TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1],

[Adresse 1]

N° RG 25/00137

N° Portalis DB2I-W-B7J-C6GB

Minute :

Jugement du : 17 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ,"[Localité 2]"

C/

,

[O], [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 06 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 17 mars 2026, sous la présidence d’Emeline LAMBERT, juge, assistée d’Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « LE BELIGNY » rerésenté par son syndic la société LAMY, pris en son agence de, [Localité 3],, [Adresse 2], dont le siège social est sis, [Adresse 3]/S,

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Isabelle FOILLARD, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur, [O], [V], demeurant, [Adresse 4] (08),

non comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [O], [V] est propriétaire des lots numéros 206, 304, 452 et 609 de l’ensemble immobilier « SDC LE BELIGNY » sis, [Adresse 5] à, [Localité 4] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en question a fait délivrer par huissier à Monsieur, [V], le 05 mai 2025, un commandement de payer la somme de 1 868,41 euros au titre d’arriérés de charges, frais de recouvrement inclus.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet LAMY VILLEFRANCE-SUR-SAÔNE, a fait assigner Monsieur, [V] devant le tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE par acte de commissaire de justice remis en étude le 1er décembre 2025, aux fins de paiement des arriérés de charges de copropriété et de réparation de ses préjudices.

Aux termes des demandes comprises dans son assignation, reprises oralement au cours de l’audience du 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LE BELIGNY », représenté par son Conseil, demande au tribunal de :

— condamner Monsieur, [V] à lui payer les sommes de :

5 394,01 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), avec capitalisation des intérêts,2 000 euros en réparation de ses préjudices,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner Monsieur, [V] aux dépens,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LE BELIGNY » se fonde sur la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, ainsi que sur l’article 55 du décret d’application du 17 mars 1967, et expose que Monsieur, [V] ne paie plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois, entraînant un solde débiteur de 5 394,01 euros conformément aux comptes approuvés et au budget provisionnel et appels de provisions fixés en assemblée générale. Il ajoute avoir subi un préjudice financier direct et distinct du fait de la résistance abusive de Monsieur, [V] dès lors qu’il a été privé des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien normaux de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires a dû faire l’avance des sommes dues par le défendeur. Il rappelle que Monsieur, [V] a déjà été condamné le 05 décembre 2023 au paiement de la somme de 3 296,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 juin 2023.

Monsieur, [V], régulièrement cité à l’audience du 06 janvier 2026, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition du jugement au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire et selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

I- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES ET FRAIS

A) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES CHARGES

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de cette même loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de cette loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— un relevé de propriété délivré par la Direction Générale des Finances Publiques le 26 mai 2025 établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur, [V] au sein de l’immeuble en cause, s’agissant des lots n°206, 304, 452 et 609 ;

— un décompte individuel de charges, non daté, sans entête ni logo, intitulé « DECOMPTE CHARGES POSTERIEURES – ACTUALISE AU 1ER SEPTEMBRE 2025 », appels de provision de charges et cotisation fonds travaux ALUR du 1er juillet 2023 au 1er septembre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de mise en demeure et recouvrement, hors frais extraordinaires, et dans la limite des pièces justifiées, de 3 414,35 euros ;

— les appels de provisions sur charges et de cotisation sur fonds travaux adressés par le syndic de l’immeuble au défendeur pour la période courant du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2025 et afférents aux lots dont Monsieur, [V] est propriétaire ;

— la facture de l’entreprise DMG PRESTATIONS en date du 17 octobre 2023, faisant état d’une « recherche de fuite » pour un coût de 384 euros, sans précision toutefois sur le lot concerné ou le co-propriétaire concerné, devant donc être écartée ;

— une amende relative aux encombrants de 135 euros le 17 juillet 2025 et imputée à Monsieur, [V] en raison du comportement de son locataire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2022, 30 mars 2023, 28 mars 2024 et 27 mars 2025, portant notamment approbation et actualisation des comptes d’exercices 2023, 2024 et 2025 ;

— le jugement du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE en date du 05 décembre 2023, ayant condamné Monsieur, [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 296,79 euros au titre des charges de copropriété jusqu’au 27 juin 2023, et la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de 3 549,35 euros.

B) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES FRAIS

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— un décompte individuel de charges, non daté, sans entête ni logo, intitulé « DECOMPTE CHARGES POSTERIEURES – ACTUALISE AU 1ER SEPTEMBRE 2025 », faisant apparaître les frais de mise en demeure, relance et suivi, honoraires d’avocat et frais de sommation de payer ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 06 juillet 2023, pour un coût de 100,00 euros, qui ne fait cependant pas suite à une mise en demeure justifiée dans le cadre des présents débats de sorte qu’elle doit être écartée ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 26 septembre 2023, pour un coût de 100,00 euros, qui ne fait cependant pas suite à une mise en demeure justifiée dans le cadre des présents débats de sorte qu’elle doit être écartée ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 11 décembre 2023, pour un coût de 100,00 euros, qui ne fait cependant pas suite à une mise en demeure justifiée dans le cadre des présents débats de sorte qu’elle doit être écartée ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 14 mars 2024, pour un coût de 100,00 euros, qui ne fait cependant pas suite à une mise en demeure justifiée dans le cadre des présents débats de sorte qu’elle doit être écartée ;

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 23 avril 2024, pour un coût de 52 euros ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 14 mars 2024, pour un coût de 100,00 euros, qui ne fait cependant pas suite à la mise en demeure justifiée dans le cadre des présents débats de sorte qu’elle doit être écartée ;

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 21 août 2024, pour un coût de 52 euros ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 03 septembre 2024, pour un coût de 100,00 euros, qui ne fait cependant pas suite aux mises en demeure justifiées dans le cadre des présents débats de sorte qu’elle doit être écartée ;

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 12 février 2025, pour un coût de 52 euros ;

— une facture pour relance après mise en demeure le 12 février 2025, pour un coût de 52 euros ;

— une note d’honoraires du 21 février 2025 pour une lettre de relance comminatoire par le cabinet BJA AVOCATS, pour un coût de 53,17 euros ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 13 mars 2025, pour un coût de 100,00 euros ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 07 avril 2025, pour un coût de 130,00 euros ;

— une note d’honoraires du 18 avril 2025 pour un commandement de payer par le cabinet BJA AVOCATS, pour un coût de 54,00 euros ;

— une facture du commissaire de justice en date du 05 mai 2025 relative à une sommation de payer du même jour, pour un coût de 133,49 euros ;

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 23 juin 2025, pour un coût de 130,00 euros.

Au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est établie à hauteur de 808,66 euros.

***

En conclusion, Monsieur, [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 358,01 euros au titre des charges et frais nécessaires.

C) SUR LA DEMANDE DE CAPITALISATION DES INTERETS

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, la demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande pour l’entièreté de la somme, soit le 06 janvier 2026, date de l’audience à laquelle la demande a été formulée et a saisi le juge.

II- SUR LA DEMANDE ADDITIONNELLE INDEMNITAIRE

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires évoque un comportement « répétitif et injustifié » de Monsieur, [V], « un préjudice financier important » causé aux autres copropriétaires et « l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de faire l’avance de la somme due » par Monsieur, [V]. Si la précédente condamnation de Monsieur, [V] à payer les charges de copropriété permet de caractériser un comportement en effet répétitif et ainsi la mauvaise foi dans le cadre de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement du défendeur a été à l’origine de difficultés quelconques ou aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier au manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

III- SUR LES DEMANDES DE FIN DE JUGEMENT

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient en conséquence de condamner Monsieur, [V] aux dépens de l’instance.

B) Sur les frais exposés et non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur, [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € (SEPT-CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

C) Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [O], [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LE BELIGNY », représenté par son syndic en exercice, la somme de 4 358,01 € (QUATRE MILLE TROIS-CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET UN CENTIME) au titre des charges de copropriétés impayées et des frais nécessaires pour leur recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 06 janvier 2026 ;

REJETTE la demande additionnelle indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LE BELIGNY » ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " SDC, [Localité 2] " la somme de 700 € (SEPT-CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le JUGE