TRIBUNAL D’INSTANCE

DE REIMS

[…]

[…]

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RG N° 11-15-001518

Minute : 16- 307

JUGEMENT

Du: 17/03/2016

Syndic de Copropriété de l’immeuble […] A-H de la Salle 2 et […],

C/
Monsieur X B,

SCI CHAMPAGNE IMMO,

17 03 2016 Le:

écutoire délivré à :

1 PINGON Copie délivrée ne DESPAQUIS SOL CHAMPAGNE RANO

Appel.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée le 17 Mars 2016 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Sous la Présidence de Rachel BECK, Juge d’Instance, assistée de Nathalène DENIS, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction;

Date des débats : 22 janvier 2016

ENTRE:

DEMANDEUR :

Syndic des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble […] A H de la Salle et 2 et […] (Marne) agissant poursuites et diligences de son syndic, la société SYNDIC HORIZON, prise en la personne de son représentant légal, […], […], représenté par M^e PINCON Olivier, avocat du barreau de REIMS

ET:

DEFENDEURS :

Monsieur X B […] A-H de la Salle RDC 1ère porte à gauche, […], assisté de M^e DESPAQUIS A-Marc, avocat au barreau de REIMS

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision n°2015/5086 en date du 09 décembre 2015 émanant du bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal de grande instance de REIMS

SCI CHAMPAGNE IMMO, prise en la personne de son représentant légal, […], […], non comparant

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EXPOSE DU LITIGE :

La SCI CHAMPAGNE IMMO est propriétaire d’un appartement sis […] A-H de la Salle à REIMS, appartement donné à bail à Monsieur X B.

Par exploits d’huissier en date des 18 et 24 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble […] A-H de la Salle 2 et […] (ci-après

Syndicat des copropriétaires), par l’intermédiaire de son syndic, a fait assigner respectivement Monsieur X B et la SCI CHAMPAGNE IMMO devant le Tribunal d’instance de

Céans aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’action oblique, un jugement, assorti de

l’exécution provisoire, :

- le déclarant recevable et bien-fondé dans son action,

- prononçant la résiliation du bail de location conclu entre Monsieur X B et la SCI CHAMPAGNE IMMO et, en conséquence, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef,

- déclarant commun et opposable le jugement à intervenir à la SCI CHAMPAGNE IMMO,

- condamnant solidairement Monsieur X B et la SCI CHAMPAGNE IMMO au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de

2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

Après deux renvois sollicités par Monsieur X B, l’affaire a été retenue et plaidée à

l’audience du 22 janvier 2016.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris ses demandes initiales, à l’exception de la demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de la SCI CHAMPAGNE IMMO, demande qu’il abandonne.

Sur la recevabilité de son action, il souligne que sur le fondement des dispositions de l’article

1166 du Code civil, il peut solliciter la résiliation du bail accordé à Monsieur X B au vu de la défaillance du propriétaire, à savoir la SCI CHAMPAGNE IMMO, lequel n’a effectué aucune démarche auprès de son locataire et ce malgré une sommation interpellative.

Sur le fond du dossier, il demande le prononcé de la résiliation du bail en raison des troubles anormaux de voisinage commis par Monsieur X B, à savoir des nuisances sonores

(diurnes et nocturnes), des agressions verbales (insultes et menaces) voir physiques ainsi que diverses dégradations de biens. Il fait observer que les pièces remises par Monsieur X

B sont contradictoires dans la mesure où il déclare ne plus avoir de problèmes avec l’alcool depuis plus de deux ans alors qu’il poursuit un suivi en addictologie.

En défense, Monsieur X B, par la voie de son conseil, conclut à l’irrecevabiltié de l’action du demandeur en soulignant que le Syndicat des copropriétaires ne peut pas utiliser

l’action oblique pour obtenir le prononcé de la résiliation d’un bail dans la mesure où cette action est limitée aux créances entrant dans le patrimoine. Or, la demande formulée par ce biais porte sur le prononcé de la résiliation d’un bail, lequel constitue un droit personnel. Par ailleurs, le

Syndicat des copropriétaires ne justifie nullement d’une action personnelle pour agir à son encontre.

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A titre subsidiaire, il conclut au rejet des demandes formulées à son encontre, les troubles invoqués n’étant pas justifiés. Il met en avant le rejet dont il fait l’objet de la part de ses voisins qui cherchent à l’expulser. Il fait observer également que la demande de dommages et intérêts

n’est nullement justifiée.

A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de cette procédure abusive et lui ayant occasionné de nombreuses difficultés pour organiser sa défense, outre une somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Assignée à étude, la SCI CHAMPAGNE IMMO n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2016.

MOTIF:

1- Sur la recevabilité de l’action du syndicat

Conformément aux dispositions de l’article 1166 du Code civil, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés

à la personne.

Par application du principe de subsidiarité de l’action oblique, le syndicat doit mettre le copropriétaire en demeure d’exercer son droit à obtenir la résiliation du bail en raison des agissements fautifs de son locataire et, en cas de carence ou de refus du copropriétaire bailleur, faire assigner par le syndic le locataire en résiliation et expulsion.

En l’espèce, il ressort des pièces n° 1, 33 et 36 produites que le Syndicat des copropriétaires que la SCI CHAMPAGNE IMMO est bien propriétaire d’un appartement sis […] A-H de la Salle – 2 et […], appartement donné à bail à Monsieur X

B.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires a, par exploit d’huissier en date du 10 juillet 2015, sommé la SCI CHAMPAGNE IMMO, de l’informer des démarches entreprises pour faire cesser les troubles de voisinages imputés à son locataire, Monsieur X B.

Or, malgré cette sommation, la SCI CHAMPAGNE IMMO n’a entrepris aucune démarche, ni pris contact avec le Syndicat des Copropriétaires, à l’exception de l’envoi d’un courriel du 14 octobre 2015, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, au terme duquel il se joint à la procédure engagée par le requérant pour obtenir l’expulsion de son locataire.

Au vu de ces éléments, devant la carence de la SCI CHAMPAGNE IMMO, le Syndicat des copropriétaires est recevable à agir à l’encontre de Monsieur X B pour faire cesser les troubles décrits, et pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

2- Sur la demande de résiliation du bail

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Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’une obligation principale d’user de la chose louée en bon père de famille.

Constitue un manquement grave à cette obligation essentielle du bail le fait pour le locataire de causer des troubles anormaux de voisinage.

En l’espèce, divers courriers et attestations sont produits aux débats qu’il convient de détailler pour en apprécier le contenu :

* un courrier du Docteur D E (pièce n°16 du demandeur) en date du 17 août au terme duquel il se plaint des claquements de porte à toute heure, de la musique à fort volume sonore, du comportement agressif de Monsieur X B, ce dernier s’en étant pris à Monsieur Y, un J de palier

* un courrier de Madame F G (pièce n°23 du demandeur) en date du 30 avril 2013 qui s’est plainte de hurlements, de bruits de coups à travers le mur, d’insultes et de surveillance constante de la part de Monsieur X B,

* divers courriers de la SCI ALTESO et de son gérant, Monsieur A-I J,

(pièces n°2, 9, 17, 18, 21, 22, 26, 32 du demandeur) desquels il ressort que le gérant se plaint

:

- de diverses dégradations comme la disparition de son nom sur la sonnette après la venue de policiers devant remettre une convocation à Monsieur X B,

- de diverses insultes et menaces : il a ainsi fait plusieurs mains courantes : le 18 avril 2012, le 3 octobre 2013 et 21 novembre 2014 pour des faits d’injures et menaces, Il sera noté que les premiers courriers signalant les difficultés de voisinages datent du 12 mars

2007 et se sont accélérées à compter de l’année 2010.

* courrier de Madame Z adressée à la Direction de la police municipale et de la tranquillité publique en date du 15 novembre 2013 (pièce n°30 du demandeur) faisant état de bruits de coups à travers les murs et les portes, portes claquées à plusieurs reprises quelque soit l’heure, télévision et musique à fort volume sonore, insultes et menaces, diverses dégradations …

A ce titre, il a également été communiqué une plainte déposée par cette dernière le 14 novembre 2013 pour des faits de destruction du bien appartenant à autrui,

* courrier de Madame Y adressé à la Direction de la police municipale et de la tranquillité publique en date du 15 novembre 2013 (pièce n°29 du demandeur) faisant état de bruits de coups à travers les murs et les portes, portes claquées à plusieurs reprises quelque soit

l’heure, télévision et musique à fort volume sonore, insultes et menaces, diverses dégradations

A ce titre, il a également été communiqué une main courante déposée par cette dernière le 8 octobre 2015 pour des différends de voisinage.

* courriers de Monsieur Y faisant état des troubles de voisinage rencontrés avec
Monsieur X B (pièces n°6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 20, 25, 34 du demandeur),

à savoir :

- insultes et menaces,

- claquement de portes et musique à fort volume sonore,

- hurlements

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Il sera noté que les premiers courriers signalant ces difficultés remontent au 23 juin 2009

* courriers de la société TAGERIN du 20 mars 2007 (pièces n°3 et 4 du demandeur),

* deux attestations en date du 14 janvier 2016 produites par Monsieur X B et portant sur son comportement de manière générale,

* deux déclarations de main courante produites par Monsieur X B pour différends de voisinage en date des 18 octobre 2015 et 10 décembre 2015.

