RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/03219 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HOCG

NAC : 62B Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 12 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS :

S.C. FINOR

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 421 347 097,

dont le siège social est sis :

[Adresse 7]

— [Localité 15]

Représentée par M^e Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l’EURE, (avocat postulant) et M^e Olivier MAYRAND, membre de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de Paris (avocat plaidant)

S.C. TOSNYSSIMMO

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 812 384 568,

dont le siège social est sis :

[Adresse 13]

— [Localité 14]

Représentée par M^e Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l’EURE, (avocat postulant) et M^e Olivier MAYRAND, membre de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de Paris (avocat plaidant)

DEFENDEUR :

Madame [Z] [C]

née le [Date naissance 11] 1968 à [Localité 17],

demeurant :

[Adresse 4]

— [Localité 16]

Représentée par M^e Jean-Yves PONCET, membre de la SCP PONCET – DEBOEUF – BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame Valérie DUFOUR

DÉBATS :

En audience publique du 07 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 12 décembre 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Finor et la SCI Tosnyssimo sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire de parcelles cadastrées D[Cadastre 5], D[Cadastre 8] et D[Cadastre 9], [Adresse 18] à [Localité 19] depuis le 1er octobre 2015.

Ces parcelles sont mitoyennes avec celles cadastrées D[Cadastre 1], D[Cadastre 2] et D[Cadastre 3], [Adresse 12] à [Localité 19], appartenant à Mme [Z] [C] depuis le 18 septembre 2014.

Les deux fonds sont séparés par un mur en pierre.

En juillet 2021, la société Werther a été mandatée par les SCI Finor et Tosnyssimo pour le rejointoiement sur pierre des murs de clôture, pour un montant de 2 724,90 euros TTC.

En décembre 2022, ledit mur s’est partiellement effondré sur une longueur de 25 mètres.

En mai 2023, les SCI Finor et Tosnyssimo ont mandaté la société A2TP pour procéder aux travaux de reconstruction du mur pour un montant total de 39 246,24 euros TTC.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur la prise en charge du coût de sa reconstruction, les SCI Finor et Tosnyssimo ont, par acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 2 octobre 2023, fait assigner Mme [C] devant le tribunal aux fins de voir condamner celle-ci au remboursement des sommes engagées au titre de la reconstruction du mur au visa de l’article 663 du code civil.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 2 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 28 mai 2025, les sociétés FINOR et TOSNYSSIMO demandent au tribunal de :

Débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Mme [Z] [C] à leur payer la somme de 45 631,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022, date de la première mise en demeure ; Condamner Mme [Z] [C] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;La condamner aux entiers dépens.Sur le fondement de l’article 663 du code civil, les demanderesses font valoir que l’effondrement du mur est dû au défaut d’entretien de celui-ci par Mme [C] et qu’en raison de sa mitoyenneté, cette dernière doit prendre en charge la totalité des frais de rejointement et de réparation du mur. Les SCI Finor et Tosnyssimo indiquent ne s’être jamais comportées en propriétaires exclusives du mur litigieux. Sur le fondement de l’article 653 du code civil, elles rappellent la présomption de mitoyenneté en l’absence de titre ou de marque du contraire et estiment que la mention sur l’acte de propriété de Mme [C] de ce que le mur appartenait à M. [Y], l’ancien propriétaire des fonds appartenant aux SCI Finor et Tosnyssimo, n’est pas probante puisqu’elle n’est corroborée par aucun autre élément, leur propre acte de propriété n’en faisant nullement mention. S’agissant de l’acquisition de la mitoyenneté par prescription acquisitive, les SCI Finor et Tosnyssimo font état de ce que le constat d’huissier sollicité par Mme [C] montre que celle-ci a fait construire des bâtiments contre le mur sans laisser d’espace de quelques centimètres entre le mur et lesdites constructions. Elles font également valoir que Mme [C] a installé un câble électrique sur le mur, ce qui constitue un acte de possession. S’agissant des présomptions relatives à l’existence de la mitoyenneté, les SCI Finor et Tosnyssimo considèrent que le chapeau à double pente n’est pas un élément décoratif mais un signe de mitoyenneté. Elles contestent l’affirmation de Mme [C] selon laquelle le mur mitoyen ferait partie d’un mur d’enceinte ayant une valeur défensive du château et considèrent que le mur séparatif de leurs propriétés a pour fonction d’éviter les troubles du voisinage. Selon les SCI Finor et Tosnyssimo, le mur ne peut en aucun cas être considéré comme un mur de soutènement de leurs terres. Les SCI Finor et Tosnyssimo contestent le fait que l’article 663 du code civil ne s’appliquent que lorsque le mur est à construire. Elles ajoutent que rien n’indique que le mur est construit en retrait de la limite séparative des fonds. Enfin, les demanderesses soutiennent que cet article a vocation à s’appliquer même dans une zone de campagne où l’habitat est moins dense et pas uniquement en ville. Les demanderesses font valoir par ailleurs que le défaut d’entretien du mur par Mme [C] ne fait aucun doute et qu’il a même été constaté par huissier.

En réponse aux demandes reconventionnelles de Mme [C], s’agissant du manque d’entretien et du trouble de voisinage, les SCI Finor et Tosnyssimo estiment que le constat d’huissier sur lequel Mme [C] se fonde ne démontre nullement ce grief, que les attestations versées par cette dernière sont de pure complaisance et que rien ne justifie la demande indemnitaire formulée par Mme [C], notamment parce qu’elle est en majeure partie responsable de l’effondrement du mur et de la nécessité de la présente procédure. Les SCI Finor et Tosnyssimo font en outre état de ce que Mme [C] a fait preuve de mauvaise volonté pendant les travaux de reconstruction du mur en empêchant tout accès à des véhicules sur son terrain. S’agissant de l’abus d’ester en justice, les SCI Finor et Tosnyssimo rappellent le caractère complexe des conflits de mitoyenneté, estiment que l’acte de propriété de Mme [C] ne leur est pas opposable, que rien ne permet de considérer que le mur constitue une enceinte historique et que l’assignation qui lui a été délivrée ne peut en aucun cas être considérée comme un moyen de pression alors qu’elle a dès l’origine été assistée d’un avocat. Enfin, elles considèrent que Mme [C] n’apporte aucune preuve de son préjudice lié à l’impossibilité de vendre sa résidence secondaire par la faute des SCI Finor et Tosnyssimo.

Par conclusions notifiées le 2 avril 2025, Mme [C] demande au tribunal de :

JUGER que le mur séparant les fonds appartenant à Madame [Z] [C] et aux sociétés FINOR et TOSNYSSIMO est propriété exclusive de ces dernières ; DEBOUTER les sociétés FINOR et TOSNYSSIMO de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ; CONDAMNER solidairement les sociétés FINOR et TOSNYSSIMO à payer à Madame [Z] [C] la somme de 20.000 € en réparation du trouble anormal de voisinage ;ORDONNER aux sociétés FINOR et TOSNYSSIMO de faire réaliser tous travaux utiles afin de remédier aux dégradations et risques d’effondrement de leur mur et bâtiments jouxtant le fonds de Madame [Z] [C], sous astreinte solidaire de 50€ par jour à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le jugement à intervenir ; JUGER que les sociétés FINOR et TOSNYSSIMO ont commis un abus dans l’exercice de leur droit d’ester en justice ; en conséquence, les CONDAMNER solidairement à payer à Madame [Z] [C] les sommes de : 50.000 € en réparation du préjudice causé du fait de l’impossibilité de réaliser la cession de son bien ; 3.000 € au titre du préjudice moral en résultant ; 3.000 € au titre de l’indemnisation du temps perdu ; CONDAMNER solidairement les sociétés FINOR et TOSNYSSIMO à payer à Madame [Z] [C] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 CPC ; CONDAMNER solidairement les sociétés FINOR et TOSNYSSIMO à payer à Madame [Z] [C] les dépens de l’instance, incluant le procès-verbal de constat du 16 décembre 2022.Pour contester la mitoyenneté du mur, Mme [C] indique qu’en 2015, lorsqu’une première partie du mur s’est effondrée, les demanderesses ont déblayé les vestiges et procédé au remplacement du mur sans demander de compte à Mme [C]. Sur le fondement de l’article 653 du code civil relatif à la présomption de mitoyenneté d’un mur, s’agissant de la preuve par titre, Mme [C] fait valoir que son titre de propriété indique que le mur appartenait au fonds de M. [Y] et que si le titre de propriété des SCI Finor et Tosnyssimo n’en fait pas mention, il reste qu’il est évoqué un parc clos, ce qui rattache la clôture à la propriété vendue. S’agissant de l’absence de prescription acquisitive, Mme [C] soutient que lorsqu’un édifice est positionné contre le mur litigieux et non appuyé dessus, il n’y a pas de prescription acquisitive de mitoyenneté et que tel est le cas de l’ensemble des constructions édifiées par ses soins sur son terrain et ayant fait l’objet du constat d’huissier. Elle estime que la fixation d’un câble sur le mur, qu’elle ne conteste pas, ne permet pas l’acquisition de la mitoyenneté. S’agissant enfin des présomptions relatives à l’existence ou l’absence de mitoyenneté, Mme [C] fait valoir, sur le fondement de l’article 653 du code civil, qu’un voisin qui se prétend non-propriétaire d’un mur peut écarter la présomption de mitoyenneté en prouvant qu’à l’époque, le mur était la propriété exclusive de l’autre voisin et qu’en l’espèce, le mur ne présentait d’intérêt qu’en ce qu’il assurait la sécurité du château de [Localité 19] en tant que mur d’enceinte et qu’il n’est pas imaginable que les acquéreurs successifs de son fonds ait accepté d’en assurer une charge mitoyenne. Le chapeau à double pente n’est pas un indice de mitoyenneté selon Mme [C], laquelle fait valoir que ce chapeau se retrouve également lorsque le mur sépare des parcelles constituant la propriété exclusive du château. Mme [C] fait également valoir que le mur sert au soutènement des terres des SCI Finor et Tosnyssimo et qu’il est donc présumé privatif à leur profit. La défenderesse soutient en outre que le mur est aligné avec les bâtiments propriétés exclusives des SCI Finor et Tosnyssimo, ce qui tend à prouver que ce mur n’est pas mitoyen. Mme [C] rappelle également les termes de l’expertise du géomètre expert mandaté par ses soins qui penchent pour la position de la défenderesse. Sur le fondement de l’article 666 du code civil, Mme [C] soutient que l’état de clôture s’apprécie à la date de l’édification des murs et qu’il ressort de l’édification dudit mur que le propriétaire originel du château a entendu construire ce mur dans une volonté de protection du château et non de le rendre mitoyen avec le fonds voisin. La défenderesse conteste ensuite l’application de l’article 663 du code civil dans les zones de campagne, prétendant que [Localité 19] est une commune rurale. Elle estime ensuite que cet article ne s’applique pas pour les murs construits en retrait de la ligne séparative d’un des fonds, comme le mur litigieux. Aussi, l’article 663 du code civil ne trouve à s’appliquer selon Mme [C] que si le mur est à construire mais non si le mur privatif a déjà été édifié, ce qui constituerait une acquisition forcée de la mitoyenneté. Mme [C] estime à titre infiniment subsidiaire que les SCI Finor et Tosnyssimo ne rapportent pas la preuve de la nécessité des travaux dont elles demandent le remboursement.

Concernant sa demande reconventionnelle relative au trouble anormal de voisinage, Mme [C] fait état d’un manque d’entretien du mur litigieux et des bâtisses des demanderesses, constaté par huissier et soutient, sur le fondement de l’article 544 du code civil, elle est légitime à solliciter l’indemnisation de son préjudice moral caractérisé par l’angoisse que d’autres parties du mur s’effondrent et de son préjudice esthétique, sa propriété étant encombrée de gravats. Elle précise qu’elle ne peut plus se consacrer pleinement à son fils handicapé en raison de la présente procédure et du danger permanent sur son terrain. S’agissant de son refus de voir des véhicules pénétrer sur son terrain, elle rappelle qu’aucune servitude de tour d’échelle ne grève son terrain et qu’elle aurait pu refuser tout accès. Mme [C] fonde sa demande de condamnation à des travaux de réfection du mur d’enceinte par le risque d’effondrement permanent qu’il présente.

Sa demande reconventionnelle relative à l’abus de droit est fondée sur les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil. Mme [C] estime que les SCI Finor et Tosnyssimo avaient conscience du caractère infondé de leur demande, que l’assignation constitue un moyen de pression et que les SCI Finor et Tosnyssimo ont manqué de discernement sur les conséquences de la procédure. En réparation, Mme [C] indique qu’elle a perdu une chance de vendre son bien, étant donné qu’elle avait reçu une offre d’achat en novembre 2023 et que la candidate acquéreuse s’est finalement désistée en raison de la tournure de la procédure. La défenderesse invoque également un préjudice moral consécutif à l’engagement de la procédure et aux sommes demandées, considérées comme exorbitantes. Enfin, elle sollicite l’indemnisation du temps qu’elle a perdu dans la gestion du présent litige.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des SCI Finor et Tosnyssimo

Sur l’application de l’article 663 du code civilIl est rappelé que la demande principale des SCI Finor et Tosnyssimo se fonde sur l’article 663 du code civil, dont il convient en premier lieu de vérifier l’applicabilité au présent litige.

En vertu de cet article, « Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs: la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus; et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres [dix pieds] de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres [huit pieds] dans les autres. »

Il résulte de cet article que, dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à élever une clôture dont ils partageront les frais, sans égard pour la question du caractère mitoyen du mur qui n’a dès lors plus lieu de se poser s’agissant de la contribution aux frais générés, l’ouvrage étant considéré de lege d’utilité commune. L’objectif de cet article est de faciliter la construction et l’entretien des murs séparatifs dans le milieu urbain.

Ni la loi ni le règlement ne définissant expressément ce qui constitue la ville, le faubourg ou la campagne, il appartient au juge du fond de fonder son appréciation en fonction de la topographie des lieux, leur environnement, le nombre d’habitants, la taille de l’agglomération ou encore son activité économique. Il reste toutefois qu’une ville doit s’entendre d’une agglomération relativement importante dont les habitants ont des activités professionnelles diversifiées, tandis qu’un faubourg renvoie au quartier d’une ville qui s’est développé en dehors du périmètre initial de cette ville. La campagne, quant à elle, se caractérise par une étendue de pays plat ou vallonné, mais découvert, où se trouvent les prairies, cultures, vergers, etc. entourant des lieux d’habitation rurale.

En l’espèce, le mur litigieux se situe en limite séparative de fonds situés tous deux sur la commune de [Localité 19] dans le département de l’Eure. Mme [C] indique, sans être contredite par les SCI Finor et Tosnyssimo, que cette commune, située en vallée de Seine, ne comprend que 660 habitants selon le dernier recensement effectué en 2014. Aussi, si les photographies aériennes des lieux permettent en effet de visualiser plusieurs constructions assez peu éloignées les unes des autres, leur disposition ne fait ressortir ni la concentration ni la promiscuité des habitations propres aux villes mais aussi aux faubourgs, qui, bien que moins denses que les villes, ne peuvent être assimilés à des zones rurales habitées. En outre, les nombreuses photographies des lieux versées en procédure ainsi que la vidéo jointe au procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 mettent en évidence un cadre particulièrement verdoyant et rural, typique d’un paysage de campagne.

Le tribunal en conclut que le mur litigieux n’est situé ni dans une ville ni dans un faubourg, de sorte que l’article 663 du code civil ne peut trouver application en l’espèce.

Sur le caractère mitoyen du mur L’article 663 du code civil étant inapplicable, il convient de s’attacher à déterminer si le mur litigieux est mitoyen ou pas afin de déterminer les obligations des parties le concernant.

En vertu de l’article 653 du code civil, « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire. »

La présomption énoncée par ce texte est de portée générale et subsidiaire ; elle ne s’applique qu’à défaut de titre, de prescription ou de marques de non-mitoyenneté.

Sur la preuve par titreIl est constant que la preuve de la mitoyenneté ou de la non-mitoyenneté d’un ouvrage peut être rapportée par un titre, qui n’a pas à être commun aux deux parties, et dont le juge du fond apprécie, tant sur la forme que sur le fond, le caractère probant.

En l’espèce, il apparaît que l’attestation de propriété du 18 septembre 2014 de Mme [C] fait apparaître dans la section relative à la désignation du bien, la mention suivante : « TENANT : d’un côté : Monsieur [Y] ou représentants (mur appartenant à celui-ci) », M. [Y] étant l’ancien propriétaire du fonds appartenant aujourd’hui aux SCI Finor et Tosnyssimo. Cette même mention se retrouve à l’identique dans l’acte de vente antérieur datant du 21 novembre 1987 entre M. et Mme [H] d’une part et M. et Mme [B] d’autre part.

Force est toutefois de constater que cette mention ne se retrouve pas dans l’acte de vente du 1er octobre 2015 entre la SCI du château de [Localité 19] d’une part et les SCI Finor et Tosnyssimo d’autre part. Il ne peut nullement se déduire de ce silence que les murs de clôture seraient nécessairement la propriété exclusive des SCI Finor et Tosnyssimo. Par ailleurs, la mention « parc clos » ne saurait davantage renfermer une quelconque indication sur le régime juridique des murs de clôture ceignant ledit parc, l’enclosement de ce dernier n’étant pas moins réel si l’une ou plusieurs des clôtures étaient mitoyennes ou appartenaient exclusivement au propriétaire du fonds voisin.

Le tribunal en conclut donc que Mme [C] ne rapporte pas la preuve par titre de l’absence de mitoyenneté du mur litigieux.

Le titre dont elle se prévaut est toutefois de nature à constituer un indice présumant la non-mitoyenneté du mur.

Sur l’acquisition par prescription de la mitoyennetéIl est constant que la possession efficace, commune et égale de l’ouvrage constitue un mode d’établissement de la mitoyenneté, dans les conditions de l’article 2261 du code civil.

L’article 2272 alinéa 1er du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Ainsi celui qui, durant trente années accomplies, a, sans la moindre protestation du propriétaire du mur, effectué sur cette clôture des actes ou entreprises non équivoques de copropriété a prescrit, à son profit, la mitoyenneté de ce mur.

C’est à celui qui se prévaut de l’acquisition de la mitoyenneté du mur par prescription de rapporter la preuve d’une possession utile et trentenaire.

En l’espèce, les SCI Finor et Tosnyssimo, qui ont la charge de la preuve, s’attachent uniquement à démontrer que certaines constructions édifiées sur le fonds de Mme [C] seraient appuyées sur le mur litigieux pour en déduire que cette dernière aurait acquis la mitoyenneté du mur par prescription. Force est toutefois de constater qu’elles ne justifient pas en quoi la possession serait continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire comme le prescrit l’article 2261 du code civil. A considérer même, pour les besoins du raisonnement, que l’utilité de la possession soit démontrée par les demanderesses, celles-ci ne disent mot de l’exigence d’une possession trentenaire, étant utilement rappelé que Mme [C] a acquis la propriété de son fonds le 18 septembre 2014.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la preuve de l’acquisition par Mme [C] de la mitoyenneté du mur par prescription n’est pas rapportée par les SCI Finor et Tosnyssimo.

Sur les présomptions Il est rappelé que les juges du fond jouissent d’un pouvoir souverain pour apprécier les signes caractéristiques de non-mitoyenneté d’un mur propres à renverser la présomption instituée par l’article 653 du code civil reproduit ci-avant.

Pour que les présomptions énoncées par cet article puissent jouer, il faut que la situation de fait qu’elles supposent ait existé à l’époque de l’établissement du mur.

L’article 654 du code civil, non limitatif, dispose que « Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre. »

Il est précisé que l’article 666 du code civil s’applique à toute clôture dans son acception générale et que compte-tenu du principe selon lequel le spécial déroge au général, il n’y a pas lieu d’en faire application lorsque la clôture est un mur, le régime juridique du mur séparatif étant spécialement prévu aux articles 653 et 654 du code civil.

En l’espèce, s’agissant du chaperon à double pente présent au sommet du mur litigieux, rien ne permet d’affirmer qu’un tel équipement serait par principe purement décoratif, ce dispositif revêtant également une fonction pratique, à savoir l’écoulement des eaux de chaque côté du mur, donc sur chacun des fonds que celui-ci sépare. En l’occurrence, Mme [C] ne rapporte pas la preuve du caractère exclusivement décoratif dudit chaperon, pas plus qu’elle ne prouve que cet équipement habillerait également les murs séparatifs de parcelles appartenant aux SCI Finor et Tosnyssimo entre elles, les photographies versées au dossier ne permettant pas de s’en assurer. Le tribunal en déduit que la présence d’un chaperon à double pente au sommet du mur ne peut constituer un indice de non-mitoyenneté.

S’agissant du fait de savoir si le mur litigieux sert au soutènement des terres appartenant aux SCI Finor et Tosnyssimo, s’il est vrai que le commissaire de justice indique dans son procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 que le terrain des demanderesses est surélevé de 50 centimètres une fois mises à nu – ce qui est clairement visible sur les photographies n°40 à 43 et n°45 – cette observation est insuffisante pour en tirer une telle conclusion, ce d’autant plus qu’il n’est pas permis de s’assurer que cette différence de nivellement existait à l’époque de l’établissement du mur et si elle n’est pas simplement la conséquence du passage du temps.

Toutefois, au sujet de la fonction d’enceinte du mur litigieux, s’il n’est pas permis de s’assurer que les photographies versées en procédure par Mme [C] représentent la totalité du mur ceignant le château, force est toutefois de constater qu’elles montrent des portions de mur particulièrement conséquentes en bordure de la voie publique, dont la construction est d’apparence très similaire à la portion du mur qui s’est écroulée en décembre 2022 (mur ancien composé de briquettes et surmonté d’un chaperon à double pente).

Ce constat est corroboré par la société Géodia Conseils dans sa note du 23 avril 2024 aux termes de laquelle elle indique que « le mur paraît appartenir complètement au château compte-tenu de son importance et de son style et du dessin sur le plan au 1/200 », faisant là le constat d’une continuité architecturale entre le mur entourant le château et celui séparant les fonds des parties.

Il est en outre à noter une cohérence architecturale entre le mur et les bâtisses érigées sur le fonds des demanderesses, et plus encore un alignement, voire une continuité, entre les deux sur certaines photographies du procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 (n°24, 25 et 27 à 29), continuité qu’il n’est en revanche pas permis de relever avec les immeubles édifiés sur le fonds de Mme [C]. Cette continuité s’infère également du fait que le mur continue de courir au-delà de la parcelle de Mme [C] et clôture les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 10] et [Cadastre 6], les photographies n°52 à 56 du procès-verbal de constat permettant de constater là encore une identité esthétique avec la portion litigieuse du mur ainsi qu’avec les bâtisses édifiées sur le fonds des demanderesses.

Le tribunal déduit de ces différents éléments concordants le fait que le mur séparatif des fonds de Mme [C] et des SCI Finor et Tosnyssimo constitue l’un des pans d’une enceinte ceignant la majeure partie du domaine bordant le château de [Localité 19].

Pour renverser ce constat, les SCI Finor et Tosnyssimo prétendent que certaines portions du mur entourant le château auraient été construites à des époques différentes, en ce compris le XXème siècle. Néanmoins, elles ne versent aux débats aucune pièce, notamment photographique, mettant en évidence une différence notable d’édification des tronçons susceptible de mettre en doute l’harmonie architecturale du mur litigieux avec les autres tronçons et les bâtisses édifiées sur leur fonds. Les seules photographies sur lesquelles apparaissent des tronçons récents sont celles représentant le mur litigieux postérieurement à sa rénovation par la société A2TP. Aussi, la seule différence de hauteur entre les tronçons – là encore non corroborée par des pièces – n’est en tout état de cause pas suffisante pour caractériser avec la certitude requise cette multiplicité alléguée des époques de construction.

Il convient enfin de rappeler que le titre de propriété de Mme [C] du 18 septembre 2014, insuffisant à lui seul à caractériser une absence de mitoyenneté, constitue toutefois un indice de non-mitoyenneté en ce qu’il y est expressément indiqué « TENANT : d’un côté : Monsieur [Y] ou représentants (mur appartenant à celui-ci) ».

*

Il ressort de l’ensemble de ces éléments des présomptions concordantes et suffisantes de non-mitoyenneté du mur de nature à renverser la présomption de mitoyenneté instituée par l’article 653 du code civil.

Il faut en conclure que le mur séparant les parcelles cadastrées D[Cadastre 5], D[Cadastre 8] et D[Cadastre 9] appartenant aux SCI Finor et Tosnyssimo et les parcelles mitoyennes cadastrées D[Cadastre 1], D[Cadastre 2] et D[Cadastre 3], 5 appartenant à Mme [Z] [C], n’est pas mitoyen et constitue la propriété exclusive des SCI Finor et Tosnyssimo.

L’entretien de ce mur leur incombant, il y a lieu de débouter les SCI Finor et Tosnyssimo de leur demande en paiement de la somme de 45 631,44 euros au titre des frais engagés pour le rejointoiement et la reconstruction du mur.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [C]

Sur le trouble anormal du voisinageEn vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La responsabilité de l’auteur du trouble anormal de voisinage n’est pas conditionnée à la démonstration d’une faute mais à l’anormalité du trouble causé.

Le risque de dommage peut être réparé à la condition qu’il soit avéré et suffisamment grave pour constituer un trouble anormal du voisinage.

Au cas présent, Mme [C] fonde sa demande sur le procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 aux termes duquel sont entre autres rapportés le mauvais état du mur séparatif et des murs pignons des bâtisses et desquels certaines pierres menacent de chuter ou sont déjà tombées.

Toutefois, les demanderesses font observer à juste titre que si le commissaire de justice mandaté par Mme [C] est en mesure de constater certains désordres visibles à l’œil nu, il ne dispose pas des compétences requises pour établir avec la précision nécessaire si un édifice présente une menace particulière, soit immédiatement soit à terme, pour la sécurité des personnes et, le cas échéant, les travaux nécessaires à sa réhabilitation.

Le simple fait que deux portions du mur séparatif se soit effondrées en l’espace de dix ans n’est pas suffisant pour en tirer la conclusion que, de façon générale, toutes les constructions appartenant au fonds voisin de celui de Mme [C] représenterait une menace pour elle et ses proches. Ce constat est confirmé par le fait que la défenderesse ne fait la démonstration ni d’aucune démarche quelconque visant à faire cesser le trouble entre la réception du procès-verbal et la signification de ses conclusions en faisant état pour la première fois, ni d’une évolution quelconque du péril allégué depuis le procès-verbal de constat dressé il y a quasiment trois ans à la date du présent jugement.

Par ailleurs, Mme [C] ne démontre pas en quoi les pierres tombées au sol et visibles sur les photographies prises par le commissaire de justice génèreraient un préjudice esthétique et d’agrément l’empêchant de jouir normalement de son fonds. Il est par ailleurs rappelé que la quasi-totalité des gravats ont été déblayés suite à la rénovation du mur par la société A2TP et que, là encore, il ne peut être considéré que les quelques moellons laissés par l’entreprise à la suite de son passage seraient générateurs d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, outre que cela relèverait davantage de la responsabilité de la société A2TP que du voisinage de Mme [C].

Par conséquent, Mme [C], qui échoue à prouver le trouble anormal du voisinage qu’elle invoque, est déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts à ce titre ainsi que de sa demande de condamnation sous astreinte.

Sur l’abus de droitL’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de ces dispositions, l’exercice d’une action en justice ou sa défense constitue un droit qui ne peut donner lieu à dommages intérêts que s’il dégénère en abus caractérisé par un cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il n’est pas établi que les SCI Finor et Tosnyssimo avaient conscience du caractère infondé de leur demande au moment où elles l’ont engagée. En effet, alors que leur propre titre de propriété est muet s’agissant du mur litigieux, les demanderesses avaient un intérêt légitime à débattre du régime juridique du mur litigieux. A ce titre, il ne peut être tiré aucune conclusion du premier effondrement du mur en janvier 2015, alors même que les SCI Finor et Tosnyssimo n’ont fait l’acquisition des parcelles qu’en octobre 2015.

Il n’est pas davantage prouvé que l’assignation aurait uniquement été un moyen de pression des demanderesses sur Mme [C], celle-ci étant argumentée, peu important le fait que les SCI Finor et Tosnyssimo soient in fine déboutées de leurs demandes. Mme [C] est par ailleurs mal fondée à opposer un tel grief aux demanderesses alors qu’elle formule elle-même des demandes reconventionnelles dans le cadre de la présente procédure, à laquelle elle a donc intérêt.

Enfin, l’argument selon lequel les SCI Finor et Tosnyssimo auraient fait preuve d’inconséquence en engageant la présente procédure compte-tenu des capacités financières modestes de Mme [C], ne peut prospérer. En effet, le tribunal ne statuant pas en équité, de telles considérations factuelles sont indifférentes à l’application de la règle de droit dont les SCI Finor et Tosnyssimo demandaient, même erronément, l’application.

Par conséquent, aucun abus de droit n’est caractérisé de la part des SCI Finor et Tosnyssimo.

Il y a donc lieu de débouter Mme [C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les SCI Finor et Tosnyssimo, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Parties condamnées aux dépens, les SCI Finor et Tosnyssimo seront condamnées à verser à Mme [C] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais engagés au titre du procès-verbal de constat du 16 décembre 2022.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que le mur délimitant les parcelles cadastrées D[Cadastre 5], D[Cadastre 8] et D[Cadastre 9], [Adresse 18] à [Localité 19] d’une part et celles cadastrées D[Cadastre 1], D[Cadastre 2] et D[Cadastre 3], [Adresse 12] à [Localité 19], d’autre part, est la propriété exclusive de la SCI FINOR et de la SCI TOSNYSSIMO ;

DEBOUTE la SCI FINOR et la SCI TOSNYSSIMO de leur demande en paiement ;

DEBOUTE Mme [Z] [C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts sur le fondement du trouble anormal du voisinage ;

DEBOUTE Mme [Z] [C] de sa demande de condamnation de la SCI FINOR et de la SCI TOSNYSSIMO à effectuer des travaux sous astreinte ;

DEBOUTE Mme [Z] [C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’abus de droit ;

CONDAMNE in solidum la SCI FINOR et la SCI TOSNYSSIMO aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum la SCI FINOR et la SCI TOSNYSSIMO à payer à Mme [Z] [C] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais engagés au titre du procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 ;

DEBOUTE la SCI FINOR et la SCI TOSNYSSIMO de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier, Le Président,