COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00016 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC52

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00119

S.C.I. JOBE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle LAFON de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 550

C/

S.A.S. [Localité 10] FRUITS

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Tarek TERAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY et dans les conditions prévues aux articles R.145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers comerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 07 septembre 2015, la SCI JOBE et la société par actions simplifiées [Localité 10] FRUITS, ci-après désignée société [Localité 10] FRUITS, ont conclu un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7], composés d’une boutique, d’un sous-sol à usage de réserve et de 3 parkings (lots 11, 12 et 31), à compter du 1er janvier 2014 pour une durée de 9 ans, pour une activité tous commerces et moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2022 réceptionnée le 03 octobre 2022, la société [Localité 10] FRUITS a sollicité de la SCI JOBE le renouvellement de ce bail à compter du 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2022, la SCI JOBE a signifié à la société [Localité 10] FRUITS son acceptation du renouvellement du bail commercial conclu entre elles le 07 septembre 2015 à compter du 1er janvier 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 29 janvier 2024 et réceptionnée le 1er février 2024, la SCI JOBE a notifié à la société [Localité 10] FRUITS un mémoire préalable aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 59 000 euros par an en principal à compter du 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la SCI JOBE a assigné la société [Localité 10] FRUITS devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 59 000 euros par an en principal à compter du 1er janvier 2023.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 18 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 novembre 2024 et réceptionnée le 20 novembre 2024, la SCI JOBE demande au Juge des loyers commerciaux :

— à titre principal :

* juger que par application de l’article L. 145-33 du code de commerce le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des locaux ;

* fixer le loyer desdits locaux à la somme de 61 000 euros hors taxes et hors charges par an en principal à compter du 1er janvier 2023 ;

* assortir les rappels de loyers à compter du 1er janvier 2023 des intérêts au taux légal depuis cette date et à compter de chaque échéance avec en outre la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— à titre subsidiaire, si le Tribunal ne pouvait statuer de plano ;

* désigner tel expert qu’il plaira avec mission de déterminer la valeur locative des lieux loués telle que définie par l’article L. 145-33 du code de commerce ;

* fixer en ce cas le loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure à la somme demandée de 61 000 euros HT et HC ;

— en tout état de cause :

* débouter la société [Localité 10] FRUITS de toutes ses demandes ;

* condamner la société locataire en tous les dépens en ce compris les éventuels frais d’expertise.

A l’appui de ses demandes, la SCI JOBE fait valoir qu’il y a lieu d’écarter les règles du plafonnement posées par l’article L. 145-34 du code de commerce et de fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce en raison de la modification notable des facteurs de commercialité qui est intervenue au cours du bail expiré. Elle explique qu’il résulte de l’expertise de M. [T] [R], qu’elle a mandaté, qu’entre 2014 et 2019 dans la zone des locaux loués la population a augmenté de 11,05 %, soit plus que dans le reste de la ville de [Localité 10].

La SCI JOBE ajoute que le nombre de logements est en hausse de 6,03%, que 116 nouveaux logements ont été construit à proximité des locaux loués et que des modifications de la voirie ont permis à la société [Localité 10] FRUITS d’agrandir son étal (déplacement de l’abribus à 15 mètres et étal à la place de l’abribus).

La SCI JOBE fait également valoir que le chiffre d’affaires de la société [Localité 10] FRUITS a augmenté de 19 % entre 2016 et 2022 et que la commercialité du secteur des lieux loués a été favorisée par l’implantation d’enseignes nationales (MONOPRIX, PICARD et FRANPRIX).

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 15 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception du 15 novembre 2024 réceptionnée le 18 novembre 2024, la société [Localité 10] FRUITS demande au Juge des loyers commerciaux de :

— à titre principal :

* débouter la SCI JOBE de l’ensemble de ses demandes ;

* juger qu’il n’est pas survenu au cours du bail expiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce exercé ;

* fixer le loyer du bail renouvelé pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 10] à la somme de 33 886 euros par an HT HC à compter du 1er janvier 2023 ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, fixer le loyer du bail renouvelé pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 10] à la somme de 31 609 euros par an HT HC à compter du 1er janvier 2023 ;

— à titre infiniment subsidiaire :

* ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux à la charge de la SCI JOBE, demandeur à la procédure ;

* fixer à son montant actuel le loyer provisionnel ;

* juger que les intérêts sur les échéances de loyers ne pourront courir qu’à compter de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, soit à compter de la décision à intervenir ;

* reporter en conséquence la capitalisation des intérêts ;

— en tout état de cause :

* condamner la SCI JOBE au paiement d’un somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la SCI JOBE aux entiers dépens de l’instance en ce compris les éventuels frais d’expertise.

A l’appui de ses demandes, la société [Localité 10] FRUITS conteste les conclusions du rapport de M. [T] [R] versé aux débats par la demanderesse et fait valoir principalement en se fondant sur le rapport d’évaluation de la valeur locative des lieux loués établi par M. [S] qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité et qu’il n’y a pas lieu à déplafonner le loyer. Elle souligne que les constructions nouvelles s’élèvent 173, que la population dans un rayon de 400 mètres des lieux loués a augmenté de 10,10 %, que cela est à relativiser au regard de la concurrence dans la même artère dont l’établissement contigu et que la hausse de 11% du chiffre d’affaires de la société [Localité 10] FRUITS a eu lieu en 09 ans, qu’elle subit une concurrence accrue proposant des produits moins chers que la clientèle a tendance à privilégier au regard du taux de pauvreté important de la ville de [Localité 10].

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 novembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 04 février 2025 en raison de la surcharge de travail du juge des loyers commerciaux..

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le renouvellement du bail commercial du 07 septembre 2015 ;

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation ; que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus et qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, le preneur, la société [Localité 10] FRUITS, a notifié à sa bailleresse, la SCI JOBE, une demande de renouvellement du bail commercial conclu entre elles le 07 septembre 2015 à compter du 1er janvier 2023 par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2022 réceptionnée le 03 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2022, la SCI JOBE a signifié à la société [Localité 10] FRUITS son acceptation du renouvellement du bail commercial conclu entre elles le 07 septembre 2015 à compter du 1er janvier 2023.

Il est donc acquis que le bail commercial du 07 septembre 2015 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er janvier 2023, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, la SCI JOBE et la société [Localité 10] FRUITS ne sont pas d’accord sur la valeur locative des locaux et se fondent chacune sur les conclusions du rapport d’expertise amiable non contradictoire de l’expert qu’elles ont mandaté.

Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, et notamment sur la modification notable des facteurs de commercialité durant le bail expiré, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2023, et ce aux frais avancés de la SCI JOBE qui a pris l’initiative de solliciter une augmentation significative du montant du loyer à l’occasion du renouvellement.

Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit la somme annuelle de 30 000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement pour la somme de 2 500 euros hors taxes et hors charges ;

Il y a lieu de réserver les dépens et la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement mixte contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que le bail commercial liant les parties a pris fin le 31 décembre 2022 et s’est renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er janvier 2023 ;

AVANT DIRE DROIT, sur le prix du loyer du bail de renouvellement :

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [V] [U]

Cabinet FRUCHTER & [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.49.24.04.94

Port. : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— visiter les lieux loués sis [Adresse 7] ;

— décrire les locaux et l’activité qui y est exercée ;

— se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires ;

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2023, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

* les facteurs locaux de commercialité et notamment l’importance de la ville, du quartier, de la rue, l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier, l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement, l’évolution du secteur ;

— préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er janvier 2023 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce ;

— fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— dresser rapport du tout ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que la SCI JOBE doit consigner à la régie d’avances et de recettes de du Tribunal judiciaire de BOBIGNY au plus tard le 21 mars 2025 inclus et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation ;

Dit que l’expert déposera au greffe du Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY son rapport au plus tard le 24 octobre 2025 inclus, en un exemplaire original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

Dit qu’en application de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 08 avril 2025 à 14 heures, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée ;

Dit que le juge de la 4ème section de la 5ème chambre civile du Tribunal judiciaire de BOBIGNYsera chargé d’assurer le contrôle de l’expertise ;

Dit que, dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport d’expertise, pendant le cours de l’instance, la société [Localité 10] FRUITS sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit la somme annuelle de 30 000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement pour la somme de 2 500 euros hors taxes et hors charges ;

Réserve les dépens et la demande au titre des frais irrépétibles.

Fait au Palais de Justice, le 04 Février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

S. HAFFOU G.HIRIART