C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE Minute N° 25/195

DE GUEBWILLER

1 place Saint-Léger

CS 70083

68500 GUEBWILLER CEDEX

Tél : 03 89 69 17 20

Courriel : civil.tprx-guebwiller@justice.fr

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00479 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FRCG

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Z],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie-Ange HOUTMANN, magistrate exerçant à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Emmanuelle EBER

DÉBATS : À l’audience publique du mardi 30 septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire et rendu en premier ressort,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 25 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Marie-Ange HOUTMANN, présidente, et Emmanuelle EBER, greffier.

* Copie exécutoire à M^e Roger LEMONNIER

* Copie à M [Z]

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES expliquait, qu’aux termes de la convention quinquennale 2015-2019, signé le 2 décembre 2014 entre l’ Etat et l’ UESL , il était convenu de mettre en place un nouveau dispositif , Action Logement pour sécuriser les loyers, dans le parc privé, le VISA pour le logement et l’ Emploi , « VISALE  » – que cette convention était renouvelée le 16 janvier 2018 – que le visa « VISALE  », proposait une garantie remboursable sous forme d’ un engagement d’ assurer le paiement du loyer et des charges en cas d’ impayés du locataire – que l’ article 7.1 de la convention Etat – UESL , pour la mise en œuvre de VISALE disposait, qu’ en vertu de l’ article 2306 du Code civil, la caution recueille de la part du bailleur, tous les droits de ce dernier à l’ encontre du locataire avant la mise en œuvre de la caution – qu’ en qualité de caution, qui désintéresse le bailleur, le CIL est subrogé dans les droits du bailleur et la subrogation doit permettre d’ engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur , les CIL qui se sont portés caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiable et contentieuses à l’ encontre du locataire débiteur, jusqu’ à la résiliation du bail – que la réforme d’ Action Logement a abouti à la création d’ un Pôle Services et que la nouvelle organisation juridique d’ Action Logement , allait permettre à ce que celui-ci se substitue aux CIL dans le cadre des dispositions VISALE – que le même Pôle Services a pris la forme de XX , immatriculée au RCS à Paris – que l’ Etat et la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 19 juin 2018 un avenant n2 à la Convention Etat-UESL le 24 décembre 2015.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES expliquait plus précisément que, pour la prise à bail d’ un logement situé à 68 500 [Localité 3] et appartenant à M. et Mme [S], elle s’ était portée caution de M. [Z] [I] , pour le paiement des loyers de M. [Z] [I] – que le bail était conclu à compter du 25 septembre 2024 – qu’ à la suite de divers incidents , M. et Mme [S] ont fait jouer l’ engagement de caution , si bien qu’ il leur avait été réglé la somme de 1680 € au titre des loyers et charges impayés de novembre 2024 à février 2025 , à hauteur de 420 € mensuel , que selon dispositions de l’ article 2306 du Code civil, dès que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’ impayé de loyer , à hauteur des sommes versées , le bailleur s’ engagent à ne pas s’ opposer aux actions diligentées par la caution.

C’est dans ce contexte qu’un commandement de payer était signifié au défendeur, le 17 avril 2025, que la dette n’était pas résorbée dans un délai de deux mois, d’où la présente procédure.

Par assignation du 9 juillet 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sollicitait sous le bénéfice de l’ exécution provisoire de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat litigieux ;

— ordonner l’expulsion des locaux loués du défendeur de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2262 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2025 sur la somme de 1648 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale au même montant que le loyer et charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du contrat de bail ;

— condamner le défendeur à lui payer des indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais de commandement de payer ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 30 septembre 2025, le demandeur, représenté par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et sa demande de résiliation du bail. Le défendeur était présent et expliquait, selon ses termes, s’être mis d’accord avec eux pour rembourser 50 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dettes locatives doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, le demandeur justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la saisine de la Préfecture du Haut-Rhin ayant eu lieu en date du 10 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience.

D’ autre part, la CCAPEX était aussi informée en date du 22 avril 2025.

En conséquence, la demande formée à l’encontre de M. [Z] [I] doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la demande aux fins de résiliation du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, d’ une part, et ainsi que le prévoit le contrat de bail conclu entre les parties, d’ autre part, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges au terme convenu.

En outre, en application des dispositions de l’ article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des clauses contractuelles du bail du logement conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines, voire deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

En l’espèce, au soutien de sa requête, la société demanderesse produit notamment :

— le contrat de bail signé par les parties à compter du 25 septembre 2024 et portant sur la location d’un appartement [Localité 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel initialement fixé à 420 € ;

— un commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 17 avril 2025 et portant sur une somme principale de 1648 € en principal ;

— la quittance subrogative, émise le 18 juin 2025, entre la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES et M. et Mme [S], selon laquelle M. et Mme [S] expliquait avoir perçu par virement bancaire la somme de 420 € pour le mois de mai 2025, outre la somme de 420 € pour chaque mois de novembre 2024 à février 2024 et la somme de 194 € pour le mois d’ avril 2024, ce qui portait la somme à 2294 €.

Faute pour M. [Z] [I] de rapporter la preuve d’un paiement libératoire, qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du logement n’a pas été régularisée dans le délai respectif de six semaines.

Bien au contraire, la dette n’a fait qu’augmenter.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail afférent au logement situé à [Localité 3], par l’ acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, à compter du 24 mars 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES étant bien fondée à solliciter la constatation de la clause résolutoire, par l’effet des dispositions combinées des articles 1346 et 2306 du Code civil, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ayant payé la dette auprès du propriétaire et étant subrogé dans ses droits est dès lors fondé à agir en acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au regard des loyers réglés par lui et non remboursés par le locataire.

Loyers et provisions pour charges impayées

La créance du demandeur, subrogé dans les droits du bailleur, est de 2262 €, soit les sommes versées au titre de la garantie des loyers à hauteur de 2294 € dont à déduire le montant de 32 €, ainsi que mentionné par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, le montant de 2262 € sera majoré des intérêts au taux légal, à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 1648 € et pour le surplus, à compter de l’assignation.

M. [Z] [I] sollicitait des délais de paiement, expliquant même avoir obtenu un accord de la part du demandeur pour paiement de la somme de 50 € par mois. La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’opposait à tout délai de paiement et d’autre part, M. [Z] [I] ne démontrait pas avoir obtenu un tel accord, via des preuves qu’il produisait à l’audience. Sa demande sera ainsi rejetée.

Sur la demande d’expulsion

A défaut de libération spontanée et de remise des clés, le défendeur sera condamné à libérer les lieux, habitation, de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’ avoir à libérer les lieux. A défaut d’avoir libéré les lieux dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec le concours et l’ assistance de la Force publique, voire d’ un serrurier.

Indemnité d’occupation

Le demandeur sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée au même montant que les loyers et avances sur charges dus si le bail s’était normalement poursuivi.

Le demandeur est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du bien et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En conséquence, M. [Z] [I] sera condamné à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité mensuelle d’occupation , d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si la résiliation du contrat de bail n’avait pas été constatée judiciairement, et ce, dans la limite des sommes qu’ il aura eu à régler au bailleur , à compter de l’ acquisition de la clause résolutoire, étant rappelé que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES est aussi subrogé dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir condamnation du locataire au titre des indemnités d’ occupation dès lors que ces paiement sont justifiés par une quittance subrogative.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Seule l’inertie du débiteur à contraint le demandeur à engager une procédure judiciaire dont il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des frais qu’il a dû nécessairement engager pour recouvrer sa créance.

M. [Z] [I] sera tenu au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES.

La partie qui succombe, M. [Z] [I], sera tenu de tous les frais et dépens de l’instance, y compris aux frais du commandement de payer.

Le jugement étant de première instance, son exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014 ;

Vu le commandement de payer en date du 17 avril 2025 ;

Vu les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du Code civil ;

Vu l’article 24 de la Loi n.89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 1346 et 2305 et suivants du Code civil ;

— DECLARE régulière et recevable la demande formée par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

— DECLARE acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— DIT que M. [Z] [I] est sans droit ni titre quant au logement qu’il occupe à [Localité 3] ;

— ORDONNE son expulsion et de tous occupants de son chef et de tous ses biens, au besoin avec le concours de la Force publique, à défaut de libération des lieux dans les deux mois du commandement d’ avoir à quitter les lieux ;

— CONDAMNE M. [Z] [I] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2262 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2025 sur la somme de 1648 € et pour le surplus à compter de l’ assignation ;

— CONDAMNE M. [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au même montant du loyer et charges qui seraient normalement dus en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la date d’ acquisition de la clause résolutoire et jusqu’ à évacuation complète et définitive des lieux ;

— CONDAMNE M. [Z] [I] à payer lesdites indemnités d’ occupation à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiement seront justifiées par une quittance subrogative ;

Dans tous les cas ;

— CONDAMNE M. [Z] [I] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’ article 700 du Code de procédure civile à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

— CONDAMNE M. [Z] [I] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, y compris les frais de commandement de payer  ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection