ARRÊT DU

28 Février 2012

XXX

RG N° : 11/00444

AF Z

K AM AN L épouse Z

C/

Q F

ARRÊT n° 302-12

COUR D’APPEL D’A

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l’article 450 et 453 du Code de procédure civile le vingt huit Février deux mille douze, par AF RICHIARDI, Président de Chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, Greffier

LA COUR D’APPEL D’A, 1^re Chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur AF Z

né le XXX à XXX

de nationalité française, retraité

Madame K AM AN L épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité française, retraitée

Demeurant ensemble : 800 route de Cayssat

XXX

Tous deux assistés M^e David LLAMAS, avocat postulant inscrit au barreau d’A

et de M^e Daniel VEYSSIERE membre de la SCP VEYSSIERE AVOCATS, avocats plaidants inscrit au barreau d’A,

APPELANTS d’un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’A en date du 04 Février 2011

D’une part,

ET :

Monsieur Q F

né le XXX à XXX

de nationalité française, gérant de société

XXX

XXX

XXX

assisté de la SCP TANDONNET Henri, avocats postulants inscrits au barreau d’A,

et de la SCP MAUBARET, avocats plaidants inscrits au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 10 Janvier 2012, devant AF RICHIARDI, Président de Chambre (lequel a fait un rapport oral préalable), Chantal AUBER, Conseiller et Françoise MARTRES, Conseiller, assistés de Nathalie CAILHETON, Greffier, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’il indique.

* *

*

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte reçu le 23 septembre 2008 par Maître D, notaire associé à A, avec la participation de Maître BRUGALIERES, notaire à B, Q F a vendu à AF Z et K L son épouse une maison d’habitation située à FOULAYRONNES moyennant le prix de 375.000 €, outre celui de 10.000 € pour des meubles et objets mobiliers.

Se plaignant de l’existence de divers vices et malfaçons, les époux Z ont obtenu, par ordonnance de référé du 19 mai 2009, la désignation d’un expert en la personne de Q C.

Après dépôt du rapport d’expertise en date du 22 décembre 2009, ils ont fait assigner au fond le 26 janvier 2010 devant le Tribunal de Grande Instance d’A Q F pour voir prononcer la résolution de la vente et l’entendre condamner au paiement de diverses sommes, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

Q F s’est opposé à la demande en se prévalant notamment de la clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente.

Par jugement du 4 février 2011, le Tribunal de Grande Instance d’A a :

— débouté les époux Z de toutes leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux Z aux entiers dépens.

Les époux Z ont interjeté appel de ce jugement le 17 mars 2011.

Ils ont déposé leurs dernières conclusions le 23 septembre 2011.

Q F a déposé ses dernières conclusions le 8 novembre 2011.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2012.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES,

Les époux Z demandent à la Cour de :

— réformer la décision déférée,

— prononcer la résolution de la vente du 23 septembre 2008,

— condamner Q F au paiement des sommes suivantes :

* 385.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

* 15.000 € au titre de la commission versée à l’agence immobilière,

* 23.986,44 € au titre des frais notariés et d’enregistrement,

* 1.967,76 € au titre de la taxe foncière,

* 20.000 € au titre des nombreux troubles de jouissance subis,

* 4.000 € au titre du déménagement à intervenir ;

— condamner Q F au paiement de la somme de 9.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constat du 27 mars 2009 et le coût de l’expertise judiciaire.

Dans leurs écritures auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé du détail de leur argumentation, ils soutiennent que :

— après avoir recensé 26 malfaçons, le premier juge a fait une appréciation erronée et non conforme à la jurisprudence de l’article 1643 du Code civil,

— il n’est pas connu d’autres intervenants dans le processus de construction que l’entreprise DE JESUS qui a réalisé le gros 'uvre et les murs,

— Q F a réalisé la charpente et la couverture, le chauffage, le système d’évacuation et de traitement des eaux usées et les aménagements intérieurs, étant donc constructeur de la majeure partie de l’immeuble vendu,

— selon une jurisprudence constante, un particulier qui intervient de façon importante dans la construction de sa maison, en se comportant notamment en maître d''uvre, fait preuve d’une compétence particulière qui l’assimile à un professionnel,

— l’expert a noté dans son rapport que l’ensemble des désordres et malfaçons relevait de la responsabilité de Q F dans la mesure où celui-ci avait assuré lui-même la responsabilité de l’exécution de la construction, a priori hors lot gros 'uvre,

— Q F a la qualité de vendeur professionnel en sorte que la clause notariée d’exonération des vices cachés ne peut produire effet,

— il est un vendeur de mauvaise foi qui ne peut invoquer le bénéfice de la clause de non garantie dès lors qu’il ne pouvait ignorer en sa qualité de constructeur de l’immeuble les vices de conception ou d’exécution l’affectant et qu’il a en a été en outre l’occupant jusqu’au jour de la vente et ne peut sérieusement prétendre avoir été dans l’ignorance des vices et de leur manifestation,

— les désordres et malfaçons mis en lumière par le rapport d’expertise judiciaire, résultant d’erreurs de conception ou d’exécution des travaux, sont nécessairement rattachables à des vices devant être qualifiés de cachés du point de vue des acquéreurs et par ailleurs indécelables par eux-mêmes, non professionnels convaincus d’acquérir un bien de standing en parfait état,

— étant des vices de conception et de réalisation de l’ouvrage, ils étaient par définition antérieurs à la vente,

— de par leur nombre et leur importance, les vices altèrent l’usage même de l’immeuble, s’agissant notamment des infiltrations en toiture et par le bâti, du dysfonctionnement de la ventilation, du chauffage, du réseau d’assainissement ou d’écoulement des eaux de ruissellement,

— ayant acquis le bien dans le but d’y passer leur retraite et pour un prix laissant supposer une qualité de construction de niveau élevé, ils se seraient évidemment abstenus de le faire s’ils avaient été avisés des défauts cachés,

— ils sont en conséquence fondés en leur action rédhibitoire.

* * *

Q F sollicite de la Cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement déféré,

— constater l’existence d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés insérée dans l’acte notarié du 23 septembre 2008,

— juger que cette clause de non garantie est opposable aux époux Z,

— débouter les époux Z de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire :

— constater que les époux Z ne démontrent pas l’existence de vice rédhibitoire susceptible d’engager la responsabilité du vendeur sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du Code civil,

— constater qu’il est un vendeur de bonne foi,

— débouter en conséquence les époux Z de toutes leurs demandes,

En tout état de cause :

— condamner in solidum les époux Z au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses écritures auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de son argumentation, il soutient que :

— la clause exonératoire de garantie du vendeur doit recevoir application,

— le fait qu’il ait réalisé quelques travaux dans sa maison ne peut entraîner la qualification de professionnel, ayant toujours travaillé dans le secteur automobile et étant actuellement gérant de stations de lavage,

— les travaux de terrassement et de VRD, de chauffage, de plomberie, d’électricité, de placoplâtre, de menuiserie, de charpente ont été exécutés par des professionnels du bâtiment,

— en toute hypothèse, il n’est pas un vendeur professionnel et ne peut être considéré comme une personne assimilée au sens de la jurisprudence,

— il est de totale bonne foi,

— certains défauts invoqués par les époux Z étaient parfaitement apparents au moment de la vente,

— l’expert judiciaire ne retient pas l’existence de défauts cachés qui rendraient la maison impropre à sa destination ou qui diminuerait l’usage de façon irrémédiable ou qui justifierait une diminution du prix,

— certains désordres mis en avant par les époux Z sont postérieurs à la vente.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Dès l’abord de la discussion, il apparaît indispensable de mettre en évidence les éléments suivants.

Aux termes de l’acte de vente du 23 septembre 2008, les époux Z ont été informés que pour la construction de la maison d’habitation (permis de construire délivré le 15 novembre 1999 et déclaration d’achèvement de travaux du 30 avril 2001), celle de la piscine (construite en 2003) et celle du garage (permis de construire délivré le 11 juin 2007 et déclaration d’achèvement de travaux du 31 janvier 2008), Q F n’avait pas souscrit les assurances prévues aux articles L 241-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et qu’il demeurait responsable des constructions édifiées pendant la période de 10 ans suivant leur achèvement mais ont reconnu avoir reçu de leur vendeur une liste des personnes et entreprises dont la responsabilité pouvait être engagée pour des travaux relevant de la responsabilité décennale ainsi que copie de toutes les factures en sa possession liées à l’opération de construction.

Dans leurs conclusions, ils restent totalement taisants sur cette liste de personnes et d’entreprises, affirmant d’une part qu’il n’est pas connu d’autres intervenants dans le processus de construction que l’entreprise DE JESUS qui a réalisé le gros 'uvre et les murs, d’autre part que Q F a donc réalisé la charpente, la couverture, le chauffage, le système d’évacuation et de traitement des eaux usées et les aménagements intérieurs ; et ils invoquent différentes factures (Ets G H, XXX, SA STORTI) pour démontrer que leur vendeur a acquis les matériaux nécessaires à la construction et qu’aucune entreprise n’est intervenue pour leur pose.

Cependant, Q F produit des factures, qu’il prétend non complètes, desquelles il ressort que le gros 'uvre de la maison d’habitation a bien été réalisé par Gualter DE JESUS mais aussi que la charpente et la couverture ont été réalisées par l’entreprise U V (matériaux fournis en provenance des Ets DELSOL), que la pose du plancher chauffant et les raccordements à la chaudière (avec kit complet fourni) ont été réalisés par l’entreprise M N, que les travaux de terrassement pour la pose de la fosse septique et du bac de dégraissage ont été réalisés par l’entreprise AJ AK, que les travaux d’électricité (matériel fourni) et la pose des menuiseries ont été réalisés par l’entreprise Y, que la pose de la laine de verre et les travaux de placoplâtre ont été réalisés par l’entreprise S T (avec sous-traitance partielle à AH AI), que l’installation de la pompe à chaleur a été réalisée par l’entreprise CLIM FROID SERVICE et que le revêtement bicouche extérieur a été réalisé par l’entreprise MALET.

Ainsi, la quasi-totalité des travaux apparaît avoir été effectuée par des entreprises en sorte que ce ne sont pas les quelques prestations dont Q F s’est réservé l’exécution qui peuvent faire de celui-ci, qui justifie travailler depuis 1987 dans le secteur de l’automobile, un professionnel de la construction ; et ce n’est pas l’avis de l’expert C («l’ensemble des désordres et malfaçons relève de la responsabilité de Monsieur F dans la mesure où celui-ci a assuré lui-même la responsabilité de l’exécution de la construction») qui est de nature à remettre en cause cette appréciation de la cour dès lors qu’il ne résulte pas de son rapport qu’il se soit préoccupé de savoir si des entreprises étaient intervenues et qu’il ait sollicité des parties toutes précisions et justifications utiles au regard de la clause de l’acte de vente ci-avant rappelée.

Contrairement à ce que soutiennent les époux Z, la clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente ne saurait être en conséquence écartée au motif que Q F serait un professionnel de la construction devant être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose vendue.

Ceci étant, il convient de procéder à l’examen des diverses défauts constatés par Q C et son sapiteur O P qui ne font l’objet d’aucune contestation de la part des parties, défauts dont il est permis de penser qu’ils étaient tous, ou du moins la quasi-totalité, existants au moment de la vente, l’expert ayant été sur ce point particulièrement imprécis.

De nombreux défauts dont se plaignent les époux Z étaient apparents lors de la vente et ne peuvent donc relever de la garantie de l’article 1641 du Code civil, conformément aux dispositions de l’article 1642 ; il s’agit des défauts suivants :

— la rupture dans les combles de la gaine d’évacuation de la hotte aspirante de la cuisine (à admettre cette rupture antérieure à la vente),

— la fracture du plan vasque de la salle de bains de la chambre 1,

— l’absence de trappe de visite sous la baignoire,

— le défaut de planimétrie du carrelage de la chambre 3 (visible à l''il nu selon Maître E, huissier de justice),

— la mauvaise étanchéité du mur enterré de la cave se traduisant par d’importantes traces de coulures le long de la paroi,

— la mauvaise fixation de lames PVC constituant l’habillage en sous face de la terrasse, dans un angle, lames qui sont maintenues en position horizontale par un tuteur,

— le délitement du revêtement de chaussée bicouche devant la terrasse sur une surface de 5 m² (à admettre ce délitement antérieur à la vente ce qui semble contraire au témoignage de W AA épouse X),

— l’affaissement très ponctuel du terrain contre le mur pignon sud de l’habitation,

— la fissuration longitudinale du dallage de la plage de la piscine,

— le positionnement du compteur d’eau à l’extérieur de la propriété,

— le jeu trop important entre le joint du portail et le niveau de dallage du garage,

— les traces d’humidité en périphérie du cadre de la porte du garage.

En revanche, les défauts suivants étaient cachés lors de la vente :

— le non fonctionnement de la VMC en raison de son non-raccordement au tableau électrique d’alimentation (outre l’absence de sortie en toiture) de nature à générer des mauvaises odeurs (senties par l’huissier de justice le 27 mars 2009 dans les WC et la salle d’eau),

— le simple recouvrement de 10 cm des feuilles de zinc constituant la noue de la toiture et le pliage excessif de ce zinc devant assurer l’étanchéité latérale de la noue vis-à-vis des remontées d’eaux qui a provoqué des infiltrations d’eau endommageant le plafond du séjour et l’apparition de traces de mousse affectant la maçonnerie en terrasse nord devant le séjour,

— la mauvaise réalisation de la rive de la partie supérieure de la toiture et le recouvrement par des tuiles du solin, ayant provoqué des infiltrations d’eau endommageant le plafond de la salle de bains,

— la mauvaise réalisation du caniveau extérieur du garage recueillant les eaux pluviales qui génère des infiltrations d’eaux importantes,

— le défaut d’étanchéité à l’air de la fosse toutes eaux, au niveau du couvercle en béton, qui génère des mauvaises odeurs,

— le mauvais raccordement du câblage France Telecom, fragile et exposé aux intempéries,

— l’absence de ventilation primaire du réseau intérieur d’évacuation des eaux usées-eaux vannes et l’absence de ventilation secondaire (fosse toutes eaux) qui provoque un problème d’odeurs persistantes,

— la présence de boues en suspension dans l’eau du réseau du plancher chauffant provenant du défaut de traitement de l’eau du circuit et du défaut de désembouage de celui-ci lors du remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur,

— l’impossibilité de procéder au réglage des panneaux constituant le plancher chauffant,

— l’absence de contacteur de puissance à proximité immédiate de la pompe à chaleur.

L’expert a également constaté l’existence de résidus de joints PVC dans l’eau alimentant l’appareil jacuzzi équipant la baignoire, problème dont il est impossible de déterminer s’il était existant au moment de la vente, a souligné que le carrelage posé en extérieur sur 15 m² «semblait» ne pas correspondre à un tel usage, à défaut de fiche technique du produit permettant de vérifier son classement vis-à-vis de la glissance admissible, soit un défaut non démontré avec la certitude nécessaire, ainsi qu’a relevé l’impossibilité de positionner le réseau d’évacuation par drain, faute de plan de recollement de l’installation alors pourtant que le schéma du dispositif de l’assainissement non collectif figuré sur les comptes rendus de visites de la SAUR des 21 juin 2008 et 7 avril 1010 rend possible ce positionnement.

Toutefois, si l’on excepte le défaut de fonctionnement de la VMC connu de Q F (Cf rapport page 4), il n’est pas prouvé par les époux Z, à qui incombe la charge de la preuve, que leur vendeur ait eu connaissance des autres défauts cachés qui existaient lors de la vente ; au contraire, Q F produit aux débats des attestations infirmant notamment l’existence antérieure à la vente de problèmes d’infiltrations d’eau dans la maison ou de fonctionnement du plancher chauffant à savoir :

— l’attestation de AB AC, agent d’assurance de la compagnie AXA France IARD, qui certifie avoir assuré l’immeuble vendu dans le cadre d’un contrat «Multirisques Habitation» du 16 avril 2004 au 2 juillet 2008, période durant laquelle aucun sinistre n’a été déclaré,

— l’attestation de W AA épouse X, négociatrice immobilière de l’agence Alto Immobilier à qui la vente de la maison avait été confiée courant février 2008 et par qui la vente aux époux Z a été réalisée, qui certifie que le bien était dans un état impeccable, sans traces d’humidité, que tous les appareils de la cuisine ainsi que des salles de bains et d’eau étaient en parfait état de fonctionnement et que de même, le système de chauffage DAIKIN couplé avec le plancher chauffant était en parfait état de fonctionnement, précisant qu’elle s’était rendue environ une dizaine de fois sur les lieux pour des visites avec des clients,

— l’attestation de Gwénaël GADAIS qui certifie le parfait état de la maison dans laquelle il s’était rendu à plusieurs reprises et notamment à l’occasion du déménagement le 15 septembre 2008,

— l’attestation de Sandra FARINA qui certifie très bien connaître la maison d’habitation et n’avoir jamais remarqué de tâches en plafond dues à des infiltrations d’eau,

— l’attestation d’I J, gérant de la société CLIM FROID SERVICE qui certifie l’adéquation de la pompe à chaleur mise en place avec le plancher chauffant.

D’ailleurs, si les époux Z se sont rapidement plaints de différents défauts, ils n’invoquaient pas de problème de dysfonctionnement du plancher chauffant dans le courrier adressé par leur notaire le 20 novembre 2008 et leur courrier du 5 janvier 2009 alors qu’ils se trouvaient en période de chauffe ; ce n’est pas aussi le changement d’une platine et du compresseur de la pompe à chaleur effectué le 31 janvier et le 31 mars 2008, selon le courrier en date du 19 août 2010 de l’agence de BORDEAUX du fabricant DAIKIN, qui peut prouver le mauvais fonctionnement du système de chauffage, ces interventions accréditant bien davantage le souci de Q F de maintenir l’installation en parfait état.

Concernant les problèmes d’infiltrations d’eau, il est également utile de relever que l’expert a constaté lors de ses opérations du 3 juillet 2009 d’une part un amas de débris végétaux contre les tuiles et le zinc, d’autre part une obturation du solin par les feuilles d’arbres environnants, soit un défaut d’entretien créant un risque important d’infiltrations.

En outre, si l’expert a fait état de mauvaises odeurs engendrées par les défauts du système d’assainissement, il doit être souligné que lors des visites des 21 juin 2008 et 7 avril 2010, le technicien de la SAUR n’avait pas constaté la présence d’odeurs en provenance de la fosse ce qui permet de penser que les mauvaises odeurs n’étaient pas permanentes ; mais surtout, la conclusion de la première visite réalisée juste après le compromis du 23 mai 2008 était «dispositif conforme» avec comme commentaires «prévoir l’entretien de la fosse toutes eaux, du bac dégraisseur et du pré-filtre, remplacer la plaque du bac dégraisseur», ce qui pour Q F, profane en matière de construction, ne pouvait que signifier l’absence de défauts, d’autant qu’il était mentionné dans le compte rendu un dispositif complet possédant tous les éléments requis pour fonctionner, un fonctionnement satisfaisant ainsi qu’un impact sur le milieu naturel et des risques sanitaires nuls.

Il est de plus évident que Q F ignorait le mauvais câblage du raccordement France Telecom, la présence de boues en suspension dans le circuit du plancher chauffant qui relève en état de cause d’un problème d’entretien ou encore la non-conformité avec la norme NFC 15-100 en relation avec l’absence de contacteur de puissance à proximité immédiate de l’unité extérieure pour assurer la protection des travailleurs intervenant sur le matériel.

Et il est parfaitement possible qu’antérieurement à la vente, des infiltrations d’eaux ne se soient jamais produites dans le garage du fait des malfaçons affectant le caniveau extérieur, sachant que la déclaration d’achèvement des travaux pour cet ouvrage est en date du

31 janvier 2008.

Dans ces conditions, Q F est en droit de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente si ce n’est pour le défaut mineur ci-avant énoncé qui représente, selon l’expert, un coût de travaux de 900 € (en ce compris le remplacement de la gaine de la hotte aspirante) et qui ne peut donc être qualifié de défaut rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel elle était destinée ou diminuant tellement cet usage que les acheteurs ne l’auraient pas acquise ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils l’avaient connu.

Les époux Z, qui aurait été bien mieux avisés d’envisager une autre action, apparaissent en conséquence infondés en leur action en résolution de la vente et doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé.

Il est toutefois équitable de laisser à la charge de Q F les frais irrépétibles exposés.

Les époux Z qui succombent doivent être enfin condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute Q F de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux Z aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par AF RICHIARDI, Président de Chambre, et par Nathalie CAILHETON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie CAILHETON AF RICHIARDI