N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAWI /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAWI

Minute n° 25/00482

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [U]

né le 15 Juillet 1962 à [Localité 9] (Pas-de-[Localité 7]),

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [G]

née le 19 Juillet 1971 à [Localité 8] ([Localité 10]),

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 10 Octobre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 14 Novembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAWI /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er mars 2016, M. [S] [U] a loué à Mme [H] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 495 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, M. [S] [U] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7 835,78 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 avril 2025.

Aux termes d’un acte du 2 mai 2025, M. [S] [U] a sommé sa locataire d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, M. [S] [U] a fait assigner Mme [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la défenderesse :° à payer la somme de 9 010,78 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 7 835,78 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer la somme de 901,08 euros au titre de la clause pénale figurant dans le contrat de location,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, indexée comme le loyer, du 1er août 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit à compter du présent jugement,

° à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

° aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer les loyers, de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et de la notification du commandement de payer à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 10] le 10 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 3 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2025.

À cette audience, M. [S] [U] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a indiqué qu’il acceptait que la défenderesse rende le logement sans donner de préavis et refusé tout délai de paiement.

Mme [H] [G] a expliqué les difficultés de paiement de son loyer par une diminution drastique de ses ressources cinq années auparavant, à la suite d’une maladie. Elle a expliqué qu’elle comptait quitter les lieux à la fin du mois d’octobre 2025 pour vivre gratuitement dans un garage, qu’elle n’occupait pas d’emploi, que ses revenus s’élevaient à 1 100 euros par mois et qu’elle souhaitait s’acquitter de sa dette par des mensualités de 375 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [S] [U] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er juillet 2025, la dette locative de Mme [H] [G] s’élève à la somme de 9 010,78 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [H] [G] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 avril 2025 pour la somme de 7 835,78 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est pas établi que le paiement intégral du loyer courant a été repris par Mme [H] [G], il convient de se référer aux dispositions du code civil précitées.

Eu égard à la situation financière de la défenderesse, à son engagement pris de régler sa dette locative par des versements mensuels et à l’intérêt du demandeur, il y a lieu d’accorder à Mme [H] [G] un échelonnement de l’arriéré sur une durée de vingt-quatre mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 375 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Il résulte des dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de location stipule notamment, en son article 13, que « En cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur ».

Cette clause, consistant à permettre au bailleur de percevoir des pénalités pour défaut de paiement du loyer, s’analyse en une clause pénale, que la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 répute non écrite.

La demande de paiement formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 10] le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 10 avril 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de Mme [H] [G] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [H] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 495 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 698 du même code, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution injustifiés sont à la charge des auxiliaires de justice qui les ont faits, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il en est de même des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution nuls par l’effet de leur faute.

En l’espèce, Mme [H] [G] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ne comprendront pas non plus le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement, dès lors qu’il n’est pas établi que cet acte était nécessaire pour faire prospérer la présente instance.

Ainsi, seul le coût du commandement de payer sera mis à la charge de la défenderesse.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas justifié de ce que des frais nécessaires non compris dans les dépens resteraient à la charge du demandeur. Il n’y a donc pas lieu d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande de M. [S] [U] formée à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [G] à verser à M. [S] [U] la somme de 9 010,78 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 7 835,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [H] [G] à s’acquitter de cette somme en vingt-trois mensualités de 375 euros chacune et une vingt-cinquième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse :

RÉPUTE non écrit l’article 13 intitulé « Clause pénale » du contrat de bail liant les parties ;

REJETTE la demande de paiement formée au titre de la clause pénale ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er mars 2016 entre M. [S] [U] d’une part, et Mme [H] [G] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [G] à verser à M. [S] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 495 euros, à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

REJETTE la demande de M. [S] [U] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [G] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer mais pas les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, ni le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,