ARRET

N°

B

C/

X

A

B

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU SIX MAI DEUX MILLE QUATORZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 13/01728

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SOISSONS DU SIX DÉCEMBRE DEUX MILLE DOUZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur G B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté et plaidant par M^e Laurent LANDRY, avocat au barreau de SOISSONS

APPELANT

ET

Madame O X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e MIEL, avocat au barreau de SOISSONS

Plaidant par M^e MOREAU, avocat au barreau de SOISSONS

Monsieur I A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté et plaidant par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 18 février 2014 devant la cour composée de M^me Marguerite-S MARION, président de chambre, M^me S-T U et M^me M N, conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Monia LAMARI, greffier.

Sur le rapport de M^me M N et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 mai 2014, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 06 mai 2014, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Marguerite-S MARION, président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DÉCISION

Le 7/09/2007, M. B a vendu à M^me X, assistante de direction, un appartement au premier étage d’un immeuble en copropriété situé à Soissons, moyennant le prix de 93 000 €, comportant 3 pièces principales.

La pièce à usage d’entrée, salon et coin cuisine comporte deux fenêtres à verre granité, qui sont ouvertes dans le mur situé à la limite du fonds voisin appartenant à M. A.

Ces deux fenêtres oscillo-battantes ont été posées par M. B en 2004, M. A étant d’accord sous réserve qu’elles ne soient ouvertes qu’en mode oscillo (sauf exceptionnellement, pour leur nettoyage par exemple).

M. B a respecté cet accord.

M^me X ouvrant ces fenêtres en mode battant, M. A lui a fait sommation le 8/08/2008 d’avoir à les mettre en conformité avec les dispositions des articles 676, 677, 678 et 679 du Code Civil.

Estimant avoir été victime d’un dol de la part du vendeur ayant passé sous silence la restriction d’usage de ces deux fenêtres, M^me X a, le 31/05/2010, saisi le tribunal de grande instance de Soissons aux fins d’annulation de la vente. M. A l’a également saisi aux fins de voir M^me X condamnée à mettre en conformité les deux ouvertures litigieuses. Les deux instances ont été jointes.

Suivant jugement rendu le 6/12/2012, le tribunal de grande instance de Soissons, au visa des articles 1109, 1116, 1117, 1382, 1371, 544, 676 et 678 du code civil, a :

— dit que le consentement de M^me X avait été vicié par le dol de M. B,

— prononcé la nullité de la vente,

— condamné M. B à verser à M^me X :

* 93 000 € au titre du remboursement du prix de vente,

* 16 887,32 € au titre des intérêts d’emprunt versés au 6/12/2012 pour le prêt N°192741099T,

* 1 610,30 € au titre des frais d’assurance du prêt n°192741099T et du prêt 192740999S,

* 4 000 € en réparation de son préjudice moral,

— débouté M^me X de sa demande de remboursement de l’échéancier de son prêt à taux zéro et de sa demande en paiement des frais de remboursement anticipé du prêt n°192741099T et du prêt n°192740999S,

— condamné M. B à verser à M. A une astreinte de 50€ par jours de retard, à compter du délai d’un mois à partir de la signification du jugement, si les travaux de mise en conformité de la fenêtre n’étaient pas effectuées conformément aux préconisations de M. Y,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M. A,

— condamné M^me X à verser à M. B une indemnité d’occupation mensuelle de 400€ par mois à compter du 7/12/2007 et jusqu’à son départ des lieux,

— débouté M. B de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. B à verser à M^me X 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme à M. A,

— condamné M. B au paiement des entiers dépens de l’instance de M^me X, y compris les dépens exposés pour la procédure de référé en première instance,

— rejeté la demande de condamnation au paiement des dépens de M. A contre M^me X qui resteront à la charge de M. A y compris les frais exposés pour la procédure de référé, dont les frais d’expertise judiciaire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 26/02/2013, M^me X a formé appel de cette décision en n’intimant que M. B.

Par déclaration du 29/03/2013, M. B a formé appel total de cette décision.

Une ordonnance de jonction a été rendue le 28/10/2013 et l’ordonnance de clôture a été rendue le 22/01/2014.

Par conclusions du 2/05/2013, M. B demande à la cour de :

Vu les Articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’Arrêt de la Cour d’Appel d’Amiens en date du 4 mai 2010,

Voir réformer la décision du 6 décembre 2012 en ce qu’elle a déclaré Mademoiselle O X recevable et bien fondée en ses demandes,

1) Dire et juger Mademoiselle O X irrecevable et mal fondée en ses prétentions,

En conséquence la débouter purement et simplement de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Dire et juger que l’attitude de Mademoiselle O X est abusive,

En conséquence, la condamner à lui payer la somme de 1000 € en réparation de son préjudice,

Voir condamner Mademoiselle O X à lui payer 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Voir condamner Mademoiselle O X aux entiers dépens de l’instance, dont distraction est requise au profit de M^e Laurent LANDRY,

2) A titre infiniment subsidiaire,

Voir débouter Mademoiselle O X de ses demandes tendant à sa condamnation à lui payer quelques dommages et intérêts que ce soit,

Vu les Articles 549, 1371 du code civil

Voir condamner Mademoiselle O X à payer à Monsieur K X une indemnité d’occupation mensuelle de 400 € du 7 décembre 2007 au 23 février 2013, soit 24.800 €'.

Par conclusions du 23/05/2013, M^me X demande à la cour de :

Dire et Juger Monsieur B irrecevable et mal fondé en son appel.

Le débouter de l’ensemble de ses demandes

Dire et juger Madame X recevable et fondée en son appel

Réfomer partiellement le jugement entrepris,

Condamner Monsieur B à lui payer les sommes de :

—  658,28 € au titre du remboursement des échéances remboursées au titre du

prêt à taux zéro n°00192740999S du 06/10/2007 au 06/06/2013 avec

réactualisation au jour du remboursement effectif des prêts,

—  24.605,79 € au titre du remboursement du montant des intérêts réglés au titre

du second prêt XXX du 06/10/2007 au 06/06/2013 avec

réactualisation au jour du remboursement effectif des prêts,

—  1801,59 € au titre du remboursement du coût des assurances souscrites des

prêts n°00192740999S et XXX du 06/10/2007 au 06/06/2013

avec réactualisation au jour du remboursement effectif des prêts,

—  2.688,24 € au titre du préjudice résultant du remboursement anticipé du prêt

XXX

—  10.000 € en réparation de son préjudice moral,

Condamner Monsieur B à lui payer 3 365 €au titre du remboursement des taxes foncières de 2008 à 2012,

Confirmer le Jugement pour le surplus,

Voir condamner Monsieur K B à lui payer 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

S’entendre condamner Monsieur K B aux entiers dépens au profit de la SCP BOUCHY LUCOTTE & MIEL, Avocats aux offres de droit.

Par conclusions du 17/06/2013 portant appel incident, M. A demande à la cour de :

— Vu les Articles 676 et suivants et particulièrement 678 du Code Civil,

— Vu les Articles 544 et 1382 du Code Civil,

— Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur Y, vu le jugement rendu le 06 décembre 2012 par le TGI de SOISSONS,

— Statuer ce que de droit sur le problème de l’annulation de la vente immobilière intervenue entre Mr B et Melle X et ses conséquences,

— Déclarer Monsieur A recevable et bien fondé en ses demandes.

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a relevé la non-conformité des ouvertures litigieuses (2 fenêtres suivant rapport Y) et condamné M. B à procéder à leur mise en conformité sous astreinte,

— Subsidiairement , dans l’hypothèse où la Cour infirmerait la décision d’annulation de la vente immobilière, condamner en ce cas Melle O X à mettre en conformité les deux ouvertures litigieuses,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. B à payer à M. A une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement dire que cette indemnité devra être mise à charge de Melle X.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts à hauteur de 4.000 € formulée par Mr A ; statuant à nouveau, condamner pour les raisons sus évoquées M^me X et subsidiairement Mr B à payer au concluant la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts .

— Condamner Monsieur B (ou subsidiairement Mademoiselle O X pour les raisons sus évoquées) à payer au concluant la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile pour frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

— Infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens ; statuant à nouveau condamner Mademoiselle X ou à défaut Mr B en tous les dépens de première instance lesquels comprendront les frais de la procédure de référé (Ordonnance du 13 novembre 2009), les frais d’expertise de Monsieur Y taxés à la somme de 807,87 €, ainsi que les dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître Bertrand BACHY Avocat soussigné.

SUR CE,

Sur l’annulation de la vente immobilière :

Sur la recevabilité de cette action :

M. B fait valoir que seule l’action en résolution de la vente pour vice caché est ouverte dans la mesure où M^me X invoque l’impropriété de la chose vendue à sa destination normale puisqu’elle se plaint d’une restriction d’usage des lieux.

Cependant, l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol, si bien que l’action intentée par M^me X est recevable.

Sur le bien fondé de l’annulation :

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

M^me X reproche à M. B de ne pas l’avoir informée du fait que l’ouverture complète des deux fenêtres litigieuses contrevenait aux articles 678 et suivants du code civil et affirme que cette réticence dolosive a été commise intentionnellement dans le but de vendre l’appartement plus cher. Elle ajoute que, si elle avait connu cette restriction, elle n’aurait pas acquis l’appartement ou ne l’aurait pas acquis à ce prix dans la mesure où ce dernier n’est que d’une superficie de 53 m² et que le fait de ne pas pouvoir ouvrir en grand les fenêtres d’une pièce principale en restreint l’usage.

Il n’est pas discuté par M. B ni par M^me X que l’immeuble où se trouve l’appartement vendu est situé à la limite du fonds de M. A et que des vues ne peuvent donc être créées sur ce fonds.

Si M. B ne démontre en effet pas en avoir informé à M^me X, cependant les charges légales de l’immeuble ne relèvent pas de l’obligation d’information du vendeur si elles sont apparentes ou si l’acquéreur a pu s’en convaincre lui-même. Or compte tenu de la configuration des lieux, cette charge était apparente.

En considérant même qu’elle n’ait pu s’en convaincre, M^me X n’établit pas que la connaissance de l’existence de la restriction d’usage des fenêtres l’aurait dissuadée d’acquérir ou l’aurait dissuadée d’acquérir au même prix, et qu’en conséquence la réticence du vendeur a été déterminante de son consentement à acquérir cet appartement ou à l’acquérir à ce prix. En effet, il y a lieu de constater au vu des pièces versées aux débats, que les deux fenêtres sont munies de verre granité ne laissant pas passer le regard et n’offrent donc, en position fermée ou oscillo-battante, aucune vue. De plus, elles apportent une luminosité suffisante à la pièce entrée-séjour-cuisine sans qu’il soit nécessaire de les ouvrir et le mode d’ouverture oscillo permet d’aérer correctement cette pièce. Par ailleurs, l’appartement est traversant et comprend, de l’autre côté de l’immeuble, deux chambres dont les grandes fenêtres sont transparentes. Enfin, lorsque les deux fenêtres litigieuses sont ouvertes complètement (en mode 'battant') elles n’offrent une vue que sur des toits, cour, et immeubles.

Il ressort d’ailleurs du témoignage du père de M^me X que lorsque cette dernière a visité l’immeuble en sa compagnie elle n’a pas ouvert ni demandé à ouvrir ces fenêtres, dont l’une donne dans l’entrée de la pièce et l’autre au dessus du meuble évier du coin cuisine et que le fait que les vitres soient opaques, alors même que l’appartement était sans vis-à-vis et au premier étage, ne lui a pas posé de problème. Il n’est au demeurant pas prétendu que M. B se serait opposé à ce que ces fenêtres soient ouvertes durant sa visite. Au contraire il ressort du témoignage d’un autre candidat acquéreur s’étant étonné au cours de sa visite du fait que les deux fenêtres soient opaques alors qu’elles étaient installées dans une des pièces principale, que M. B l’a informé du fait qu’il n’avait pas de droit de vue directe chez les voisins.

Enfin, M^me X ne démontre pas la moins-value de l’appartement résultant de l’absence de vue sur les fonds voisins d’un côté de l’appartement.

Dès lors, il y a lieu de débouter M^me X de sa demande d’annulation de la vente et de ses demandes subséquentes, restitutions réciproques et dommages et intérêts.

M. B sera également débouté de sa demande d’indemnité d’occupation, consécutive à l’annulation de la vente ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dans la mesure où M^me X a eu gain de cause en première instance si bien que son action ne peut être qualifiée d’abusive.

Sur la demande de mise en conformité des deux fenêtres sous astreinte :

M. A reconnaît qu’en cours d’instance d’appel M. B a fait poser des bloqueurs à clé sur les deux fenêtres litigieuses, suivant facture du 16/04/2013, afin qu’elles ne puissent plus s’ouvrir qu’en mode oscillo.

Cette mesure s’avérant suffisante pour supprimer la vue sur le fonds de M. A, il y a lieu de débouter ce dernier de sa demande, devenue sans objet, et de réformer le jugement de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

C’est à juste titre que le premier juge a débouté M. A de cette demande dans la mesure où il ne démontre pas de préjudice de jouissance ni d’atteinte à l’intimité de sa vie privée qu’il dénonce. En effet, il ne produit que des photos des fenêtres ouvertes avec la sommation qu’il a fait délivrer le 8/08/2008 et une attestation de ses invités selon laquelle les fenêtres étaient ouvertes sur la cour de M. A avec vue sur les vasistas de l’appartement occupé par M. Z, le 2/05/2009 dans l’après-midi et plus précisément à 19h30. Ces éléments ne permettent pas de caractériser le préjudice de jouissance que M. A allègue.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de dire que M^me X sera condamnée à supporter les dépens et les frais hors dépens, sauf les dépens d’appel et frais hors dépens d’appel de M. A dont ce dernier restera chargé.

Elle ne sera pas non plus condamnée à supporter les dépens de l’instance en référé dans la mesure où l’expertise n’apparaissait pas indispensable pour démontrer que les vues créées par l’ouverture des deux fenêtres ne respectaient pas à la distance légale.

PAR CES MOTIFS la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée en appel par M. B,

INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. A de sa demande de dommages et intérêts et,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés,

DEBOUTE M^me X de toutes ses demandes,

DEBOUTE M. B de ses demandes de restitution, de dommages et intérêts et d’indemnités d’occupation,

DIT que la demande de mise en conformité des deux fenêtres litigieuses est devenue sans objet et en déboute M. A,

CONDAMNE M^me X à verser à M. B 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me X à verser à M. A 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et aux dépens d’appel sauf les dépens d’appel de M. A qui resteront à la charge de ce dernier.

DEBOUTE M. A de sa demande tendant à mettre à la charge de M^me X les frais de l’instance en référé expertise,

ADMET M^e Laurent LANDRY et Maître Bertrand BACHY, avocats, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les frais dont ils ont fait l’avance en première instance et en appel pour le premier, en première instance pour le second.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT