ARRÊT DU

04 Mars 2020

CG / CB

N° RG 16/00467

N° Portalis DBVO-V-B7A-CJ5Q

SAS AKIOLIS GROUP,

SAS SOLEVAL FRANCE, SAS ATEMAX FRANCE,

C/

C Y épouse X

GROSSES le

à

2 Timbres 'représentation obligatoire’ de 225 €

ARRÊT n° 076-20

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SAS AKIOLIS GROUP, agissant en la personne de son Président actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

[…]

SAS SOLEVAL FRANCE, agissant en la personne de son président actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

[…]

SAS ATEMAX FRANCE, agissant en la personne de son président actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène GUILHOT, SCP TANDONNET & ASSOCIES, avocat postulant au barreau D’AGEN

et par M^e Christophe GUINOT, Plaidant, avocat plaidant au barreau de DIJON

APPELANTES d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 04 Mars 2016,

D’une part,

ET :

Madame C Y épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-hélène THIZY, SELARL AD-LEX, avocat postulant au barreau D’AGEN

et par M^e L-Charles BARRIERE, SELARL ARISTOTE,avocat plaidant au barreau de BRIVE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 Décembre 2019 devant la cour composée de :

Présidente : Q R, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

L-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffier : O P, adjoint administratif faisant fonction de greffier

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCÉDURE

La société Y créée en 1974 et dont le siège était à Anglars (Lot) au lieu-dit Lafachadou avait pour activité principale la collecte des animaux décédés hors abattoir et leur équarrissage.

Par suite du décès en 1994 de son fondateur, M. Y, sa veuve E Y et leur fille C Y épouse X ont poursuivi l’activité de la société, la seconde devenant présidente du conseil d’administration.

Cette dernière et sa mère ont ultérieurement cédé à la société Y diverses parcelles de terrains dont elles étaient propriétaires (respectivement nu-propriétaire et usufruitière) au lieu-dit Lafachadou commune d’Anglars cadastrées section D 360 et 181 sur lesquelles étaient construits les bâtiments industriels nécessaires à l’exploitation (vente du 28 Janvier 1999), au lieu-dit Cassard cadastrée Section A n° 175 sur laquelle a été mis en place un pont bascule (vente du 4 Décembre 2003).

Dans le courant du mois de septembre 2008, C X a cédé les actions lui appartenant dans la société Y à la société Fiso Développement qui est ainsi devenu détenteur de 100 % des titres composant le capital social.

Postérieurement à cette cession une autre parcelle appartenant à C X a été vendue à la société FISO DEVELOPPEMENT, cadastrée section D n° 385 où a été construit un vestiaire (vente du 12 novembre 2009).

Par diverses conventions à effet du 1^er mai 2010, la société Y a apporté ses

activités et biens aux sociétés Atemax Sud Ouest (devenue Atemax France) et Soleval Sud Ouest (devenue Soleval France), toutes deux ayant pour associé unique la société Akiolis Group.

Par suite d’une fusion intervenue le 30 juin 2010, cette dernière a absorbé la société Fiso Développement.

Se prévalant de ce que les sociétés Atemax France et Soleval France occupaient diverses parcelles lui appartenant au lieu-dit Lafachadou commune d’Anglars, C X s’est mise en relation avec la société Akiolis Group pour lui demander de fixer par convention les modalités de cette occupation et notamment le montant d’un loyer ou à défaut d’accord de procéder à la libération des lieux.

Aucun accord n’étant intervenu, C X a fait assigner le 6 mai 2014 les sociétés Soleval France et Atemax France devant le tribunal de grande instance de Cahors afin d’obtenir leur expulsion des terrains lui appartenant illicitement occupés, la démolition aux frais de ces dernières d’un portail, d’une clôture et de divers aménagements réalisés sur son fonds, le paiement d’une indemnité d’occupation de 3 500 € par mois depuis le 1^er mai 2010 outre une indemnité de procédure de 3 000 €, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 4 mars 2016, après intervention volontaire à la cause de la société Akiolis Group, le tribunal de grande instance de Cahors a :

— constaté que les sociétés Atemax France et Soleval France occupaient sans droit ni titre les parcelles de terrain cadastrées commune d’Anglars lieu-dit […], 369, 378, 381, 382, 386 et 757,

— condamné les sociétés Atemax France et Soleval France à restituer lesdites parcelles dans le délai d’un mois à compter de la signification de sa décision,

— dit qu’à défaut, il pourrait être procédé à l’expulsion de ces parcelles des sociétés Atemax France et Soleval France avec le concours de la force publique,

— ordonné la démolition aux frais des sociétés Atemax France et Soleval France solidairement du portail, de la clôture ainsi que de tous aménagements faits sur les parcelles en cause sans autorisation,

— condamné solidairement les sociétés Atemax France et Soleval France à verser une indemnité d’occupation de 3 500 € par mois à compter du 1^er mai 2010, avec intérêt au taux légal,

— débouté les sociétés Atemax France, Soleval France et la SAS Akiolis Group de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision,

— condamné les sociétés Atemax France et Soleval France au paiement de la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au remboursement de frais de constats d’huissier de justice et aux entiers dépens.

Le tribunal a écarté les baux commerciaux signés par les sociétés ATEMAX et SOLEVAL FRANCE avec la société Y le 3 mai 2010, modifiés le 10 novembre 2010 comme ne pouvant justifier de leur droit d’occupation des parcelles litigieuses faute de précision de l’étendue des parcelles louées et de la valeur locative attribuée aux biens immobiliers. Il a également retenu qu’il appartenait à la société FISO DEVELOPPEMENT ou à ses représentants de vérifier l’état du patrimoine de celle-ci, et la cohérence de la valeur enregistrée dans les comptes sociaux au titre des terrains, avec la superficie dont elle pensait être légitimement occupante, ce qui lui aurait permis de déceler une anomalie, ladite valeur n’étant que de 30 000 €.

Il a statué sur l’expulsion des lieux occupés sans droit ni titre, ordonné la suppression des constructions édifiées sur le terrain d’autrui et fixé une indemnité d’occupation depuis le 1 mai 2010.

Il a jugé que les sociétés ATEMAX et SOLVAL FRANCE ne rapportaient pas la preuve d’une surévaluation du prix de cession ou de manoeuvres dolosives de la part de C X lors de la cession des actions intervenue en 2008. De même il a rejeté les demandes de la société AKIOLIS GROUP fondées sur le dol lors de l’acquisition des parts sociales, au titre de la garantie légale d’éviction inapplicable en ce qu’elle n’était pas l’exploitante des parcelles objet du litige et que le litige ne portait que sur l’atteinte au droit de propriété de C X et non sur l’activité des sociétés.

Les sociétés ATEMAX FRANCE, SOLEVAL FRANCE et AKIOLIS GROUP ont interjeté appel de cette décision le 8 avril 2016.

Considérant que l’exécution du jugement entrepris assorti de l’exécution provisoire était susceptible d’avoir des conséquences manifestement excessives pour elles, les sociétés ATEMAX FRANCE et SOLEVAL FRANCE ont par exploit du 10 mai 2016 fait assigner C X devant le Premier Président de cette Cour afin d’obtenir la suspension de l’exécution provisoire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 6 juillet 2016 uniquement s’agissant de la restitution, et à défaut de l’autorisation d’expulsion des terrains litigieux, et des démolitions ordonnées.

C’est en cet état de la procédure et après que les parties aient conclu au fond que les sociétés appelantes ont saisi le conseiller de la mise en état aux fins de désignation d’un expert chargé de déterminer l’assiette des parcelles litigieuses et leur valeur locative, demande à laquelle il a été fait

droit suivant ordonnance du 25 avril 2018.

L’expert désigné, F B, a déposé son rapport le 20 septembre 2018.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leurs dernières écritures du 5 novembre 2019 les sociétés Atemax France, Soleval France et Akiolis Group demandent à la Cour d’infirmer dans son intégralité le jugement du tribunal de grande instance de Cahors en date du 4 mars 2016 et statuant à nouveau :

A titre principal,

— donner acte aux sociétés Atemax France et Soleval France de ce qu’elles sont parfaitement disposées à restituer à C X l’entière jouissance des parcelles en litige dès lors qu’il serait fait droit sur le principe à la demande principale de cette dernière,

— dire toutefois qu’au regard des circonstances de fait directement à l’origine de la situation dénoncée, les sociétés Atemax France et Soleval France disposeront des plus larges délais pour évacuer les lieux sans avoir à s’acquitter d’une quelconque indemnité d’occupation,

— ordonner, en tant que besoin, la compensation entre l’indemnité d’occupation qui pourrait être due et le préjudice subi par les sociétés Atemax France et Soleval France du fait de la faute commise par C X telle qu’ayant consisté à laisser s’instaurer une apparence de propriété en définitive préjudiciable aux défenderesses,

— débouter C X de toutes ses demandes,

A titre éminemment subsidiaire, au regard du rapport d’expertise du 20 septembre 2018 :

— limiter le montant de l’indemnité d’occupation due par les sociétés Atemax France et Soleval France à la somme globale annuelle de 12 200 €,

— dire que cette indemnité d’occupation ne sera due qu’à compter de la décision à intervenir,

— par conséquent, rejeter toute demande visant à obtenir le paiement de cette indemnité avec rétroactivité,

— débouter C X de toutes ses demandes,

Sur l’intervention volontaire de la société Akiolis Group,

— déclarer la société Akiolis Group recevable dans son intervention volontaire,

— la déclarer bien fondée en ses demandes,

— dire que C X est tenue de droit de garantir l’éviction dont souffre la société Akiolis Group venant aux droits de la société Fiso Développement dans la libre jouissance des actions de la société Y,

— dire que cette libre jouissance est affectée par l’action introduite à titre principal,

— condamner en conséquence C X :

— à supporter l’intégralité des conséquences financières résultant de sa demande principale à

l’encontre des sociétés Atemax France et Soleval France,

— au paiement d’une somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts,

— au paiement en outre d’une somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice moral subi,

— dire qu’en s’abstenant de porter à la connaissance de son acquéreur la situation de droit qu’elle dénonce dans le cadre de la présente instance, C X s’est rendue coupable d’un dol,

— constater que la société Akiolis vient au droit de la société Fiso Développement par l’effet de son absorption par voie de fusion,

— condamner C X à payer à la société Akiolis Group la somme de 500.000€ à titre de réduction du prix de ses actions,

En toutes circonstances,

— condamner C X à payer à la société Atemax France la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner C X à payer à la société Soleval France la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner C X à payer à la société Akiolis Group la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner C X au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du rapport d’expertise de L-M N du 25 avril 2016.

A l’appui de leur appel, elles font valoir :

— sur le contexte du litige

* la démarche spéculative des consorts Y et de C X en particulier est établie dès 2008 lorsque les consorts X ont envisagé de céder leur participation dans la société Y, non à leur partenaire habituel, mais à l’autre société concurrente dans le marché de l’équarissage, ce qui a eu pour effet de contraindre la société FISO DEVELOPPEMENT à une cession des parts à un prix cinq fois supérieur à la valeur du marché.

* le tribunal n’a absolument pas pris en considération leur bonne foi puisque, dans la mesure où le site était dans la même configuration que celle existant lorsque C X dirigeait la société Y, elles pensaient véritablement que ladite société était propriétaire des parcelles, l’intimée n’ayant jamais émis la moindre contestation à ce titre depuis les années 2000, ce d’autant plus que les sociétés Atemax France et Soleval France exploitaient les parcelles contiguës.

* I J, ancien Président de la société Fiso Développement, n’a jamais été informé que les parcelles litigieuses étaient la propriété de la famille X et étaient improprement exploitées par la société Y.

* C X, seule informée du fait que la société Y exploitait sans droit ni titre les parcelles litigieuses, a eu la volonté de laisser cette société et ses successeurs s’inscrire dans une apparence de propriété et n’a fait que spéculer en définitive sur le fait que ces parcelles deviennent à ce point indispensables à la société Y et à ses successeurs qu’en considération de l’évolution

de leurs activités, ils n’aient d’autre alternative que de construire des bâtiments sur ces parcelles pour in fine devoir satisfaire à ses exigences.

* C X se prévaut de sa propre turpitude

— sur la restitution des parcelles

* les sociétés Atemax France et Soleval France ne s’opposent pas à leur restitution

* les baux commerciaux sur les parcelles contigües ne peuvent être contestés par C X tiers aux contrats, et la désignation des biens loués est clairement établie par les actes

* n’étant pas à l’origine de la confusion instaurée depuis des années par C X en sa qualité d’ associée puis de dirigeante de la société Y, elles sont en droit d’obtenir des délais les plus larges pour libérer les parcelles litigieuses

* ces parcelles ne sont d’aucune utilité pour C X

— sur la dispense d’indemnité d’occupation ou sa réduction

* ce n’est pas une demande nouvelle en appel

* aucune indemnité d’occupation n’est due eu égard à la faute commise par C X,

* celle fixée par le tribunal sans explication sur la méthode d’évaluation retenue, (3 500 € par mois ou 42 000 € par an) est disproportionnée selon l’avis de l’expert qu’elles avaient sollicités, L-M N, (3 300 € par an) et celui de l’expert judiciaire, F B, (12 200 € par an) qu’elles acceptent, précisant que celui-ci a contesté les dires de l’intimée qui invoque une méthode d’évaluation de «valeur locative d’utilité» qui ne correspond à aucune des méthodes habituellement utilisées par les experts, se fonde sur des valeurs fantaisistes et pour des surfaces non discriminées entre celles exploitables et celles qui ne peuvent l’ être à raison de la configuration des terrains

* aucune demande de contre-expertise n’a été formulée

* aucune rétroactivité ne doit être prononcée, C X ayant présenté des demandes incohérentes sur la date à prendre en compte

— sur la garantie d’éviction due à la société FISO DEVELOPPEMENT aux droits de laquelle intervient AKIOLIS GROUP

* par suite de la transmission universelle du patrimoine afférente à toute opération de fusion – absorption, la société AKIOLIS GROUP a intérêt à agir, quand bien même la société FISO DEVELOPPEMENT n’aurait pas émis antérieurement à son absorption de contestations sur la cessions des titres des consorts Y

* en application des articles 1625 et suivants du code civil C X est tenue de garantir son acquéreur contre l’éviction dont il peut souffrir dans l’exploitation du bien cédé

* en matière de cession de droits sociaux, la jouissance s’entend aussi des droits tirés de la détention des titres cédés, à savoir en l’espèce celle des actifs immobiliers

* la société AKIOLIS GROUP est privée de la faculté d’exercer sereinement son activité industrielle sur son site historique

* en tout état de cause, C X s’est rendue coupable d’un dol dès lors qu’au moment de la vente, elle n’a pas informé la société Fiso Développement, aux droits de laquelle vient la société Akiolis Group, de l’existence de la difficulté qu’elle soulève aujourd’hui dans le cadre de la présente instance, situation qu’elle ne pouvait ignorer

* la société FISO DEVELOPPEMENT n’aurait pas acquis les titres au prix fort si elle avait eu connaissance de la situation, et elle a encore été trompée lors de l’acquisition d’une parcelle en 2009, acquisition censée régulariser la situation.

* le préjudice résulte de l’obligation pour AKIOLIS GROUP de supporter les conséquences financières de la procédure, des frais de réaménagement du site, elle subit un préjudice moral né du non respect de ses obligations contractuelles par C X, et le prix d’acquisition des titres doit être réduit de 500 000 €, la procédure engagée par C X faisant perdre au site industriel cédé son homogénéité et ce alors au surplus que pour l’activité d’équarissage la prépondérance des surfaces foncières est un élément déterminant sans lequel la société FISO DEVELOPPEMENT n’aurait pas contracté ou aurait contracté dans circonstances différentes.

C X, par dernières conclusions du 20 novembre 2018, demande à la Cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Cahors le 4 mars 2016 et de débouter les sociétés appelantes de l’ensemble de leurs demandes.

C X présente en substance l’argumentation suivante :

— sur la propriété des parcelles litigieuses

* elle est propriétaire des parcelles cadastrées à Anglars, […], section D, […], 369, 378, 381, 382, 386 et 757 pour les avoir reçues par succession et donation de ses parents.

* celles-ci sont occupées depuis le 1^er mai 2010 par les sociétés Atemax France et Soleval France alors qu’elles ne disposent d’aucun droit ni titre et en construisant sur leur parcelle D 379 elles ont empiété sur sa propriété des parcelles D 173 et D 378

* les baux dont se prévalent les appelantes ne peuvent leur conférer un quelconque droit sur les parcelles en cause, et ne concernent pas la totalité de la surface exploitée par elles.

— sur l’expulsion à défaut de restitution et la démolition des constructions

* la décision doit être confirmée aux frais des appelantes

— sur l’ indemnité d’occupation

* l’expert judiciaire a commis une erreur grossière d’appréciation en ne prenant pas en compte dans son estimation le fait que les parcelles étaient situées dans un ensemble industriel réglementé outre les erreurs sur les surfaces retenues.

* la charte de l’expertise et de l’évaluation immobilière invoquée par l’expert n’est pas un document d’ordre public

* elle a sollicité, tout comme les appelantes dès après le jugement, un expert G H et il résulte de son rapport une évaluation de l’ indemnité d’occupation de 33 375,20 € annuels avant réhabilitation de la maison d’habitation

* c’est l’ensemble des parcelles qui doit être considéré dans la mesure où l’activité d’équarissage nécessite son implantation dans une zone éloignée de tout urbanisation compte tenu des nuisances

sonores et olfactives générées, à défaut de pouvoir utiliser ces parcelles l’exploitation de la station d’équarissage était impossible

* la valeur du mètre carré retenue par l’expert judiciaire doit être comparée à celle des loyers commerciaux

— sur la garantie légale d’éviction sollicitée par la société AKIOLIS GROUP

* elle n’est pas l’exploitante des parcelles qui sont utilisées par ses filiales

* la garantie d’éviction ne peut concerner que la chose vendue, soit ici les parts sociales

* son action procédurale n’a pas pour objet de faire obstacle à l’activité des défendeurs mais d’obtenir l’indemnisation de l’atteinte portée à son droit de propriété

* la société FISO DEVELOPPEMENT a pu vérifier tous les éléments pour connaître la consistance des biens appartenant à la société Y, d’autant que le dirigeant de FISO DEVELOPPEMENT, I J, était également l’associé de la société Labroussse

* la société AKIOLIS GROUP ne prouve pas son préjudice

— sur le dol

* la société Akiolis Group ne démontre pas les man’uvres dolosives que C X aurait employé au détriment de la société Fiso Développement pour la conduire à acquérir les actions ni leur caractère déterminant dans la cession des titres tant souhaitée par cette dernière pour écarter son concurrent

— sur le préjudice

* à supposer que la demande au titre de la garantie d’éviction soit accueillie, il ne peut y avoir aucun lien avec une demande de remise en état des parcelles

* la société AKIOLIS GROUP n’explicite ni ne justifie ses demandes de dommages-intérêts, en particulier elle ne prouve aucune atteinte à la réputation ou à l’image de la personne morale

* la somme demandée en réfaction du prix de cession des parts sociales n’est ni fondée en son principe, ni en son mode d’évaluation purement forfaitaire.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

Une ordonnance de clôture partielle a été rendue le 14 novembre 2019 à l’encontre des sociétés appelantes et l’ordonnance de clôture définitive a été rendue le 27 novembre 2019.

L’affaire a été fixée au 11 décembre 2019.

MOTIFS

1/ sur le droit de propriété de C X et leur occupation sans droit ni titre par les sociétés Atemax France et Soleval France

C X revendique la propriété des parcelles de terrain cadastrées commune d’Anglars lieu-dit […], 369, 378, 381, 382, 386 et 757, et soutient que les sociétés

Atemax France et Soleval France les exploitent depuis le 1^er mai 2010 pour : l’accès au site avec un enrochement, un portail, un parking, des vestiaires pour les salariés, un compteur d’eau, une clôture, des enseignes, la parcelle D 381 est utilisée pour l’entrée et la sortie du site, la parcelle D 386 est utilisée pour l’entrée et la sortie du bâtiment ainsi que pour les vestiaires, la parcelle D 183 bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle n°379 appartenant a la société AKIOLIS GROUP, la parcelle D n°757 est utilisée pour accéder au pont bascule situé sur la parcelle 715.

Les appelantes ne contestent pas formellement le droit de propriété de C X sur ces parcelles mais sollicitent un délai pour les restituer arguant du fait que C X les a laissé sciemment les utiliser comme l’avait fait avant elles la société Y, puis la société FISO DEVELOPPEMENT.

Elles invoquent ainsi le fait qu’avant la vente de ses parts en 2008, C X avait parfaitement connaissance des constructions et aménagements effectués sur le site pour son exploitation par la SA Y.

Le tribunal a à juste titre rappelé les dispositions des articles 711 et 712 du code civil relatifs au mode d’acquisition de la propriété, constaté au vu des pièces versées aux débats que le droit de propriété de C X sur les parcelles litigieuses était établi sans que les sociétés Atemax France et Soleval France n’apportent d’éléments pour le contredire.

S’agissant de leur occupation des lieux, avérée et non contestée, les sociétés Atemax France et Soleval France n’invoquent aucune convention d’occupation qu’elles auraient signé avec C X, revendiquant dans plusieurs courriers adressés à C X en 2013 la signature d’une convention d’occupation à titre gratuit pour mettre un terme aux revendications de celle-ci, preuve de l’absence de tout accord antérieur entre elles. Dès lors, sans qu’il soit nécessaire à ce stade de s’interroger sur la bonne ou mauvaise foi des parties, la décision qui a ordonné la restitution des parcelles ne peut qu’être confirmée, le délai sollicité par les sociétés Atemax France et Soleval France pour y procéder devant tenir compte des éventuelles difficultés d’adaptation pour elles et le fonctionnement du site, et de la nécessité de reconstruire les éléments bâtis dont la démolition ne peut qu’être ordonnée. Elles demandent un délai de deux ans.

Mais sur ce point les appelantes ne produisent aucun document qui permettrait d’estimer la durée des travaux de remise en état nécessaires, par conséquent, considérant le délai dont, de fait, elles ont déjà disposé depuis le prononcé du jugement soit près de trois ans, un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt leur sera accordé.

2/ sur l’ indemnité d’occupation

2-1 sur la demande de dispense de versement de toute indemnité d’occupation

Les appelantes demandent à être dispensées de toute indemnité d’occupation sans citer le fondement juridique de leur demande, en faisant valoir que C X ne pouvaient ignorer, soit parce qu’elle était associée de la SA Y ou sa dirigeante, que bon nombre d’aménagements avaient été réalisés sur ses parcelles, pour le fonctionnement du site industriel, sans qu’elle demande une telle indemnité ou même un loyer.

Il est avéré selon un courriel du 9 octobre 2009, que la vente de la parcelle D 385 est intervenue pour régulariser a posteriori le fait que sur ce terrain appartenant à C X avaient été construits les vestiaires de la SA Y.

De même selon le procès- verbal de constat de M^e A huissier de justice du 18 juillet 2012, les travaux d’enrobés sur les fonds 378, 381, 382 ont été réalisés en 2002 (déclaration de Monsieur K X) et les photographies jointes ainsi qu’aux autres constats, démontrent l’imbrication

des parcelles utiles au site industriel et des aménagements importants de voirie notamment.

Mais ces données purement factuelles n’intéressent que les relations entre C X et la société Y, puis la société FISO DEVELOPPEMENT à qui C X a cédé ses actions, et comme jugé à bon droit par le tribunal, aucunement les relations des sociétés Atemax France et Soleval France avec C X, ni par suite de leur fusion la société AKIOLIS GROUP.

En conséquence la condamnation des sociétés Atemax France et Soleval France à verser une indemnité d’occupation à C X ne peut qu’être confirmée.

2-2 sur le montant de l’indemnité d’occupation

Les parties étant en désaccord sur les surfaces des parcelles concernées pas l’occupation sans droit ni titre et sur l’évaluation de l’indemnité destinée à la compenser, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise confiée à Monsieur B, lequel a confronté ses constatations et évaluations avec celles auxquelles les parties ont fait procéder par leurs experts respectifs.

Les appelantes demandent que l’évaluation de l’expert de 12 200 € par an soit retenue.

Seule C X critique les conclusions de l’expert judiciaire.

Contrairement à ce qu’elle soutient l’expert a parfaitement répondu à la mission confiée qui lui a demandé de déterminer la valeur locative des parcelles litigieuses en prenant en considération leur implantation dans un ensemble industriel.

Il a ainsi déterminé pour les 7 parcelles leurs surfaces totales soit 26096 m² alors que l’expert de C X n’a retenu que 11733 m².

C X fait ensuite valoir que les valeurs locatives des parcelles doivent être calculées par référence au prix des loyers pratiqués par la société AKIOLIS GROUP en tant que bailleur des sociétés Atemax France et Soleval France : mais cette comparaison n’est pas justifiée dans la mesure où il s’agit de baux commerciaux pour les parcelles abritant le complexe industriel lui-même, alors que celles appartenant à C X sont situées autour de celui-ci et ne peuvent présenter un intérêt locatif que pour ce complexe eu égard à sa spécificité (nuisances sonores et olfactives).

Ainsi l’expert a évalué la valeur des parcelles en lien direct avec l’activité du site pour 4517 m² et celles constituant un environnement qui peut être qualifié d’écran aux nuisances et utiles à l’exploitant d’une installation classée soumise à une réglementation spécifique, à la configuration difficilement exploitables compte-tenu des pentes et des difficultés d’accès, pour une surface de 21447 m².

Enfin s’agissant d’une maison d’habitation sur la parcelle D 183, actuellement au vu des photographies jointes au rapport elle est inhabitable, voire insalubre, et ne peut selon l’expert être utilisée qu’à l’usage de bureau.

C X critique encore le rapport en ce qu’il n’aurait retenu la parcelle A 757 qu’en partie, alors qu 'elle figure pour 7979 m² comme au rapport H, expert de l’intimée.

Il sera observé que si C X critique cette analyse elle n’allègue pas qu’elle a proposé à la location ces parcelles ni a fortiori à quel prix, alors qu’elle en a demandé et obtenu la restitution, ce qui vient conforter les constatations de l’expert sur la difficulté de louer ces parcelles à quelqu’un d’autre que les sociétés exploitant le site d’équarissage.

Si comme C X l’écrit, «à défaut de pouvoir utiliser ces parcelles l’exploitation de la station d’équarissage est impossible», cette considération ne doit pas conduire à une surévaluation de la valeur locative des parcelles dont les sociétés Atemax France et Soleval France seraient captives, ce qui reste d’ailleurs à démontrer puisqu’ elles consentent à les restituer.

L’évaluation à laquelle l’expert judiciaire est parvenu tient compte de la valeur locative du marché aux conditions d’utilisation du bien et sera retenue.

L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à 12 200 € par an et sera due par les sociétés Atemax France et Soleval France à compter de l’occupation sans droit ni titre dont la date doit être prouvée par C X.

Force est de constater que le tribunal l’a fixé à compter du 1 mai 2010 sans aucune motivation.

Si la société Y a apporté certaines de ses activités aux sociétés alors dénommées ATEMAX SUD OUEST et SOLEVAL SUD OUEST par diverses conventions du 1 mai 2010 rien n’établit que c’est de façon contemporaine que les sept parcelles litigieuses ont été occupées illicitement par les sociétés appelantes dépendantes du groupe AKIOLIS.

La seule pièce objective qui établit cette occupation est le constat dressé par M^e A huissier de justice le 12 juillet 2012.

L’indemnité d’occupation due par les sociétés Atemax France et Soleval France sera donc fixée à compter de cette date à 12 200 € par an.

Par voie de conséquence les sociétés Atemax France et Soleval France seront condamnées à payer à C X la somme de 93 288,21 € arrêtée à la date du présent arrêt (sur 7 ans et 236 jours : 7 x 12 200 + 12 200/365 x 236) avec intérêt au taux légal à compter du 6 mai 2014 date de l’assignation introductive d’instance, conformément à l’article 1153-1 du Code Civil (ancien).

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3/ sur les demandes de la société AKIOLIS GROUP : le dol et l’indemnité d’éviction ; la valeur des actions

L’intimée ne formule aucune contestation à propos de l’intervention volontaire de la société Akiolis Group, mais fait valoir que ses demandes ne sont pas fondées et doivent être rejetées.

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte après une exacte analyse des faits qui lui étaient soumis et qui n’ont pas variés en cause d 'appel que le tribunal a rejeté les demandes indemnitaires de la société AKIOLIS GROUP.

Il suffira d’ajouter que les griefs mis en avant par la société AKIOLIS GROUP à l’encontre de C X, en particulier le fait qu’elle ait orienté les négociations à la hausse en invoquant les propositions d’acquisition de ses parts sociales d’ une société concurrente, le groupe SARIA, ne peut être qualifié de manoeuvres dolosives : se proposer de vendre à la concurrence, ce qui est vrai au vu du courrier de protestation du conseil de la société FISO DEVELOPPEMENT du 1 juillet 2008, n’ est en rien dolosif, et relève du jeu habituel des négociations dans quelque domaine que ce soit, tout particulièrement dans le monde des affaires où les tentatives de prises de positions majoritaires dans le capital des sociétés sont usuelles.

S’agissant de la garantie d’éviction, à juste titre également rejetée par le premier juge, il suffira d’ajouter que la société AKIOLIS GROUP ne démontre par aucune pièce, comptable ou financière, les conséquences de la revendication de ses propriétés immobilières par C X sur la

valeur des parts sociales que la société FISO DEVELOPPEMENT lui a achetées, aux droits de laquelle AKIOLIS GROUP intervient.

Le jugement qui a rejeté ses demandes sera donc confirmé.

4/ sur l’article 700 et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige, il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié. Les frais du rapport d’expertise de L-M N du 25 avril 2016 resteront à la charge des appelantes qui seules ont pris l’initiative de mandater cet expert, seuls les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié par chaque partie.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 8 avril 2016 SAUF en ce qu’il a :

— condamné les sociétés Atemax France et Soleval France à restituer les parcelles de terrain cadastrées commune d’Anglars lieu-dit […], 369, 378, 381, 382, 386 et 757, dans le délai d’un mois à compter de la signification de sa décision,

— condamné solidairement les sociétés Atemax France et Soleval France à verser une indemnité d’occupation de 3 500 € par mois à compter du 1^er mai 2010, avec intérêt au taux légal,

STATUANT A NOUVEAU

— CONDAMNE les sociétés Atemax France et Soleval France à restituer les parcelles de terrain cadastrées commune d’Anglars lieu-dit […], 369, 378, 381, 382, 386 et 757, dans le délai de SIX MOIS à compter de la signification du présent arrêt

— FIXE l’indemnité d’occupation à '12 200 € par an à compter du 12 juillet 2012, jusqu’à la libération complète des lieux soit les parcelles de terrain cadastrées commune d’Anglars lieu-dit […], 369, 378, 381, 382, 386 et 757

— CONDAMNE solidairement les sociétés Atemax France et Soleval France à verser à C X une indemnité d’occupation de 93 288,21 € 'à la date du présent arrêt avec intérêt au taux légal à compter du 6 mai 2014 date de l’assignation introductive d’instance

Y AJOUTANT

FAIT masse des dépens qui seront partagés par moitié, en ce compris les seuls frais de l’expertise judiciaire B

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Q R, présidente de chambre, et par O P, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente

O P Q R