MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00729 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DQWZ

NATURE AFFAIRE : 53J/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [D] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e GAUTHIER

le : 19/12/2025

copie certifiée conforme délivrée à : M. [L]

le : 19/12/2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS 824 541 148), dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocat au barreau de LYON

substituée par Maître Jean-philippe VALLON de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEUR

M. [D] [L]

né le 19 Juillet 1987 à LOMME (59160),

demeurant 325 chemin du Contour – 38260 CHAMPIER

non comparant

Qualification : réputé contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 07 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par M^me DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [D] [L] au titre du bail d’un appartement à usage d’habitation situé 325 Chemin du Contour à CHAMPIER (38260) consenti le 15 mai 2020, par Monsieur [P] [H] représenté par la société FONCIA VALLEE.

Ultérieurement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur des loyers étant demeurés impayés.

Elle a fait signifier à Monsieur [D] [L], le 31 mars 2025, un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 3175.90 euros due au mois de mars 2025.

Suivant assignation en date du 29 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Vienne pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation, au paiement au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, de la somme de 6710.90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mars 2025 sur la somme de 3175.90 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation pour demander que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnée l’expulsion de Monsieur [D] [L]. Elle a précisé que le locataire n’avait pas repris le paiement des loyers, et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit des locataires. Elle a fait part d’une créance actualisée de 8258.20 euros au 29 octobre 2025.

Monsieur [D] [L] non cité à personne n’était ni présent, ni représenté.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir, faute pour le défendeur de s’être présenté aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence du défendeur n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la qualité à agir de la caution

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Vu le contrat de cautionnement « Visale » et l’article 2306 du Code civil en vertu duquel « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le bailleur ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux termes du contrat de cautionnement conclu avec le bailleur, s’est engagée en qualité de caution solidaire du locataire, pour la durée du bail renouvellement inclus. Elle soutient qu’en payant la dette de loyers, elle est subrogée dans les droits des bailleurs.

Il résulte de la force obligatoire du contrat que, le cautionnement soumis à l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de « Visale », signée entre les bailleurs et la caution, prévoit expressément pour la caution qui désintéresse le bailleur d’être subrogée dans les droits du bailleur, « que la subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation ».

En l’espèce, la demanderesse a payé la dette de loyers, qui n’a pas été résorbée par le locataire dans les deux mois suivant le commandement de payer adressé le 31 mars 2025.

Dans ces conditions, en application des termes du contrat et de l’article 2306 du Code civil, il y convient de considérer que le bailleur a donné pouvoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’agir en expulsion.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

Sur la résiliation expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Le bail conclu le 15 mai 2020 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par la caution le 31 mars 2025, pour la somme en principal de 3175.90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 mai 2025.

Le juge peut, par application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans un délai de 36 mois.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à l’octroi de délais de paiement et verse au dossier un décompte actualisé qui démontre que Monsieur [D] [L] n’a pas repris le paiement des loyers.

Il convient en conséquence de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser l’expulsion de Monsieur [D] [L] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Vu les articles 1346 et suivants et 2306 du Code civil ;

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : le contrat de bail conclu entre Monsieur [P] [H] et Monsieur [D] [L] le 15 mai 2020 ; l’engagement de caution GARANTIE LOCA-PASS signé entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, le bailleur et Monsieur [D] [L] pour le règlement au bailleur des loyers et charges dans la limite de 36 mensualités maximum de loyers et charges plafonnées.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats plusieurs quittances subrogatives. Il en résulte qu’elle a réglé, en exécution de son engagement de caution, la somme totale de 8258.20 euros pour des loyers impayés et dépôt de garantie (pour les mois de juillet 2024 à octobre 2024) ; Dès lors, il y a lieu de considérer que la qualité à agir est acquise à la demanderesse.

Monsieur [D] [L] n’a fait valoir aucun moyen pour s’opposer aux demandes en paiement, il ne justifie pas avoir réglé d’autres sommes.

En conséquence, la demanderesse justifiant suffisamment des sommes débloquées en exécution du cautionnement et donc de sa créance, Monsieur [D] [L] sera condamné à lui payer la somme de 8258.20 euros outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3175.90 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Monsieur [D] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient, dès lors, de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe, exécutoire de droit :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2020 entre Monsieur [P] [H] représenté par la société FONCIA VALLEE et Monsieur [D] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 325 Chemin du Contour à CHAMPIER (38260) à la date du 31 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [L] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8258.20 euros outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3175.90 euros et pour le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [D] [L] à payer à la SAS LOGEMENT ACTION SERVICES, en sa qualité de caution, cette indemnité d’occupation, sur présentation d’une quittance subrogative émanant du bailleur ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux dépens.

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,