TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e VALLUIS (R0016)

M^e LASSALLE (P0317)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 25/00297

N° Portalis 352J-W-B7I-C6V65

N° MINUTE : 4

Assignation du :

02 Janvier 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 24 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] (RCS de Paris 894 187 038)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Martin VALLUIS de l’A.A.R.P.I. MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0016

DÉFENDERESSE

S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI (RCS de Paris 901 922 799)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Vincent LASSALLE de l’A.A.R.P.I. SBKG & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0317

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Décembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 février 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort ne pouvant être frappée d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond

EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Par acte sous signature privée en date du 12 juillet 2018, la S.A.S. [Localité 1] DIDEROT a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement à la S.A.R.L. OCARINA GESTION des locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et aux huit étages du bâtiment B constituant les lots n°7, n°8, n°9, n°12, n°45, n°46, n°52 et n°85 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] – [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 1] (Hauts-de-Seine) cadastré section V numéro [Cadastre 1] et section X numéro [Cadastre 2] pour une durée de onze années et onze mois à effet au 9 avril 2021 afin qu’y soient exercées une activité de résidence services pour séniors ainsi que toutes activités accessoires permettant de fournir aux résidents les services les plus larges en matière de services à la personne, de fourniture de biens culturels ou de consommation courante, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 1.495.200 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte notarié du même jour, la S.A.S. [Localité 1] DIDEROT a cédé la propriété des locaux donnés à bail en l’état futur d’achèvement à la S.A.S. SAS RPF1 LES BAINS.

Par acte sous signature privée en date du 16 septembre 2019 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°229 B du 28 novembre 2019, la S.A.R.L. OCARINA GESTION a fait l’objet d’une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. LES ESSENTIELLES.

Par lettre en date du 11 mars 2021, la S.A.S. LES ESSENTIELLES a informé la S.A.S. SAS RPF1 LES BAINS de sa substitution par la S.A.S. RÉSIDENCE LES ESSENTIELLES [Localité 1], devenue depuis la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1], en qualité de preneuse.

Par acte sous signature privée en date du 29 juillet 2021, la S.A.S. SAS RPF1 LES BAINS et la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] ont conclu un avenant n°1 au contrat de bail commercial prévoyant le remboursement par cette dernière à la première du montant de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement ainsi que du montant de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement perçues en Île-de-France.

Exposant s’étonner de la soudaine augmentation du montant des charges de copropriété qui lui étaient refacturées, la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] a, par courriel en date du 9 septembre 2024, sollicité auprès de la mandataire et administratrice de biens de la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI, venant aux droits de la S.A.S. SAS RPF1 LES BAINS, la communication d’un certain nombre de justificatifs.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant des charges et taxes locatives refacturées depuis le premier trimestre de l’année 2024, et malgré plusieurs échanges de courriels entre le 17 septembre et le 15 novembre 2024, la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI a, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, fait signifier à la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 531.004,18 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 397,53 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] a fait assigner la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce, et des articles 1219 et 1343-5 du code civil, en nullité du commandement de payer à titre principal, ainsi qu’en report du paiement de sa dette locative pour une durée de vingt-quatre mois ou en octroi de délais de paiement de même durée avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] demande au juge de la mise en état, sur le fondement des articles 11, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, de :

– ordonner à la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI de lui communiquer les documents suivants :

• le règlement de copropriété de la résidence dénommée « [M] », ainsi que tout document permettant de comprendre la clef de répartition (tantièmes) des charges de copropriété ;

• l’état récapitulatif annuel des charges pour l’année 2024 ;

• le budget de la copropriété voté et réalisé pour les années 2023 et 2024 ;

• le détail des travaux réalisés au cours des années 2023 et 2024 dans la résidence ainsi que les factures y afférentes ;

• l’ensemble des factures d’électricité, de chauffage et de gaz pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi que pour les mois de janvier à mai de l’année 2025 ;

– assortir l’injonction de communication desdites pièces d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pour une durée de trois mois jusqu’à ce que la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI y défère ;

– condamner la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] fait valoir que les documents transmis par la bailleresse, en dépit de leur volume, revêtent cependant un caractère parcellaire, ne lui permettant pas de comprendre la clef de répartition des charges de copropriété qui lui sont refacturées en fonction des tantièmes attachés aux lots donnés à bail, ni de vérifier la réalité du coût des travaux effectués en l’absence de production aux débats de l’intégralité des factures y afférentes, ni encore de contrôler le montant desdites charges lui incombant, ce qui justifie sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 décembre 2025, la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI sollicite du juge de la mise en état, au visa des articles 11, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, de :

– débouter la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes incidentes de communication de pièces sous astreinte ;

– constater qu’elle a satisfait à son obligation de communication des documents relatifs aux charges ;

– constater que les documents réclamés par la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] sont produits à l’appui des présentes écritures ;

– condamner la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] aux dépens.

La S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI s’oppose à la demande de communication de pièces formée par sa locataire, précisant que d’une part, elle a toujours fait preuve de la plus grande transparence dans ses relations avec celle-ci, et que d’autre part, les documents réclamés par cette dernière lui ont déjà été fournis dans le cadre de la présente instance, à l’exception des factures d’énergie qui sont en possession de la S.A. CABINET LOISELET PÈRE FILS ET F [M] en sa qualité de syndic de copropriété.

L’incident a été évoqué à l’audience du 9 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 24 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes des dispositions de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

En outre, en application des dispositions de la première phrase du second alinéa de l’article 11 du même code, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En vertu des dispositions de l’article 138 dudit code, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

Selon les dispositions de l’article 139 de ce code, la demande est faite sans forme. Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

D’après les dispositions de l’article 142 du code susvisé, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

L’article 1353 du code civil dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; que d’autre part, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; et qu’enfin, l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982).

En l’espèce, la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI produit notamment aux débats : le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dans lequel sont situés les locaux donnés à bail établi par acte notarié en date du 27 août 1980, ainsi que l’ensemble des actes notariés ultérieurs portant modifications de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établis en dernier lieu le 21 juillet 2021, lesquels mentionnent les tantièmes afférents à chaque lot ; deux documents intitulés « COMPTE DE GESTION GÉNÉRAL DE L’EXERCICE CLOS RÉALISÉ (N) DU 1/07/2023 AU 30/06/2024 ET BUDGET PRÉVISIONNEL DE L’EXERCICE (N+2) DU 1/07/2025 AU 30/06/2026 », annexe n°2 et annexe n°3, établis respectivement sur deux et dix pages ; ainsi qu’un tableau énumérant le détail des travaux réalisés dans la copropriété au cours des années 2023 et 2024, accompagné de factures (pièces n°3, n°4-1 à n°4-22, n°5, n°6 et n°7 en défense).

Force est de constater que l’essentiel des pièces réclamées par la locataire sont désormais communiquées dans le cadre de la présente instance, étant observé que dans la mesure où la charge probatoire relative à la réalité et au montant des charges et taxes locatives invoquées pèse sur la bailleresse, il incombera à celle-ci de démontrer que les demandes reconventionnelles qu’elle ne manquera pas de former ultérieurement sont fondées tant en leur principe qu’en leur quantum, en transmettant tous nouveaux éléments qu’elle jugera utiles, et notamment toutes factures ou tout procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires comportant approbation des comptes, sans pouvoir se retrancher derrière l’allégation selon laquelle « s’agissant de « l’ensemble des factures d’électricité, de chauffage et de gaz pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et de janvier à mai 2025 », leur production relève non pas du Bailleur mais du syndic LOISELET & [M] » (page 4 de ses dernières conclusions d’incident), dès lors qu’en application des dispositions du quatrième alinéa de l’article 22 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article, de sorte que c’est bien à la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI en sa qualité de copropriétaire, et non à la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] en sa qualité de locataire, qu’il appartient de solliciter toutes pièces justificatives, et notamment toutes factures de travaux ou d’énergie, auprès de la S.A. CABINET LOISELET PÈRE FILS ET F [M] en sa qualité de syndic de copropriété.

De même, si la demanderesse allègue que « pour rappel, selon le Bail originel, en date du 12 juillet 2018, le Preneur était supposé exploiter les lots n°8 à 12, n°39, 44, 45, 46, 51, 52, 53, 54, 10.469, 10.470, 10.471, 10.472, 10.473, 10.474, 10.475 » (page 10 de ses dernières conclusions d’incident), il convient de relever qu’une telle assertion est erronée dès lors que la clause intitulée « ARTICLE 2 – DÉSIGNATION DES LOCAUX LOUÉS – TOLÉRANCE » insérée au contrat de bail commercial liant les parties conclu par acte sous signature privée en date du 12 juillet 2018 stipule expressément : « 2.1 DÉSIGNATION. Le BAILLEUR donne par les présentes à [Localité 4], qui accepte, en leur état futur d’achèvement, les LOCAUX LOUÉS, comprenant : […] HYPOTHÈSE 2 : LOCAUX LOUÉS PCM 1 : Sous condition d’obtention du PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF définitif au plus tard le 15 novembre 2019, les LOCAUX LOUÉS sont ainsi désignés : 1) Le lot numéro 85 à usage de RÉSIDENCE [O] […] 2) Au sous-sol : – 85 places de stationnement correspondant aux lots 7, 8, 9, 12, 45, 46 et 52 étant précisé que dix (10) emplacements de stationnement pourront être utilisés à usage de cinq (5) emplacements pour PMR » (pièces n°3 en demande et n°1 en défense, pages 14 et 15) ; étant souligné que s’il est vrai que par courriel en date du 2 octobre 2024, la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse a indiqué que les lots n°185, n°1.475 et n°10.085 étaient également loués par la locataire (pièces n°5 en demande et n°2 en défense), il appartiendra à la défenderesse, là encore, d’établir la réalité de cette affirmation, en produisant tout justificatif à l’appui permettant au tribunal de s’assurer que ces trois lots supplémentaires font également partie de l’assiette du bail.

Enfin, et de façon plus générale, dans la mesure où elle a pris l’initiative de faire signifier à la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1], par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 531.004,18 euros (pièce n°8 en demande), il y a lieu d’en conclure que la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI estime être en mesure de pouvoir démontrer le bien-fondé de chaque poste de charges et taxes locatives concerné par cette sommation, sauf à préciser que le tribunal statuant au fond tirera les conséquences de toute carence probatoire en la matière.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’une injonction aux fins de communication de pièces supplémentaires se révélerait inutile, la bailleresse ayant tout intérêt à respecter spontanément les règles les plus élémentaires régissant l’administration de la preuve si elle entend prospérer en ses demandes reconventionnelles.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] de sa demande de communication de documents formée à l’encontre de la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI.

Sur la poursuite de la procédure

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 780 du code de procédure civile, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée. Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 781 du même code, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l’instruction de l’affaire, eu égard à la nature, à l’urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l’avis des avocats.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI n’a jamais conclu au fond depuis la délivrance de l’assignation introductive d’instance, soit depuis plus de treize mois à la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 19 mai 2026 pour que la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI notifie ses conclusions en réponse au fond, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

En vertu des dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit, à ce stade, aux demandes respectives présentées par la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] et par la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 dudit code.

De plus, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, de sorte que les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, d’après les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort ne pouvant être frappée d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond,

DÉBOUTE la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] de sa demande de communication de documents sous astreinte formée à l’encontre de la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du mardi 19 mai 2026 à 11h30, avec invitation à Maître Vincent LASSALLE de l’A.A.R.P.I. SBKG & ASSOCIÉS à notifier ses conclusions au fond pour le compte de la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI pour le 13 mai 2026 au plus tard,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

DÉBOUTE la S.A.S. RÉSIDENCE STELLA [Localité 1] et la S.C.I. REAL I.S. MODERN LIVING ELDER PORTFOLIO 1 SCI de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à Paris le 24 février 2026

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM