ARRÊT DU

20 Janvier 2021

CV / NC

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N° RG 19/00906

N° Portalis DBVO-V-B7D -CXHB

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D E

C/

X-L Y

F G épouse Y

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GROSSES le

à

ARRÊT n° 44-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur D E

né le […] à […]

de nationalité française

domicilié : […]

[…]

représenté par M^e Edouard MARTIAL, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Kevin POUJOL, avocat plaidant au barreau de PARIS

APPELANT d’un jugement du juge de l’exécution du tribunal d’instance d’AGEN en date du 12 septembre 2019,

RG 11-19-000076

D’une part,

ET :

Monsieur X-L Y

né le […] à […]

de nationalité française

Madame F G épouse Y

née le […] à […]

de nationalité française

domiciliés ensemble : […]

[…]

représentés par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, substitué à l’audience par M^e BLAZEJCZYK, avocat au barreau d’AGEN

et M^e Michael SARDA, avocat plaidant au barreau de GUADELOUPE, SAINT MARTIN et SAINT BARTHELEMY

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 21 octobre 2020, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : O P, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseur : Valérie SCHMIDT, Conseiller

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

X-Yves SEGONNES, Conseiller

en application des dispositions des articles 945-1 et 805 du code de procédure civile, et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Lors des débats : Sabrina CARLESSO

Lors de la mise à disposition : M N

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du

code de procédure civile

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique des 4 et 13 septembre 2012, un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt a été établi entre X-L Y et F G épouse Y (les époux Y), vendeurs, et D E, acquéreur, portant sur un ensemble immobilier situé lieu dit Joinet, commune de Cours (47), […], 543, 576, au prix de 320 000 €.

Par acte du 21 août 2013, Maître Calvet, notaire, a dressé un procès-verbal de carence en raison du défaut de comparution des vendeurs aux fins de signature de l’acte authentique de vente.

Par jugement du 11 février 2014 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— déclaré recevable car non tardive l’action engagée par D E en constatation judiciaire de la vente du bien immobilier sis lieu dit Joinet sur la commune de Cours,

— constaté la non-réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente des 4 et 13 septembre 2012, relative à l’obtention du prêt par l’acquéreur dans les délais fixés pour la réalisation de cette condition comme au terme prévu pour la réitération de la promesse de vente par acte authentique,

— constaté la caducité de la promesse de vente des 4 et 13 septembre 2012 en raison de la défaillance de l’acquéreur D E,

— condamné en conséquence D E à payer aux époux Y la somme de 38 000 € au titre de la clause pénale,

— débouté D E de l’ensemble de ses demandes,

— constaté que D E est occupant sans droit ni titre de la propriété immobilière sise Joinet sur la commune de Cours,

— condamné D E à libérer la propriété Joinet à Cours de toutes personnes et biens de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— ordonné, à défaut de départ des lieux, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes et biens de son chef dans les formes et selon les procédures légales si besoin avec le concours de la force publique et avec séquestration du mobilier sur place aux frais et risques de D E,

— condamné D E au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 € à compter du 3 juin 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné D E à payer aux époux Y la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné D E aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

L’exécution provisoire de cette décision a été arrêtée par ordonnance du premier président de la cour d’appel d’Agen du 2 juillet 2014.

Par arrêt du 26 janvier 2015, la cour d’appel d’Agen a :

— infirmé le jugement déféré sauf en ce qu’il a jugé recevable l’action engagée par D E,

— statuant à nouveau,

— dit levées les conditions suspensives convenues au compromis signé le 4 et 13 septembre 2012 relatives au bien situé lieu dit Joinet […], 543, 576,

— dit parfaite la vente du bien objet des compromis signés le 4 et 13 septembre 2012,

— condamné X-L Y et son épouse F G à passer l’acte authentique à une date convenue par le notaire instrumentaire, Maître A à Villeneuve sur Lot.

À la suite de cet arrêt, la vente a été réalisée, le prix payé, la prise de possession effectuée.

Par arrêt du 13 juillet 2016, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel d’Agen, mais seulement en ce qu’il a :

— dit levées les conditions suspensives convenues au compromis,

— dit parfaite la vente,

— condamné les époux Y à passer l’acte authentique,

— dit que faute pour les époux Y de se présenter devant le notaire pour signer l’acte ou d’avoir donné procuration pour ce faire,

— sa décision tiendra lieu d’acte authentique et sera publiée,

— condamné solidairement les époux Y à payer à D E la somme de 38 000 € au titre de la clause pénale,

— remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné D E aux dépens, et à payer aux époux Y la somme globale de 3 000 €.

Par arrêt du 23 novembre 2017, la cour d’appel de Bordeaux a :

— confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouté les parties de leurs demandes formées en cause d’appel,

— condamné D E à payer aux époux Y la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné D E aux dépens d’appel.

Par acte du 25 janvier 2019, rectifié par acte du 28 février 2019, D E a assigné les époux Y devant le juge d’exécution du tribunal d’instance d’Agen aux fins de dire n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte et à indemnité d’occupation, voir compenser les sommes dues entre les parties et obtenir paiement des sommes dont il s’estime créancier.

Par jugement du 12 septembre 2019, le juge de l’exécution du tribunal d’instance d’Agen a :

— liquidé l’astreinte provisoire ordonnée par le jugement du tribunal de grande instance

d’Agen du 11 février 2014 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 novembre 2017 à la somme de 58 100 €,

— débouté les époux Y de leur demande tendant a la fixation d’une nouvelle astreinte définitive,

— liquidé le montant des indemnités d’occupation échues et dues par D E au mois de juin 2019 inclus à la somme de 72 000 €,

— dit que D E justifie à l’encontre des époux Y d’une créance globale d’un montant de 326 189 €, comprenant le prix de vente de l’immeuble et les taxes foncières dont il s’est acquitté,

— dit que les époux Y justifient à l’encontre de D E d’une créance globale d’un montant de 232 655,99 € comprenant les indemnités d’occupation, le montant de l’astreinte provisoire liquidée, la clause pénale visée au compromis de vente, les frais d’huissier, condamnations au titre des frais irrépétibles et intérêts de retard,

— constaté, après compensation des créances respectives des parties, que les époux Y restent débiteurs envers D E de la somme de 93 533,01 €,

— condamné solidairement les époux Y à payer à D E la somme de 93 533,01 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes y compris de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens qui seront supportés à hauteur de 50 % par chacune des parties dont distraction au profit de Maître Edouard Martial avocat au barreau d’Agen.

Par acte du 26 septembre 2019, D E a formé appel de cette décision, en ce qu’elle a :

— liquidé l’astreinte provisoire ordonnée par le jugement du tribunal de grande instance d’Agen du 11 février 2014 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 novembre 2017 à la somme de 58 100 €,

— liquidé le montant des indemnités d’occupation échues et dues par D E au mois de juin 2019 inclus à la somme de 72 000 €,

— dit que les époux Y justifient à l’encontre de D E d’une créance globale d’un montant de 232 655,99 € comprenant les indemnités d’occupation, le montant de l’astreinte provisoire liquidée, la clause pénale visée au compromis de vente, les frais d’huissier, condamnations au titre des frais irrépétibles et intérêts de retard,

— constaté, après compensation des créances respectives des parties, que les époux Y restent débiteurs envers D E de la somme de 93 533,01 €,

— condamné solidairement les époux Y à payer à D E la somme de 93 533,01 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes y compris de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens qui seront supportés à hauteur de 50 % par chacune des parties dont distraction au profit de M^e Edouard Martial avocat au Barreau d’Agen.

L’avis de fixation à bref délai a été délivré le 6 novembre 2019.

La déclaration d’appel a été signifiée aux époux Y le 15 novembre 2019.

Les époux Y se sont constitués le 2 décembre 2019.

D E a signifié ses conclusions le 6 décembre 2019.

Les époux Y ont signifié leurs conclusions le 5 février 2020.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions en date du 19 octobre 2020, D E demande à la Cour de :

— sur la demande nouvelle des intimés :

— juger que la demande avant dire droit est une demande nouvelle fondée sur aucun fait nouveau,

— juger à titre subsidiaire que la demande d’expertise ne constitue pas une demande avant dire droit en ce qu’elle n’a pas pour objet la résolution du litige principal,

— débouter en conséquence les intimés de leur demande avant dire droit,

— ordonner à titre très subsidiaire l’expertise en désignant tel expert qui lui plaira tout en jugeant de l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— liquidé l’astreinte provisoire à la somme de 58 100 €,

— liquidé le montant des indemnités d’occupation à la somme de 72 000 €,

— dit que les époux Y justifient à l’encontre de D E d’une créance globale d’un montant de 232 655,99 €,

— constaté, après compensation des créances respectives des parties, que les époux Y restent débiteurs envers D E de la somme de 93 533,01 €,

— omis de prononcer les intérêts légaux quant à la créance de D E,

— débouté D E de sa demande d’article 700,

— statuant à nouveau,

— juger à titre principal de la suppression de l’astreinte provisoire ou, à titre subsidiaire, liquider l’astreinte à 1 € symbolique, subsidiairement à 100 € par jour entre le 13 février 2018 et le 23 février 2018, ou à 100 € par jour entre le 13 février 2018 et le 23 juin 2018,

— juger qu’aucune indemnité d’occupation n’est due, subsidiairement que son montant s’élève à 4.500 €, très subsidiairement qu’il s’élève à 17 500 €, et très subsidiairement que l’indemnité d’occupation est prescrite pour la période antérieure au 26 mars 2014,

— juger que la clause pénale d’un montant de 38 000 € doit être révisée à un montant de 1 €,

— juger que la créance de D E doit être assortie des intérêts légaux à compter du 13 février 2018,

— confirmer le jugement du Juge de l’exécution pour le surplus,

— en conséquence,

— débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes,

— constater que la créance détenue par D E à l’encontre des époux Y est égale à 326 189 €, assorti des intérêts légaux à compter du 13 février 2018,

— constater que la créance des époux Y à l’encontre de D E est égale à 64 556,99 €,

— juger la compensation judiciaire des créances de chacune des parties,

— condamner in solidum les époux Y à régler à D E au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 10 000 €,

— condamner in solidum les époux Y aux entiers dépens.

D E présente l’argumentation suivante :

— sur la demande d’expertise des époux Y :

— la demande très tardive est présentée par conclusions du 1^er octobre 2020 alors que D E expose depuis plus de deux ans qu’il n’occupe plus l’immeuble, et qu’il n’y a pas d’élément nouveau relatif à l’état du bien, la demande aurait dû a minima être présentée devant le juge de l’exécution,

— la demande ne relève pas d’un jugement avant dire droit, ne prépare pas le principal, l’état de la maison n’étant qu’accessoire au litige principal et le juge des référés pouvant être saisi aux fins d’expertise,

— l’absence d’état des lieux d’entrée rend difficile la détermination de ce qui relève d’un éventuel défaut d’entretien ou de son état initial,

— sur l’astreinte :

— à la suite de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux, il a vainement contacté les époux Y aux fins de restitution des clés de l’immeuble et de remboursement du prix de vente, lesquels n’ont pas

donné suite à la sommation délivrée le 26 juin 2018, puis résilié le 21 février 2018 les abonnements à l’eau et à l’électricité, et n’occupent plus l’immeuble, ce dont attestent le maire de la commune, et un constat d’huissier,

— à défaut de précision contraire, l’astreinte est provisoire comme l’indique l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, et révisable voire susceptible d’être supprimée,

— les époux Y ne sont pas fondés à invoquer la nécessité d’établir un acte translatif de propriété, la vente étant nulle, ou la publication de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi au service de la publicité foncière, qui leur incombe, la restitution des clés emporte donc par principe restitution de l’immeuble,

— l’impossibilité de procéder à la restitution des clés est liée à la volonté des époux Y dont la volonté de ne pas reprendre possession de l’immeuble est manifeste,

— D E est débiteur de bonne foi : après avoir obtenu l’arrêt de l’exécution provisoire, il a réalisé les démarches de restitution moins d’une semaine après la signification de l’arrêt de la cour de renvoi, et il s’est heurté au comportement des époux Y,

— le jugement initial n’a jamais été signifié, or cette formalité constituait le point de départ de l’astreinte,

— la signification de l’arrêt de la Cour de cassation n’emporte pas davantage départ de l’astreinte, car il a prononcé une cassation partielle et n’a pas remis en cause la disposition de l’arrêt de la cour d’appel d’Agen infirmant le jugement sur le prononcé de l’astreinte,

— seule la décision de la cour de renvoi a rétabli cette mesure, c’est sa signification qui constitue son point de départ, soit le 13 février 2018,

— aucune astreinte ne peut être due dès lors que l’acquéreur est fondé, en cas d’annulation de la vente à conserver l’immeuble jusqu’à la restitution du prix en application du droit de rétention de l’article 2286 du code civil,

— l’astreinte ne saurait se poursuivre au-delà de la manifestation univoque du souhait de D E de restituer l’immeuble,

— il n’y a pas lieu de fixer une astreinte définitive injustifiée en raison des faits de l’espèce,

— sur l’indemnité d’occupation :

— la période d’occupation entre la date de l’acte authentique et la date de signification de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi ne peut être soumise à indemnité,

— la règle selon laquelle, en cas d’annulation, il n’y a pas lieu à indemnité d’occupation pour la période séparant la conclusion de l’acte et son annulation, s’applique a fortiori en cas de caducité de la vente, qui est dépourvue d’effet rétroactif,

— la décision définitive a pris effet le 13 février 2018, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation n’est due,

— l’indemnité ne peut en tout cas courir entre le premier jugement dont l’exécution provisoire a été suspendue et la date de signification de l’arrêt de la cour de renvoi, soit entre la date de prise de possession et la date d’arrêt d’exécution provisoire 13 000 €,

— l’action en paiement de l’indemnité d’occupation est prescrite pour la période antérieure au 26 mars 2014, soit cinq ans avant la première demande de recouvrement de l’indemnité d’occupation présentée devant le juge de l’exécution le 26 mars 2019,

— l’occupation postérieure à l’arrêt de la cour d’appel de renvoi n’est pas fautive puisque consécutive au refus des époux Y de régler la créance de restitution, D E étant dès lors en droit d’exercer une rétention, et ce moyen nouveau peut être opposé en cause d’appel,

— les lieux ont été libérés, non au mois de juin 2019 ainsi que retenu par le juge de l’exécution mais de juin 2018 date de la sommation précitée,

— la clause pénale insérée dans un acte notarié, soumise au pouvoir modérateur du juge de l’exécution, doit être réduite,

— D E, bien qu’avec retard, a obtenu son prêt bancaire, et a exécuté son obligation,

— le prix de vente doit être majoré des intérêts au taux légal.

Par dernières conclusions en date du 19 octobre 2020, les époux Y demandent à la Cour de :

— dire ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— sur le fond,

— avant dire droit,

— dire et juger la survenance d’un fait nouveau constaté en cours d’instance à savoir les travaux entrepris par D E et non achevés qui ont nécessairement un coût dont il faut tenir compte dans le cadre de l’exécution du jugement et du compte entre les parties,

— ordonner une expertise à tel expert qu’il plaira de nommer à la cour d’appel de céans avec la mission suivante :

— se faire communiquer toutes les pièces et documents utiles par les parties,

— déterminer les travaux en cours dans la maison sis à Cours lieu-dit Joinet,

— décrire les travaux à achever et à réaliser pour remettre la propriété en état,

— chiffrer le montant du coût de l’achèvement des travaux et de la remise en état de la propriété sis à Cours lieu-dit Joinet,

— à défaut sur le fond,

— infirmer le jugement du juge de l’exécution près le tribunal d’instance d’Agen en ce qu’il a :

— liquidé l’astreinte provisoire à la somme de 58 000 €,

— débouté les époux Y de leur demande d’astreinte définitive,

— liquidé le montant des indemnités d’occupation à la somme de 72 000 €,

— dit que D E justifiait d’une créance à l’encontre des époux Y de 326 189 €,

— dit que les époux Y justifient d’une créance globale à l’encontre de D E d’un montant de 232 655,99 €,

— constaté que après compensation les époux Y étaient redevables de la somme de 93 533,01 €,

— débouté les époux Y de leurs plus amples demandes,

— fait masse des dépens supportées à 50 % par chacune des parties dont distraction au profit de Maître Edouard Martial avocat au barreau d’Agen,

— statuant à nouveau,

— débouter D E de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— liquider le montant de l’indemnité d’occupation pour la période fixée par le jugement du tribunal de grande instance d’Agen en date du 11 février 2014 signifié le 16 mai 2014 et devenu définitif, pour la période du 3 juin 2013 au 30 septembre 2020, à la somme de 88 000 € à parfaire à la date de la décision à intervenir sur la base fixée par le tribunal de grande instance d’Agen de 1 000 € mensuels,

— liquider l’astreinte provisoire à la somme de 154 441,67 €, somme à parfaire au moment de la décision à intervenir,

— dire et juger qu’en exécution du jugement du tribunal de grande instance d’Agen, par compensation, la somme due par D E aux époux Y est de 14 907,07 €, somme à parfaire au moment du jugement à intervenir (320 000 € – le décompte de M^e B au 7 mai 2018 (152 465,40 €) – indemnité d’occupation du mois de juin 2018 au mois de septembre 2020 (28 000 €) – astreinte depuis le 11 février 2014 (154 441,67 €),

A titre subsidiaire,

— liquider l’astreinte provisoire à la somme la somme totale de 165 541,67 €, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— dire et juger qu’en exécution du jugement du tribunal de grande instance d’Agen, par compensation, la somme due par D E aux époux Y est de 27.407,07 €, somme à parfaire au moment du jugement à intervenir (320 000 € – le décompte de M^e B au 07 mai 2018 (152 465.40 €) – indemnité d’occupation du mois de juin 2018 au mois de septembre 2020 (28 000 €) – astreinte depuis le 13 février 2014 (166 541.67 €),

— à titre très subsidiaire,

— liquider l’astreinte provisoire à la somme de 149 000 €, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— dire et juger qu’en exécution du jugement du tribunal de grande instance d’Agen, par compensation, la somme due par D E aux époux Y est de 9 465,40 €, somme à parfaire au moment du jugement à intervenir (320 000 € – le décompte de M^e B au 07 mai 2018 (152 465.40 €) – indemnité d’occupation du mois de juin 2018 au mois de septembre 2020 (28 000 €) – astreinte depuis le 26 août 2016 (149 000€),

— dans tous les cas,

— fixer l’astreinte définitive à la somme de 100 € par jour, à compter de la signification de l’arrêt à

intervenir, et ce jusqu’à la libération complète et définitive et à la remise des clefs de la maison de Cours selon ce qui figure dans le jugement du tribunal de grande instance d’Agen du 11 février 2014, ainsi qu’à la remise totale et entière des meubles figurant dans les annexes de l’acte de vente, la remise de l’acte translatif de propriété aux époux Y et l’acte de publication aux registres légaux,

— condamner D E à payer aux époux Y la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Michael Sarda, avocat.

Les époux Y présentent l’argumentation suivante :

— sur la liquidation de l’astreinte provisoire :

— contrairement à ce qu’il soutient, D E n’a pas restitué les lieux, ce qui nécessite la remise des clés, un état des lieux nécessaire pour apprécier l’état de la maison qui était vendue en bon état, un titre translatif de propriété et une publication aux hypothèques D E apparaissant toujours propriétaire du bien, la caducité du compromis étant jugée mais l’opposabilité aux tiers et le défaut de publicité restant en litige, l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux ne pouvant être publié la cour ayant refusé de statuer sur la demande de nullité de la vente ce qui nécessite l’établissement d’un acte notarié rectificatif,

— la sommation dont se prévaut D E ne tendait pas à restituer les clés mais à subordonner cette restitution à la reconnaissance par les époux Y de devoir une somme de 271 000 €,

— D E n’a pas proposé de remise des clés, et les époux Y ne l’ont pas refusée,

— sur autorisation du premier président de la cour d’appel d’Agen, les époux Y ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier démontrant l’absence de libération des lieux au 19 juin 2020 en raison de la présence de nombreux meubles et objets divers dans la maison, l’ancienne grange aménagée et le garage, qui ne sont pas ceux inclus dans la vente,

— ce constat a mis en lumière l’existence de travaux en cours dans deux salles de bains et trois chambres,

— le point de départ de l’astreinte n’est pas modifié en cas de suspension de l’exécution provisoire, l’ordonnance du premier président étant dépourvue d’effet rétroactif, il part de la signification du jugement du tribunal de grande instance d’Agen du 11 février 2014 qui a été effectuée le 16 mai 2014, non de la signification de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi,

— la déclaration d’appel du jugement du 11 février 2014, réalisée le 13 février 2014, démontre la connaissance de la décision par D E dès cette date, ce qui est de nature à justifier qu’elle constitue le point de départ de l’astreinte,

— compte tenu de la décision de la Cour de cassation, l’arrêt de suspension d’exécution provisoire n’avait plus d’objet, l’arrêt de la cour d’appel d’Agen était anéanti, et le jugement initial reprenait effet depuis sa date avec une suspension entre l’ordonnance de suspension d’exécution provisoire et la décision de la Cour de cassation, qui a replacé les parties dans la situation antérieure à l’arrêt infirmé,

— l’astreinte doit être fixée comme suit :

— du 16 mai 2014 au 9 juillet 2014 : 54 jours x 100 € = 5 400 €

— du 26 août 2016 au 26 septembre 2020 à parfaire au moment de la décision : 149 041,67 €

— TOTAL : 154 441,67 €

— sur l’astreinte définitive :

— la persistance de la situation justifie de fixer une astreinte définitive,

— sur l’indemnité d’occupation :

— le jugement a mis à la charge de D E une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 € à partir du 3 juin 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— les époux Y ont informé D E par courrier le 30 juillet 2013 qu’ils ne réitéreraient pas la vente et procéderaient à un changement de serrures, celui-ci n’ayant pas restitué les clés ; il a cependant par la suite changé les serrures une nouvelle fois puis occupé les lieux sans payer le prix de la vente jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel d’Agen, et les occupe toujours

— l’indemnité s’élève à 88 000 € au 30 septembre 2020,

— contrairement à ce que soutient D E, l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’avantage retiré de la chose laquelle repose sur un fondement délictuel et la jurisprudence qu’il cite ne peut être opposée aux époux Y qui ne se sont jamais vus reprocher une mauvaise foi ou un dol, la décision de la cour d’appel de Bordeaux ayant définitivement statué sur les responsabilités

— les époux Y sollicitent l’exécution du dispositif du jugement qui est devenu définitif, D E ne peut solliciter la modification de ses termes,

— sur la clause pénale :

— il n’est pas de la compétence du juge de l’exécution de réviser une clause pénale définitivement jugée,

— sur la restitution du prix de vente majoré des intérêts légaux et le compte entre les parties :

— il n’appartient pas au juge de l’exécution d’ajouter au jugement,

— la taxe foncière a été supportée à la suite des formalités réalisées par D E, il doit la supporter pour la période durant laquelle il a été propriétaire, étant observé qu’il l’est toujours,

— sur la demande d’expertise :

— il s’agit d’une demande nouvelle puisque résultant des faits révélés lors du constat d’huissier du 16 mars 2020.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les constatations contenues dans le procès-verbal de constat établi par Maître J K, huissier de justice à Agen, le 19 juin 2020, ne permettent pas d’établir la survenance d’un fait nouveau, en l’absence de production d’autres éléments permettant de déterminer l’état antérieur de l’immeuble quant aux travaux invoqués, l’évaluation réalisée par le cabinet Maurig à la demande des époux Y le 16 septembre 2013, ayant été réalisée sans visite de l’intérieur.

La demande n’est donc pas recevable.

Sur l’astreinte

Selon les articles L.131-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En l’espèce, le jugement du 11 février 2014 condamnant, à la suite du constat de la caducité de la promesse de vente de l’immeuble pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, D E à libérer les lieux de toutes personnes ou biens s’y trouvant de son chef, sous astreinte, avec exécution provisoire, a été signifié, contrairement aux affirmations de ce dernier, par un acte du 16mai 2014 dont la régularité n’a pas été contestée. Cette disposition a ainsi pris effet à cette date.

Cependant, l’arrêt de l’exécution provisoire a été prononcé le 2 juillet 2014.

Par la suite, l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux désignée comme juridiction de renvoi par l’arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2016, du 23 novembre 2017, a été signifié le 13 février 2018.

Le juge de l’exécution a donc retenu à juste titre que l’obligation de restituer les lieux avait été suspendue jusqu’au règlement définitif du recours de D E puisque ce dernier avait présenté un recours en justice, et obtenu un arrêt d’exécution provisoire qui avait pour conséquence de suspendre les effets du jugement frappé d’appel.

Il ne peut être admis, ainsi que le soutiennent les époux Y, que la suspension d’exécution provisoire a cessé de produire effet dès l’arrêt de la Cour de cassation qui aurait anéanti l’arrêt de la

cour d’appel d’Agen et rétabli les effets du jugement du 11 février 2014 puisque la cassation, partielle, n’a pas mis un terme à la procédure d’appel, et qu’une juridiction de renvoi a été désignée pour statuer sur les points infirmés de l’arrêt, de sorte que seul l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de Bordeaux, exécutoire par nature, peut constituer le point de départ de l’astreinte.

S’agissant de l’exécution de l’obligation de libération des lieux, la sommation délivrée aux époux Y à la diligence de D E le 26 juin 2018 contient la sommation suivante : 'les époux Y se disent ils prêts à recevoir les clés de la propriété leur appartenant située lieudit Joinet sur la commune de Cours (46) ''.

Cette interrogation ne constitue pas une sommation de recevoir les clés qui d’ailleurs n’ont été ni présentées ni proposées aux destinataires de l’acte.

La réponse à cette interrogation, qui invite l’huissier à prendre attache avec l’avocat des époux Y, ne peut s’analyser en un refus de recevoir les clés qui n’ont été par la suite pas davantage remises ou proposées à l’avocat ainsi désigné.

Les factures invoquées par D E sont indifférentes au constat de la libération des lieux, l’absence d’alimentation en fluides et en énergie n’étant pas exclusive d’une occupation, et l’éventuel départ de l’immeuble par son occupant n’étant pas de nature à l’exonérer de son obligation de libération envers le propriétaire.

Le certificat de non-résidence délivré par la Mairie de Cours le 12 décembre 2019, dont les conditions d’obtention ne sont pas connues, n’atteste pas davantage de la restitution de l’immeuble, n’évoquant qu’un changement de domiciliation de D E.

De plus, D E ne conteste pas l’affirmation des époux Y selon lesquels, à la suite du remplacement des serrures effectué par eux en 2013, il a lui même remplacé les serrures, de sorte qu’il ne pouvait ignorer que les époux Y n’y avaient plus accès et qu’il se devait par conséquent de prendre toute disposition utile garantissant l’effectivité de la remise des clés.

Enfin, le procès-verbal de constat établi par Maître J K, huissier de justice à Agen, le 19 juin 2020, accompagné de nombreuses photos des diverses pièces de la propriété, établit la présence de nombreux meubles et objets excédant la liste des meubles figurant dans la promesse de vente qui s’y trouvaient à l’origine, et la présence, notamment, d’aliments, de condiments, et jusqu’à la vaisselle laissée dans le lave vaisselle, ce qui démontre l’absence de libération des lieux des meubles qui s’y trouvaient du chef de D E à la date de ce constat.

Il résulte de ce qui précède que D E ne démontre pas avoir accompli les diligences nécessaires pour libérer les lieux dans les conditions définies par le jugement du 11 février 2014, pas plus qu’il ne démontre s’être heurté à des difficultés d’exécution de cette mesure.

L’appelant ne saurait objecter un droit de rétention de la chose vendue pour faire obstacle à une disposition judiciaire lui ordonnant au contraire de la restituer en raison de son occupation dépourvue de tout droit ou titre.

Dès lors, c’est à juste titre que le juge de l’exécution a considéré qu’il n’en justifiait pas et fixé en conséquence le montant de l’astreinte provisoire.

Le jugement sera toutefois infirmé, sur le point de départ de l’astreinte qui n’est pas la date de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 novembre 2017, mais celle de sa signification effectuée le 13 février 2018, et sur le terme de l’astreinte qui n’est pas la date de l’audience de première instance, du 27 juin 2019, mais la date du 19 juin 2020, au vu du constat d’huissier établi à cette date, soit une période de deux ans quatre mois et six jours ou encore 857 jours.

L’astreinte sera fixée à 857 x 100 : 85 700 €.

Il n’est pas justifié de dépasser cette somme au regard de la possibilité que les époux Y ont eu d’accéder aux lieux et de les faire ensuite libérer totalement, en exécution de la disposition ordonnant l’expulsion de D E.

Il n’y a pas davantage lieu d’ordonner une astreinte définitive, compte tenu du caractère suffisant de cette disposition du jugement, relevée à juste titre par le juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Comme indiqué précédemment, le jugement du 11 février 2014 a été signifié le 16 mai 2014.

Il a condamné D E au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 € à compter du 3 juin 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette disposition a été pleinement confirmée par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 novembre 2017 qui n’a pas été contesté et est par conséquent exécutoire et revêtue de l’autorité de chose jugée.

Elle n’est donc pas susceptible d’être remise en cause dans son principe ou ses modalités, seuls le terme de la période et le montant de l’indemnité étant pendants.

Il résulte du constat d’huissier du 19 juin 2020 que l’immeuble était toujours occupé à cette date.

L’indemnité doit donc être calculée pour la période du 3 juin 2013 au 19 juin 2020 soit sept années ou 84 mois, de sorte que l’indemnité d’occupation s’élève à 84 000 €.

Le jugement sera confirmé, sauf à actualiser le montant de la somme due en raison du délai écoulé depuis qu’il a été rendu.

Sur la clause pénale et la demande d’intérêts

Les dispositions prononçant la condamnation au paiement de la somme de 38 000 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente, et à la restitution du prix de vente sont issues du jugement du 11 février 2004 dont le caractère définitif est désormais acquis ce qui fait obstacle à un nouvel examen de ces deux points.

Sur les comptes entre les parties

Les époux Y sont redevables du prix de vente de 320 000 €.

D E est redevable de l’astreinte soit 85 700 €, de l’indemnité d’occupation, soit 84 000 €, de la clause pénale qui lui avait été reversée à la suite de l’arrêt de la cour d’appel d’Agen soit 38 000 € soit une somme totale de 207 700 €.

Les époux Y produisent un décompte de créance établi par Maître B, huissier de justice, le 7 mai 2018, duquel il résulte qu’ils peuvent faire valoir une créance de 20 107,87 € au titre des condamnations sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et de 6 446,12 € au titre des intérêts moratoires.

Pour sa part, D E n’est pas fondé à solliciter la prise en compte des taxes foncières qu’il a supportées, ayant pleinement exercé un droit de propriété sur l’immeuble entre l’arrêt de la cour d’appel d’Agen et l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux.

Par compensation, les droits des parties s’établissent de la manière suivante :

— sommes dues par les époux Y :

— prix de la vente : 320 000,00 €

— sommes dues par D E :

— clause pénale : 38 000,00 €

— astreinte : 85 700,00 €

— indemnité d’occupation : 88 000,00 €

— art 700 et dépens : 20 107,87 €

— intérêts : 6 446,12 €

TOTAL : 238 253,99 €

Le solde s’établit par conséquent en faveur de D E à hauteur d’une somme totale de 81 746,01 €.

Le jugement sera infirmé et la condamnation des époux Y réduite à ce montant.

Sur les autres demandes

Aucune circonstance ne justifie de modifier les dispositions de première instance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les dépens d’appel seront supportés par D E, partie perdante.

D E sera condamné à payer aux époux Y 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, SAUF en ce qu’il a :

— débouté X-L Y et F G épouse Y de leur demande tendant à la fixation d’une nouvelle astreinte définitive,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes y compris de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens qui seront supportés a hauteur de 50 % par chacune des parties dont distraction au profit de Maître Edouard Martial avocat au barreau d’Agen,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

— liquide l’astreinte provisoire ordonnée par le jugement du tribunal de grande instance

d’Agen du 11 février 2014 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 novembre 2017 à la somme de 85 700 €,

— liquide le montant des indemnités d’occupation échues et dues par D E au mois de juin 2020 inclus à la somme de 88 000 €,

— dit que D E justifie à l’encontre de X-L Y et F G épouse Y d’une créance globale d’un montant de 320 000 €,

— dit que X-L Y et F G épouse Y justifient à l’encontre de D E d’une créance globale d’un montant de 238 253,99 €,

— constate, après compensation des créances respectives des parties, que X-L Y et F G épouse Y restent débiteurs envers D E de la somme de 81 746,01 €,

— condamne solidairement X-L Y et F G épouse Y à payer à D E la somme de 81 746,01 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Y ajoutant,

Condamne D E à payer à X-L Y et F G épouse Y 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne D E aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par O P, conseiller, et par M N, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,

M N O P