Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 2 décembre 2025, n° 25/00609

TJ Vienne 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement des loyers constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation des baux et l'expulsion de la locataire.
Accepté
Existence d'une créance locative
La cour a jugé que la créance locative était établie par les pièces produites, justifiant le paiement des loyers dus.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a estimé que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation pour la période de maintien dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Partie succombante
La cour a condamné la défenderesse aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 2 déc. 2025, n° 25/00609
Numéro(s) :	25/00609
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Noëlle GILLE
Cabinet(s) :	PYRAMIDE AVOCATS
Parties :	Société ALPES ISERE HABITAT ( ANCIENNEMENT OPAC 38 )

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00609 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DP2C

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société ALPES ISERE HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38) C/ [D] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e GILLE

le : 02/12/2025

copie exécutoire délivrée à : MME [X]

le : 02/12/2025

DEMANDERESSE

Société ALPES ISERE HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38), dont le siège social est sis 21 AVENUE DE CONSTANTINE – CS 32549 – 38035 GRENOBLE CEDEX 02

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Mme [D] [X], demeurant 3 avenue de la gare – Etage 03 – 38670 CHASSE-SUR-RHONE

comparante

Qualification : contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 31 décembre 2019 et bail verbal ayant pris effet le 23 janvier 2020, ALPES ISERE HABITAT a donné en location à Madame [X] [D] respectivement un logement et un garage sis 3 avenue de la gare, étage 03 à CHASSE SUR RHONE (38670).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à Madame [X] [D] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2376.37 euros correspondant au montant des loyers dus au 25 mars 2025, outre le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Madame [X] [D], le 3 juillet 2025, ALPES ISERE HABITAT sollicite que soit constatée (et subsidiairement prononcée) la résiliation des baux conclus entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire ; ALPES ISERE HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement de la somme de 4078.14 euros au titre de loyers échus et impayés ; et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame [X] [D] est célibataire et vit avec ses cinq enfants, dont quatres mineurs, qui sont à sa charge; qu’elle est sans activité et bénéficie du RSA et de prestations familiales; que l’expiration de son titre de séjour a entraîné une absence de ressources, générant la dette locative.

A l’audience du 6 octobre 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

ALPES ISERE HABITAT précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [X] [D], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 4006.88 euros au 25 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [D], présente, précise n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Elle indique avoir un récipissé pour son titre de séjour, avoir été sans ressources sur une période de six mois. Elle précise avoir repris le paiement du loyer courant et y ajouté 20 euros pour apurer sa dette.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois accordés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Dans le cours du délibéré, le bailleur a fait savoir à la juridiction qu’il confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 4130.38 euros au 6 octobre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Madame [X] [D] ne conteste pas cette dette de loyers.

En outre, il résulte des dispositions des articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le non-paiement des loyers constitue de la part de ce dernier un manquement suffisamment grave à ses obligations pour permettre de prononcer, sur le fondement des articles 1224 et suivants et 1741 du Code Civil, la résiliation du bail à ses torts et griefs et justifier son expulsion.

En l’espèce, ALPES ISERE HABITAT justifie de l’existence d’un bail verbal conclu à compter du 23 janvier 2020 avec Madame [X] [D] et portant sur un garage, par le commandement de payer les loyers notifié à cette adresse et remis à Madame [X] [D] par dépôt à étude ; en outre, les décomptes produits démontrent le versement des loyers ; la réalité du bail est donc suffisamment établie.

La dette locative correspond à la somme de 3648.05 euros pour le logement et de 482.33 euros pour le garage.

Il convient dès lors de condamner Madame [X] [D] à payer, à ALPES ISERE HABITAT, la somme de 4130.38 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2376.37 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Néanmoins, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, par application des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1104 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’octroi de tels délais suspend la clause de résiliation de plein droit.

Par ailleurs, le non-paiement des loyers constitue de la part du locataire un manquement suffisamment grave à ses obligations pour permettre de prononcer, sur le fondement des articles 1224 et suivants et 1741 du Code Civil, la résiliation du bail à ses torts et griefs et justifier son expulsion.

Aux termes des dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, le commandement délivré par ALPES ISERE HABITAT le 2 avril 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment par le décompte actualisé au 6 octobre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 2 juin 2025.

En l’espèce, il apparaît que la locataire a repris le versement du loyer avant l’audience, des sommes étant versées depuis le mois de juillet 2025.

Il convient d’observer que le bailleur, interrogé par le Juge des contentieux de la protection,s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins, il est opportun, dans l’intérêt du bailleur et de la locataire, d’accorder à Madame [X] [D] un échelonnement des paiements permettant de s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, avec une mensualité proportionnée aux délais accordés; et de suspendre les effets de la clause résolutoire s’agissant du bail portant sur le logement qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [X] [D] se libère de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. ALPES ISERE HABITAT sera ainsi autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [D].

En outre, ALPES ISERE HABITAT est fondé à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [X] [D] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre ALPES ISERE HABITAT et Madame [X] [D] à la date du 2 juin 2025 ;

— CONSTATE l’existence d’un bail verbal ayant pris effet le 23 janvier 2020 entre ALPES ISERE HABITAT et Madame [X] [D] pour un garage;

— PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu pour le garage le 23 janvier 2020, à la date du présent jugement;

— SUSPEND les effets de cette clause pour le logement pendant un délai de 36 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [X] [D] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

— SUSPEND la prononciation de la résiliation du bail verbal pour le garage pendant un délai de 24 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [X] [D] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

— RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par la locataire ;

— CONDAMNE Madame [X] [D] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme totale de 4130.38 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 6 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2376.37 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

— ACCORDE à Madame [X] [D] un délai de paiement de 12 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 20 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, pour le logement

ET ACCORDE à Madame [X] [D] un nouveau délai de paiement de 24 mois, à compter de l’expiration du premier délai de 12 mois, pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 100 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai;

— ACCORDE à Madame [X] [D] un délai de paiement de 12 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 7 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, pour le garage

ET ACCORDE à Madame [X] [D] un nouveau délai de paiement de 12 mois, à compter de l’expiration du premier délai de 12 mois, pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 30 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai;

— RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

— DIT que si Madame [X] [D] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

— DANS CE CAS:

CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement le 31 décembre 2019, à la date du 2 juin 2025 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu pour le garage le 23 janvier 2020, à la date du présent jugement;

AUTORISE ALPES ISERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [D] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [X] [D] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [D] à payer à ALPES ISERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— CONDAMNE Madame [X] [D] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président