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1 CCC DOSSIER + 1 CCC à M^e HURLUS + 1 CCC à M^e ROCA Délivrance des copies le :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION
ORDONNANCE DU 02 AVRIL 2024
A.S.L. HAM EAU DE PUISSANTON c/ X Y
DÉCISION N° : 2024/ N° RG 24/00170 N° Portalis DBW Q-W -B7I-PSEB
Après débats à l’audience publique des référés tenue le 19 Février 2024
Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Monsieur Thomas BASSEZ, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
L’association syndicale libre HAMEAU DE PUISSANTON, […], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Z IMMOBILIÈR, inscrite au RCS de Cannes sous le numéro 443 941 661, prise en la personne de son représentant légal en exercice. C/o son syndic, Z IMMOBILIER […]
représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par Maître Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE,
ET :
Monsieur X Y […]
représenté par Maître Marie-Claire ROCA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
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Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 19 Février 2024 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mars 2024, prorogée à la date du 02 Avril 2024.
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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte authentique en date du 10 décembre 2020, Monsieur X Y a acquis un pavillon au sein de la résidence HAMEAU DE PUISSANTON à VALLAURIS, régie par un cahier des charges et une association syndicale libre.
Faisant valoir que Monsieur Y a procédé, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des associés, à la réalisation de travaux de construction d’un bassin dans son jardin; que ce type d’aménagement est interdit par le cahier des charges de la résidence HAMEAU DE PUISSANTON; et que Monsieur Y n’a pas procédé à la dépose des aménagements malgré une mise en demeure, l’Association Syndicale Libre HAMEAU DE PUISSANTON a, par acte en date du 20 février 2023, fait assigner ce dernier devant le juge des référés aux fins de voir :
Vu les articles 835 et suivants du Code de procédure civile, Vu le Cahier des charges de l’Association Syndicale Libre, Vu ce qui précède, Il est demandé à Madame I Monsieur le Président statuant en référé de: DECLARER l’association syndicale libre « Le Hameau de Puissanton » recevable et bien fondée, Partant, AA Monsieur X Y à procéder à la dépose de l’ensemble des installations extérieures, notamment du bassin, et à remettre en l’état primitif les lieux, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance qui sera rendue, DIRE que l’astreinte qui sera prononcée, sera liquidée par la juridiction de céans, AA Monsieur X Y à verser à l’association syndicale libre « Le Hameau de Puissanton » à titre provisionnel, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages & intérêts pour résistance abusive, AA Monsieur X Y à verser à l’association syndicale libre « Le Hameau de Puissanton » la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, AA le requis aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier du 23/09/2021.
Monsieur Y a comparu.
L’affaire a été :
- radiée le18 septembre 2023,
- réenrôlée le 29 septembre 2023 à la demande de l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON,
- radiée le 22 janvier 2024,
- réenrôlée le 26 janvier 2024 à la demande de l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON.
Par conclusions notifiées par le RPVA le 16 janvier 2024, l’Association Syndicale Libre HAMEAU DE PUISSANTON demande à la juridiction de :
Vu les articles 835 et suivants du Code de procédure civile, Vu le Cahier des charges de l’Association Syndicale Libre, Vu ce qui précède, Il est demandé à Madame / Monsieur le Président statuant en référé de:
* DECLARER l’association syndicale libre «Le Hameau de Puissanton » recevable et bien fondée, Partant,
* AA Monsieur X Y à procéder à la dépose de l’ensemble des installations extérieures, notamment du bassin, et à remettre en l’état primitif les lieux, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de quinze jours suivants la signification de l’ordonnance qui sera rendue,

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* DIRE que l’astreinte qui sera prononcée, sera liquidée parla juridiction de céans,
* AA Monsieur X Y à verser à l’association syndicale libre «Le Hameau de Puissanton » à titre provisionnel, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages & intérêts pour résistance abusive,
* AA Monsieur X Y à verser à l’association syndicale libre «Le Hameau de Puissanton» la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* AA Monsieur X Y aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier du 23/09/2021.
Par conclusions n° 2 notifiées par le RPVA le 16 février 2024, Monsieur X Y demande à la juridiction de :
Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, Vu l’article L. 115-1 du code de l’urbanisme, Vu l’article 835 du Code de procédure Civile, Vu les articles 31 et 32 du Code de Procédure Civile, Vu les articles 73, 117, 122, 123, 699 et 789 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats, IN LIMINE LITIS, sur les exceptions de procédure, ORDONNER in limine litis de suspendre la présente instance dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, À défaut ORDONNER le rejet des pièces adverses N°5 et 7, CONSTATER que l’Association Syndicale Libre le Hameau du Puissanton qui ne justifie pas d’avoir accompli les formalités de publicité prévues pour les ASL est donc sans existence juridique, dépourvue de personnalité morale et, partant, dépourvue de capacité d’ester en justice CONSTATER l’absence d’autorisation du syndic de l’ASL à ester en justice, DÉCLARER nulle pour vice de fond l’assignation diligentée par le l’Association Syndicale Libre le Hameau du Puissanton et la procédure subséquente, pour défaut de capacité d’ester en justice et défaut de pouvoir, DÉCLARER irrecevable l’action de l’ASL en raison de l’autorité de la chose jugée qui s’attache à la décision du tribunal judiciaire de Grasse du 13 octobre 2022, N°2022/1007, RG N°22/00356, DÉCLARER l’Association Syndicale Libre Hameau de Puissanton irrecevable en toutes ses demandes, faute d’intérêt et qualité à agir; Si par impossible la Juridiction de céans considérait que l’action du demandeur est recevable, CONSTATER l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent, CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse, CONSTATER l’inopposabilité du cahier des charges enl’absence de publication au service de publicité foncière, EN CONSEQUENCE, DIRE n’y avoir lieu à référé, À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, CONSTATER l’absence de vis-à-vis et de nuisance du bassin de Monsieur Y qui n’est pas visible depuis les parties communes du hameau, REJETER la demande de destruction du bassin comme manifestement disproportionnée, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE DÉBOUTER l’Association Syndicale Libre le Hameau du Puissanton de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. AA l’Association Syndicale Libre le Hameau du Puissanton à payer à Monsieur Y:
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre de la procédure abusive,
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice économique et financier,
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice moral,
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance,

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AA l’Association Syndicale Libre le Hameau du Puissanton au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience, l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON a sollicité le rejet des écritures et des pièces communiquées tardivement par Monsieur Y.
Pour un exposé complet de l’argumentation des parties, il est, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoyé aux conclusions de celles-ci.
MOTIFS DE LA DECISION
Remarque préliminaire
Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à « constater que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions de Monsieur Y; ces demandes ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
Sur la recevabilité des dernières conclusions et pièces de Monsieur Y
Selon l’article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.
L’article 16 du même Code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
En l’espèce, Monsieur Y a conclu le 16 février pour l’audience du 19 février 2024.
Par ailleurs, il a communiqué 9 pièces nouvelles.
Toutefois, dans ses conclusions notifiées le 16 février 2024, Monsieur Y ne formule aucune demande nouvelle par rapport aux conclusions qu’il avait notifiées le 17 septembre 2023, et ne soulève aucun moyen de défense ou fin de non recevoir nouveau.
Par ailleurs, les pièces nouvelles communiquées tardivement sont essentiellement des attestations de tiers, ainsi qu’un extrait du Journal Officiel et des pièces transmises par l’étude CLEMENT-DJIAN-SERRATRICE-FALGON-POTIERS-BIDONO notaires à Antibes.
Or, l’extrait du Journal Officiel et les pièces transmises par le notaire concernent le cahier des charges et les statuts de l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON, et sont censées être parfaitement connues de celle-ci.
Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats les dernières conclusions et les pièces de Monsieur Y.
Sur la demande d’annulation de l’assignation
Monsieur Y sollicite l’annulation de l’assignation pour défaut de capacité d’ester en justice et défaut de pouvoir de l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON.

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Il soutient que : Sur la défaut de capacité d’ester en justice
* pour être dotée de la personnalité juridique et pouvoir ester en justice, une association syndicale libre doit avoir:
- été déclarée à la préfecture du département ou la sous-préfecture de l’arrondissement du lieu de son siège social, avec dépôt de ses statuts en deux exemplaires;
- publié un extrait desdits statuts au Journal officiel dans le délai d’un mois à compter du récépissé de la déclaration
- publié ses statuts modifiés conformes à l’Ordonnance du le" juillet 2004.
* en l’espèce, force est de constater qu’il n’est pas justifié que l’association ait accompli les formalités idoines,
* il a été seulement versé aux débats les statuts modifiés, qui sont ni signés, ni datés, ni revêtus d’une formule d’enregistrement aux bureaux des hypothèques,
* l’ASL prétends que les formalités de publicité ont été accomplies en produisant l’extrait de publication du JO du 4 avril 2009 alors qu’il y a eu une publication à posteriori en date du 14 novembre 2009 et il n’est pas apportée la preuve que les statuts qu’elle verse aux débats sont bien ceux qui ont fait l’objet des dernières modifications statutaires et publiés au JO du 14 novembre 2009,
* de même, l’ASL ne justifie pas, par les pièces qu’elle produit, avoir mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance du 1ier juillet 2004,
* la simple lecture des statuts versés aux débats ne permet pas de dire s’ils sont conformes aux exigences de l’ordonnance du 1er juillet 2004,
* faute d’avoir mis ses statuts en conformité avec les dispositions nouvelles et publié ses nouveaux statuts, l’ASL a perdu la capacité d’ester en justice,
* en l’absence d’accomplissement de ces formalités l’assignation encourt la nullité, Sur le défaut d’autorisation du syndic de l’ASL d’ester en justice
* le syndic de I’ASL affirme qu’il a été autorisé à ester en justice par l’assemblée générale comme le requiert l’article 31 du cahier des charges.,
* pour autant, l’autorisation qu’il a obtenue apparaît totalement viciée et en tout état de cause aucune autorisation n’a été obtenue pour la présente procédure,
* sur la convocation, en vue de l’assemblée générale en date du 18 février 2022, aucun des points de l’ordre du jour ne portait sur un mandat d’ester en justice à l’encontre de Monsieur Y,
* le syndic de l’ASL s’est autorisé à rajouter cette résolution et à la porter aux voix, en cours d’assemblée,
* ce faisant, il a violé les dispositions de l’article 13 des statuts de l’ASL,
* Monsieur AB, membre de l’ASL présent lors de l’AG de février 2022 atteste du déroulement de cette assemblée,
* l’habilitation dont se prévaut le syndic de l’ASL a donc été obtenue dans des conditions illicites,
* en tout état de cause, la résolution ne porte pas sur une autorisation mais sur une confirmation de pouvoir ester en justice qui aurait été donné lors de la précédente assemblée générale,
* or, il ressort du procès-verbal de la précédente Assemblée Générale, en date du 12 février 2021, qu’aucune demande d’ester en justice à l’encontre de Monsieur Y n’a été faite, ni d’ailleurs au cours d’aucune autre AG,
* c’est d’ailleurs pour cela, qu’il a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 février 2022, une résolution portant sur la modification de l’article 31 du cahier des charges en vue d’autoriser le syndic à ester en justice en cas d’urgence, sans avoir à recueillir l’accord préalable d’une Assemblée Générale,
* cette résolution n’ayant pas été adoptée, le syndic de l’ASL s’est permis de rajouter illégalement une résolution qui n’était pas à l’ordre du jour,
* ce défaut de pouvoir doit donc conduire à la nullité de l’assignation,
* le PV d’AG de 2023 ne fait mention d’aucune autorisation mais au contraire a rejeté l’ensemble des demandes tendant à l’autorisation d’ester en justice du syndic sur les parties privatives des membres de l’ASL,
* d’ailleurs, l’ensemble des membres de l’ASL souhaite le retrait de cette procédure et ont signé une pétition en vue du retrait de la procédure de Monsieur Y,

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* ils ont d’ailleurs procédé à une réunion en date du 17 mars 2023 avec la nouvelle présidente de l’ASL, Madame AC AD AE aux fins de procéder au retrait des procédures en cours et notamment celle de Monsieur Y,
* une pétition pour le retrait des procédures Y et AF a même été signée par 45 signataires et remise à la présidente de l’ASL qui en atteste,
* la procédure a donc été initiée sans autorisation et contre la volonté des membres de l’ASL.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON réplique que :
* elle justifie que les statuts de l’ASL ont été dûment mis à jour et déclarés en préfecture le 17 mars 2009 et publiés au Journal Officiel le 4 avril 2009,
* elle justifie donc de sa capacité à agir en justice,
* lors de l’assemblée générale des colotis du 18 février 2022, il a été expressément donné autorisation au syndic d’agir en justice à l’encontre de Monsieur Y,
* aucune procédure en contestation ou nullité de ladite résolution n’a été initiée,
* l’attestation de Monsieur AB ne saurait remettre en cause cet état de fait,
* Monsieur Y croit désormais pouvoir rapporter la preuve que les membres de l’ASL s’opposent aux procédures Y et AF en communiquant en sa pièce n°21 un compte-rendu de réunion du 17/03/2023 évoquant l’opportunité de voter le retrait des procédures en cours,
* or, ce « compte-rendu »:
- Ressort d’une réunion informelle, qui a été tenue par 6 membres de l’ASL sur les 212 qui la compose;
- Affirme de façon totalement biaisée que « l’ASL allait perdre ces procès », à savoir les procédures Y et AF, Et ce alors que la procédure opposant l’ASL à Monsieur AF, pour la dépose de sa construction illicite de toit-terrasse, a abouti à sa condamnation devant la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE à déposer son installation sous astreinte de 150 € par jour de retard, outre 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* l’assemblée générale a procédé à un vote spécialement dédié aux procédures AF et Y, de sorte que les copropriétaires ont eu l’opportunité de s’y opposer,
* en effet, il n’y a pas eu de vote pour la résolution n°18 proposant la modification du cahier des charges,
* il est constant que la mention « confirme le mandat » ne peut emporter la nullité du vote.
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Aux termes de l’article 117 du même code, Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte. Le défaut de capacité d’ester en justice; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.
Aux termes de l’article 120 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public. Le juge peut relever d’office la nullité pour défaut de capacité d’ester en justice.
Il résulte de la combinaison des articles 5, 8 et 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, rappelées dans l’ordonnance du 9 février 2018, que l’association syndicale libre qui n’a pas mis ses statuts à jour avant que le juge statue perd le droit d’agir en justice.

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En l’espèce, l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON produit :
* des statuts mis en conformité avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006, par l’assemblée générale des membres du 17 mars 2008,
* un extrait du Journal Officiel du 4 avril 2009, mentionnant la déclaration à la sous-préfecture de Grasse de la modification des statuts, et la date du récépissé du 17 mars 2009.
L’exemplaire des statuts, qui ne sont pas signés, sont produits sous la responsabilité de l’ASL.
Monsieur Y ne démontre pas que ce document est faux.
Par ailleurs, il ne démontre pas en quoi le rectificatif publié au Journal Officiel le 14 novembre 2009 serait de nature à ôter à l’ASL la capacité d’ester en justice.
Il convient en conséquence de considérer que l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON justifie de sa capacité à ester en justice.
Le défaut d’habilitation du syndic à agir en justice pour le compte de l’ASL constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, en application de l’article 117 du Code de procédure civile.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2022, aux termes de laquelle :
- elle a désigné le cabinet Z en qualité de syndic (résolution n° 3),
- elle a adopté la résolution suivante : "13 Modification de l’article 31 de notre cahier des charges en vue d’autoriser le Syndic à ester en justice en cas d’urgence, sans avoir à recueillir l’accord préalable d’une Assemblée Générale.
-Annexe 13 L’assemblée générale: Autorise le Syndic à ester en justice sans consulter préalablement une assemblée générale, uniquement en cas d’urgence avérée et en accord avec le Président du Syndicat de l’ASL, conformément à la modification de l’article 31 du Cahier des Charges telle que présentée en annexe 13. Résolution n’ayant pas fait l’objet d’un vote Le nombre de propriétaires présents et représentés ne permet pas d’atteindre la majorité des 2/3 L’Assemblée Générale prend acte que: Deux dossiers sont actuellement en cours en référé auprès du Tribunal de Grasse pour des constructions sans autorisation
- Dossier AF (aménagement illicite de la toiture de la villa)
- Dossier COLLARD (construction d’une piscine sans autorisation) Confirme le mandat d’ester en justice au syndic sur les deux dossier précités."
Il en résulte que le syndic a été autorisé à ester en justice à l’encontre de Monsieur Y, pour la construction d’une piscine sans autorisation.
Cette résolution, quand bien même elle serait irrégulière, n’a fait l’objet d’aucune demande d’annulation; ce qui n’est pas contesté par Monsieur Y.
Elle est donc définitive, et peut être exécutée par le syndic, sous sa responsabilité, malgré la volonté contraire de certains colotis.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur Y de sa demande d’annulation de l’assignation.

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Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir
Monsieur Y soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt et de qualité à agir.
Il fait valoir que :
* il ne rentre pas dans la mission de l’ASL de régir les parties privatives que sont les propriétés privées mais seulement et exclusivement les biens communs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier,
* tout mandat d’autorisation d’ester en justice portant sur la gestion des parties privatives est pas conséquent nul et de nul effet,
* l’association est régie par ses statuts, lesquels précisent en leur article 3 quel est l’objet de l’association,
* l’article 11 4° des statuts stipule d’ailleurs expressément : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un propriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent des présents statuts. »
* au regard de ces éléments, l’objet de l’Association est exclusivement de gérer les biens communs,
* les statuts de l’ASL lui ont donc conféré un objet limité qui ne comprend pas le pouvoir d’agir en justice pour la gestion des parties privatives de ses membres,
* la résolution N°13 portant sur la confirmation du mandat d’ester en justice au syndic sur le dossier n’est pas conforme aux statuts de l’ASL et ne peut en aucun lui donner le pouvoir d’ester en justice en vue de la remise en état et dépose d’éléments compris dans le périmètre de la propriété privée d’un de ses membres.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON réplique que :
* il ressort expressément de l’objet de l’ASL, article 3, qu’elle contrôle l’application du Cahier des charges, et donc de ses articles 9 et 14,
* contrairement aux allégations adverses, le fait que l’article 11 4° des statuts stipule que « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un propriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent des présents statuts. » affère bien à l’interdiction d’imposer le changement de destination des parties privatives ; à savoir la destination commerciale, d’habitation ou encore de bureaux… et ne contredit en rien le droit pour l’assemblée générale de faire retirer un bassin illicite,
* cette réalité est d’ailleurs rappelée à l’article 8 du Cahier des charges.
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Aux termes de l’article 31 du même code, L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Aux termes de l’article 32 du même code, Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
Il convient de rappeler que :
- l’intérêt à agir peut être défini comme l’avantage ou l’utilité de la prétention à la supposer fondée,
- le droit d’agir est réservé à ceux qui y ont intérêt; l’intérêt devant être légitime, personnel, né et actuel,
- l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’assignation,
- l’intérêt peut être dissocié de la qualité : on peut avoir qualité sans intérêt requis, ou avoir à défendre un intérêt déterminé sans en avoir la qualité qui est réservée à certaines personnes,
- en l’absence de titre légal attribuant précisément l’action en justice à certaines personnes, a qualité pour agir celui qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d’une prétention,

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- en tant que condition de l’action en justice, l’intérêt à agir existe indépendamment de l’existence du droit litigieux ou de la réalité du préjudice invoqué, dont l’appréciation relève du fond du droit. Ainsi, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action ou encore que l’existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.
En l’espèce, il résulte de l’article 3 des statuts de l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON que : "Article 3 – Objet Cette Association syndicale a pour objet:
- L’acquisition, la gestion, l’entretien des biens communs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier, constituant des éléments d’équipements dudit ensemble immobilier, et compris dans son périmètre, notamment voies, espaces verts, canalisations figurant sur le plan annexé avec la couleur propre aux parties communes et qui peut être consulté au siège de l’Association Syndicale ou chez le Notaire, ainsi que les réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone, télévision, éclairage public), piscine, tennis, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement et à l’utilisation des réseaux. (…)
- Le contrôle de l’application du règlement et du cahier des charges de l’ensemble immobilier.
- L’exercice de toutes actions afférentes au dit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements. (…)"
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON justifie en conséquence de sa qualité et d’un intérêt à agir aux fins de faire respecter le cahier des charge régissant l’ensemble immobilier.
La fin de non recevoir soulevée par Monsieur Y sera en conséquence rejetée.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par le Tribunal judiciaire de Grasse le 13 octobre 2022
Monsieur Y soulève une fin de non-recevoir tirée de la chose jugée par le Tribunal judiciaire de GRASSE le 13 octobre 2022.
Il déclare que :
* par ordonnance de référé du 13 octobre 2022, le Juge des référés a jugé que l’action se heurte à la fin de non-recevoir du défaut de qualité à agir et déclaré « le Syndicat des Copropriétaires de l’association syndicale libre hameau de Puissanton» irrecevable et l’a condamné à 1.000 euros au titre de l’article 700 du CPP ainsi qu’aux entiers dépens,
* l’autorité de la chose jugée, résultant de l’article 480 du Code de procédure civile, interdit qu’une nouvelle décision soit rendue en présence des mêmes parties, du même objet du litige et des mêmes causes,
* la cause s’entend principalement de la situation de fait; un élément de fait nouveau survenu postérieurement au jugement définitif justifie un nouveau procès, à l’instar de la naissance d’un nouveau droit,
* en l’espèce, aucun élément de fait nouveau n’est survenu postérieurement à l’ordonnance rendue le 13 octobre 2022 et ayant autorité de la chose jugée au provisoire cette dernière n’ayant pas été contesté dans les délais,
* le demandeur n’a même pas daigné régler les sommes mises à sa charge par la précédente condamnation avant de faire délivrer sa seconde assignation, qui est en tout point identique à la précédente,
* la négligence du syndic qui a délivré l’assignation au nom du syndicat des copropriétaires au lieu de l’ ASL n’est pas une circonstance nouvelle permettant d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée,
* en conséquence, il conviendra de déclarer l’action de la demanderesse irrecevable.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON réplique que :

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* Monsieur Y ne peut ignorer qu’il est de jurisprudence constante, tel que notamment jugé par l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation, que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a été tranché dans le dispositif de la décision,
* l’ordonnance du 13 octobre 2022 a statué uniquement sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du fait de l’intitulé de l’ASL dans son assignation qui indiquait par mégarde « Syndicat des copropriétaires de l’association syndicale libre Hameau de Puissanton »,
* ladite ordonnance n’a donc en aucun cas, tranché dans son dispositif la présente demande de voir condamner Monsieur Y à procéder à la dépose de l’ensemble des installations extérieures, notamment du bassin, et à remettre en l’état primitif les lieux, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de quinze jours suivants la signification de l’ordonnance qui sera rendue.
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Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.
Aux termes de l’article 488 du même code, L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.
Aux termes de l’ordonnance du 13 octobre 2022, le juge des référés a jugé que l’action engagée par « le syndicat des copropriétaires de l’association syndicale libre Hameau de Puissanton » se heurte à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et déclaré « le syndicat des copropriétaires de l’association syndicale libre Hameau de Puissanton » irrecevable.
Le juge des référés n’a donc pas statué sur une demande de l’Association Syndicale Libre Hameau de Puissanton.
La présente action ne se heurte en conséquence à aucune autorité de la chose jugée et sera déclarée recevable.
Sur la demande de sursis à statuer
Monsieur Y sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale.
Il fait valoir que :
* il déposé une plainte avec constitution de partie civile auprès du Procureur de la république pour des faits constitutifs de plusieurs infractions pénales et notamment faux, usage de faux, violation de domicile et tentative d’escroquerie au jugement,
* au soutien de sa demande de remise en état sous astreinte, l’ASL verse aux débats une pièce N°5 intitulée cahier des charges,
* or, ce cahier des charges est un faux, il n’a jamais été publié ni adopté à une quelconque assemblée générale,
* en effet, ce cahier des charges dont elle invoque la prétendue violation est un projet qui avait été soumis à l’Assemblée générale du 15 mars 2013 mais rejeté,
* le syndic de l’ASL n’hésite pas à produire un faux cahier des charges qui n’est pas applicable, rédigé par l’ancien Président de l’ASL,
* il ne peut ignorer que ce cahier des charges n’est pas applicable puisque l’avocat qui représentait l’ASL à cette époque l’avait désapprouvé en raison de clauses illégales et non conformes aux statuts de l’ASL,
* c’est donc en toute connaissance cause, et non par méprise comme elle le prétend, que l’ASL produit un cahier des charges inapplicable pour les besoins de la cause,
* la plainte de Monsieur Y est parfaitement recevable et à toutes les chances d’aboutir contrairement à ce que l’ASL prétends avec une particulière mauvaise foi dans ses dernières écritures,

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* à ce titre, il entend compléter sa plainte en ajoutant la preuve manifeste de tentative d’escroquerie au jugement versée par l’ASL par erreur,
* par ailleurs, l’ASL a mandaté un huissier en vue d’effectuer un constat et démontrer la présence d’un bassin au sein de la propriété de Monsieur Y,
* or, ce bassin est invisible depuis l’extérieur de la propriété et l’huissier s’est introduit sur la propriété de Monsieur Y sans son accord,
* il est donc parfaitement recevable à solliciter le sursis à statuer.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON réplique que :
* on ignore les suites données à la plainte de Monsieur Y,
* l’article 4 du Code de procédure pénale n’impose pas au juge civil de surseoir à statuer,
* Monsieur Y a déposé plainte pour gagner du temps,
* la plainte déposée par Monsieur Y n’a aucune chance de prospérer.
* pour contester la régularité du Cahier des charges, Monsieur Y produit la convocation à l’AGO du 15 mars 2013 dans laquelle deux projets de Cahiers des charges figurent, ainsi que le PV d’AGE du 24 mai 2013 dans lequel un des deux projets a été adopté,
* il soulève une contradiction entre le Cahier des charges communiqué aux présentes et le projet qui avait été soumis au vote et adopté,
* or, non seulement il appert que la contradiction soulevée ne viserait qu’une disposition de l’article 35 relative aux Statuts de l’association et absolument pas la disposition concernant le présent débat; savoir l’article 9 qui a attrait aux constructions illicites et qui est strictement inchangé,
* mais en outre il sera relevé qu’il s’agit d’une simple méprise du concluant, qui n’a pas communiqué aux débats la version adoptée du Cahier des charges,
* cette erreur n’engendre aucune conséquence, les dispositions interdisant les constructions illicites (article 9 du Cahier des charges) sont les mêmes sur les deux documents,
* le Cahier des charges, et ainsi l’interdiction d’édifier des constructions, a donc été approuvé par les membres de 1'ASL, et est parfaitement opposable à ceux-ci,
* s’agissant de la prétendue violation de domicile, contrairement aux prétentions de M Y, l’Huissier la SCP LALEURE NONCLERCQ-REGINA CARON CHEVALIER indique dans son constat du 23 juillet 2021 avoir procédé à ses constatations depuis une villa voisine,
* aucune violation de domicile n’a été opérée.
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Aux termes de l’article 4 du Code de procédure pénale, L’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique. Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement. La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.
En l’espèce, la présente action n’a pas pour objet la réparation du dommage causé par l’infraction.
En outre, la procédure pénale engagée par Monsieur Y n’est pas susceptible d’exercer une influence sur la présente procédure dès lors que :
- la validité et l’opposabilité du cahier des charges produit par l’ASL doit faire l’objet d’une appréciation par la présente juridiction, au titre du bien-fondé de l’action,
- Monsieur Y ne conteste pas avoir réalisé un bassin dans son lot et ne sollicite pas l’annulation du procès-verbal de constat du 3 juillet 2021.
Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale initiée par Monsieur Y.

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Sur les demandes de l’Association Syndicale Libre HAMEAU DE PUISSANTON
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON sollicite la condamnation sous astreinte de Monsieur X Y à procéder à la dépose de l’ensemble des installations extérieures, notamment du bassin, et à remettre en l’état primitif les lieux.
Elle fait valoir que :
* il résulte des articles 9 et 14 du cahier des charges qu’aucune construction n’est permise, qu’elle se trouve ou non dans le jardin,
* Monsieur Y a cru pouvoir aménager son jardin de telle sorte qu’il jouit désormais d’une piscine,
* les aménagement du requis sont en infraction au cahier des charges régissant l’ASL et constituent des troubles manifestement illicites qui devront être sanctionnés,
* par un arrêt du 22 juin 2023, la Cour d’Appel d’AIX-ENROVENCE a fait droit à la demande du requérant visant à la condamnation sous astreinte d’un membre de I’ASL, Monsieur AF, à déposer sa construction illicite de toit-terrasse, du fait de la violation de ce même article 9 du « CHAPITRE DEUXIÈME » du cahier des charges,
* les dispositions de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme ne concernent que les règles d’urbanisme et non, les stipulations de Cahier des charges de lotissement régissant les rapports entre colotis,
* de telles dispositions sont en effet de nature contractuelle,
* le Cahier des charges est applicable à tous les colotis,
* Monsieur Y a acquis sa parcelle après l’adoption du cahier des charges actuel du 5 mars 2021,
* les dispositions du cahier des charges ont été rappelées à Monsieur Y dès le début des travaux, et il ne saurait prétendre les ignorer,
* les interdictions visées au cahier des charges de l’ASL sont parfaitement opposables aux colotis, et à Monsieur Y,
* le cahier des charges a été voté à l’AGE du 24 mai 2013, de sorte qu’il produit ses effets,
* Monsieur Y dénonce différentes installations d’autres colotis, à savoir des abris de jardins et autres aménagements de garage,
* or, il convient d’ores et déjà de préciser que la plupart de ces équipements ont préalablement été autorisés en assemblées générales, et, en tout état de cause, ces aménagements ne sont en rien semblables à la construction d’une piscine,
* en tout état de cause, ils ne l’autorisent pas à faire procéder à une telle construction sans avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée; d’autant qu’au sein du Hameau du Puissanton, il existe une piscine collective ouverte à tous les résidents.
Monsieur Y réplique que :
* aux termes de l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement (notamment le règlement) deviennent caduques à l’expiration d’un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu,
* en outre, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien des règles d’urbanisme du lotissement, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi ALUR,
* par la loi ALUR, le législateur a voulu prévoir la caducité des règles contractuelles des cahiers des charges non approuvés (c’est-à-dire pour les lotissements postérieurs à 1978) qui ont pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, car il considère qu’il s’agit de règles d’urbanisme,
* dès lors, tous les lotissements postérieurs à 1924 sont concernés et de nos jours, il est rare qu’une commune ou collectivité territoriale ne soit pas dotée d’un document local d’urbanisme,
* en l’espèce, l’autorisation de lotir date du 19 mai 1970, elle est donc postérieure à 1924 et la commune à cette date était dotée d’un plan d’occupation des sols puis d’un PLU approuvé par conseil municipal du 20 décembre 2006,
* en conséquence, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement sont caduques,

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* en outre, la Cour de Cassation considère que le cahier des charges n’est opposable aux propriétaires situés dans le périmètre de l’ASL que sous réserves que les propriétaires y aient personnellement consenti lors de son établissement ou que le cahier des charges ait été publié au service de la publicité foncière,
* ainsi, les restrictions aux droits de propriété grevant les lots d’un lotissement ont un caractère réel et s’imposent aux colotis, même si elles ne figurent pas dans leur titre de propriété, qu’à la condition que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier permettant aux intéressés de s’y référer,
* le demandeur n’a pas produit l’état hypothécaire témoignant de la publicité de ce cahier des charges,
* dès lors, en application des jurisprudences précitées, ce dernier ne pourra produire aucun effet à son égard, étant précisé qu’il ne l’a pas approuvé et qu’il n’est pas publié,
* de plus fort, le cahier des charges dont se prévaut 1 'ASL a non seulement jamais été publié, mais pire encore, il n’a jamais été approuvé en assemblée générale,
* le PV d’AG de 2013 indique clairement que la résolution concernant l’approbation du cahier des charges est rejetée,
* la demande fondée sur un cahier des charges frauduleux ne peut prosérer,
* l’objet de l’association ne permet pas de régir les parties privatives que sont les propriétés privées mais seulement et exclusivement les biens communs à tous,
* les clauses du cahier des charges sur lequel se fonde l’ASL sont non conformes à l’objet de l’association tel que prévu par les statuts,
* la nullité de telles clauses ne manqueraient pas d’être prononcées par les juges du fond,
* la question de l’interprétation et l’opposabilité des clauses à Monsieur Y relève du juge du fond et non du juge des référés qui est le juge de l’évidence,
* le trouble manifestement illicite n’est pas démontré, d’autant que de nombreux propriétaires ont réalisé divers aménagements de leurs extérieurs sans autorisation de l’ASL, y compris des piscines,
* quant à la prétendue résistance abusive de Monsieur Y, elle n’est absolument pas démontrée,
* il ignorait totalement l’existence de ce cahier des charges jusqu’à la délivrance de l’assignation et n’a jamais reçu le courrier que le syndic lui aurait adressé, par lettre simple, avant la réalisation complète des travaux ni même celui de son avocat qui ne produit pas, d’ailleurs, son récépissé,
* en outre, il n’a jamais eu connaissance d’un vote en vue de décerner mandat d’ester en justice à son encontre puisque cette résolution n’a jamais été inscrite à l’ordre du jour, elle a été inscrite en fraude au cours même de l’AG de 2022,
* pr conséquent, le juge des référés ne pourra que débouter le demandeur de sa demande indemnitaire de même que de l’ensemble de ses demandes infondées, et l’inviter à mieux se pourvoir,
* à titre subsidiaire, il conviendra de faire application du principe de proportionnalité,
* la Cour de cassation affirme que la violation du cahier des charges d’un lotissement n’entraîne pas automatiquement la démolition de l’ouvrage, mais implique une juste évaluation entre les dommages subis du fait de l’irrégularité de la construction et les conséquences pour le propriétaire de ladite construction,
* en l’espèce, le bassin de Monsieur Y ne cause aucun préjudice ni à l’ASL ni à aucun de ses membres puisqu’il est parfaitement invisible tant des allées de l’ASL que des propriétés voisines,
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Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

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L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON produit un cahier des charges datés du 5 mars 2021.
Ce cahier des charges mentionne qu’il a été approuvé par l’assemblée générale du 13 mai 2013.
Toutefois le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne que les deux projets soumis à l’approbation de l’assemblée générale ont été refusés.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON déclare que ce cahier des charges a été approuvé par l’assemblée générale du 24 mai 2013.
Toutefois, aucune des parties ne produit le procès-verbal de cette assemblée générale.
Par ailleurs, l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON ne démontre pas que ce cahier des charges a été publié à la conservation des hypothèques.
Or, dans ces conditions, le cahier des charges invoqué n’est opposable à Monsieur Y que si celui-ci en a eu connaissance lors de son acquisition, c’est-à-dire s’il est mentionné dans son titre de propriété ou dans tout autre document porté à sa connaissance.
Or, le titre de propriété de Monsieur Y n’est pas produit.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON ne démontre donc pas que le cahier des charges qu’elle invoque a été approuvé par l’assemblée générale et est opposable à Monsieur Y, et ce, alors qu’elle a engagé la présente procédure depuis près d’un an et que Monsieur Y a contesté la validité et l’opposabilité du cahier des charges produit.
Ses demandes se heurtent en conséquence à des contestations sérieuses et seront rejetées.
Sur les demandes de provisions de Monsieur Y
Monsieur Y sollicite le paiement des sommes suivantes :
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre de la procédure abusive,
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice économique et financier,
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice moral,
- 10.000 euros d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance.
Il soutient que :
* l’attitude du demandeur qui n’a eu de cesse de s’acharner contre Monsieur Y pour des installations invisibles depuis le hameau et n’a pas hésiter à violer son domicile pour établir un constat d’huissier et produire un cahier des charges falsifié démontre clairement qu’il a livré un procès d’intention à Monsieur AF,
* la procédure démontre une intention de nuire,
* Monsieur Y a subi non seulement des préjudices économiques, de jouissance mais également un préjudice moral important,
* il n’a pas pu vendre sa villa en raison de la procédure en cours,
* le harcèlement dont il a été victime de la part des représentant de l’ASL l’ont fait tomber dans une profonde dépression.
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON réplique que :
* la procédure est légitime,
* l’ASL n’a commis aucune faute,
* les préjudices allégués ne sont pas démontrés.
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L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière assimilable au dol.

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Monsieur Y ne démontre pas en quoi l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON aurait agi dans la seule intention de lui nuire, ni avoir, du fait de son action, subi un préjudice quelconque.
En effet, Monsieur Y ne produit aucun justificatif des préjudices qu’il invoque.
Il ne démontre la réalité d’aucun préjudice économique, de jouissance ou moral.
L’attestation de Monsieur AG (agence LAFORET) du 6 février 2024 ne démontre pas que Monsieur Y a été empêché de vendre sa villa en raison de la présente procédure.
Aucun autre justificatif n’est produit.
En outre, l’appréciation de ces préjudices relève de la compétence du juge du fond.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur Y de ses demandes de provision.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civil
L’ASL HAMEAU DE PUISSANTON, qui succombe, supportera les dépens.
Aucune considération d’équité ou économique ne commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Chacune des parties sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des Référés,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,
Déboutons l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON de sa demande de rejet des dernières conclusions et pièces de Monsieur Y,
Déboutons Monsieur Y de sa demande d’annulation de l’assignation,
Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur Y,
Déclarons l’action de l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON recevable,
Déboutons Monsieur Y de sa demande de sursis à statuer,
Déboutons l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON de ses demandes de dépose de l’ensemble des installations extérieures, notamment du bassin, et de remise en l’état primitif les lieux,
Déboutons Monsieur Y de ses demandes de provisions,
Condamnons l’ASL HAMEAU DE PUISSANTON aux dépens,
Déboutons chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES