ARRÊT DU

17 Décembre 2025

MDB / NC

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N° RG 25/00137

N° Portalis DBVO-V-B7J -DKFE

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Epoux [L] [M]

C/

[D] [R]

Epoux [H] [R]

[T] [R]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [L] [M]

né le 14 mai 1957 à [Localité 14]

de nationalité française

Madame [O] [Z] épouse [M]

née le 10 avril 1972 à [Localité 12], CHILI

de nationalité chilienne

domiciliés ensemble : [Adresse 4]

[Localité 10]

représentés par M^e Romain LEHMANN, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTS d’une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d’Agen en date du 27 janvier 2025, RG 24/00341

D’une part,

ET :

Monsieur [H] [R]

né le 06 février 1943 à [Localité 15]

de nationalité française

Madame [V] [B] épouse [R]

née le 22 novembre 1949 à [Localité 11]

de nationalité française

domiciliés ensemble : [Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [D] [V] [R]

née le 07 mars 1971 à [Localité 16]

de nationalité française

domiciliée : [Adresse 7]

[Localité 2]

Monsieur [T] [R]

né le 02 juillet 1980 à [Localité 16]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par M^e Marie-Hélène THIZY, membre de la SELARL AD-LEX, avocate au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 20 octobre 2025 devant la cour composée de :

Présidente : Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, Présidente de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Valérie SCHMIDT, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCÉDURE

M. [L] [M] et Mme [O] [Z] épouse [M] (ci-après les époux [M]) ont acquis de M. [H] [R], de Mme [D] [R], de M. [T] [R] (ci-après les consorts [R]), suivant acte authentique du 6 janvier 2024, un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation et un terrain attenant, sis à [Localité 10], [Adresse 4], moyennant paiement d’une somme de 308 000 euros.

Arguant du mauvais entretien de la toiture de ce bien générant des traces d’humidité et des infiltrations dont la réparation se chiffrait à 34 350 euros, les époux [M] ont sollicité de la part de leurs vendeurs la prise en charge du coût des travaux, au titre de la garantie des vices cachés.

En l’absence d’accord entre les parties et ce malgré l’organisation d’une expertise amiable en présence des assureurs de chacune d’entre elles, les époux [M] saisissaient par assignations délivrées les 30 octobre, 4 et 6 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Agen aux fin d’organisation d’une expertise judiciaire qui, aux termes d’une ordonnance 27 janvier 2025 :

— Prononçait la mise hors de cause de la SA ABEILLE IARD et SANTE ;

— Rejetait la demande d’expertise judiciaire ;

— Rejetait la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Mettait les dépens de l’instance à la charge des époux [M], sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure, et au besoin les y condamnait.

Par déclaration au greffe du 21 février 2025, les époux [M] interjetaient appel de cette ordonnance uniquement en ce qu’elle avait rejeté leur demande d’expertise judiciaire.

Dans leurs secondes conclusions déposées au greffe le 28 juillet 2025, les époux [M] demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance du 27 janvier 2025 et d’ordonner l’expertise sollicitée. Au soutien de leur demande ils font valoir que :

Les infiltrations se multiplient entraînant auréoles et fissures dans différentes pièces de leur habitation ;

Ils agissent dans le délai de deux ans suivant l’apparition des désordres en février 2024, conformément aux dispositions de l’article 1603 du code civil (délivrance conforme) ou des dispositions de l’article 1641 du code civil (garantie des vices-cachés) ;

La problématique de l’origine des désordres et de leur apparition ou non avant la vente, ressort de la mission de l’expert, seul en mesure de déterminer avec précision si les consorts [R] devaient ou non nécessairement en avoir connaissance ;

Leur demande est légitime, le litige futur étant plausible et crédible en fait et en droit, ce qui est le cas en l’espèce.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 juillet 2025, les consorts [R] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise et y ajoutant de condamner les époux [M] à verser à chacun d’entre eux une somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de les condamner aux entiers dépens.

Ils font valoir que la question n’est pas de déterminer si l’immeuble est affecté de désordres en raison de vices antérieurs à la vente mais de déterminer s’il existe un vice antérieur à la vente dont les vendeurs auraient connu l’existence et qu’ils auraient caché. Ils considèrent en effet que la clause d’exonération contenue dans l’acte de vente ne peut être mise en échec que si l’acquéreur établit qu’il existait, avant la vente, un vice caché dont les vendeurs auraient eu connaissance et qu’ils auraient volontairement caché ; qu’il n’existe aucun commencement de preuve en ce sens et ce d’autant plus qu’une toiture de plus de 20 ans est par définition vétuste ; que la pose de panneaux photovoltaïques peut être à l’origine de la dégradations de la toiture.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code civil s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur les dispositions de l’article 145 du même code.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime pour une partie de conserver ou d’établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de la mise en 'uvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

En l’espèce, les époux [M] ont fait appel, en raison de l’apparition d’infiltrations sur le plafond de leur séjour et d’une chambre située à l’étage, à un couvreur, la Société RIVA TYLLER, qui dans une attestation non datée a indiqué que la toiture examinée était en mauvais état depuis plusieurs années (mauvais état des tuiles) et n’avait subi que des réparations mineures de mauvaise qualité. Il chiffrait la remise en état complète de la toiture à 28 880 euros dans une devis du 6 février 2024 et le remplacement des seules tuiles poreuses à la somme de 5 500 euros, dans un devis du 5 février 2025.

Dès le 15 février 2024, les époux [M] ont informé leurs vendeurs de ces constatations dans un courrier recommandé.

Une expertise amiable des deux parties et de leurs assureurs respectifs a été organisée le 10 juin 2024.

L’expert des époux [M] a décrit, dans son rapport du 12 juin 2024, les désordres constatés comme constitués par la présence de tuiles effritées (tuiles gélives présentant des défauts de résistance au gel) sur 50 % de la couverture (désordres non réservés à la réception) et a préconisé la réfection de l’ensemble de la couverture pour un montant de 28 880 euros.

L’expert des consort [R] a constaté, dans son rapport du 11 juin 2024, à l’intérieur, la présence d’une trace d’infiltration ancienne dans la pièce de vie et une trace d’infiltration dans une chambre de l’étage et à l’extérieur un toit recouvert à 40 % environ de tuiles gélives. Les consort [R] ont déclaré pendant l’expertise avoir fait réaliser des travaux de nettoyage de la couverture à plusieurs reprises, tous les deux ans environ (pour débouchage des gouttières engorgées par des feuilles) dont ils n’ont pas conservé les factures et ne jamais avoir été informés de l’état de dégradations de la toiture sur laquelle ils ne sont jamais montés. Ils reconnaissent avoir subi, il y a une dizaine d’années une infiltration dans le salon, réparée par le débouchage d’une gouttière. L’expert a considéré qu’en l’état la toiture n’était pas fuyarde.

Le 17 février 2025, les époux [M] ont mandaté un commissaire de justice qui dans un procès-verbal dressé le jour même a constaté, à l’intérieur du bien vendu :

Sur le plafond du salon une large tâche brunâtre ;

Sur le plafond de l’espace cuisine, prés d’une poutre, une auréole qui selon l’actuel propriétaire serait apparue deux mois auparavant ;

Sur le plafond de la chambre du 1er étage (porte de droite) une large fissure qui s’étire sur toute la longueur de la pièce, apparue et photographiée par les époux [M] en février 2024 (eau pluviale s’écoulant à grosses gouttes à travers la fissure) ;

Sur le plafond d’une autre chambre (porte à gauche) trois auréoles à l’angle droit de la fenêtre qui seraient apparues dans le courant de l’été 2024, alors que le plafond a été refait en mai 2024.

Le commissaire de justice a constaté sur le toit :

La présence de petites tâches noires visibles sur des tuiles ;

De nombreuses tuiles effritées sur leur partie arrondie et sur leur partie plate ;

Deux tuiles fissurées et rejointées avec une matière blanche ;

Un matériau orange posé sur une tuile dans sa longueur ;

Un ruban gris posé sur une tuile faîtière dans sa largeur .

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que les nouveaux propriétaires ont subis, depuis l’acquisition du bien immobilier litigieux plusieurs infiltrations d’eau et ont constaté l’existence d’une infiltration ancienne. Le toit du bien acquis est recouvert au moins à 40 % de tuiles gélives et a fait l’objet de plusieurs réparations ponctuelles. L’existence d’un lien de causalité entre les infiltrations et l’état du toit ne peut être établie sans l’organisation investigations plus approfondies portant sur la nature des désordres affectant le toit, leur cause et la date de leur survenance.

En tout état de cause, les époux [M] se prévalent d’un motif légitime en ce qu’ils justifient d’indices graves et concordants rendant vraisemblable l’existence de préjudices en lien avec l’état de la toiture de leur habitation et ce sans qu’il puisse leur être opposé avec succès la nécessité de prouver les faits allégués que la mesure d’instruction sollicitée a précisément pour objet de conserver ou d’établir.

Par conséquent, les époux [M] disposent bien d’un motif légitime à voir réaliser une mesure d’expertise, avant tout procès, de nature à conserver ou à établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige alors qu’aucune instance au fond n’est encore pendante.

Il ne leur appartient pas, à ce stade de la procédure, de démontrer que les vendeurs auraient eu connaissance des désordres allégués antérieurement à la vente du bien litigieux.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée et il sera ordonné la mesure d’instruction sollicitée selon une mission fixée comme suit.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne pouvant être qualifiée de partie perdante, les dépens tant de première instance que d’appel seront à la charge des époux [M] qui en est à l’origine.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance de référé du 27 janvier 2025 en toutes ses dispositions sauf du chef des frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau :

ORDONNE une mesure d’expertise en application de l’article 145 du code de procédure civile ;

DÉSIGNE en qualité d’expert M. [F] [J], [Adresse 8], [Localité 6] (Tél : [XXXXXXXX01], mèl : [Courriel 13]) :

1) Se faire communiquer par les parties ou leurs Conseils tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

2) Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], [Localité 10], les parties et leurs conseils dûment conviés à participer aux opérations d’expertise ;

3) Décrire les lieux, les désordres dont ils sont affectés et les dommages qui en résultent pour les époux [M] (dont un éventuel trouble de jouissance) ;

4) En déterminer la cause et l’origine, en précisant s’ils trouvent leur origine dans une situation antérieure ou postérieure à l’acquisition du bien par les époux [M] ; s’ils sont la conséquence de travaux particuliers réalisés par les anciens propriétaires (ou par les nouveaux) et/ou la conséquence la défaillance de ceux-ci dans l’entretien de leur propriété ;

5) Indiquer le cas échéant si ces désordres pouvaient être décelés par un acquéreur profane ;

6) Déterminer la consistance des travaux de nature à y remédier et en chiffrer le coût ;

7) Plus généralement, donner à la juridiction tous éléments utiles lui permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Dit que l’expert pourra, s’il le juge nécessaire recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit qu’il procédera à ses opérations en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport ;

Indique que l’expert dès sa saisine précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement motivé, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ;

Dit que les époux [M] verseront par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel une consignation de 2.500,00 euros, à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai d’UN MOIS à compter de la présente ordonnance ; que ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (n° RG 25/137) au service expertises de la cour d’appel d’AGEN ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra déposer auprès du service expertises de la cour d’appel d’AGEN, un rapport détaillé de ses opérations dans le délai de CINQ MOIS à compter de l’avis de versement de la consignation qui lui sera donné par le greffe qu’il adressera copie complète de ce rapport -y compris la demande de fixation de rémunération- à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

Précise que l’expert adressera une photocopie du rapport à l’avocat de chaque partie et devra mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires auxquels il l’aura adressé ;

Désigne, M^me DOUCHEZ-BOUCARD, présidente de chambre, comme magistrat chargé du contrôle de la mission donnée l’expert ;

Renvoie les parties à l’issue des opérations d’expertise à saisir le juge du fond en tant que de besoin ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,