ARRÊT DU

03 Juillet 2013

XXX

RG N° : 12/01254

Jonction avec RG 12/01478

Epoux Q-R Y

C/

H I

F G

SARL ANCF SAINT X E

SCP LEYGUE-VIDAL- XXX

Timbre 'procédure’ de 35 €

4 Timbres 'représentation obligatoire’ de 150 €

ARRÊT n° 633-13

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l’article 450 et 453 du Code de procédure civile le trois juillet deux mille treize, par N BOUTIE, président de chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, greffier,

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur Q-R Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

Madame B C épouse Y

née le XXX à SOUSSET (TUNISIE)

de nationalité française

domiciliés ensemble : Lieudit Bernou

XXX

représentés par M^e Q-Loup BOURDIN, avocat inscrit au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance d’AGEN en date du 24 mai 2012

D’une part,

ET :

Monsieur H I

né le XXX à VILLENEUVE-SUR-LOT (47300)

de nationalité française, conseiller principal d’éducation

XXX

47340 SAINT X DE FICALBA

Mademoiselle F G

née le XXX à VILLENEUVE-SUR-LOT (47300)

de nationalité française, agent des services techniques

domiciliée : XXX, XXX

47300 VILLENEUVE-SUR-LOT

représentés par M^e Z ROY, avocat inscrit au barreau d’AGEN,

SARL ANCF SAINT X E, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice M. N X P, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

47340 SAINT X DE FICALBA

représentée par M^e Laurence MORISSET, avocat inscrit au barreau d’AGEN,

SCP LEYGUE-VIDAL-XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LURY-VIMONT-COULANGES, avocat inscrit au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 29 mai 2013 sans opposition des parties, devant N BOUTIE, président de chambre, et Dominique NOLET, conseiller, rapporteurs assistés de Nathalie CAILHETON, greffier. Le président de chambre et le conseiller rapporteurs en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la cour composée, outre eux-mêmes, de Aurélie PRACHE, conseiller, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du code de procédure civile, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées par le président, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’il indique.

' '

'

Par jugement du 24 mai 2012, le tribunal de grande instance d’Agen :

— déclarait la demande de H I et de F G recevable,

— décidait que la SARL ANCF Saint X E ainsi que les époux Q-R Y s’étaient rendus coupables d’un dol envers les demandeurs,

— en conséquence :

* annulait la vente reçue par acte authentique le 30 juillet 2008 et enregistrée entre les époux Q-R Y et H I et F G portant sur les parcelles situées à XXX,

* condamnait in solidum les époux Q-R Y à payer à H I et F G la somme de 35 000 euros au titre du prix de vente des parcelles115 et 151,

* celle de 4 731 euros au titre de la parcelle 215,

* celles de 845,37 euros et 3 166,50 euros au titre des taxes foncières, primes d’assurances et factures,

— condamnait la SARL ANCF Saint X E à payer à H I et F G la somme de 4 200 euros,

— condamnait la SCP Leygue Vidal Zappa Emin à payer à H I et F G les frais de l’acte reçu le 30 juillet 2008,

— condamnait les époux Q-R Y d’une part, et la SARL ANCF Saint X E avec la SCP Leygue Vidal Zappa Emin d’autre part, à payer à H I et F G la somme de 10 000 euros (5 000 euros chacun) à titre de dommages intérêts,

— allouait à H I et F G la somme de 2 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonnait la publication du jugement au bureau des hypothèques aux frais des défendeurs.

Par déclaration du 18 juillet 2012, les époux Q-R Y, relevaient appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 septembre 2012, ils soutiennent qu’aucun dol n’est démontré à leur encontre et, par réformation du jugement, ils demandent le débouté des demandes formées contre eux et la condamnation de H I et F G à leur payer 10 000 euros pour procédure abusive et 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL ANCF Saint X E, dans ses dernières écritures déposées le 1^er avril 2013, conclut également au débouté des demandes et à l’allocation de la somme de 2 000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles.

Le 20 novembre 2012, la SCP Leygue Vidal Zappa Emin conclut à sa mise hors de cause, les demandes formées contre elle étant jugées irrecevables. A titre subsidiaire, elle estime qu’aucun préjudice n’est démontré et que les demandes doivent être rejetées. Elle réclame 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

H I et F G le XXX, estiment que le tribunal a fait une exacte application des règles de droit aux éléments de l’espèce et que le jugement doit être confirmé en son principe de condamnation. Toutefois, par appel incident, ils demandent une augmentation des sommes allouées notamment à titre de dommages intérêts. Ils réclament enfin 5 000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles.

SUR QUOI,

Attendu que les pièces régulièrement communiquées établissent que le 27 mars 2008, H I et F G signaient avec la SARL ANCF Saint X E un engagement d’achat portant sur un chalet d’habitation situé à XXX pour un prix net vendeur de 3 9731 euros et une commission de 4 200 euros ; que cet engagement était subordonné à l’obtention d’un prêt de 55 000 euros à 60 000 euros ; qu’un compromis de vente était signé le 05 avril 2008 puis l’acte authentique le 30 juillet 2008 ;

Que le 20 mars 2009, H I et F G déposaient une demande de permis de construire qui faisait l’objet d’un refus selon arrêté municipal du 16 avril 2009 aux motifs que la propriété était située dans la zone de protection du patrimoine urbain et paysager interdisant toute construction destinée à l’habitation ;

Que sur assignation de H I et F G tant contre les époux Q-R Y que la SARL ANCF Saint X E et la SCP Leygue Vidal Zappa Emin en responsabilité contractuelle et délictuelle, le jugement déféré était rendu ;

Attendu qu’en application de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par une partie sont telles que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ;

Qu’en l’espèce, il est constant que l’engagement d’achat signé le 27 mars 2008 portait sur «un chalet d’habitation» et qu’il était ajouté que les acquéreurs sollicitaient un prêt de 55 000 euros ou 60 000 euros afin d’effectuer des travaux sur l’habitation vendue ;

Que le compromis de vente signé en l’étude la SCP Leygue Vidal Zappa Emin par les époux Q-R Y précise aussi que le bien vendu qui est un «chalet» est une maison individuelle à usage d’habitation ; qu’il est ajouté que le bien d’habitation n’est pas raccordé aux réseaux et que le notaire recevait toutes prérogatives pour obtenir les documents d’urbanisme nécessaires et garantir les acquéreurs qu’ils ne révéleraient pas de servitudes de nature à limiter leur droit de propriété ou diminuer sensiblement la valeur du bien acquis ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur souhaite lui donner ;

Que l’acte de vente en la forme authentique ne comporte qu’une seule note d’urbanisme délivrée par la mairie de XXX le 05 mai 2008 ;

Qu’il est aussi constant que le permis de construire ultérieurement sollicité par les acquéreurs était refusé, le bien acquis étant situé en zone ZPPAUP ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que les vendeurs, les époux Q-R Y étaient parfaitement informé du fait que les acquéreurs souhaitaient procéder à des travaux sur le chalet existant alors qu’ils savaient que le bien vendu était situé en zone inconstructible ; qu’ils étaient présents lors de la signature du compromis de vente en l’étude notariale et qu’ils sont restés taisant sur cet élément capital pour les acquéreurs alors au surplus que la condition suspensive de l’octroi d’un prêt pour réaliser les travaux était stipulée ;

Que cette réticence dolosive des époux Q-R Y justifie l’annulation de la vente et la confirmation du jugement sur ce point ; que les conséquences financières de cette annulation ont été justement appréciées par les premiers juges et qu’elles seront confirmées ;

Attendu en ce qui concerne la SARL ANCF Saint X E que la responsabilité de cet agent E est engagée vis à vis des acquéreurs sur le fondement contractuel dans la mesure où, par contrat, ils s’engageaient à lui verser une commission et que cette partie a commis à l’encontre de ces derniers un dol par la réticence commise dans l’information qu’elle connaissait du caractère inconstructible du bien vendu ;

Qu’en effet, même si Z A, qui avait envisagé d’acquérir le bien avant H I et F G, demandait à la SARL ANCF Saint X E une baisse de prix, c’est en raison des contraintes administratives concernant la rénovation ou l’extension du chalet ; qu’il s’ensuit que lors de la signature de l’engagement de H I et de F G, la SARL ANCF Saint X E, qui a tu cet élément capital, s’est aussi rendue coupable d’un dol justifiant la restitution de la commission versée ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;

Attendu en droit que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constitue que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relève de sa responsabilité délictuelle ;

Qu’en l’espèce, que la SCP Leygue Vidal Zappa Emin ne saurait pas sérieusement soutenir qu’elle a rempli toutes les obligations lui incombant alors que, le compromis de vente ayant été passé en son étude, lequel comportait les intentions clairement exprimées des acquéreurs d’effectuer des travaux sur le chalet et qu’il avait reçu tous pouvoirs pour rechercher les documents administratifs nécessaires, les acquéreurs n’ont pas pu réaliser leurs projets, l’acte n’ayant pas assuré son efficacité ;

Qu’encore, ayant été chargé d’obtenir le CLU L410 1 A et celui-ci n’ayant pas été obtenu, rien ne justifiant que la mairie ne le délivrait pas à cette époque, le notaire ne pouvait pas se contenter de la note d’urbanisme d’autant que les acquéreurs n’étaient pas présents lors de la signature mais seulement représentés par un clerc ;

Que le jugement reconnaissant le défaut de conseil à l’encontre de la SCP Leygue Vidal Zappa Emin sera confirmé ;

Attendu qu’aucun élément ne justifie l’augmentation des sommes réclamées par H I et F G en réparation de leur préjudice ; qu’en effet, si ces acquéreurs ont contracté deux prêts qui étaient destinés à l’extension du chalet, ils ont toutefois bénéficié des sommes mises à leur disposition pour les besoins qu’ils ont jugé nécessaires ;

Qu’en définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que le demande de garantie formée par les époux Q-R Y tant contre l’agent E que le notaire ne saurait prospérer alors que leur propre faute leur interdit ce recours ;

Attendu que les époux Q-R Y, la SARL ANCF Saint X E et la SCP Leygue Vidal Zappa Emin, qui succombent dans leurs prétentions, supporteront in solidum les dépens ;

Que, tenus aux dépens, ils devront in solidum payer à H I et F G la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Au fond, confirme le jugement rendu le 24 mai 2012 par le tribunal de grande instance d’AGEN,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les époux Q-R Y, la SARL ANCF SAINT X E et la SCP LEYGUE VIDAL ZAPPA EMIN à payer à H I et F G la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les époux Q-R Y, la SARL ANCF SAINT X E et la SCP LEYGUE VIDAL ZAPPA EMIN aux dépens et autorise Maître ROY, avocat, à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par N BOUTIE, président de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie CAILHETON N BOUTIE