ARRÊT DU

01 avril 2026

DB/CH

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N° RG 25/00714 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DLQN

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[J] [Q]

C/

[R] [K],

[G] [C] épouse [K]

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ARRÊT n° 111-26

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

[J] [Q], notaire associé membre de la société civile professionnelle 'SCP [1]' dont le siège est [Adresse 1] [Localité 1]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Erwan VIMONT, avocat postulant, membre de la SELARL LEX ALLIANCE, inscrit au barreau d’AGEN et par M^e Nicolas LARRAT, avocat plaidant, membre de la SCP LARRAT, incrit au barreau de TOULOUSE

DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION ordonné par l’arrêt rendu le 28 mai 2025 cassant et annulant un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 09 mai 2023 sur l’appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du11 janvier 2021.

D’une part,

ET :

Monsieur [R] [K]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 3]

de nationalité française, gérant de société,

Madame [G] [C] épouse [K]

née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 4]

de nationalité française,

domiciliés ensemble : [Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Hélène GUILHOT, avocat postulant membre du cabinet d’avocat TANDONNET ET ASSOCIÉS, inscrit au barreau d’AGEN et par M^e Kiêt NGUYEN, avocat plaidant, inscrit au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 février 2026 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Par acte authentique du 30 octobre 2014 reçu par [J] [Q], notaire associé à [Localité 1], [R] [K] et [G] [C] son épouse (les époux [K]) ont consenti à la SARL [2], gérée par [Z] [H], une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble non bâti constitué de 2 parcelles de terre formant une assiette foncière à urbaniser, situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Haute Garonne), cadastré section B n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une surface de 2ha 04a 40ca, moyennant le prix de 950 000 Euros, avec levée d’option fixée au 30 avril 2016.

Après prorogation du délai, une nouvelle promesse de vente authentique a été établie le 3 mars 2017 pour un prix de 1 025 000 Euros 'ferme, définitif, non révisable pour quelque cause que ce soit', d’une validité jusqu’au 29 décembre 2017.

Selon document d’arpentage du 29 janvier 2018, les deux parcelles ont été divisées en vingt terrains à bâtir.

Après prorogation et levée de l’option d’achat, l’acte authentique de vente a été passé le 16 février 2018 au prix de 1 025 000 Euros.

La vente a eu lieu au profit de la SNC [3], représentée par son gérant, [Z] [H], se substituant à la SARL [2].

Reprochant au notaire d’avoir omis de mentionner des taxes additionnelles qu’ils ont dû payer à la commune, pour un montant de 148 593 Euros, et dont ils soutenaient qu’ils auraient pu négocier la prise en charge par l’acquéreur, par acte du 24 juillet 2018, les époux [K] ont assigné M. [Q] en responsabilité et indemnisation devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

Par jugement rendu le 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— dit que la responsabilité de Me [Q] est engagée et qu’il en résulte une perte de chance,

— condamné Me [Q] à payer aux époux [K] la somme de 59 437,20 Euros,

— condamné Me [Q] aux dépens et à payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les époux [K] de leur demande en paiement de la somme de 10 000 Euros et débouté Me [Q] de l’ensemble de ses demandes.

Le tribunal a estimé que si la promesse unilatérale de vente rappelait l’existence des taxes additionnelles, elle ne précisait pas si la commune de [Localité 6] les avait votées ; et que si l’acte de vente mentionnait la délibération en ce sens du 20 mai 2008, le notaire n’en avait pas porté le montant à la connaissance des époux [K] ; que le préjudice n’était toutefois constitué que par une perte de chance, non pas de ne pas contracter, mais de faire supporter 40 % des taxes à l’acquéreur.

Par acte du 4 mars 2021, [J] [Q] a déclaré former appel du jugement devant la cour d’appel de Toulouse en désignant les époux [K] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont dit que sa responsabilité est engagée et qui ont prononcé condamnations à son encontre.

Par arrêt rendu le 9 mai 2023, la cour d’appel de Toulouse :

— a infirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 janvier 2021,

— statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— a débouté M. [R] [K] et Mme [G] [C], son épouse, de leurs demandes,

— les a condamnés in solidum aux dépens de 1ère instance et d’appel,

— les a condamnés in solidum à payer à M. [J] [Q] la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens,

— les a déboutés de leurs demandes sur le même fondement.

Les époux [K] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par arrêt rendu le 28 mai 2025, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 9 mai 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel d’Agen,

— condamné M. [Q] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. [Q] et l’a condamné à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 000 Euros,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Les motifs de cet arrêt sont les suivants :

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil,

'Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Pour exclure toute faute du notaire, l’arrêt énonce que, d’une part, dès la signature du compromis de vente du 30 octobre 2014, les vendeurs ont été informés de l’éventualité de taxes additionnelles en sus de l’impôt sur les plus-values, d’autre part que l’acte authentique du 16 février 2018 précise que ces impositions trouvaient à s’appliquer compte tenu de la délibération du conseil municipal prise le 20 mai 2008 et du classement de terrain devenu constructible, postérieurement au 13 janvier 2010, enfin que le notaire qui a fourni dans les promesses de vente les informations utiles quant à l’incidence fiscale de la vente au regard des taxes additionnelles, informations complétées dans l’acte authentique de vente, n’avait pas à fournir de façon spontanée une donnée chiffrée quant au montant des taxes additionnelles.

En statuant ainsi, alors que la charge des impositions additionnelles incombant au vendeur, qui résultait d’une délibération du 20 mai 2008, était déterminable, dans son principe comme dans son montant, dès la promesse de vente du 30 octobre 2014, et que le notaire doit son conseil spontanément avant l’engagement définitif des parties, la cour d’appel a violé le texte susvisé.'

[J] [Q] a saisi la cour de renvoi le 8 août 2025.

La clôture a été prononcée le 7 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de cette Cour du 2 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [J] [Q] présente l’argumentation suivante :

— Il a informé les époux [K] :

* la promesse de vente mentionne que leur attention est attirée 'sur les dispositions concernant l’imposition des plus-values résultant des ventes immobilières ou assimilées’ et qu’ils pourraient également avoir à supporter la taxe sur la cession des terrains à bâtir instituée par la loi du 13 juillet 2006 sous réserve de son vote par la commune.

* elle mentionne également qu’en vertu de l’article 1529 du code général des impôts, la commune avait la possibilité d’adopter la 'taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale dans une zone constructible'.

* par courrier du 17 octobre 2016, les époux [K] l’ont interrogé seulement sur le montant de la plus-value immobilière et aucunement sur les taxes dont ils avaient été avisés et il a répondu selon deux hypothèses :

— vente immobilière postérieure au 31 décembre 2016 : imposition totale de la plus-value à hauteur de 208 808 Euros en raison de la non-application d’un abattement exceptionnel de 30 %,

— vente immobilière antérieure au 31 décembre 2016 : imposition totale de la plus-value à hauteur de 146 165 Euros avec application de l’abattement de 30 %, soit une différence de 62 646 Euros avec la première hypothèse.

* l’acte de vente indique que les époux [K] supporteront la taxe sur la plus-value immobilière, la taxe sur les terrains nus rendus constructibles de l’article 1605 nonies du code général des impôts, et la taxe sur la constructibilité votée le 20 mai 2008 par la commune de [Localité 6], en application de l’article 1529 du code général des impôts.

* les époux [K] ont ainsi perçu 1 025 000 – 201 163 Euros (taxe sur la plus-value immobilière) – 49 531 Euros (taxe sur les terrains nus rendus constructibles) – 99 062 Euros (taxe sur la constructibilité) = 675 255 Euros.

— La Cour statuera sur le manquement tenant à l’absence de chiffrage en considération du prix de vente.

— La faute qui lui est imputée n’a pas causé de préjudice :

* les époux [K] prétendent sans fondement qu’ils auraient pu négocier un prix de vente supérieur pour tenir compte des taxes complémentaires à leur charge, d’un montant de 148 593 Euros.

* le prix de vente a été négocié directement entre les parties sans son intermédiaire.

* le second prix de vente a été décidé après qu’il a chiffré le montant de la taxe sur les plus-values à 208 808 Euros.

* l’acquéreur n’a accepté l’augmentation du prix qu’à hauteur de 75 000 Euros et les époux [K] n’ont jamais obtenu son accord pour assumer la totalité de la taxe sur la plus-value immobilière, imposition dont les vendeurs étaient redevables après avoir réalisé une plus-value brute de 95 %.

* l’augmentation du prix de vente n’était liée qu’au fait qu’en signant après le 31 décembre 2016, l’acquéreur avait fait perdre au vendeur le bénéfice de l’abattement de 30 % sur la plus-value immobilière.

* toute augmentation du prix aurait encore augmenté les taxes.

* il n’existe aucune perte de chance.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 11 janvier 2021,

— débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 5 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens de 1ère instance et d’appel.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [R] [K] et [G] [C] épouse [K] présentent l’argumentation suivante :

— La faute du notaire est désormais reconnue et il ne la conteste plus.

— Cette faute leur cause préjudice :

* leurs demandes indemnitaires peuvent être basées sur un préjudice réellement subi et prouvé et la perte de chance reconnue par le tribunal judiciaire de Toulouse.

* s’ils avaient été informés des taxes additionnelles, ils auraient pu refuser de vendre et conserver le terrain comme réserve foncière jusqu’à obtention d’un meilleur prix.

* c’est au regard du seul impact fiscal sur la plus-value qu’ils ont négocié une augmentation du prix de vente à 1 025 000 Euros.

* ils ont été privés d’une négociation englobant les taxes additionnelles compte tenu qu’en vertu de la promesse du 3 mars 2017, le prix avait un caractère définitif.

* lorsque l’acquéreur a levé l’option, ils ne pouvaient plus refuser de vendre.

* ils ont perdu une chance d’obtenir une augmentation du prix au-delà des 75 000 Euros, alors que l’acquéreur, lotisseur, avait obtenu un permis d’aménager le 31 mai 2017 pour construire 19 lots lui permettant de dégager un chiffre d’affaires de 2 716 000 Euros, et que les parcelles avaient été viabilisées par les vendeurs.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner M. [Q] à leur payer la somme de 5 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens de 1ère instance et d’appel à sa charge.

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MOTIFS :

1) Sur la faute du notaire :

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil,

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

En l’espèce, en premier lieu, dans la promesse authentique de vente établie le 30 octobre 2014, M. [Q] a indiqué :

'TAXES SUR CES CESSIONS DE TERRAINS A BATIR

Par suite de l’instauration d’une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles, instituée par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006. Si le conseil municipal a instauré cette taxe, le promettant est informé qu’il devra en supporter le montant.

TAXE SUR LA CONSTRUCTIBILITE

En vertu des articles 1529 et 1605 nonies du code général des impôts, les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Le classement du terrain devenu constructible doit être postérieur au 13 janvier 2010 pour l’application de l’article 1605 nonies du code général des impôts.'

Cette information était incomplète.

En effet, la commune de [Localité 6] avait voté l’application de ces taxes selon délibération du 20 mai 2008.

En deuxième lieu, par courriel du 17 octobre 2016, M. [K] a interrogé le notaire sur le montant de la taxation des plus-values, en lui demandant de distinguer selon que l’acte serait antérieur ou postérieur au 31 décembre 2016.

En réponse, M. [Q] a communiqué à M. [K] le montant des impositions qui seraient dues par le vendeur au titre de la vente, selon sa date, mais sans faire mention de la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles, ni de la taxe sur la constructibilité votées par la commune le 20 mai 2008, impositions s’ajoutant à la taxation de la plus-value.

En troisième lieu, l’information incomplète figurant dans la promesse du 30 octobre 2014 a été reprise à l’identique dans sa seconde promesse authentique de vente établie le 3 mars 2017.

En quatrième lieu, c’est seulement l’acte authentique de vente établi le 18 février 2018 qui mentionne la taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus rendus constructibles et la taxe sur la constructibilité, et indiquent qu’elles sont dues en vertu d’une délibération du conseil municipal prise le 20 mai 2008.

Il résulte de ces éléments que lorsque, dans la promesse authentique du 3 mars 2017, les parties ont fixé le prix de vente des parcelles à 1 025 000 Euros, sans révision possible, les époux [K] n’étaient pas informés par le notaire qu’ils devraient supporter la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles et la taxe sur la constructibilité, votées par la commune le 20 mai 2008 ni, a fortiori, du montant de ces impositions.

La faute de M. [Q] dans son obligation d’informer les vendeurs sur la totalité de l’incidence fiscale de l’acte de vente projeté est établie.

2) Sur le préjudice invoqué :

En connaissance du principe selon lequel aucun préjudice ne peut découler du paiement d’un impôt auquel un contribuable est tenu (Civ1, 17 mars 2011 n° 10-11463), les époux [K] expliquent qu’à défaut d’avoir été informés sur les taxes votées le 20 mai 2008 par la commune, ils ont été privés de la possibilité, soit de ne pas vendre, soit de négocier une augmentation du prix de vente avec l’acheteur, pouvant compenser partiellement le montant de cette taxe.

En premier lieu, il n’est pas possible d’estimer qu’informés du montant des taxes en litige, les acquéreurs auraient purement et simplement renoncé à vendre.

En effet, même en supportant ces taxes additionnelles, d’un montant total de 148 593 Euros, la vente leur permettait d’encaisser une somme nette de 675 255 Euros sur un prix de 1 025 000 Euros (alors que les terres avaient été achetées 28 200 Euros hors frais selon l’imprimé de déclaration de plus-value).

En outre, aucun élément objectif n’indique qu’en mettant la vente en attente, ils auraient été en mesure de percevoir une plus-value plus élevée, alors que les taxes de toute nature sur les immeubles augmentent en permanence et qu’ils se seraient exposés à être encore plus taxés ultérieurement.

En second lieu, il leur appartient de démontrer que la SARL [2] et la SNC [3] étaient susceptibles d’accepter d’augmenter le prix de vente.

Cette démonstration n’est pas faite.

En effet :

1) Par principe, les taxes en litige sont à la charge des vendeurs et ne sont pas susceptibles d’être mises à la charge de l’acheteur.

2) Les époux [K] s’abstiennent de déposer aux débats le contenu des discussions avec la SARL [2] qui ont pourtant duré de 2014 jusqu’au 3 mars 2017, permettant de connaître les propositions de part et d’autre, les contre-propositions, d’analyser les négociations et d’en déduire les marges de négociation.

3) Ils invoquent le fait que l’acheteur a accepté de porter le prix de vente initialement fixé à 950 000 Euros à 1 025 000 Euros. Mais cette augmentation de prix, en l’absence de production des échanges de la négociation entre les parties à l’acte, doit être rattachée au fait que la signature de l’acte de vente allait être postérieure au 31 décembre 2016, ce qui exposait les époux [K] a un surcroît d’imposition sur la plus-value par non-application d’un abattement de 30 %, soit une augmentation de taxes d’un montant de 62 646 Euros. Cette perte de bénéfice de l’abattement était du fait de l’acheteur qui, ainsi, indemnisait ses vendeurs sur ce point, d’un montant légèrement supérieur. Mais la situation des taxes votées par la commune le 20 mai 2008 était très différente : leur application ne pouvait être évitée, quelle que soit la date de signature de l’acte authentique, et était étrangère à tout fait de l’acheteur.

Finalement, si la faute du notaire est établie, les époux [K] ne démontrent pas qu’elle leur a causé un préjudice direct et certain résultant de la perte d’une chance soit de s’abstenir de vendre, soit de faire prendre en charge par les acheteur, par une augmentation du prix de vente, les taxes additionnelles dont les vendeurs étaient redevables.

Le jugement sera infirmé et la demande de dommages et intérêts rejetée.

Enfin, l’équité permet d’allouer à M. [Q] la somme de 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— INFIRME le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse SAUF en ce qu’il a dit que la responsabilité de Me [Q] est engagée ;

— STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

— DIT qu’il n’existe pas de perte de chance et, en conséquence, REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par [R] [K] et [G] [C] épouse [K] à l’encontre de [J] [Q] ;

— CONDAMNE in solidum [R] [K] et [G] [C] épouse [K] à payer à [J] [Q] la somme de 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum [R] [K] et [G] [C] épouse [K] aux dépens de 1ère instance et d’appel.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT