TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 26/00004

N° Portalis DB2I-W-B7K-C6RF

Minute :

Jugement du : 05 mai 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "SDC [Localité 2]"

C/

[C] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 03 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 05 mai 2026, sous la présidence d’Estelle BLUM, vice-présidente, assistée d’Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « SDC LE BELIGNY », dont le siège social est sis [Adresse 2] SUR [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, représenté par son syndic la société par actions simplifiée [B], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 4], prise en son agence [B] VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE situé [Adresse 5] VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE,

représentée par M^e Benjamin JAMI, (SELARL BJA) avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Isabelle FOILLARD, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, elle-même substituée par M^e Chloé MAGNET, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 6] – Actuellement [Adresse 7],

non comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS [B] a assigné Monsieur [C] [O] devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône afin qu’il soit condamné à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— la somme de 3 202, 53 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété, incluant l’échéance du 4ème trimestre 2025, avec capitalisation des intérêts ;

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [B], représenté par son avocat, a repris les termes de son assignation.

Monsieur [O], cité à étude, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Les copropriétaires sont donc débiteurs de leurs quote-parts de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et de diverses provisions.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 24 mars 2014, sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Selon l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Suivant l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, les pièces versées au dossier établissent que Monsieur [O] est propriétaire des lots numéros 551, 151 et 195 dans l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 10].

En application de l’article 9 précité, aucune somme ne sera attribuée au titre des frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le syndicat des propriétaires ne justifiant pas de l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception du courrier du 19 août 2025. Il en sera de même pour la somme 54 euros facturée au titre du commandement de payer et en plus du coût même de cet acte, dans la mesure où le contrat de syndic versé aux débats ne prévoit pas ces frais.

Pour le surplus, il résulte des procès-verbaux des assemblées générales de 2023 à 2025, des arrêtés de compte individuels, des appels de provisions et de charges et du relevé de compte de copropriétaire produits que Monsieur [O] reste devoir la somme de 3 094, 53 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant l’échéance du 4ème trimestre 2025.

En conclusion, Monsieur [O] sera condamné au paiement de la somme de 3 094, 53 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant l’échéance du 4ème trimestre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2025 sur la somme de 2 682,75 euros, et du présent jugement pour le surplus. La capitalisation des intérêts est ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’examen des pièces du dossier établit que Monsieur [O] a précédemment créé une dette au titre des charges de copropriété, de près de 13 000 euros en 2023. Si cette dette a été apurée en 2024, force est de constater que le règlement des charges est très irrégulier, et ce, alors même que ce copropriétaire exerce une activité professionnelle, comme le prouvent les diligences réalisées par le commissaire de justice lors de la délivrance de l’assignation.

Ces éléments démontrent la faute du copropriétaire. Cette faute cause un préjudice au syndicat de copropriétaires qui est contraint d’engager des procédures. C’est pourquoi ce copropriétaire sera condamné à régler la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O], qui succombe, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

La somme de 1 500 euros sera accordée au demandeur en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [B], la somme de 3 094, 53 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant l’échéance du 4ème trimestre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 2 682, 75 euros, et du présent jugement pour le surplus, avec capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [B], la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [B], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [B], du surplus de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux entiers dépens, notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le juge et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE