COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 10 MAI 2011

G.L

N° 2011/

Rôle N° 10/08450

I X

C/

M B

K P C

E H

Grosse délivrée

le :

à :la SCP DE SAINT FERREOL – A

la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL – Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 19 Avril 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/05493.

APPELANT

Monsieur I X

né le XXX à XXX

représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-A, avoués à la Cour,

ayant pour avocat M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame M B, Agent Immobilier exploitant sous le nom commercial AGENCE DE L’OLIVIER

née le XXX à XXX

représentée par la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL – Y, avoués à la Cour,

ayant pour avocat M^e Gilles ZALMA, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur K P C

né le XXX à XXX XXX

représenté par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,

ayant pour avocat M^e Donald MANASSE, avocat au barreau de NICE

Monsieur E H

né le XXX à XXX

représenté par la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL – Y, avoués à la Cour,

ayant pour avocat M^e Gilles ZALMA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Mars 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Gérard LAMBREY, Président

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2011,

Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement rendu le 19 avril 2010 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE entre I X, K C, M B (Agence de l’Olivier) et E H,

Vu l’appel interjeté le 4 mai et 10 mai 2010 par I X,

Vu l’ordonnance de jonction du 8 juin 2010,

Vu les conclusions déposées par l’appelant le 3 septembre 2010,

Vu les conclusions déposées par M B et E H le 25 janvier 2011,

Vu les conclusions déposées par K C le 24 mars 2011 contenant appel incident,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 29 mars 2011,

SUR CE

1. Attendu que si en droit la vente est parfaite par la rencontre entre l’offre d’achat et

l’acceptation de vendre, il en est autrement lorsque les parties ont entendu conditionner expressément l’accord de volonté réciproque et définitif à la modalité essentielle de la signature d’un compromis de vente, qui devient dès lors une condition d’existence de l’obligation ;

Attendu en l’espèce que l’offre d’achat signée le 11 avril 2008 par I X, prévoyant la signature de l’avant contrat au 18 avril 2008, date d’expiration de la proposition sur laquelle K C a porté la mention 'lu et approuvé bon pour vente’ suivie de sa signature, comportait le paragraphe suivant :

Régime de la proposition d’achat

Nous déclarons avoir été informés des dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000 visant à renforcer la protection de l’acquéreur immobilier :

— instaurant un délai de 7 jours pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation par un acquéreur non professionnel ;

— frappant de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement quelles qu’en soient la cause et la forme.

En conséquence, la présente proposition d’achat n’est pas soumis au délai de 7 jours puisqu’elle a exclusivement pour objet d’inviter les propriétaires, si le prix proposé les agréé, à régulariser avec nous, au plus tard à la date indiquée ci-contre, un avant contrat (promesse ou compromis) qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de vente (financement, conditions suspensives…) et engagera réciproquement les deux parties à l’issue du délai de 7 jours ci-avant évoqué.

Bien que n’entraînant aucun versement de notre part (art.1589-1 nouveau code civil) nous sommes conscients de l’obligation que nous nous créons de régulariser un avant-contrat, en cas d’accord des propriétaires dans le délai (indiqué ci-contre), sous peine de pouvoir être redevables de dommages et intérêts à leur égard en vertu d’une décision de justice.

La présentation de cette proposition et le rapprochement des parties sont sous la responsabilité du cabinet sus-nommé. La présentation sera faite par tout moyen à sa convenance présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée AR.

Attendu que I X ayant lui-même fait précéder sa signature de la mention 'le compromis devra être accompagné d’un état des lieux', la formule 'bon pour vente’ dictée par l’agence à un néophite de nationalité étrangère ne peut s’interpréter que par rapport aux stipulations imprimées et manuscrites de l’offre du promettant et ne saurait caractériser un consentement définitif de vendre mais exclusivement l’accord de K C en vue de signer un avant contrat prévoyant les conditions de la vente ;

Attendu par conséquent que c’est à juste titre, par des motifs pertinents que la Cour adopte expressément, que I X a été débouté de sa demande tendant à faire déclarer parfaite la vente moyennant le prix de 2.100.000 euros dela propriété de K C, XXX à XXX ;

2. Attendu que la responsabilité délictuelle de K C est recherchée par I X par refus de contracter et rupture abusive des pourparlers motifs pris de la brutalité de la rupture, sans justification, et de l’existence déloyale de négociations parallèles à l’insu du partenaire ;

Attendu que le 2 juin 2008, I X faisait sommation à K C de comparaître à l’étude de M^e SCRIVA notaire, à l’effet de signer un compromis le 6 juin 2008 ;

Attendu que Maître Z a dressé un procès-verbal de difficulté comportant les déclarations des parties, un interprète traduisant à K C les propos tenus et les documents écrits ;

Attendu que K C a refusé de signer au motif principal que l’acquéreur devait recourir à un financement bancaire avec condition suspensive alors qu’il lui avait été dit que ce promettant, qu’il découvrait être un professionnel immobilier, était présenté comme disposant des fonds nécessaires à l’acquisition ;

Attendu que K C avait d’ailleurs dès le 9 mai 2008 écrit une lettre recommandée en ce sens à l’agence de l’Olivier (Madame B), comportant l’annonce de la fin des négociations à cause des circonstances troubles (…) et des erreurs dans l’information donnée à propos de l’absence de financement par fonds propres et de l’obligation de prévoir une condition suspensive ;

Attendu que ce motif, en soit justifié, est confirmé par la déclaration de E F, agent immobilier en concours, relevée dans le constat d’huissier dressé par Maître MONTAYE le 6 juin 2008 à l’étude notariale, confirmant que 'quand Monsieur X a fait son offre il n’y avait pas de financement au début’ ;

Attendu que I X ayant été informé dès le début du mois de mai que K C refusait de vendre pour le motif susvisé, soit moins de 15 jours après la date limite théorique de l’offre, avant même que soit prévu tout rendez vous de signature chez le notaire, il n’y a pas lieu de considérer que la rupture des pourparlers soit intervenue brusquement, alors que I X n’avait aucun raison de croire à l’imminence et à la certitude de la conclusion du contrat ;

Attendu qu’en ce qui concerne la poursuite de négociation parallèle déloyales à l’insu du partenaire l’agent immobilier F a, selon le procès-verbal de M^e MONTAYE relaté que K C, qui vendait son bien à 2.300.000 euros, avait tardé à répondre aux divers offres de I X (1,8 ; 1,9 et 2,1 ME) en suscitant des surenchères, (toping.) mais qu’il lui a été expliqué qu’en France, ce n’était pas courant, ce qui expliquait qu’il ne voulait pas répondre à l’offre, le témoin, ajoutant que 'cela n’a pas créé un climat calme et serein’ ;

Attendu que ces faits étant antérieurs au 11 avril 2008 sont étrangers aux pourparlers ;

Attendu que I X a par ailleurs fait acter par Maître Z le 6 juin 2008 qu’il 'avait appris il y a quelques jours de Mickael D, agent immobilier, que Monsieur C aurait signé une offre d’achat (') avec un tiers et que c’était la raison pour laquelle il l’avait sommé (le 2 juin 2008) aux fins de signature de la promesse de vente’ ;

Attendu que cet élément, non confirmé par le témoin, étant postérieur au 9 mai 2008, date de la rupture des pourparlers, n’est pas suffisant pour établir la duplicité de K C entre le 11 avril 2008 et le 9 mai 2008 ;

Attendu dans ces conditions que K C n’a pas commis de fautes engageant sa responsabilité dans la rupture des pourparlers et il échet de confirmer le jugement ;

3. Attendu que le premier juge n’a pas caractérisé la faute de I X à l’occasion du dépôt des pièces du 16 mai 2008 et pour procédure abusive ;

Attendu que l’intimé expose au soutien de son appel incident que I X a déposé de mauvaise foi la proposition d’achat entre les mains de Maître Z en vue de sa publication, effective au 18 juillet 2008 ;

Attendu qu’il est exact que ce faisant, I X a voulu forcer la décision de K C en lui interdisant à l’avenir toute vente à autrui, de mauvaise foi, car il ne pouvait se méprendre en qualité de professionnel sur la portée exacte de sa proposition d’achat ni sur la volonté irrévocable manifestée depuis plus de 8 jours, auparavant par K C, de ne pas vouloir signer un compromis de vente ;

Attendu que s’il est certain que cet abus de droit a eu pour conséquence de rendre le bien indisponible, le préjudice allégué à hauteur de 300.000 euros est constitué selon l’intimé par la perte des revenus financiers du placement qu’aurait permis le produit du prix de la vente ;

Attendu qu’en conservant son capital, dont il n’est pas allégué qu’il a perdu de la valeur, ainsi que son domicile, qu’il pouvait éventuellement louer, K C ne démontre pas l’existence l’un préjudice certain en lien direct avec la vente de son bien ;

Attendu en revanche que l’impossibilité de vendre depuis l’assignation du 16 septembre 2008 est une restriction juridique de son droit de propriété et une contrainte morale certaine qui doit être réparée par l’allocation de la somme de 20.000 euros, étant observé qu’en cas d’urgence, K C aurait pu saisir le conseiller de la mise en état dès le 4 mai 2010 pour obtenir l’exécution provisoire, refusée par le premier juge, au moins en ce qui concernait la radiation de la publication du dépôt de pièces du 16 mai 2008 au service des hypothèques ;

Attendu que l’ensemble de ces considérations conduit à chiffrer à 20.000 euros le montant total des dommages et intérêts dûs par I X pour procédure et appels abusifs;

Vu l’article 696 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne I X à payer à K C la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne I X aux dépens,

Autorise les SCP MAGNAN et LATIL avoués, à recouvrer directement contre celui-ci le montant de leurs avances.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,