COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 31 OCTOBRE 2013

N° 2013/458

Rôle N° 10/16475

F-G A

C/

Syndicat des copropriétaires LES VERTES ANNÉES

Grosse délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI

SCP BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de GRASSE en date du 13 juillet 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/4249.

APPELANTE

Madame F-G A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Stéphanie MOUTET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES VERTES ANNÉES

XXX

représenté par son syndic en exercice le cabinet Pastorelli

XXX

représenté par la SCP BADIE- SIMON-THIBAUD & JUSTON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaidant M^e Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 3 octobre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2013,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les faits, la procédure et les prétentions :

M^me A et propriétaire d’un appartement formant le lot 1096 situé au rez-de-chaussée du bâtiment A d’un ensemble immobilier dénommé les vertes années soumis au statut de la copropriété , à Juan-les-Pins.

Ce lot 1096 est décrit dans le règlement de copropriété comme un appartement… et une terrasse jardin à l’ouest, avec la jouissance privative exclusive d’une parcelle de terre en nature de jardin d’agrément d’une superficie de 60 m² environ ;

dans le titre de propriété, la description est identique à l’exception de la surface de la parcelle de terre qui est portée à 70 m².

La totalité de la surface de terrain concernée par le litige, c’est-à-dire la surface en jouissance privative ci-dessus plus le jardin commun qui la jouxte, est limitée d’une part par la clôture du jardin d’un appartement voisin et d’autre part par la clôture périphérique de la copropriété ; cette parcelle abrite un édifice contenant les compteurs d’eau généraux de la copropriété, dont l’accès par la compagnie des eaux se fait par un portillon fermé à clé installé dans la clôture de la copropriété et donnant sur la voie publique ;

Lors de l’assemblée générale du 6 avril 2007, l’assemblée générale a adopté une résolution numéro six décidant de :

— faire procéder à la séparation des parties communes et du jardin privatif de l’appartement de M^me A (angle bâtiment A) par la pose d’une clôture …

— Autoriser M^me A à installer à ses frais un portillon sur cette clôture afin de disposer d’un accès direct sur l’extérieur de la résidence ;

— fixer la date de l’appel des fonds destinés à financer ces travaux au 1^er juillet 2007 ;

M^me A a voté contre cette résolution, mais ne l’a jamais contestée par voie judiciaire.

Par acte en date du 21 juillet 2008, M^me A a assigné le syndicat pour voir dire qu’elle a prescrit, au-delà de son titre, la totalité de la surface du jardin entourant son lot numéro 1096, et ce sur le fondement des dispositions de l’article 2265 ancien et 2272 du Code civil, prévoyant la prescription acquisitive abrégée de 10 à 20 ans, de bonne foi et par juste titre ;

Les parties ont conclu et par jugement contradictoire en date du 13 juillet 2010, le tribunal de grande instance de Grasse a dit que mme A est aujourd’hui irrecevable à contester les limites de son jardin telles qu’elles ressortent de l’assemblée du 6 avril 2007 aujourd’hui définitive ; le tribunal a débouté M^me A :

— de sa demande tendant à dire qu’elle a prescrit au-delà de son titre la totalité de la surface du jardin, et donc de sa demande en revendication concernant la jouissance exclusive et privative de la partie de parcelle de terre au-delà de la surface de sa terrasse et de son jardin d’agrément de 70'mètres carrés ;

— de sa demande tendant à dire que le syndicat sera condamné sous astreinte à procéder à la démolition de la clôture installée dans son jardin ;

— de sa demande tendant à dire qu’elle ne participera pas en tant que copropriétaires au paiement des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat ;

— de sa demande tendant à entendre condamner le syndicat à payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice subi du fait de la perte partielle de jouissance du jardin et de l’initiative abusive du syndicat ;

le tribunal a jugé que la résolution numéro six s’applique, ce qui entraîne que la partie de la parcelle de terre sur laquelle est situé l’édicule abritant le compteur d’eau de la copropriété, avec son accès au portillon donnant sur la voie publique, telle que délimitée par le grillage actuellement installé et telle que délimitée sous liseré bleu sur le plan de M. B géomètre, est constitutive, avec le portillon, de parties communes, et que M^me A ne dispose d’aucun droit de jouissance privative sur cette partie de parcelle destinée aux installations communes et aux services d’entretien desdites installations communes ; une somme de 2000 a été allouée au syndicat au titre des frais inéquitablement exposés.

M^me A a relevé appel de façon régulière et non contestée le 9 septembre 2010. Il sera fait application de l’article 455 du code de procédure civile.

Un premier arrêt avant dire droit est intervenu le 17 février 2012 et a invité les parties à produire le plan du rez de jardin mentionné dans le règlement de copropriété – état descriptif de division modificatif du 28 octobre 1968 ; à toutes fins à s’expliquer sur la valeur du plan de l’état des lieux partiel dressé par M. Y le 20 décembre 1990 ;

Le syndicat a été invité à produire la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 6 avril 2007, avec celle de ses annexes concernant la résolution numéro six ;

Les parties ont été invitées à s’expliquer sur l’éventuelle inefficacité de cette résolution, dans l’hypothèse où l’édifice renfermant les compteurs d’eau généraux de la copropriété se situerait dans la partie de jardin affecté à la jouissance exclusive de M^me A.

L’appelante a conclu le 11 septembre 2012, de façon récapitulative, et demande à la cour au visa des articles 2272 et 2265 du Code civil, de réformer le jugement.

