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16/03/2015

ARRÊT N°140

N°RG: 13/05151

XXX

Décision déférée du 25 Juin 2013 – Tribunal de Grande Instance de toulouse – 11/00887

M. C

SAS STELLIUM IMMOBILIER

C/

A G

H G

SELARL EMJ

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE MARS DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

SAS STELLIUM IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentée par M^e Arlette FOULON CHATEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur A G

Cloulas

XXX

Représenté par M^e Bertrand Z de la SCP Z, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON

Madame H G

Cloulas

XXX

Représentée par M^e Bertrand Z de la SCP Z, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON

SELARL EMJ Prise en la personne de Maître D Y, ès qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL L’ARCHE DU X

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Christian Claude GUILLOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

B. BRUNET, président

M. MOULIS, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. MOULIS, conseiller ayant participé au délibéré en remplacement du président empêché, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La S.A.R.L. L’ARCHE DU X a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, la réalisation d’un programme immobilier sur la commune d’AMBOlSE (37) en vue de sa commercialisation en VEFA à des acquéreurs intéressés par des investissements prévus pour s’autofinancer en bénéficiant d’avantages fiscaux. Il s’agissait d’appartements cédés dans une résidence de tourisme classée 3 étoiles.

La SA COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIE a apporté au promoteur vendeur une garantie extrinsèque d’achèvement du programme conforme aux exigences des articles R 261-17 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Par contrat du 21 mars 2007, la S.A.R.L. L M et la société L’ARCHE DU X (promoteur en charge de la réalisation et émanation de la première), ont donné mandat à la SAS B CONSEIL (devenue STELLIUM IMMOBILIER) pour commercialiser les lots individuels moyennant une commission de 17,02% H.T.

La société L VAL DE LOIRE RESORT (MVLR) dont les dirigeants sont les mêmes que ceux de la S.A.R.L. ARCHE DU X et de L M, était par ailleurs appelée à gérer la réalisation immobilière ainsi financée, selon un bail commercial préalablement consenti par l’acquéreur pour une durée de 12 ans.

Par I’intermédiaire de son réseau de commercialisateurs, la société B CONSEIL, agissant pour le compte de la S.A.R.L. L’ARCHE DU X, a diffusé une brochure commerciale comportant des mentions aujourd’hui discutées vantant les qualités du produit immobilier à vendre et faisant état :

— d’un état de risques néant,

— d’une garantie de prise à bail pour 12 ans minimum,

— d’un classement de la réalisation en résidence 3 étoiles,

— d’une assurance locative pour les trois premières années d’exploitation le risque couvert étant plafonné à 24 mois de loyers qui va se révéler après coup inexistante.

Démarchés par le personnel commercial de la société B CONSEIL, les époux A et H G ont signé un contrat de réservation. Selon acte authentique reçu le 18 septembre 2007 par M^e Xavier CAFLERS, notaire à NICE, les époux A et H G, agissant par procuration notariée, ont acquis en VEFA des droits immobiliers du programme commercialisé par le J L M correspondants à un appartement et un parking au prix de 122.958 €.

Le bâtiment acquis par les époux A et H G a été livré à la fin de l’année 2009 mais la totalité des lots et notamment les bâtiments principaux attirant la clientèle touristique (services généraux, piscine, restaurant, …) n’ont pas été livrés dans les délais et ne sont pas achevés. La SARL L’ARCHE DU X et la société MVLR ont fait l’objet de procédures collectives respectivement le 28 avril 2011 et 8 septembre 2011. Leur liquidation judiciaire est intervenue.

Par actes du 21 et 22 février 2011 les époux A et H G ont assigné la société STELLIUM IMMOBILIER, venant aux droits de la société B IMMOBILIER SAS et la S.A.R.L. L’ARCHE DU X en annulation pour dol, subsidiairement en résiliation d’un contrat de VEFA, et en réparation des préjudices économiques subis.

Par acte du 12 octobre 2011 les époux A et H G ont assigné M^e D Y et M^e N O pris en leurs qualités respectives de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. L’ARCHE DU X, mise en redressement judiciaire par jugement rendu le 28 avril 2011 par le tribunal de commerce de Paris, puis en liquidation judiciaire.

Par acte du 27 mars 2013 les époux A et H G ont appelé en intervention forcée la SELARL EMJ représentée par M^e D Y en qualité de liquidateur de la S.A.R.L. L’ARCHE DU X désignée par jugement rendu le 03 janvier 2013 parle tribunal de commerce de Paris mais déjà en cause auparavant en qualité de mandataire de cette société mise en redressement judiciaire le 28 avril 2011.

Par jugement du 25 juin 2013 le tribunal de grande instance de Toulouse a considéré :

— que le moyen de prescription soulevé par la société L’ARCHE DU X qui se fonde sur les articles 1648 et 1642-1 régissant la garantie des vices cachés et son adaptation à la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est inapplicable aux actions introduites par les époux A et H G qui agissent en nullité du contrat et en responsabilité civile et qui ont reçu livraison d’un immeuble dont ils ne contestent pas la conformité à la commande ;

— que les contrats ne s’analysent pas comme conférant une garantie de revenus pérennes pour toute la durée prévue du bail commercial, ni même pour celle de l’avantage commercial recherché, le preneur unique restant soumis aux aléas du marché et le succès de l’opération n’étant pas garanti ; que les contrats ne garantissent pas le maintien de la valeur d’acquisition ; que le montant du loyer qui en toute hypothèse est inférieur au remboursement d’emprunt n’est pas déterminant, à la différence de l’avantage fiscal ;

— que s’il y a faute au titre de l’exécution de bonne foi des conventions, 'de la part d’un système de commercialisation professionnel, à ne pas mettre le client en garde contre les risques de l’opération', la preuve n’est pas rapportée de ce que si les époux A et H G avaient mesuré l’étendue exacte des risques ils n’auraient pas contacté ;

— qu’il n’y a pas lieu à annuler le contrat pour dol ;

— que la livraison du bien est intervenue et qu’il n’est pas établi que celle-ci avait été convenue indivisible avec celle de l’ensemble du programme ; que la résolution de la vente ne peut intervenir alors que le vendeur a rempli ses obligations en tant que tel ; que la résolution ne doit pas être ordonnée ;

— que la société STELLIUM IMMOBILIER a commis une faute en présentant comme effective une assurance en garantie locative inexistante ; qu’ elle est, donc, co-responsable avec la SARL L’ARCHE DU X ; qu’il y a lieu de réparer le préjudice subi ;

— qu’il y a lieu d’indemniser le préjudice né de la perte de la chance résultant de l’absence de mise en garde contre les risques de l’opération.

En conséquence, le tribunal a statué en ces termes :

'* déboute les époux A et H G de leur action en nullité et de leur action en résiliation du contrat de vente litigieux ;

* déclare la société STELLIUM IMMOBILIER et la S.A.R.L. L’ARCHE DU X co-responsables envers les époux A et H G d’un préjudice de 10.737,45 € au titre de l’absence de garantie locative de deux ans de loyers ;

* déclare la société STELLIUM IMMOBILIER et la S.A.R.L. L’ARCHE DU X coresponsables enversles époux A et H G d’un préjudice financier de 20.500 € ;

* dit que la charge définitive de cette responsabilité doit incomber à titre définitif à la S.A.R.L. L’ARCHE DU X ;

* déclare I’action en paiement irrecevable en ce qu’elle vise la S.A.R.L. L’ARCHE DU X mise en liquidation judiciaire ;

* enjoint à la société STELLIUM IMMOBILIER de payer aux époux A et H G la somme de 31.237,45 €, arrondie à 31.500 € outre les intérêts au taux légal depuis le 6 juin 2011 ;

* condamne la société STELLIUM IMMOBILIER à payer aux époux A et H G la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamne la société STELLIUM IMMOBILIER aux dépens dont distraction au profit de M^e Virginie DESPIERES, avocat au barreau de

TOULOUSE ;

* ordonne I’exécution provisoire'.

Par déclaration du 4 octobre 2013 la SAS STELLIUM IMMOBILIER a relevé appel de l’intégralité de la décision ci-dessus.

Dans ses dernières conclusions la SAS STELLIUM IMMOBILIER expose :

— qu’anciennement nommée B CONSEIL, elle est un agent immobilier spécialisé dans la commercialisation d’immeubles en l’état futur d’achèvement et destinés à l’investissement locatif ;

— que les conditions du dol ne sont pas réunies, la seule présence de mentions laudatives étant insuffisante à le caractériser ; que l’acheteur ne peut indiquer l’interdépendance des trois sources de financement (le loyer, l’économie d’impôts, l’effort d’épargne) ;

— qu’elle n’a commis aucune faute en relation avec l’absence de garantie locative ; que l’attestation annexée à la plaquette de commercialisation n’est qu’une attestation de souscription d’assurance locative et qu’aucune négligence ne peut lui être imputée ;

— qu’il n’y a aucun lien de cause à effet entre son activité et la perte alléguée dont elle conteste l’existence ;

— qu’elle sollicite à titre subsidiaire à être relevée et garantie par le liquidateur de la SARL L’ARCHE DU X ;

En conséquence, la SAS STELLIUM IMMOBILIER sollicite voir notre cour :

'Réformer, en toutes ces dispositions non contraires aux présentes, le jugement rendu le 25 juin 2013 par Ie Tribunal de grande instance de Toulouse ;

A titre principal :

Débouter les époux A et H G de I’intégralité de leurs demandes indemnitaires au titre de la perte de garantie locative ;

Débouter les époux A et H G de I’intégralité de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice financier ;

A titre subsidiaire :

Dire et juger que le seul préjudice subi par les époux A et H G en lien avec I’activité de la SAS STELLIUM IMMOBILIER est de 10.737,45 € au titre de la perte de garantie locative ;

Condamner Maître D Y, pris en sa qualité de Mandataire-liquidateur de la SARL L’ARCHE DU X, en liquidation judiciaire, à relever et garantir la SAS STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée B CONSEIL, indemne de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et dépens de toute nature qui, par impossible, pourraient être mises à sa charge par l’arrêt à intervenir ;

Condamner Maître D Y, pris en sa qualité de Mandataire-liquidateur de la SARL L’ARCHE DU X, en liquidation judiciaire, à payer à la SAS STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée B CONSEIL, une indemnité de 10.000,00 € en réparation de son préjudice de considération ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement les époux A et H G à rembourser à la SAS STELLIUM IMMOBILIER la somme totale de 34.279,13 €, déduction éventuellement faite de celle de 10.737,45 € si la Cour décidait conformément au dispositif subsidiaire des présentes, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2013 et jusqu’à parfait paiement ;

Ordonner que les intérêts ainsi décomptés se capitaliseront au bout d’une année entière d’échéance, en application des articles 1153 et 1154 du Code civil ;

Condamner en outre solidairement les époux A et H G et, solidairement, toute partie succombante, à payer à SAS STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée B CONSEIL, une indemnité de 5.000,00 € hors taxe sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

En tant que de besoin et sur le même fondement condamner solidairement les époux A et H G à rembourser à la SAS STELLIUM IMMOBILIER les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96- 1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matières civile et commerciale qu’elle serait amenée à régler dans I’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de l’Arrêt à intervenir ;

Condamner enfin solidairement les époux A et H G et, solidairement, toute partie succombante, aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, lesquels comprendront, notamment, les frais tarifés des Banques et Huissiers de Justice générés au préjudice de la SAS STELLIUM IMMOBILIER par les trois saisies-attributions simultanées en date du 18 octobre 2013 diligentées par la SCP VALES GAUTIE PELISSOU, Huissiers de Justice à Toulouse, pour le compte des époux A et H G et leur acquiescement, le tout dont distraction au profit de Maître Arlette FOULON-CHATEAU, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.'.

Dans leurs dernières conclusions les époux A et H G exposent:

— que la SARL L’ARCHE DU X et le J B se sont rendus coupables de très nombreuses manoeuvres dolosives pour tromper leur vigilance; que le discours mensonger des mandataires et des commerciaux du J B , les mentions portées sur le site internet B, la brochure mensongère établissent l’absence de garantie locative, l’absence de sécurité juridique et économique du bail commercial liée notamment au choix d’un bailleur unique (MVLR) avec laquelle la SARL L’ARCHE DU X a des liens privilégiés, l’absence de toute étude locative préalable à la commercialisation et caractérisent le dol;

— qu’à titre subsidiaire, le J B en sa qualité de vendeur professionnel a engagé sa responsabilité délictuelle pour défaut d’information, de conseil et de mise en garde;

— que la SARL L’ARCHE DU X a engagé sa responsabilité en ne livrant pas le bâtiment central, en ne fournissant pas d’assurance locative perte de loyers, en ne justifiant pas d’une assurance DO mobilisable;

En conséquence, les époux A et H G sollicitent voir notre cour:

' A titre principal :

CONSTATER, DIRE ET JUGER que les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et L’ARCHE DU X ont employé des man’uvres dolosives à l’encontre des requérants;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que ces man’uvres ont vicié le consentement des requérants;

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle fait état de ce que les conditions du dol ne seraient pas réunies ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la société STELLIUM IMMOBILIER a failli à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde ;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la société L’ARCHE DU X a failli à ses obligations contractuelles ;

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a fait état de ce que les sociétés L’ARCHE DU X et STELLIUM IMMOBILIER sont coresponsables ;

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a cru devoir cantonner le préjudice des époux A et H G à la somme de 31.500 € ;

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a fait état de ce que les époux A et H G auraient sollicité une demande de paiement à l’encontre de la procédure collective de la société L’ARCHE DU X ;

En conséquence :

DÉBOUTER la société STELLIUM IMMOBILIER en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONSTATER ET FIXER la créance déclarée par les époux A et H G au passif de la liquidation judiciaire de la société L’ARCHE DU X à la somme de 146.452,17 € au titre du préjudice financier ;

CONDAMNER la société STELLIUM IMMOBILIER à payer aux époux A et H G des dommages et intérêts d’un montant global de 146.452,17 € au titre du préjudice financier, outre intérêts de droit au taux légal à compter de la date d’acquisition de leur immeuble ;

CONSTATER ET FIXER la créance déclarée par les époux A et H G au passif de la liquidation judiciaire de la société L’ARCHE DU X à la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER la société STELLIUM IMMOBILIER à payer aux époux A et H G des dommages et intérêts d’un montant global de 10.000 € au titre du préjudice moral ;

ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution ;

CONDAMNER in solidum les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et L’ARCHE DU X à payer aux époux A et H G la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de la présente procédure d’appel ;

CONDAMNER in solidum les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et L’ARCHE DU X à payer les entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Z au titre de l’article 699 du Code de procédure civile. '.

Dans ses dernières conclusions M^e Y mandataire liquidateur de la SARL l’ARCHE du X expose :

— qu’elle a entrepris en qualité de promoteur constructeur la réalisation d’un Resort au lieu dit Le Petit X ; que le Resort comprend 226 clés en résidence de tourisme trois étoiles regroupés en cottages et petits collectifs autour d’un plan d’eau, l’ensemble disposant d’un bâtiment principal avec espaces séminaires de 300 à 400 places, espace de restauration et animation et étant sous le statut de la copropriété ;

— que l’opération immobilière a connu des vicissitudes au regard de la crise immobilière ; que la prise de possession du bien vendu est intervenue ;

— que les acquéreurs n’ont acquis que les lots figurant dans leurs actes d’acquisition à l’exclusion de tout autre lot dans la partie centrale et ont bien bénéficié des avantages fiscaux ; que les éléments déterminants résident dans la qualité de la construction et dans son emplacement et non dans d’éventuels avantages fiscaux ; que le centre de thalassothérapie est en partie réalisé ;

— qu’elle a répondu aux appels de fonds de la société INTER PARTNERS ASSISTANCE et qu’il ne peut lui être fait aucun reproche sur ce point ; que les acquéreurs n’ont jamais mis en cause l’assureur ;

— que n’ont été cédés que les lots figurant dans l’acte d’acquisition ; que c’est la seule société B qui a défini et procédé à la commercialisation ; qu’elle n’a commis aucune faute ;

— que les préjudices allégués ne sont pas démontrés ;

— qu’aucune manoeuvre dolosive ne peut lui être imputée.

En conséquence, M^e Y mandataire liquidateur de la SARL l’ARCHE du X sollicite voir notre cour :

'INFIRMER le jugement dont appel en ce que celui-ci a cru devoir dire que la charge définitive de la responsabilité à l’encontre de STELLIUM IMMOBILIER, doit incomber à la société L’ARCHE DU X.

En tout état de cause,

CONSTATER que la société STELLIUM IMMOBILIER, précédemment B FINANCE, a défini la politique commerciale et de vente des lots de copropriété de la Résidence d’AMBOISE.

CONSTATER que les actes de vente ne contiennent aucun manquement qui puisse engager une quelconque responsabilité du Notaire.

CONSTATER que le ou les acquéreurs ne sont pas à même de démontrer une quelconque faute imputable à L’ARCHE DU X.

CONSTATER qu’ils ne justifient d’aucun préjudice particulier en relation directe avec un acte fautif de I’ARCHE DU X.

CONSTATER que L’ARCHE DU X a bien souscrit une garantie perte de loyers auprès de SASKA pour le compte d’AXA.

CONSTATER que le ou les acquéreurs n’ont pas mis en 'uvre la garantie perte de loyers auprès de I’assureur garantissant cette garantie, en I’occurrence, SASKA ou AXA.

CONSTATER qu’en tout état de cause, au regard de la date à laquelle les loyers n’auraient pas été payés, le ou les acquéreurs sont prescrits en vertu des dispositions du Code des Assurances, et plus particulièrement l’article L 114-1.

Dés lors,

INFIRMER le jugement dont appel en ce que celui-ci a estimé devoir retenir la responsabilité de la société STELLIUM IMMOBILIER et de la société L’ARCHE DU X au titre de I’absence de garantie locative pour perte de loyers et au titre d’un préjudice financier non démontré.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au bénéfice de Maître BOYER GORRIAS, Avocat aux offres de droit, pour ceux dont elle aura fait l’avance, conformément aux dispositions de I’article 699 du CPC.'

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le respect du contradictoire

Alors que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 octobre 2014 et que sa révocation n’a pas été sollicitée, M^e Z a déposé le 20 octobre 2014 de nouvelles écritures comportant une pièce nouvelle.

Il a été demandé à l’audience d’écarter ces écritures et cette pièce.

Au visa des articles 15 et 16 CPC il y a lieu de déclarer irrecevables ces conclusions et cette pièce.

Sur l’opération de promotion et de commercialisation

Il résulte des extraits du site internet de la société B FINANCE qui s’y présente comme le J B FINANCE :

— que le pôle immobilier du J coordonne la construction de programmes immobiliers, prend des participations financières dans les société de construction des résidences commercialisées par le J et exerce l’activité de maître de l’ouvrage délégué ;

— qu’B FINANCE propose dans le domaine immobilier une offre globale pour un investissement immobilier 'en toute sérénité’ avec un accompagnement individuel avant et, pendant et après l’acquisition (banques, notaires, location, gestion et entretien du bien)' pour assurer, à chaque étape, un investissement immobilier sans souci’ ;

— que le point commun des solutions immobilières proposées par le J est 'la garantie sérénité’ d’un 'investissement immobilier sans souci’ avec pour objectif 'de préserver ses clients des risques inhérents à l’immobilier et à l’investissement locatif’ ; que les produits commercialisés sont assemblés par un J d’ampleur nationale qui sélectionne ses partenaires et sont sécurisés au maximum sur la durée prévue par le dispositif, c’est à dire au minimum jusqu’ à la fin de la période de défiscalisation ;

— que le pôle immobilier sélectionne et propose des biens immobiliers (appartements ou villas conçus et sélectionnés soit par un promoteur immobilier partenaire, soit par le promoteur interne du J) ;

— que 'de l’option à l’acte notarié', chaque investisseur est suivi par son conseiller qui s’occupe de l’ensemble des démarches.

Il y apparaît que toute promotion commercialisée par le J B FINANCE est intégrée dans le dispositif du J B et que les programmes immobiliers initiés par des promoteurs indépendants font l’objet de prises de participations financières afin de contrôle. Le J B FINANCE a agi de même avec la société L RESORT, la société l’ARCHE DU X, la société L VAL DE LOIRE RESORT. Ainsi, le J B a pu développer son 'offre de solutions intégrées'.

Il en résulte que le promoteur et le J B FINANCE ont agi comme des partenaires intégrés dans une même organisation, ayant les mêmes objectifs et employant les moyens et méthodes mises en place par le J B FINANCE. Bien plus, il résulte des éléments ci-dessus que le J 'prend des participations financières dans les sociétés de construction des résidences commercialisées par le J et exerce l’activité de maître de l’ouvrage délégué'. De sorte qu’il y a maîtrise complète par le J de l’ensemble de l’opération, de la stratégie commerciale et que le promoteur est intégré dans la démarche globale. L’identité d’objectifs, l’intégration des moyens humains, des méthodes et des stratégies établissent la réalité de pratiques communes au J et au promoteur à tous les stades de la promotion.

Sur le dol

Il n’est pas contesté qu’au cours des discussions pré contractuelles a été remise à tous les acquéreurs une brochure commerciale établie par le J B FINANCE Pôle produits immobiliers, brochure dénommée 'Caractéristiques’ et spécifique au programme Résidence Val de Loire Resort.

Au titre des caractéristiques générales étaient données les indications suivantes :

— il s’agit d’une résidence de tourisme dotée d’un Resort appartenant à l’exploitant offrant aux touristes des prestations liées à l’activité économique,

— la 1^re tranche a déjà été commercialisée tandis que la deuxième tranche porte sur 60 cottages en R+1 dont 28 commercialisés par B ; l’ouverture du chantier est prévue en juin 2007, son achèvement étant prévu en mars 2009 ;

— Etat des risques : Néant ;

— Avantages spécifiques à l’opération : garantie de prise à bail pour 12 ans minimum ;

— assurance dommage-ouvrage, garantie de parfait achèvement, garantie biennale et décennale ;

— la résidence Météor Val de Loire Resort offre à ses résidents tout le confort d’une résidence de tourisme 3 étoiles avec :

— un parc paysager avec plan d’eau,

— un espace restauration: 1000m² de salles modulables, bars, cuisines conçus pour accueillir les résidents, les groupes d’affaires ou de tourisme,

— un espace séminaires congrès comprenant une salle plénière de 250 places, 6 salles de sous commissions, espaces de conférences, exposition, détente,

— un espace terres de forme : 1500m² d’espace balnéo, massage, fitness, parcours d’aquatonic, hammam, relaxation ;

— l’exploitation de la résidence :

— le J L bénéficie de 3 références de prestige avec espaces de congrès, restauration, fitness, centre d’affaires, terres de forme ;

— un Resort L est un concept original mis au point et expérimenté par L depuis 1984 regroupant sur un site soigneusement sélectionné pour son fort potentiel patrimonial et touristiques :

— une grande capacité d’hébergement en résidence de tourisme haut de gamme,

— son espace professionnel de séminaires congrès,

— son espace de balnéo-remise en forme mis au point par L sous la marque Terres de Forme,

— ses espaces restauration ;

— le rôle de l’exploitant est :

— d’aménager et décorer les appartements,

— de proposer les services liés à l’activité touristique: réception, gardiennage de la résidence, ménage, laverie.

Par ailleurs les documents remis aux acquéreurs préalablement à la vente sous le double label de 'L VAL DE LOIRE RESORT’ et du J B FINANCE mettent l’accent sur la présence au sein de la résidence L VAL DE LOIRE RESORT d’espaces de détente : 'salle de sport (fitness et cardio), centre de remise en forme (relaxation, hammam, massages), piscine intérieure, court de tennis, restaurant, bar et salles de séminaires ; ces espaces étant d’ailleurs présentés comme 'les services'. Etait joint à la présentation de la résidence, un plan de masse sur lequel étaient situés les services en question ainsi que les voies intérieures de circulation pour se rendre de l’un à l’autre.

Pour apprécier la portée de ces documents d’information il convient, d’abord, de rappeler la signification du terme Resort : Resort est un terme anglais utilisé par des entreprises souvent internationales pour désigner, le plus souvent dans leur raison sociale, les villages de vacances ou les stations de tourisme qu’elles exploitent, c’est-à-dire généralement un complexe de loisirs ou un parc d’attractions dotés d’un ensemble hôtelier.

Il convient ensuite de rechercher de quelles autres informations ont été destinataires les acquéreurs de la résidence.

C’est à juste titre et avec des propos pertinents et adaptés que la cour adopte que le premier juge a décrit en page 5 l’organisation mise en place par le J L afin de commercialiser et de gérer la location des biens cédés. C’est également par des propos adaptés et pertinents que la cour adopte que le premier juge a démontré que les attraits de cette opération intégralement autofinancée et fiscalement avantageuse, opération relative à un produit financier et non à un appartement à vivre, expliquaient pourquoi les acheteurs ne s’étaient pas déplacés et avaient été représentés lors de la passation de l’acte authentique. Ainsi le premier juge a dit à juste titre que les acquéreurs s’en sont 'remis à un système économiquement comme juridiquement intégré, organisé entre promoteurs immobiliers, agences immobilières et réseau d’études notariales, tous les actes étant passés par voie de procurations sous-seing privées ou authentiques'.

Or, le contrat de réservation comporte les seuls éléments suivants :

— le nombre de logements prévus : 226

— le nombre de bâtiment prévus : 60 cottages,

— la date d’achèvement prévisionnelle : juin 2009,

— les précisons sur le bien objet du contrat (le numéro de lot et sa surface, le prix)

— le fait que l’ensemble immobilier sera soumis au régime de la copropriété,

— le fait que la livraison du lot pourra être différée ou refusée si les parties communes de ce lot ne sont pas totalement achevées et donc livrables concomitamment à la livraison des locaux objets du contrat de réservation.

L’acte authentique comporte les mentions suivantes :

— Les biens et droits immobiliers vendus en l’état futur d’achèvement dépendent d’un ensemble immobilier en cours d’édification destiné à un usage de résidence de tourisme 3 étoiles… précision étant faite qu’à son achèvement cette résidence de tourisme sera composée d’un bâtiment ci-après dénommé 'Bâtiment central’ élevé sur sous sol d’un rez de chaussée et d’un étage et de 60 bâtiments dénommés cottages’ ;

— les biens vendus sont l’appartement et le parking extérieur, outre les parties communes y afférentes.

Ainsi, il ressort de l’ensemble des éléments ci-dessus que les seuls renseignements précis relatifs à l’opération ont été donnés par la brochure publicitaire et par le site internet du J. Ces documents, en effet, développent quelles sont les caractéristiques du Resort créé, commercialisé puis géré et rentabilisé par le J ou un de ses partenaires. Ces documents décrivent avec précision les services communs apportés par des 'services centraux’ qui a aucun moment ne sont présentés comme étant des lots privés dont la réalisation et l’exploitation ne seraient pas certaines ou pourraient dépendre de la conjoncture. Ces documents qui présentent la vente de l’appartement comme celle d’un produit financier dont la rentabilité est assurée par la présence de services communs omettent délibérément de préciser que la construction de ces services communs n’interviendra qu’en dernier lieu et à la condition que la promotion ne rencontre jusqu’à son terme aucun aléa ou difficulté et trouve un ou des acquéreurs pour les lots présentés comme des équipements communs mais qui ne sont que des lots privatifs. Ces documents qui présentent la vente de ce produit financier comme sûre du fait de la présence de services de qualité, omettent d’informer les acquéreurs de ce que la construction de ces services communs constituera la dernière étape du programme, sa clé de voûte, et en subira jusqu’au bout tous les aléas. De sorte que les acheteurs, à aucun moment n’ont pu réaliser que le produit financier qu’ils pensaient acquérir au sein d’une résidence Resort pouvait ne plus être qu’un appartement au milieu d’une résidence composée d’appartements soumis à la location et constituait un placement à haut risque et non un placement à risque 'néant'. Risque qui s’est réalisé en l’espèce.

Ces documents ont volontairement présenté l’opération de manière à ce que les acquéreurs ne puissent analyser dans toutes leurs étendues les risques de l’opération ; ils ont manifestement et de manière certaine eu une influence sur le consentement des acquéreurs en les trompant sur l’étendue de l’engagement du vendeur et sur les caractéristiques du bien acquis. Il suffit de constater que le prix de vente de l’appartement acquis se situe au dessus de 4.000 € au m² pour en déduire sans risque d’erreur que c’est bien la présence d’une résidence de grand luxe dotée de services très nombreux et impeccables qui justifie un tel prix. Il suffit de se référer aux conclusions de la société venderesse qui conclut qu’elle n’a vendu que les lots figurant dans l’acte authentique et n’a pris aucun engagement quant à la réalisation des services communs dans le bâtiment principal (comme il a été dit des lots privatifs) pour constater le décalage entre les brochures publicitaires et la portée qu’entend donner la venderesse aux seuls actes juridiques intervenus séparément pour en déduire que les acheteurs ont reçu une information volontairement mensongère. L’ensemble de ces éléments démontre que l’information volontairement incomplète et contenue dans les documents publicitaires a été déterminante du consentement des acheteurs qui a été ainsi obtenu par des méthodes dolosives.

En conséquence, les deux documents précontractuels, remis et mis à disposition des acquéreurs sur internet dans un but d’inciter les cocontractants à s’engager au vu des qualités alléguées du produit vendu et qui affirment des caractéristiques précises mais inexactes ont participé de l’objet du contrat et de ses qualités attendues. Au visa de l’article 1134 du CC, ces documents publicitaires ont valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant et ont vicié le consentement de l’acheteur dans des proportions telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres la vente ne serait pas intervenue.

La SARL ARCHE du X qui a conçu et vendu un produit correspondant au concept Resort du J B, qui était devenue un partenaire intégré dans le J et qui en connaissait les méthodes et argumentaires de vente, ne pouvait ignorer le contenu de la brochure commerciale remise par STELLIUM IMMOBILIER anciennement dénommée B CONSEIL aux acquéreurs et savait que l’acte authentique qu’elle signait ne correspondait en rien à la présentation faite dans les dits documents commerciaux. Le J B a, pour sa part, mis au point et proposé une méthode de commercialisation fondée sur une présentation mensongère.

D’ores et déjà les manoeuvres mises en évidence ont vicié le consentement de l’acheteur dans les conditions de l’article 1116 du CC.

Par ailleurs, tous les investisseurs se sont vus remettre par le J B une attestation de souscription d’assurance locative établie par la société MVLR dans laquelle il y est attestée que les acquéreurs bénéficieraient d’une assurance locative durant les trois premières années d’exploitation. Or, il ressort du courrier SASKA du 12 mars 2010, du courrier INTER PARTNER ASSISTANCE du 24 mars 2010 qu’une telle assurance n’a pas été contractée. Et tant le J B que la société l’ARCHE DU X sont malvenus à soutenir qu’il appartenait aux acquéreurs d’assigner la C° d’assurance en question, alors que mises en demeure le 21 novembre 2010, elles n’ont nullement justifié des démarches entreprises auprès de cette compagnie d’assurance et de la réalité de la couverture. L’attestation avait, donc, un contenu mensonger.

Par ailleurs, la brochure remise aux acquéreurs comportait l’affirmation dénuée de toute effectivité selon laquelle l’opération bénéficiait d’une garantie dommages ouvrage alors qu’il résulte des courriers de la MAF que les carences du promoteur n’ont permis qu’une mobilisation des garanties dommages ouvrage qu’à hauteur de 45,53% en ce qui concerne la 1^re tranche et à hauteur de 29,24% en ce qui concerne la 2^e.

Par contre, les reproches formés sur l’existence d’un bail commercial de 12 ans confié à la société MVLR ne sont pas fondés, le recours à une telle formule dont la seule inconnue était la solidité financière de la société MVLR n’ayant aucun caractère trompeur et l’effectivité de tout engagement étant dépendant de la solidité financière des contractants. Par ailleurs, le fait que MVLR ait été constitué pour les besoins de l’opération n’est pas en soi un handicap, dès lors que cette société était sensée bénéficier du savoir faire et de l’expérience du J B. Il en est de même de l’absence d’étude locative, la situation et l’attractivité des lieux permettant de considérer que cette absence n’a pas en soi un caractère fautif.

Ainsi, le consentement des époux A et H G a été vicié par les manoeuvres ci-dessus retenues, manoeuvres pratiquées de concert par la venderesse et par le J B et il est évident que sans ces manoeuvres il n’y aurait pas eu d’accord. Leur responsabilité est engagée dans le cadre d’une obligation in solidum.

Les époux A et H G ayant fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, le préjudice réparable correspond à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Il a été dit que la C° d’assurance devant garantir les revenus locatifs a refusé sa garantie au motif qu’elle a contesté être engagée par une quelconque police d’assurance couvrant cette résidence.

Il a été dit que la MAF, assureur dommages ouvrage, n’a accepté de mobiliser que partiellement ses garanties en raison de carences du promoteur (45,53% en ce qui concerne la tranche 1, 29,24% en ce qui concerne la tranche 2).

Il ressort du bilan économique et social et environnemental de l’administrateur judiciaire de la société l’ARCHE DU X que restaient à réaliser le 2 octobre 2012 dans le bâtiment central des travaux à hauteur de la somme de 2.000.000€ (réalisation du SPA, investissements sur embellissement du parc).

Il ressort du mémoire d’intervention de la société DEINOS que si le site est aujourd’hui partiellement en activité il n’a pu être achevé totalement pour des raisons économiques et structurelles diverses. Le bâtiment principal est en fonctionnement bien que tous les travaux ne soient pas achevés tandis que l’aile SPA est à un stade 'clos couvert’ avec un certain nombre de finitions extérieures à réaliser. Les logements, les locaux techniques, les parkings extérieurs sont à parfaire. Compte non tenu du SPA les travaux restant à accomplir s’élèvent à ce jour à 631.966,06 €.

Il est établi que les travaux n’ont jamais été complètement réalisés mais que l’exploitation de la résidence de tourisme trois étoiles a été autorisée par autorisation préfectorale du 11 août 2011 tandis que la gestion des appartements n’a pas été réalisée par MVLR mais par la société DG URBANS à des conditions moins avantageuses de rentabilité, tandis que la valeur des lots s’en est trouvée grandement diminuée comme cela résulte des estimations établies par Pack Estimio et par la régie GAZEAU.

Il est également établi que le prix d’acquisition très élevé (environ 4.000 € au m²) ne se justifiait que dans le cadre d’un Resort de haut de gamme et non dans une résidence inachevée et dépourvue des services attendus par une clientèle attirée par un environnement luxueux et par des services proposés dans un environnement parfait.

L’ensemble de ces éléments établissent qu’en l’absence de manoeuvres dolosives imputables tant à la SARL l’ARCHE DU X qu’à la société STELLIUM IMMOBILIER les époux A et H G auraient acquis à un prix moyen inférieur de la moitié à celui effectivement payé, soit la somme de 61.479 €.

En outre, doit être réparé le préjudice réel et considérable né de l’inquiétude et des soucis inhérents au fait d’avoir eu, en raison de manoeuvres dolosives, son consentement abusé dans le cadre d’une opération onéreuse et d’avoir dû prendre l’initiative d’une procédure longue, coûteuse et aléatoire. Ce chef de préjudice doit être réparé par l’allocation de la somme de 10.000 €.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les deux sociétés doivent être tenues dans le cadre d’une obligation in solidum. Vis à vis de la SARL L’ARCHE DU X seul le montant de la créance pourra être déterminé.

La société L’ARCHE DU X sollicite à être relevée et garantie par la société STELLIUM IMMOBILIER de toutes condamnations prononcées contre elle. Toutefois, il ressort de l’ensemble des éléments ci-dessus que la stratégie commerciale du programme porté par la SARL L’ARCHE DU X a été décidée et mise à exécution par la société STELLIUM IMMOBILIER qui ne peut voir dès lors sa demande aboutir.

Il y a lieu de débouter les parties de leurs autres demandes, fins et conclusions.

Il y a lieu de condamner in solidum la société STELLIUM IMMOBILIER et M^e Y pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société L’ARCHE DU X aux entiers dépens avec application de l’article 699 du CPC au profit de M^e Z et à verser aux époux A et H G la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant comme il est dit ci dessus,

Infirme la décision déférée et statuant à nouveau :

Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 20 octobre 2014 par M^e Z et la pièce jointe ;

Dit que les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et L’ARCHE DU X ont employé des manoeuvres dolosives à l’encontre des époux A et H G, manoeuvres qui ont vicié leur consentement ;

Constate et fixe la créance déclarée par les époux A et H G au passif de la liquidation judiciaire de la société L’ARCHE DU X à la somme de 61.479 € au titre du préjudice financier et à la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral, ce dans le cadre d’une obligation in solidum avec la société STELLIUM IMMOBILIER ;

Condamne la société STELLIUM IMMOBILIER à payer aux époux A et H G la somme de 61.479 € au titre du préjudice financier et la somme de 10.000€ au titre du préjudice moral, ce dans le cadre d’une obligation in solidum avec la société L’ARCHE DU X ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum la société STELLIUM IMMOBILIER et M^e Y pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société L’ARCHE DU X aux entiers dépens avec application de l’article 699 du CPC au profit de M^e Z et à verser aux époux A et H G la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT