Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT HERBLAIN

représenté par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G]

5 Rue des Grands Jardins

Logement 4

44310 LA LIMOUZINIERE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01634 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAMS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [P] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022 à effet au 1er août 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [P] [G] un logement lui appartenant sis, 5 rue des Grands Jardins, RdC, logement n°4 avec jardin privatif – 44310 LA LIMOUZINIERE, moyennant un loyer mensuel initial de 343,82 € pour le logement, , outre une provision mensuelle pour charges de 22,63 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [P] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.902,94 € arrêté au 29 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 14 décembre 2023 la résiliation du bail signé le 12 juillet 2022 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.793,19 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 24 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [P] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 420 €, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 26 juillet 2024 par les services sociaux du département, qui n’ont pas pu rencontrer [P] [G].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.145,71 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 septembre 2024.

Régulièrement assigné à personne, [P] [G] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[P] [G] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la saisine de la CAF de la situation d’impayé de [P] [G] le 26 avril 2023 et dont la caisse a accusé réception le 29 septembre 2023, après réception le 2 mai 2023 et enregistrement le 6 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 8 mars 2024, dont le préfet a accusé réception le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [P] [G] le 13 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.902,94 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [G] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.145,71 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024.

1) Il convient de déduire du décompte produit la somme de 294,41 € correspondant aux frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

2) S’agissant des pénalités pour absence de réponse à l’enquête relative aux revenus des locataires et à la possible application d’un surloyer, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit expressément un délai de 15 jours à l’issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l’absence de réponse du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouvrer.

En l’espèce, ATLANTIQUE HABITATIONS ne produit aucun accusé de réception de son courrier du 28 décembre 2023 par le locataire, et ce alors même que le texte de L’existence d’un délai suppose en effet de pouvoir en déterminer le point de départ ; seul l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sera donc retirée du décompte de la dette locative la somme de 60,96 €, correspondant aux huit mois où la pénalité pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social (OPS) a été retenue à charge du locataire (7,62 € x 8 mois).

3) L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

De la même manière que pour l’enquête OPS, ATLANTIQUE HABITATIONS ne produit aucun accusé de réception de son courrier du 28 décembre 2023 par le locataire, et ce alors même que la loi prévoit un délai d’un mois après une mise en demeure non suivie d’effet pour que le bailleur puisse souscrire lui-même une assurance ; or, l’existence d’un délai suppose de pouvoir en déterminer le point de départ ; seul l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

La somme de 33,60 € sera donc déduite de la créance avancée par la requérante (2,20 € x 6 mois et 5,10 € x 4 mois).

4) Au total, il convient de déduire la somme de 388,97 € de la somme demandée par ATLANTIQUE HABITATIONS à [P] [G].

En conséquence, [P] [G] sera condamné au paiement de la somme de 6.756,74€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 420 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, les difficultés de paiement ont débuté dès avril 2023. ATLANTIQUE HABITATIONS a adressé à son locataire de nombreux courriers de rappel de son obligation de payer ses loyers et d’orientation vers son propre service social puis vers celui du département, sans réaction de la part de [P] [G].

Il n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur a déjà fait l’objet d’une expulsion avec concours de la force publique et qu’à l’issue, un nouveau bail social avait été conclu.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [P] [G].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [G], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 juillet 2022 à effet au 1eraoût 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [P] [G], concernant le logement sis 5 rue des Grands Jardins, RdC, logement n°4 avec jardin privatif – 44310 LA LIMOUZINIERE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 décembre 2023 ;

CONDAMNE [P] [G] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 6.756,74€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [P] [G] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 18 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 420 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [P] [G], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [P] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [P] [G] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY