ARRÊT DU

22 Janvier 2025

AB/CH

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N° RG 23/00911 -

N°Portalis DBVO-V-B7H-DFGS

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[X] [E] veuve [M], [R] [G] [S] [Y] [M]

C/

S.A.R.L. [M] ESPACES VERTS

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 21-2025

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [X] [E] veuve [M]

née le 08 Août 1938 à [Localité 9]

de nationalité française, retraitée

domiciliée : Lieudit [Localité 6]

[Localité 4]

Monsieur [R] [G] [S] [Y] [M]

né le 04 Avril 1966 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentés par M^e Nezha FROMENTEZE, avocat postulant au barreau de LOT et par M^e Jessica GRISIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

APPELANTS d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 26 Mai 2023, RG 18/00926

D’une part,

ET :

S.A.R.L. [M] ESPACES VERTS représentée par son gérant actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Hélène GUILHOT, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Myriam GUARREL, avocat plaidant au barreau de BRIVE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 13 Novembre 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 9 novembre 2023 par Mme [X] [E] veuve [M] et M [R] [M], les consorts [M] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 26 mai 2023.

Vu les conclusions des consorts [M] en date du 23 juillet 2024.

Vu les conclusions de la SARL [M] ESPACES VERTS en date du 25 septembre 2024.

Vu l’ordonnance de clôture du 23 octobre 2024 pour l’audience de plaidoiries fixée au 13 novembre 2024.

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[C] [M] pépiniériste à titre individuel a créé le 1er janvier 1983 une SARL [M] ESPACES VERTS pour exercer une activité commerciale de jardinerie. Il a fait édifier en 1983 une construction à ossature métallique occupant 1.000 m² au sol avec une partie close, subdivisée en 5 travées parallèles, chacune étant couverte d’un toit double pente, pour partie en verre cathédrale armé, le reste en plaques de fibrociment. En avril 1988, les deux activités de [C] [M] ont été cédées à M [Z] [M].

Par acte sous seing privé du 11 mars 1997, [C] [M] a consenti à la SARL [M] ESPACES VERTS un bail commercial portant sur un ensemble immobilier sis lieu-dit [Adresse 5] consistant en :

— un hangar à usage de dépôt de matériel avec une petite pièce à usage de bureau, construit en parpaings avec charpente métallique et couverture fibrociment,

— la parcelle de terrain de 5000 m² attenante à la partie du hangar.

La durée du bail a été fixée à 9 ans s’étendant du 11 mars 1997 au 10 mars 2006, cet ensemble immobilier étant destiné à la création et l’entretien d’Espaces Verts et la vente d’engrais, produits phytosanitaires, plantes horticoles et végétaux divers ; le preneur ayant en outre, la faculté d’adjoindre toutes activités connexes ou complémentaires.

Par un avenant en date du 24 avril 1998, la location du chemin d’accès à la maison d’habitation appartenant à [C] [M] a été exclue et la société a été autorisée à créer sur la surface de vente, un chemin permettant l’accès des véhicules.

Par un acte en date du 13 avril 2006, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans, du 11 mars 2006 au 10 mars 2015.

En septembre 2008, M [Z] [M] a cédé la SARL [M] ESPACES VERTS et l’EARL PÉPINIÈRE DU VIGNON à M [F] [A], l’un de ses salariés.

Par lettre de son conseil en date du 27 janvier 2011, M [A] a mis en demeure sans succès [C] [M] de procéder à la réfection complète de la toiture et à la mise aux normes de l’ensemble immobilier. Sur demande de M [A], des opérations d’expertise amiable ont eu lieu le 19 mai 2011 et l’expert désigné, M [D] a déposé un rapport le 3 août 2011 concluant : les défaut d’étanchéité constatés sur le bâtiment de la SARL sont tous consécutifs à des problèmes de conception des ouvrages accentués par un vieillissement de l’ensemble.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 septembre 2013, la SARL [M] ESPACES VERTS a informé son bailleur que du fait d’un violent orage, début août, la toiture de la jardinerie avait subi des dégâts. Elle l’a sollicité, sans succès, aux fins de procéder à une déclaration auprès de son assureur et aux réparations qui s’imposaient. Par lettre en date du 15 novembre 2013, le conseil de la SARL a renouvelé, sans succès, la demande de réparations.

Par assignation en référé du 10 février 2014, la SARL a sollicité la désignation d’un expert judiciaire afin d’examiner les désordres et a été déboutée de sa demande.

Par acte du 18 octobre 2016, la SARL a assigné en référé les époux [M] [E] aux fins d’expertise. Par ordonnance du 14 décembre 2016, M [J] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 16 avril 2018.

Par acte du 23 octobre 2018, la SARL a assigné les époux [M] [E] en paiement avec exécution provisoire des sommes de :

—  123.241 euros TTC au titre des travaux chiffrés par l’expert judiciaire,

—  153.000 euros au titre de la perte d’exploitation,

—  4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

[C] [M] étant décédé le 26 mai 2019, Mme [E], sa veuve et M [R] [M], son fils, sont intervenus volontairement à la procédure en leur qualité, respectivement, de conjoint survivant et d’héritiers.

Le 23 janvier 2020, M [D], expert, a établi un nouveau rapport à la demande de la SARL.

Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de CAHORS a relevé que l’expert judiciaire avait conclu que les désordres constatés ne relevaient pas d’un manque d’entretien mais d’un vieillissement normal des ouvrages, précisant que les entretiens courants tels que démoussage des surfaces, dégagement des chéneaux effectués par le locataire étaient satisfaisants.

Le tribunal, a également relevé qu’il ne pouvait précéder à une éventuelle condamnation à indemnisation sur le fondement d’un rapport d’expertise qui valide un devis qui ne présente pas le caractère d’objectivité et d’impartialité édicté par l’article 237 du code de procédure civile, l’entrepreneur le moins disant retenu par l’expert se trouvant être le frère du dirigeant de la société preneur à bail.

Dans ces conditions, le tribunal a retenu la nullité non pas de l’entier rapport d’expertise mais uniquement de celle du devis de l’EURL MIROITERIE DAGUILLON établi le 15 décembre 2017 annexé au rapport et permettant l’estimation de la réparation des désordres. Le tribunal a également avant dire droit ordonné un complément d’expertise et désigné pour y procéder M [L] avec pour mission notamment de procéder à une évaluation des travaux de remplacement de la couverture en amiante-ciment par des bacs acier, nervurés, comprenant le remplacement des joints des verrières et celui des vitrages cassés ou fêlés et dans la mesure du possible faire établir au moins deux devis du coût desdits travaux.

Le 8 février 2022, M [L] a remis son rapport en concluant que les travaux de réfection de la couverture existante peuvent être estimés à la somme de 60.414 euros TTC suivant devis de la SARL OLIVEIRA.

Par jugement en date du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de CAHORS a notamment :

— constaté que par jugement du 29 janvier 2021, il a déjà statué sur la nullité partielle du rapport de M. [J] et rejeté par conséquent la demande des consorts [M] tendant à voir juger que le rapport d’expertise [J] est nul et de nul effet ;

— débouté les consorts [M] de leur demande de résiliation aux torts de la SARL [M] ESPACES VERTS pour non-conformité des activités et pour perte de la chose louée ;

— condamné les consorts [M] solidairement à payer à la SARL [M] ESPACES VERTS la somme de 60.414 euros au titre du coût des travaux incombant au bailleur ;

— débouté les consorts [M] de leur demande de condamnation de la SARL [M] ESPACES VERTS à leur payer la somme de 24.788 euros au titre de la valeur de la serre agricole ;

— déclaré les consorts [M] irrecevables en leur demande en paiement de 60,02 euros au titre du solde du loyer de janvier 2019 ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné in solidum les consorts [M] aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et d’expertise ;

— condamné in solidum les consorts [M] à payer à la SARL [M] ESPACES VERTS la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens le tribunal a retenu que :

— compte tenu de la destination du bail et de la faculté d’adjoindre d’autres activités connexes ou complémentaires, la jardinerie, la vente de jacuzzis et de meubles de jardins ne peut être considérée comme un changement d’activité susceptible de justifier une résiliation du bail de ce chef.

— ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent desdites grosses réparations.

— la réalité des infiltrations est établie ; elles ont pour origine le vieillissement généralisé de l’installation qui ne résulte pas du défaut d’entretien par la SARL de sorte que la demande en résiliation pour défaut d’entretien ne peut prospérer.

— les grosses réparations nécessaires incombent au bailleur.

— les bailleurs sont irrecevables à solliciter la modification du montant du loyer.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Les consorts [M] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— écarter des débats les constatations indiquées au rapport d’expertise sous l’intitulé « a) Constatations du 15 mai 2021 à 12 h» ;

— prononcer en conséquence la résiliation du bail conformément aux articles 1124, 1227 et 1184 du code civil, aux torts exclusifs de la SARL [M] ESPACES VERTS au regard des manquements de cette dernière à ses obligations contractuelles ;

— ordonner par suite l’expulsion de la SARL [M] ESPACES VERTS des locaux en cause, ainsi que de tous occupants de son chef, et la condamner à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisés tel que sollicités à la présente instance et prononcés par la Cour d’Appel et si mieux ne veut à la somme correspondant aux loyers en cours non révisés, soit la somme de 1.327,36 EUROS par mois jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, et ce avec le concours de la force publique ;

— juger que l’immeuble objet du bail ne présente pas les critères de stabilité, c’est-à-dire de solidité ET de permanence, c’est-à-dire de fixité, étant un hangar et une simple serre en verre ;

— dès lors déclarer irrecevable les renouvellements du preneur sur le fondement du statut des baux commerciaux non applicable à l’espèce ;

— juger que le contrat de bail est soumis aux dispositions Code civil portant sur le contrat de louage ; et en conséquence, condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à exécuter les réparations visées aux clauses du bail et telles qu’indiquées à l’expertise et au paiement de celle-ci ; et au remboursement entre les mains des consorts [M] des éventuelles sommes perçues au titre de l’exécution de droit de la décision de première instance ;

— et si la cour venait à confirmer le jugement : juger que le montant des travaux de reprise sera celui préconisé par le devis de la Société ALUVERFER soit la somme de 6.254,40 euros ; et éventuellement condamner les consorts [M] à ce montant ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à rembourser aux consorts [M] les éventuelles sommes perçues en application de la décision exécutoire ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à payer aux consorts [M] la somme de 7.436,49 € au titre de l’indemnité due du fait de la dépréciation du bien ;

— et si la cour venait à confirmer le jugement : juger que le montant des travaux de reprise sera celui préconisé par le devis de la Société ALUVERFER soit la somme de 6.254,40 euros ;

— éventuellement condamner les consorts [M] à ce montant ;

— juger que les travaux ne relèvent pas de l’article 606 du code civil ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à supporter les coûts conformément au bail et selon les préconisations retenues par les rapports d’expertises ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à rembourser aux consorts [M] les éventuelles sommes perçues en application de la décision exécutoire ;

— et si la cour venait à confirmer le jugement : juger que le montant des travaux de reprise sera celui préconisé par le devis de la Société ALUVERFER soit la somme de 6.254,40 euros ;

— éventuellement condamner les consorts [M] à ce montant ;

— déclarer le Juge des loyers commerciaux compétent afin de fixer les loyers révisés;

— déclarer y avoir lieu à évocation de l’affaire sur le fond du litige en application de l’article 88 du code de procédure civile et inviter en conséquence les parties à constituer avocats pour conclure sur le fond.

— en conséquence, juger que la clause de révision du loyer stipulée au bail est une clause d’indexation conventionnelle ;

— fixer le loyer révisé en 2021 sur le fondement de la clause d’indexation à la somme de 1.705,93 à compter de juillet 2021 ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à régler les reliquats de loyer dû au montant ci-dessus indiqué soit la somme totale de 11.735,67 €, somme à parfaire au jour de la décision ;

— et si des condamnations étaient requises à l’encontre des consorts [M] cette somme viendrait en compensation ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à la somme de 60,02 € au titre de l’arriéré de loyer pour le mois de janvier 2019, sauf à parfaire ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à régler la somme de 1.601,50 € à compter du mois de février 2024 ;

— s des condamnations étaient requises à l’encontre des consorts [M] cette somme viendrait en compensation ;

— prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil ;

— ordonner par suite l’expulsion de la SARL [M] ESPACES VERTS des locaux en cause, ainsi que de tous occupants de son chef, et la condamner à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisés tel que sollicités à la présente instance et prononcés par la Cour d’Appel et si mieux ne veut à la somme correspondant aux loyers en cours non révisés, soit la somme de 1.327,36 EUROS par mois jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, et ce avec le concours de la force publique ;

— condamner la SARL [M] ESPACES VERTS à verser à M [R] [M] et Mme [X] [M] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner SARL [M] ESPACES VERTS aux entiers dépens de l’instance.

La SARL [M] ESPACES VERTS demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 29 janvier 2021 en ce qu’il a

— confirmer le jugement entrepris du 26 mai 2023 en conséquence,

— débouter les consorts [M] de leur appel et de l’ensemble de leurs demandes

— ajoutant au jugement les condamner à lui payer la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution de l’arrêt.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1 – Sur les rapports d’expertise :

— Sur le rapport d’expertise [J] :

Le premier juge a pertinemment retenu que par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal avait statué sur la demande en nullité du rapport [J] retenant une nullité partielle. Cette demande renouvelée est donc irrecevable.

— Sur le rapport [L] :

Il est reproché à 'expert de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire en procédant à une visite le samedi 15 mai 2021 suite à de fortes pluies du jeudi 13 et vendredi 14 mai 2021. L’expert a convoqué le conseil du bailleur le samedi à 10h54, il a informé Mme [E] qui réside sur place mais n’a pu informer M [M] de sa venue, M [M] ayant refusé de donner à l’expert ses coordonnées.

Les parties doivent collaborer aux opérations d’expertise et se soumettre aux contraintes particulières afférentes à la nature des désordres qu’elles soumettent à l’expert. En l’espèce, le désordre se manifeste lors de fortes pluies. Il ne peut être reproché à l’expert de s’être rendu sur les lieux le lendemain du passage pluvieux pour examiner l’ouvrage incriminé. Il a informé le conseil du bailleur qui ne peut se prévaloir d’une résidence hors du ressort du tribunal ; il ne peut être reproché à l’expert de n’avoir pas convoqué une partie qui refuse de communiquer ses coordonnées téléphoniques ; il a avisé l’autre partie appelante résidant dans la même bourgade qui bien qu’âgée de 83 ans est partie à l’affaire depuis cinq ans à la date de la visite.

En outre, l’expert n’a procédé, après information des parties, qu’à des opérations purement techniques, dont les résultats ont fait l’objet d’une communication par le pré-rapport sur lequel les consorts [M] ont eu la faculté de former des dires.

Enfin les consorts [M] retiennent les conclusions du rapport pour contester la demande de la SARL.

Par ailleurs, la mission de M [L] était de se rendre sur les lieux et de procéder à une évaluation des travaux de remplacement de la couverture en amiante ciment par des bacs acier nervurés, comprenant le remplacement des joints de verrières et celui des vitrages cassés ou fêlés.

La visite des lieux un jour après de fortes pluies était nécessaire pour déterminer les éléments nécessitant un remplacement ; l’expert n’a pas excédé sa mission, d’autant qu’en cours d’expertise les parties sont convenues d’une réparation ciblée à partir de la location des fuites. Il est justement relevé en outre que les consorts [M] ont sollicité un nouvel avis de l’expert [D] dont les constatations en 2011 sont confirmées par celles de M [L].

Au vu de ces éléments, l’atteinte au principe du contradictoire n’est pas caractérisée et le rapport [L] n’encourt pas la nullité.

2 – Sur l’usage non conforme du fonds :

Il est reproché à la SARL de développer dans les lieux loués une activité de vente de bibelots, meubles de jardin et de jacuzzis selon procès verbal de constat du 14 mars 2019.

Le bail commercial du 11 mars 1997 stipule, article destination des locaux, l’ensemble immobilier loué devra servir au preneur exclusivement à l’exercice de son activité de création et d’entretien d’espaces verts et vente d’engrais, produits phytosanitaires, plantes horticoles et végétaux divers… le preneur aura la faculté d’adjoindre à l’activité sus désignée prévue, toutes activités connexes ou complémentaires et de demander au bailleur l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues au bail.

L’avenant au bail en date du 24 avril 1998 rappelle la consistance des lieux loués: la partie sud d’une superficie d’environ 500 m² d’un hangar à usage de dépôt de matériel avec une petite pièce à usage de bureau construit en parpaings avec charpente métallique et couverture fibro-ciment sis aux [Localité 4] (Lot) lieudit [Localité 6]; et la parcelle de terrain d’une superficie d’environ 5000m² attenante à la partie du hangar ci-dessus désigné, délimitée au sud de la route, au nord par un talus et à l’est par la voie d’accès à l’habitation, étant précisé que sur cette parcelle est édifiée une serre avec charpente métallique d’environ 1000 m². Le solde de la parcelle soit 4000 m² environ est utilisée comme surface d’exposition des végétaux.

Cet avenant autorise en outre le preneur à présenter tous dossiers concernant les CDEC auprès des administrations compétentes dans la mesure où le commerce restera [Localité 4] et s’engage à faciliter toutes constitutions de dossier.

Il est nécessaire d’obtenir une autorisation des CDEC pour la création ou l’extension d’activité commerciales de plus de 1.000 m².

Il ressort de ces éléments que l’activité contractuellement exercée dans les locaux est celle de vente, la création et l’entretien d’espaces verts s’effectuant à l’extérieur des biens loués sur les parcelles sur lesquelles sont créés ou entretenus des espaces verts, et l’exposition de végétaux n’est pas une activité de production de végétaux. Aucun élément n’est produit par les consorts [M] de nature à établir une activité de production agricole dans les lieux loués, les photographies ne montrent pas de matériel agricole, et les plantes de la parcelle de 4.000 m² qui y figurent sont présentées prêts à emporter par les visiteurs. La serre n’a donc pas vocation à abriter une activité de production agricole mais celle de vente, ce qui est conforme à l’objet de bail commercial et non rural. Le gérant de la SARL indique que par ailleurs il avait conclu en 1998 un bail rural avec [C] [M] pour l’exploitation de parcelles à usage de pépinière.

Ainsi les attestations d’anciens salariés des consorts [M], actuellement salariés de la SARL, qui attestent en cette qualité et qui ne font que confirmer une situation objectivée par ailleurs, sont-elles recevables. Elles sont confirmées par les brochures publicitaires des années 1988 et 1998 et des factures de produits de décoration datées de 2007, qui mettent en évidence que les bâtiments sont employés à la vente, et les factures de 1997 qui établissent la vente du temps des consorts [M] d’articles de décoration, vannerie et outillage.

Une activité complémentaire est une activité qui sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail en est le complément, c’est à dire le prolongement raisonnable permettant au locataire un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre non seulement l’évolution technique mais également l’évolution des usages commerciaux et des attentes de la clientèle.

La clientèle se rendant dans une jardinerie s’attend à y trouver tous les produits attachés aux activités pratiquées dans un jardin, qui ne se limitent pas au jardinage proprement dit – plantation et soins aux végétaux – mais encore vie à l’extérieur dans un espace clos aux abords immédiats d’une habitation. Entrent dans cette catégorie, les meubles de jardins et bibelot d’extérieur, vaisselle éventuellement barbecue, en complément des vases et autres objets rattachables aux végétaux. Les jacuzzis en période de réchauffement climatique entrent de la même manière dans cette catégorie.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande résiliation du bail commercial pour infraction à la destination des lieux.

Le jugement est confirmé sur ce point.

3 – Sur les obligations des parties, grosses réparations :

Sur l’application du statut des baux commerciaux, il ne peut être contesté que le statut des baux commerciaux porte sur des constructions. Ce qui est le cas en l’espèce : sur les parcelles du bailleur sont édifiées un hangar en parpaings de 1.000 m², charpente métallique de grande portée, couverture en tôles de fibrociment avec une pièce à destination de bureau d’une part, et d’autre part une serre de 500 m² dont la structure est métallique et les panneaux en verre, structure pérenne et non assimilable à une serre amovible de culture à arceaux métalliques et couvertures en bâches plastique.

Aux termes de l’article R 145-35 du code de commerce dans sa rédaction issue du décret 2014-1317, applicable aux contrats renouvelés à compter du 3 novembre, disposition d’ordre public, ne peuvent être imputés au locataire :

1°Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

2° Les dépenses relatives aux travaux avant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2015, ces dispositions sont applicables, la clause du bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations est donc réputée non écrite et ne peut être invoquée à l’appui d’une demande de résiliation du bail, ou refus de renouvellement ou prise en charge par le preneur desdites grosses réparations.

Le bailleur est donc tenu de procéder aux grosses réparations dont la nécessité est établie par les constatations des experts précédemment désignés au cours de cette instance qui ont mis en évidence des pénétrations d’eau de pluie depuis la couverture qui ont pour effet de dégrader le sol, les plaques de faux plafond, les isolants de toit, le mobilier commercial et les marchandises présentées. En outre sur la serre de nombreux vitrages armés sont fêlés et/ou fuyards, les couvre joints en caoutchouc assurant l’étanchéité sont rétractés et cassants, les panneaux opaques de certains versants sont en fibrociment, ils contiennent de l’amiante ; des panneaux mal maintenus en place par les profils en caoutchouc vieillis, glissent vers le chéneau.

L’expertise met en évidence que ces désordres ne proviennent pas d’un défaut d’entretien de la part du preneur : l’entretien courant est satisfaisant et justifié par des factures, et par le remplacement de panneaux cassés de la toiture ; le preneur a procédé au démoussage et au dégagement réguliers des chéneaux.

Les désordres constatés ont pour origine un vieillissement généralisé des installations, certaines chapelles ont près de 40 ans au jour où la cour statue, et l’expert relève que les fuites subies sont bien au-delà de ce qui pourrait être considéré comme admissible même pour une serre agricole, que la toiture de la serre est un vrai danger pour les personnels tentant d’en assurer la maintenance ; l’état de cette toiture nécessite une réfection complète.

La réfection complète de la toiture constitue une grosse réparation selon les termes mêmes de l’article 606 du code civil.

Au vu de ces éléments le premier juge a justement retenu que les désordres constatés ont pour origine un vieillissement généralisé de l’installation, qui ne résulte pas d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien, de sorte que la demande en résiliation ne peut prospérer sur ce fondement.

Au cours de l’expertise les parties sont convenues de procéder à une réfection ciblée à partir de la localisation des fuites, propre à garantir le couvert du bâtiment.

L’expert judiciaire a évalué les travaux à la somme de 60.404,00 euros, et le premier juge a justement écarté le devis de 6.254,00 euros, proposé par M [I], expert en immobilier et non architecte.

Le jugement est confirmé sur ce point.

4 – Sur le montant du loyer :

Aux termes de l’article 88 du code de procédure civil, lorsque la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction.

Il n’est pas de bonne justice de priver les parties d’un premier degré de juridiction sur une demande ne présentant pas un lien de connexité suffisant avec le présent litige et soumise à un régime procédural propre accordant aux parties des garanties non réunies devant la cour évoquant le litige sur le montant du loyer.

Le jugement est confirmé en ce qu’il déclare cette demande irrecevable.

5 – Sur la perte de la chose louée :

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Est assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur.

Le coût de réparation des désordres a été retenu par la cour à la somme de 60.404,00 euros. La valeur de la chose louée a été justifiée devant le premier juge et non contestée devant la cour à 208.136,00 euros.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande du bailleur de ce chef. Le jugement est confirmé sur ce point.

6- Sur les demandes accessoires :

Les consorts [M] succombent, ils supportent les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombe, chacune d’elle supporte la charge des dépens d’appel par elle avancés, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Condamne Mme [X] [E] veuve [M] et M [R] [M] à payer à la SARL [M] ESPACES VERTS la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [X] [E] veuve [M] et M [R] [M] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,