MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 06 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00389 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DOVX

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM C/, [D], [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e RICOTTI

le : 06/01/2026

copie exécutoire délivrée à : Mme, [W]

le : 06/01/2026

DEMANDERESSE

Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM, dont le siège social est sis 34 Avenue Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par Maître Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

Mme, [D], [W]

demeurant 68 Chaussée Yves Kerguelen – RDC – Porte n°25 – 38090 VILLEFONTAINE

comparante

Qualification : contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 03 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Janvier 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail verbal ayant pris effet le 26 mars 2003, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné en location à Madame, [W], [D] un logement, un garage et rez-de-jardin sis 68 chaussée Yves Kerguelen, RDC, porte n°25 à VILLEFONTAINE (38090).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Madame, [W], [D] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 1451.48 euros correspondant au montant des loyers dus au 29 septembre 2023, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Madame, [W], [D], le 31 mars 2025, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sollicite que soit prononcée la résiliation du bail conclu entre les parties pour défaut d’assurance et non paiement des loyers, et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire ; la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement de la somme de 2441.21 euros au titre de loyers échus; et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame, [W], [D] vit avec deux de ses enfants, qui participent financièrement aux paiement des charges; qu’elle bénéficie de l’AAH; que des dépenses liées au décès de sa soeur ont destabilisées son budget; qu’elle a déposé un dossier de surendettement en mai 2025; qu’elle a proposé un plan d’apurement, refusé par le bailleur.

A l’audience du 3 novembre 2025, après renvois, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT précise avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame, [W], [D], déclarée recevable le 10 juin 2025. La commission de surendettement des particuliers a ordonné le 5 août 2025 une mesure d’effacement total de la dette de Madame, [W], [D].

Elle confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 2266.67 euros au 29 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame, [W], [D], présente, précise avoir sollicité une procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers, déclarée recevable le 10 juin 2025. La commission de surendettement des particuliers a ordonné le 5 août 2025 une mesure d’effacement total de la dette.

Elle indique avoir repris le paiement courant du loyer et être assurée.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 janvier 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Dans le cours du délibéré, Madame, [W], [D] a transmis une attestation d’assurance couvrant la période de l’année 2025.

Dans le cours du délibéré, le bailleur maintient ses demandes actualisant sa créance de loyers à la somme de 603.08 euros au 18 décembre 2025.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur la résiliation

En droit et par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, les conventions régulièrement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de l’existence d’un bail verbal conclu avec Madame, [W], [D] portant sur un logement, un garage et rez-de-jardin sis 68 chaussée Yves Kerguelen, RDC, porte n°25 à VILLEFONTAINE (38090), par deux actes de commissaire de justice notifiés à cette adresse dans lesquels il est précisé que le nom de la locataire figure sur la boîte aux lettre. En outre, les décomptes produits prouvent le versement des loyers. La réalité du bail est donc suffisamment établie.

Selon les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, il appartenait à la locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, la resiliation du bail peut être prononcée.

En l’espèce, la sommation délivrée par la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, le 10 octobre 2023, reproduit les dispositions de l’article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort des pièces versées aux débats que si Madame, [W], [D] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs pour la période des années 2023 et 2024 à la suite de la sommation du 10 octobre 2023, elle a justifié de son assurance pour l’année 2025 à la suite de l’audience du 3 novembre 2025.Le manquement de la locataire relatif au defaut de justification d’assurance pour les années anterieures n’est pas suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail dès lors que le justificatif d’assurance a été fourni pour l’année 2025.

Il est toutefois établi par les pièces produites que les loyers n’ont pas été réglés dans les délais de la sommation.Le defaut de paiment des loyers est un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. Il y a lieu par conséquent de prononcer la resiliation du bail à la date du présent jugement pour inexécution suffisamment grave des obligations du locataire.

Sur l’arrieré locatif et la demande de délais

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juilet 1989, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est établi par les pièces produites que les loyers n’ont pas été réglés dans les délais de la sommation.

Il convient dès lors de condamner Madame, [W], [D] à payer, à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 229.63 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Aux termes des dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, il apparaît que la locataire a repris le versement du loyer, des sommes étant versées depuis le mois de février 2025.

Il convient d’observer que le bailleur, interrogé par le Juge des contentieux de la protection, s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins, il y a lieu d’accorder des délais de paiement permettant à Madame, [W], [D] de s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, avec une mensualité proportionnée aux délais accordés en application de l’article 1343-5 du code civil et de suspendre les effets de la résiliation.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la resiliation reprendra ses effes. La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame, [W], [D] et fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame, [W], [D] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation à termes échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

— CONSTATE l’existence d’un bail verbal ayant pris effet le 26 mars 2003 entre la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame, [W], [D] pour un logement, un garage et rez-de-jardin ;

— PRONONCE la résiliation du bail conclu pour le logement, le garage et le rez-de-jardin le 26 mars 2003 entre la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame, [W], [D] à la date du présent jugement;

— SUSPEND les effets de cette résiliation pendant un délai de 24 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame, [W], [D] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci-dessous;

— CONDAMNE Madame, [W], [D] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme totale de 229.63 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 18 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

— ACCORDE à Madame, [W], [D] un délai de paiement de 24 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuels d’au moins 10 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai;

— RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par la locataire;

— RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues;

— DIT que si Madame, [W], [D] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la resiliation reprendra ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse;

— DANS CE CAS:

PRONONCE la résiliation du bail conclu le logement, le garage et rez-de-jardin le 26 mars 2003, à la date du présent jugement; AUTORISE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame, [W], [D] et de tout occupant de son/leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame, [W], [D] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux; CONDAMNE Madame, [W], [D] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués; – CONDAMNE Madame, [W], [D] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président