MINUTE N° : 2026/

JUGEMENT DU : 20 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00057 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DSJU

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [H] [E], [F] [Z] épouse [E] C/ [U] [R], [V] [K], [O] [L], [P] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame ARMETTA-DUMEZ,

Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e ROCHEFORT

le : 20.03.2026

copie certifiée conforme délivrée à : M. [R] – Mme [K] – Mme [L] – M. [J]

le : 20.03.2026

DEMANDEURS

M. [H] [X]

représenté par le mandataire de gestion, la société IBT GESTION 22 rue Tronchet 69006 LYON

né le 13 Mai 1952 à ST SYMPHORIEN D’OZON (69360),

demeurant 16 rue engrives – 69720 ST BONNET DE MURE

représenté par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE, substituée par Maître Jean-philippe VALLON de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE,

Mme [F] [Z] épouse [E]

représentée par le mandataire de gestion, la société IBT GESTION 22 rue Tronchet 69006 LYON

née le 25 Juillet 1952 à SAINT PERE SUR LOIRE,

demeurant 16 rue des Engrives – 69720 ST LAURENT DE MURE

représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE, substituée par Maître Jean-philippe VALLON de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE,

DEFENDEURS

M. [U] [R]

né le 09 Juillet 1994 à VALENCE (82400),

demeurant 477 chemin du Lot – 38670 CHASSE SUR RHONE

non comparant

Mme [V] [K]

née le 24 Avril 1996 à LYON (69317),

demeurant 477 chemin du Lot – 38670 CHASSE SUR RHÔNE

non comparante

Mme [O] [L] (caution solidaire)

née le 17 Juillet 1984 à SAINT-CHAMOND,

demeurant 1B rue Française – 34410 SAUVIAN

non comparante

M. [P] [J] (caution solidaire)

né le 24 Novembre 1985 à MACON (71000),

demeurant 53 rue du Père PIerre – 34500 BEZIERS

non comparant

Qualification : réputé contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 06 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Mars 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail en date du 18 octobre 2022, Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] ayant pour mandataire la société IBT GESTION ont donné en location à Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] une maison avec un garage sise 477 Chemin du Lot à CHASSE SUR RHÔNE (38 670). Un état des lieux entrant a été signé le 20 octobre 2022.

Le 20 octobre 2022, Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L] se sont porté cautions solidaires des locataires.

Le 07 novembre 2023, par acte de commissaire de justice, Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] mettaient en demeure leurs locataires de leur régler la somme de 3 925.71 euros au titre de loyers impayés et charges dus au 30 novembre 20203.

Le commandement a été signifié les 17 et 21 novembre 2023 aux cautions.

Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] ont quitté les lieux le 03 avril 2024 et remis les clés, un état des lieux sortant a été réalisé.

Après plusieurs échanges de courriers entre les parties, par actes de commissaire de justice, Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E], représentés par leur mandataire la Société IBT GESTION, ont fait citer Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] et Madame [O] [L] le 14 janvier 2026, puis Monsieur [P] [J] le 16 janvier 2026, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de VIENNE aux fins de les faire condamner solidairement, avec exécution provisoire, à leur verser les sommes de 5 873.56 euros à titre principal, et de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 février 20265.

A cette date, Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] représentés par leur conseil, au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, concluent à l’irrespect de leur obligation par leurs anciens locataires, qui restent leur devoir les loyers, la TOM pour les années 2023 et 2024 et des réparations locatives.

En défense, Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] et Monsieur [P] [J] non cités à personne, n’étaient ni présents ni représentés.

Madame [O] [L] citée à personne, n’était ni, présente, ni représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour pour qu’un jugement soit rendu le 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’absence des défendeurs n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la demande principale

Sur le paiement des loyers

Il résulte des dispositions des articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] ne contestent pas devoir les loyers du mois d’aout 2023, jusqu’à leur départ effectif.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] restent devoir la somme de 5464.31 euros au titre des loyers et charges dus au 03 avril 2024.

Si le dépôt de garantie et les derniers termes du loyer ne sont pas compensables par le locataire ; cette interdiction légale ne concerne pas le propriétaire.

En conséquence, Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] devoir à Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] au titre de leur dette locative la somme de 4184.81 euros (5464.31 euros – 1280 euros correspondant au montant du dépôt de garantie).

Sur les TOM

Vu l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie ….. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle…..».

En l’espèce, le bailleur produit les justificatifs pour les années 2023 et 2024 des sommes par lui réclamées au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et le contrat de bail (article 10) prévoit expressément que la taxe d’ordures ménagères ne fera pas l’objet de provisions de charges réglées par les locataires.

Que dans ces conditions, les locataires seront tenus de verser à Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] la somme de 384.80 euros.

Sur les réparations locatives

Il résulte des dispositions des articles 1728 et 1732 du Code Civil et des articles 7 b) c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve, qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] versent aux débats, à l’appui de leur demande, les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires, ainsi qu’un relevé des réparations locatives imputées aux locataires.

Il ressort de la comparaison des états des lieux que le logement livré neuf, le 20 octobre 2022 a été restitué avec des dégradations allant au-delà d’un usage normal pour moins de deux années d’utilisation.

Ainsi, sur 16 clés remises à l’entrée dans les lieux, seules quatre ont été restituées par les locataires, obligeant les bailleurs à changer les serrures pour un montant facturé 337.70 euros TTC (et justifié par la production de la facture de la SAS A2+depannage).

Les joints silicone de l’évier de la cuisine et de la baignoire ne sont pas en bon état et nécessitent une remise en état ; à ce titre les bailleurs réclament la somme de 52.36 euros TTC qui leur sera accordée.

Les bailleurs sollicitent encore la condamnation de Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] à leur verser la somme de 150 euros + 60 euros HT de frais de déplacement au titre des frais de ménage de la maison. Si l’état des lieux sortant mentionne quelques traces sur les sols et éléments à nettoyer (comme les VMC), il ne fait pas apparaitre la nécessité d’un nettoyage complet du bien loué. En conséquence la somme réclamée à ce titre sera accordée dans la limite de 100 euros TTC.

La somme de 107 euros TTC sera accordée aux bailleurs pour l’entretien de la chaudière, les locataires ne justifiant pas l’avoir fait réaliser à leur frais.

S’agissant des sommes réclamées au titre du changement de la plaque de cuisson, l’état des lieux sortant porte mention de rayure et non de fissures.

Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la solidarité

En application des articles 1310 et suivants du Code civil et selon les termes du contrat de location, il appert que Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] étaient cosignataires du bail qui contient une clause de solidarité ;

En conséquence, il convient d’ordonner leur condamnation solidaire.

Sur la condamnation de Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L]

Vu l’article 2297 du Code civil dans sa version antérieure à l’Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 article 37 les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er janvier 2022.

L’acte de caution doit démontrer clairement que la personne comprend la portée de son engagement et mentionner le montant maximal garanti (en principal et accessoires) en chiffres et en lettres.

Il ressort des pièces versées aux débats, que Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L], le 20 octobre 2022, se sont portés « caution solidaire » des locataires pour le paiement des loyers et toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] jusqu’à la date du 19 octobre 2028, pour un montant maximum de 92 520 euros pour le paiement des loyer.

En l’espèce, il ressort des termes de l’acte que Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L] ont été suffisamment informés de l’étendue de leur engagement.

Dans ces conditions, Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L] seront condamnés solidairement.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il n’est pas inéquitable de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en conséquence Monsieur [U] [R] et Madame [V] [K] ainsi que Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 nouveau du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de droit :

Condamne solidairement Monsieur [U] [R], Madame [V] [K], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L] à payer à Monsieur [H] [X] et Madame [F] [E] représentés par leur mandataire de gestion, la société IBT GESTION les sommes de :

4184.81 euros au titre des loyers (après déduction du montant du dépôt de garantie) ; 384.80 euros au titre des TOM ; 597.06 euros TTC au titre des réparations locatives ; 500.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamne in solidum Monsieur [U] [R], Madame [V] [K], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [L] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le juge