TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00086 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DGIP

Minute n° 25/00201

Société HABITAT 70

Rep/assistant : Mme [T] [L] (Salarié)

C/

[I] [B]

[C] [B]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à : Société HABITAT 70

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : – Madame [I] [B]

— Monsieur [C] [B]

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR(S) :

Société HABITAT 70, demeurant [Adresse 2]

Comparante en la personne de Mme [T] [L]

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 4]

Non comparante

Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX

Greffier : Béatrice PAUTOT

DÉBATS :

Audience publique du 02 juillet 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 02 septembre 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 11 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 – ci-après dénommé l’OPH Habitat 70 – a donné à bail à Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 359,03 euros, outre 126,95 euros à titre de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024.

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE par acte de commissaire de justice le 12 mai 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] du logement ;

— d’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra

— condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, soit 503,80 euros par mois

— condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] au paiement de la somme de 1288,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

— constater l’exécution provisoire

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction dans le cadre du présent litige. Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] ont indiqué souhaiter rester dans le logement et proposer de verser une somme supplémentaire de 50 euros par mois pour apurer la dette.

A l’audience du 2 juillet 2025, l’OPH Habitat 70, régulièrement représenté, se rapporte aux termes de l’assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 727,16 euros (mois de juin 2025 inclus).

Elle précise ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant que ces derniers ont repris le versement de leur loyer courant et ont commencé à apurer le solde de leur dette locative.

Bien que régulièrement convoqués, Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] Haute-[Localité 12] par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande et l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 mars 2024 contient une clause résolutoire.

Cette clause (§6.1) prévoit toutefois un délai de deux mois en lieu et place du délai de 6 semaines.

Ce délai étant plus favorable au défendeur-locataire, il sera tenu compte de ce délai de 2 mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024, pour la somme en principal de 1358,47 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies.

Ces conditions se sont trouvées réunies à la date du 23 décembre 2024.

Par conséquent, il sera dit que le bail sera résilié de plein droit le 23 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur les loyers et charges impayés :

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 produit un décompte actualisé concernant Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] et sollicite qu’il soit dit que ces derniers sont désormais solidairement redevables de la somme de 727,16 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Il fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant aux débats le contrat de bail signé par les parties ainsi que le commandement de payer, délivré le 22 octobre 2024, outre un décompte incluant le mois de juin 2025.

Si Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] n’ont pas comparu, il sera relevé que cette demande actualisée leur est favorable. Il sera donc tenu compte de cette nouvelle demande.

Le contrat de bail prévoit en outre une clause de solidarité.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] à verser à leur bailleur la somme de 727,16 euros au titre des impayés de loyers et de charges, selon décompte incluant le mois de juin 2025, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il s’évince du décompte versé aux débats que Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] ont repris le versement du loyer courant.

Il s’évince en outre des éléments du dossier que depuis la délivrance du commandement de payer, le montant de la dette locative a diminué, démontrant ainsi la volonté des locataires d’apurer le solde de celle-ci.

Il sera surtout relevé que l’OPH Habitat 70 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et sollicite que pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Aussi, Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette en 14 mensualités de 50 euros, la 15ème mensualité devant solder le reste de la dette en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits du demandeur et d’éviter, en cas de défaillance de Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] devenant occupant sans droit ni titre, ils seront condamnés solidairement à payer au bailleur, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 503,80 euros, en réparation du préjudice subi par ce dernier.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’OPH Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 11 mars 2024 entre l’OPH Habitat 70 et Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] à verser à l’OPH Habitat 70 la somme de 727,16 euros (mois de juin 2025 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

AUTORISE Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 50 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, ceux-ci pourront être expulsés ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] soient condamnés solidairement à verser à l’OPH Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation égale à 503,80 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,