Si les dégradations ne peuvent pas être attribuées avec certitude à Monsieur X B, il sera observé que les différents courriers produits par le demandeur contiennent les mêmes reproches formulées à l’encontre de Monsieur X B et ce depuis plusieurs années puisque les premières plaintes datent de 2007 avant de reprendre avec force à compter de l’année

2009.

A l’inverse, Monsieur X B n’apporte aucun élément pour contredire ces éléments de preuve, étant précisé que les déclarations de main courante ont été effectuées postérieurement

à l’introduction de la présente instance de sorte qu’elles sont sujettes à caution, et que les deux attestations produites émanent de personnes ne demeurant pas dans le même immeuble que lui.

Tous ces éléments, qui constituent la preuve de troubles anormaux de voisinage permettent de considérer que Monsieur X B contrevient à l’obligation essentielle du bail telle qu’elle a été rappelée ci-dessus, et ce depuis plusieurs années.

Par conséquent, les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Dans ces conditions, Monsieur X B doit être condamné à quitter les lieux selon des

modalités qui seront fixées dans le dispositif.

3- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires

Au préalable, il sera constaté l’abandon de la demande de condamnation à l’encontre de la SCI

CHAMPAGNE IMMO.

Concernant la demande formulée à l’égard de Monsieur X B, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande faute de justifier de son préjudice.

4- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur X B

Succombant, la demande de dommages et intérêts de monsieur X B pour procédure

abusive sera rejetée.

5- Sur les demandes accessoires

La décision sera dite commune et opposable à la SCI CHAMPAGNE IMMO.

Succombar à l’instance, Monsieur X B et la SCI CHAMPAGNE IMMO seront condamnés in solidum à payer au syndicat requérant la somme de 900 euros au titre de l’article

---

700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au vu de l’ancienneté du trouble de voisinage, il sera ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera également déclarée commune et opposable à la SCI CHAMPAGNE IMMO.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal d’instance, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […]

A-H de la Salle – 2 et […] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Monsieur X B et la SCI CHAMPAGNE IMMO et portant sur l’appartement […] A-H de la Salle – 2 et […].

DIT en conséquence que Monsieur X B devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans le délai deux mois à compter du commandement de quitter les lieux faute de quoi il pourra y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONSTATE l’abandon de la demande de dommages et intérêts formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] A-H de la Salle – 2 et […] à

REIMS à l’encontre de la SCI CHAMPAGNE IMMO;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] A-H de la Salle – 2 et

[…] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur

X B

DEBOUTE Monsieur X B de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] A-H de la Salle – 2 et […]

Salle à REIMS ;

DIT le jugement commun et opposable à la SCI CHAMPAGNE IMMO ;

CONDAMNE in solidum Monsieur X B et la SCI CHAMPAGNE IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] A-H de la Salle – 2 et […] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur X B et la SCI CHAMPAGNE IMMO aux dépens de la présente instance;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision;

LE GREFFIER LE JUGE

Clus

---

[…]

R.G.: 16/00905 ARRÊT N° 8 du : 20 janvier 2017

A. L.

Monsieur B

X

C/

desSvndicat propriétaires de la

^deCopropriété l’immeuble […]

A-H de la Salle, 2 et […]

SCI Champagne Immo

Formule exécutoire le :

à:

7

COUR D’APPEL DE REIMS 1ère CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 20 JANVIER 2017

APPELANT:

d’un jugement rendu le 17 mars 2016 par le tribunal d’instance de Reims x (RG 11-15-001518)

[…]. 2017Monsieur B X […] A-H de la Salle […] SERVICE C

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2016/001572 du 14/06/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Comparant, concluant par Maître A-Marc Despaquis, avocat au barreau de Reims

INTIMÉES :

Syndicat des copropriétaires de la Copropriété de l’immeuble […] A-H de la Salle, 2 et […] agissant poursuites et diligences de son syndic la société Syndic Horizon […]

Comparant, concluant par Maître Olivier Pincon, avocat au barreau de Reims

SCI Champagne Immo prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assignée par acte remis à l’étude d’huissier le 24 mai 2016

DÉBATS:

A l’audience publique du 22 novembre 2016, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2017, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, Madame Lefèvre, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:

Madame Lafay, présidente de chambre Madame Lefèvre, conseiller Madame Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE:

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

---

2

ARRÊT:

Défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Lafay, présidente chambre, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La SCI Champagne Immo est propriétaire d’un appartement sis […] A-H de la Salle à Reims, donné à bail à M. B X.

Les 18 et 24 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] A-H de la Salle et 2-[…] (dit ci-après syndicat des copropriétaires), par l’intermédiaire de son syndic, a fait assigner M. X et la SCI Champagne Immo devant le tribunal d’instance de Reims afin d’obtenir, par action oblique, la résiliation du bail entre les défendeurs, l’expulsion du locataire, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 22 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires a abandonné sa demande en dommages et intérêts contre la SCI Champagne Immo mais repris ses autres demandes initiales. M. X a opposé l’irrecevabilité de l’action oblique en l’espèce, a conclu subsidiairement au rejet des demandes et a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 1 000 euros pour procédure abusive et de 1 000 euros d’indemnité pour frais irrépétibles.

Le jugement du 17 mars 2016 assorti de l’exécution provisoire a notamment :

- dit recevable l’action du syndicat des copropriétaires,

- prononcé la résiliation du bail et dit que M. X devra rendre les lieux sous peine d’y être contraint par la force publique, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts contre M. X,

- débouté M. X de sa demande en dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires,

- dit le jugement commun et opposable à la SCI Champagne Immo,

- condamné in solidum M. X et la SCI Champagne Immo aux dépens et au paiement au syndicat des copropriétaires d’une somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X a fait appel de cette décision. Aux termes de conclusions du 10 juin 2016, il demande à la cour de dire le syndicat des copropriétaires irrecevable et subsidiairement mal fondé en ses prétentions, d’ordonner la réintégration de M. X en son logement, ou subsidiairement si la réintégration était impossible, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 1 000 euros en dommages et intérêts pour procédure abusive et de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Selon écritures du 10 juin 2016, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de M. X aux dépens d’appel et au paiement de 900 euros au titre des frais irrépétibles.

---

[…]

ا
M. X a fait signifier à la SCI Champagne Immo la déclaration d’appel par acte remis à l’étude le 24 mai 2016 et ses conclusions par acte

. remis à l’étude le 18 juillet 2016. L’ordonnance de clôture est intervenue le

4 novembre 2016.

Sur ce, la cour :

Sur le principe de la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires:

Selon l’article 1165 du code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes (…). L’article 1166 ajoute : "Néanmoins les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à

l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne."

Par suite, un syndicat de copropriétaires peut agir, par la voie oblique, en résiliation du bail et expulsion d’un locataire, dès lors que la carence du bailleur est établie.

Sur les faits fondant la demande en résiliation du bail :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le bail. Obligation que reprend l’article 1728 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats de multiples pièces : courriers, attestations, déclarations de main courante, plainte, courriers adressés à la police, par lesquelles différents voisins de M. X se plaignent de son comportement agressif, d’injures, de menaces, d’une surveillance constante, de nuisances sonores diurnes et nocturnes (musique forte, claquements de porte, hurlements), de dégradations diverses. La cour adopte la motivation pertinente et très précise du jugement en ce qu’il décrit les nuisances souffertes, existantes depuis 2007 et renouvelées avec force depuis 2009, en déduit que la preuve de troubles anormaux du voisinage imputables à M. X est apportée et que les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Sur la carence du bailleur:

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par acte d’huissier du 10 juillet 2015, sommé la SCI Champagne Immo de l’informer des démarches entreprises pour faire cesser les troubles (pièce n° 33) sans que cette sommation ait eu d’effet avant les 18 et 24 septembre 2015, dates des assignations de la SCI Champagne Immo et de son locataire en résiliation du bail sur le fondement de l’action oblique.

En conséquence, l’action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du bail est recevable et fondée. Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

Sur les autres demandes :

Les demandes de M. X en réintégration dans son appartement, ou en dommages et intérêts à défaut de ce faire, sont rejetées, puisque la décision de résiliation du bail est confirmée.

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4
M. X forme une demande en dommages et intérêts pour abus de procédure, exposant qu’il a finalement dû quitter son appartement en mai 2016 sans véritable solution de relogement. Cependant il succombe en son recours et ne caractérise donc nullement le caractère abusif de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires.

M. X est condamné aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Le présent arrêt est commun à la SCI Champagne Immo, à laquelle la déclaration d’appel et les écritures du syndicat des copropriétaires ont été régulièrement signifiées, sans qu’il soit nécessaire de le mentionner dans le dispositif ci-après.

Par ces motifs :

Confirme le jugement du 17 mars 2016,

Condamne M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […] A-H de la Salle et 2-[…] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M. X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

f

។