créance pour la période du 1er juillet 2021 au 22 septembre 2022, seule la somme de 496.495,61 euros sera inscrite au passif de la société RS GROUP.

S’il n’est fait droit que partiellement à la demande de la SCI DE L’HORLOGE au titre de l’arriéré locatif dû pour la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, il n’en demeure pas moins que la société RS GROUP a bien failli à ses obligations contractuelles en paiement du loyer, des charges et des accessoires. Elle ne peut dès lors faire peser sur le bailleur l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la conversion de celle-ci en liquidation judiciaire et la résiliation du bail qui en a découlé. En conséquence, il n’y a pas lieu à indemnisation de la perte du fonds de commerce qui résulte des seuls manquements du preneur ni de faire droit à sa demande de restitution des dépôts de garantie.

Sur la somme sollicitée au titre de la dette locative postérieure au jugement d’ouverture du 22 décembre 2022

Au visa de l’article L622-17 du code de commerce, la SCI DE L’HORLOGE fait valoir que seule la somme de 800,43 euros a été réglée depuis le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société RS GROUP du 22 décembre 2022. Elle considère en conséquence être redevable à réclamer la condamnation du preneur au paiement de la somme de 117.203,28 euros au titre de la dette locative postérieure à ce jugement.

La SELAFA MJA ès qualités de liquidateur de la société RS GROUP ne développe aucun moyen à l’égard de cette prétention.

*

Selon l’article 1315 devenu 1153 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir son existence.

En l’espèce, outre le fait que les indemnités d’occupation n’ont commencé à être dues qu’à compter de la résiliation du bail, soit le 17 mai 2023, la SCI DE L’HORLOGE ne justifie pas des montants réclamés. Le Grand Livre qu’elle verse au soutien de sa demande se limite en effet à mentionner un rappel de « loyers du 22/12/2022 au 31/12/2022 », un « loyer du 23/12/2022 au 31/12/2022 », un « loyer du 01/01/2023 au 22/02/2023 », un « loyer du 23/02/2023 au 22/03/2023 » et un « AVOIR PROV CHARGES DU 010123 AU 220323 » sans précision et ce, alors que les montants figurant sous ces postes se rapportent vraisemblablement non seulement aux loyers mais également aux charges communes ainsi qu’aux charges marketing. L’absence de distinction claire entre les sommes appelées au titre du lot 64 et celles appelées au titre du lot 63, l’impossibilité de déterminer ce qui relève des loyers de ce qui découle des différentes charges ainsi que des accessoires appelés au titre de ces périodes ne permet pas au preneur de pouvoir être en mesure d’apprécier la ventilation de ces sommes ni au tribunal d’en vérifier la régularité.

La SCI DE L’HORLOGE sera en conséquence déboutée de sa demande.

6/ Sur les demandes de Monsieur [S] [E]

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] fait valoir que par ses manquements contractuels et ses agissements délictueux, la SCI DE L’HORLOGE a empêché l’exploitation normale du fonds de commerce par la société RS GROUP. Il considère être fondé à agir à son encontre, son engagement en qualité de caution résultant des mensonges de la bailleresse quant aux données relatives à la fréquentation du centre et à l’environnement de celui-ci. Le vice du consentement dont a été victime la société RS GROUP caractérise selon lui la faute délictuelle commise par la SCI DE L’HORLOGE à l’origine de son préjudice.

Monsieur [E] soutient en effet que l’ouverture de la procédure collective à l’égard de la société RS GROUP, à la demande de la SCI DE L’HORLOGE, est à l’origine de l’introduction par la société BNP PARIBAS d’une action devant le tribunal de commerce de Bobigny à son encontre en sa qualité de caution. Il déduit de ces éléments être parfaitement fondé à solliciter la condamnation de la SCI DE L’HORLOGE à lui payer la somme de 719.467,57 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme correspondant à ses engagements de caution.

La SCI DE L’HORLOGE n’a développé aucun moyen en réponse aux prétentions de Monsieur [E].

*

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [E] sollicite la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts à hauteur du montant correspondant à ses engagements de caution sur le fondement de la responsabilité délictuelle et ce, du fait des fautes commises par le bailleur dans l’exécution des obligations découlant du bail signé par ce dernier avec la société RS GROUP.

Il reprend pour ce faire à son compte les mêmes moyens que ceux développés par la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP tenant aux manoeuvres du bailleur ayant vicié le consentement du preneur, à la violation de la clause exclusivité prévue au bail, au défaut d’entretien et de promotion du centre commercial et au changement de destination dudit centre.

Or la validité du contrat de bail ainsi que l’absence de violation de la clause d’exclusivité ont été ci-avant démontrées.

Monsieur [E] échoue également à caractériser des manquements du bailleur découlant de l’absence de promotion du centre commercial ainsi que de son entretien et de sa destination. Les dispositions liminaires du bail conclu entre les parties prévoient ainsi que « le Preneur reconnaît que le programme général du Village de Marques et son environnement n’ont pas un caractère contractuel ; le Bailleur aura, donc, exécuté son obligation de délivrance sous la seule condition d’avoir mis à la disposition du Preneur le Local (tel que défini ci-après) dans les conditions prévues dans le Bail”. Il est également précisé au bail en son article 16 que « le bailleur ne supportera aucun engagement vis-à-vis du preneur au titre de la publicité du centre et ne pourra avoir sa responsabilité engagée en l’absence d’incidence de la politique de promotion du centre sur l’activité du preneur. ». Il découle de ces dispositions qu’il n’existe pas de clause contractuelle entre les parties imposant à la SCI DE L’HORLOGE de garantir la commercialité du centre. En outre, en l’absence de stipulations particulières prévues au contrat, il n’existe pas d’obligation légale pour le bailleur d’un local situé dans un centre commercial d’assurer le maintien de l’environnement commercial (Cass. 3e civ, 3 juil. 2013, n°12-18099).

Les manquements du bailleur à l’égard de l’entretien du centre ne sont pas plus démontrés, Monsieur [E] justifiant ceux-ci par la pièce n°44 de la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP qui consiste en un récépissé de déclaration d’une plainte pour violation de domicile, fait commis par quatre individus non identifiés le 17 août 2020 au sein du lot 63. Il ne soumet de surcroît aucune pièce à l’appui de ses affirmations relatives à un changement de destination du centre commercial.

En outre, il renvoie également aux pièces de La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP pour justifier de sa qualité de caution et de l’action engagée à son encontre par la société BNP PARIBAS. Or ni les deux contrats de prêts souscrits auprès de la société BNP BARIBAS, pour lesquels Monsieur [E] s’est porté caution, ni l’assignation par laquelle ladite société BNP PARIBAS l’aurait assigné devant le tribunal de commerce, en sa qualité de caution de la société RS GROUP, n’y figurent. Il échoue en conséquence à démontrer, d’une part, sa qualité de caution et, d’autre part, l’existence d’une action judiciaire intentée à son encontre par la société BNP PARIBAS.

De façon surabondante, Monsieur [E] déclare dans ses écritures que la société RS GROUP a souscrit auprès de la société BNP PARIBAS deux prêts, l’un de 852.059 euros et l’autre de 117.832 euros afin de financer les travaux préalables à l’exploitation d’activités au sein des locaux 63 et 64. Or il affirme s’être porté caution à hauteur de 979.867,85 euros dans le cadre du premier prêt et de 135.507 euros dans le cadre du second, ce qui soulève nécessairement des interrogations vu l’impossibilité de se porter caution pour un montant supérieur à celui du prêt souscrit. Enfin, il sollicite au dispositif de ses écritures une somme de 719.467,57 qu’il présente comme correspondant à ses engagements de caution ; somme qui ne correspond toutefois ni à l’addition des montants pour lesquels il déclare s’être porté caution, ni à celle des montants sur lesquels les deux prêts souscrits par la société RS GROUP auraient porté.

En conséquence, et faute de démontrer l’existence d’une faute du bailleur ainsi que d’un préjudice, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

7 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP et Monsieur [E], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI DE L’HORLOGE, étant relevé qu’aucune demande n’a été formée sur ce fondement à l’encontre de Monsieur [E].

La SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la société RS GROUP et Monsieur [E] seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP de sa demande tendant à voir déclarer nul le contrat de bail ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP tendant à voir déclarer nuls et de nul effet les commandements de payer des 10 mars 2020, 30 juin 2020 et 10 mars 2021 ;

DEBOUTE la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP de ses demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP de sa demande de restitution des dépôts de garantie ;

DEBOUTE la SELAFA MJA ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP de sa demande d’expertise ;

SE DECLARE incompétent pour statuer sur les demandes de la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP tendant à voir dire et juger mal fondée la saisie conservatoire effectuée le 2 juillet 2020, voir ordonner sa mainlevée et obtenir la condamnation de la SCI DE L’HORLOGE au paiement de la somme de 200.000 euros en réparation du préjudice découlant de cette saisie litigieuse, celles-ci relevant de la compétence exclusive du juge de l’exécution ;

CONSTATE que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a statué sur ces demandes par jugement du 2 décembre 2021 ;

FIXE la créance de la SCI DE L’HORLOGE d’un montant de 496.495,61 euros au passif de la société RS GROUP au titre de la dette locative antérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 22 décembre 2022 ;

DEBOUTE la SCI DE L’HORLOGE de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 117.203,28 euros au titre des indemnités d’occupation et dommages et intérêts postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la SARL RS GROUP ;

DEBOUTE Monsieur [S] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP à payer à la SCI DE L’HORLOGE la somme de 4.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL RS GROUP et Monsieur [S] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 11 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT