TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00137 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DF76

Minute n°

M. [P] [N]

C/

M. [A] [L]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [N]

né le 05 Juin 1941 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

Assistée de M^e Florence ROBERT, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [L]

né le 15 Juin 1982 à [Localité 4] (MAROC),

demeurant [Adresse 4]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 06 octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 05 décembre 2025, par Elsa REYGNIER, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Virginie DESCHAMPS, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 16 août 2022, M. [P] [N] a donné à bail à M. [A] [B] [L] le logement sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 562,00 euros, outre 137,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, M. [P] [N] a ensuite fait assigner M. [A] [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à la date du 30 mars 2025 par l’effet du commandement demeuré infructueux;

— juger que M. [A] [B] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date;

— ordonner l’expulsion de M. [A] [B] [L], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— condamner M. [A] [B] [L] au paiement de la somme de 3 604,29 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 16 avril 2025 sous réserve des loyers à échoir, actualisé le jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

— condamner M. [A] [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 870,60 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clefs et ce, avec indexation conforme à l’augmentation annuelle du loyer;

— condamner M. [A] [B] [L] au paiement de la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification aux services de M. le Préfet.

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire est marié avec deux enfants à charge.

M. [A] [B] [L] déclare être salarié dans un centre de formation avec une rémunération d’environ 2 000,00 euros par mois en région parisienne. Son épouse perçoit Le RSA mais les droits vont être recalculés. Le couple indique constester la dette locative qui serait liée à une régularisation soudaine des charges et une augementation de la provision sur charges.

A l’audience du 1er septembre 2025, M. [P] [N], réprésenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes actualisant la dette à la somme de 5 431,86 euros au 28 août 2025.

M. [A] [B] [L], présent, indique qu’il s’agit non pas de loyers mais de charges collectives. Il sollicite un renvoi pour être assisté d’un avocat indiquant qu’il bénéficie de l’aide juridict ionnelle.

Un renvoi contradictoire est ordonné pour l’audience du 6 octobre 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, M. [P] [N], réprésenté par son conseil, maintient ses demandes actualisant la dette à la somme de 9 462,99 euros au 2 octobre 2025. Il fait préciser que M. [A] [B] [L] paie 282,00 euros par mois.

M. [A] [B] [L], n’est ni présent, ni comparant. Compte-tenu de sa présence à la première audience, la décision sera contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire est mise en délibéré au 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 5] par la voie électronique 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, M. [P] [N], bien que non tenu par ces dispositions, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative le 30 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 23 de la loi loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Le bail conclu le 16 août 2022 contient une clause résolutoire (VIII) et un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois pour régulariser a été signifié le 29 janvier 2025 pour la somme en principal de 2 749,92 euros.

Or, M. [A] [B] [L] fait valoir qu’il s’agit de charges collectives.

Il résulte du décompte en date du 2 octobre 2025 et de l’avis d’échéance sur la période du 1er novembre 2024 au 30 novembre 2024 fourni par le bailleur (pièce 4.2 et pièce 6), que cette somme comprend 3250,11 euros au titre du solde des charges 10/22 -09/23 et 204,00 euros au titre des taxes d’ordures ménagères.

Or, aucune pièce justificative, en dehors du compte individuel de charges locatives du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (pièce 5) n’est fourni pour justifier des charges décomptées pour le logement, ni de la taxe d’ordures ménagères.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande de constat de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

II. SUR LA DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, le bailleur justifie d’un décompte au 2 octobre 2025 (pièce 4.2) permettant de constater que M. [A] [B] [L] est redevable de la somme de 9 462,99 euros, en incluant le mois d’octobre 2025.

M. [A] [B] [L] a fait valoir qu’il s’agit de charges collectives. Or, aucune pièce justificative, en dehors du compte individuel de charges locatives du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (pièce 5), et du compte individuel de charges locatives du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (pièce 5-1) n’est fourni pour justifier des charges décomptées pour le logement.

En outre, en l’absence de l’avis d’échéance d’octobre 2025, il n’est pas possible de savoir ce qui est retenu au titre du loyer ou de la régularisation des charges annuelle.

Compte-tenu de l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative, il n’y a lieu à référé sur la demande en paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile,M. [P] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [P] [N] sera donc débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par décision contradictoire en premier ressort;

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par M. [P] [N];

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de M. [P] [N];

CONDAMNE M. [P] [N] aux dépens;

DEBOUTE M. [P] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 décembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président