Statuant à nouveau, la cour jugera que le titre de propriété de M^me A comprend, au titre des parties communes de jouissance privative, la parcelle clôturée en toute illégalité par le syndicat ;

Subsidiairement, la cour jugera que l’appelante a usucapé cette partie complémentaire de jardin, pas prescription abrégée, subsidiairement pas prescription trentenaire, la possession de ses auteurs s’ajoutant la sienne ;

Le syndicat devra sous astreinte (500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir) remettre les lieux dans leur état antérieur à l’assemblée du 6 avril 2007, en démolissant à ses frais la clôture installée et en reconstituant cette clôture sur les limites de la copropriété, tels que figurant au plan de M. Y, avec portillon sur l’avenue des oliviers ;

L’appelante sera dispensée en sa qualité de copropriétaires de la participation au paiement des charges induites par les condamnations prononcées, par application de l’article 10 – un de loi du 10 juillet 1965 ;

Une somme de 10'000 € est réclamée à titre de dommages-intérêts en compensation du préjudice subi par la perte totale de jouissance d’une partie du jardin depuis les travaux réalisés en 2008.

Une somme de 3000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.

Le syndicat des copropriétaires, intimé, a conclu le 15 avril 2013 à la confirmation, au visa de l’article 42 de la loi, la résolution numéro six de l’assemblée du 6 avril 2007 étant devenue définitive ;

Le plan Y n’est nullement déterminant et n’établit certainement pas ses droits sur la totalité des parcelles figurant sur ce plan ; l’appelante qui a la charge de la preuve ne démontre pas que la partie du jardin dont elle avait jouissance exclusive s’étendait et comprenait la zone où se trouve érigé l’abri des compteurs ;

Elle n’a pas réagi à la mise en oeuvre des travaux de clôture et n’a pas exercé d’action possessoire ;

Cette résolution est parfaitement efficace et il y a lieu de valider le tracé de la clôture pour être moins dommageable pour l’appelante et alors que l’assiette de la partie de parcelle commune est d’une superficie inférieure à ce à quoi peut prétendre le syndicat ;

L’appelante ne peut se prévaloir d’un juste titre, d’une possession utile, ni de son chef, ni de celui de ses auteurs, dès lors qu’elle n’a exercé aucun recours contre l’assemblée générale du 6 avril 2007, renonçant ainsi à la protection possessoire des droits qu’elle prétend prescrire ; l’appelante n’établit pas une possession utile, paisible, public et trentenaire à titre exclusif sur les parties communes comportant les compteurs d’eau.

Elle sera déboutée de ses prétentions et revendications au-delà de la surface de sa terrasse et de son jardin d’agrément de 70 m² ;

Il est demandé en conséquence confirmation des mentions du dispositif, ainsi qu’un débouté des demandes de dommages-intérêts.

Une somme de 5000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.

L’ordonnance de clôture est en date du 19 septembre 2013.

SUR CE :

Attendu qu’il convient de rappeler en liminaire quelques éléments de fait et de procédure qui s’imposent aux parties, la cour ne faisant que rappeler que :

— la demanderesse initiale, à savoir M^me A dans son assignation du 21 juillet 2008, a la charge de la preuve de ses prétentions, à savoir que sa propriété comprend, au titre des parties communes à jouissance privative, la parcelle clôturée en toute illégalité selon elle par le syndicat ;

— la pose de la clôture litigieuse a eu lieu en juillet 2008, avant l’assignation ;

Attendu que nul ne conteste que l’ensemble de la parcelle litigieuse, à savoir la parcelle de terre en nature de jardin d’agrément , à jouissance privative exclusive, d’une superficie de 60 m² dans le règlement de copropriété et de 70 m² dans le titre de l’appelante, et la parcelle actuellement clôturée où se situent les compteurs d’eau, relèvent des parties communes de l’immeuble, que le syndicat a décidé de clôturer s’agissant de la parcelle supportant les compteurs d’eau, selon décision de l’assemblée générale du 6 avril 2007 ;

Attendu que dans ce cadre précisé, le plan du rez-de-jardin dressé par l’architecte Vachon le 4 mai 1964, et sollicité par la cour dans son arrêt avant dire droit, dans un souci de clarification, ne se révèle d’aucune utilité pour résoudre le litige, pour des raisons qui se conçoivent à la lecture du courrier de M. D en date du 13 mars 1991, qui sera examiné infra ;

Attendu que la résolution numéro six de l’assemblée générale du 6 avril 2007, à laquelle la cour s’est intéressée dans son arrêt avant dire droit pour résoudre le problème de la délimitation de la clôture, à nonobstant décidé de faire procéder à la séparation des parties communes et du jardin privatif de l’appartement de M^me A, et d’autoriser cette dernière à installer à ses frais un portillon sur cette clôture afin de disposer d’un accès direct sur l’extérieur de la résidence; que l’essentiel tient dans le caractère définitif de cette résolution, que nul ne conteste et qui n’a pas été attaquée en nullité par M^me A ;

Attendu qu’au-delà des prérogatives du syndicat, dont on ne conçoit pas sur quel fondement il n’aurait pas droit de clôturer ses parties communes affectées en l’espèce au service commun que constitue le relevage du compteur, il est patent que cette résolution à ce jour définitive permet d’opposer à M^me A non seulement le principe mais l’opportunité de la pose d’une clôture, ce qui confère à la possession qu’elle invoque un caractère équivoque, sur lequel il sera motivé infra à l’appui d’autres éléments ;

Attendu qu’à ce stade du raisonnement, et dès lors que M^me A conteste la pose de la clôture, il s’agit purement et simplement d’un problème de délimitation entre l’assiette de la jouissance privative exclusive dont elle se prévaut, et l’assiette de la partie commune clôturée aux fins de permettre le relevage des compteurs ;

Attendu que la démonstration d’un juste titre lui permettant de bénéficier d’une prescription abrégée lui incombe ; que son titre, constitué par l’acte authentique d’achat de ses parents en avril 84, comprend dans son lot privatif une terrasse jardin à l’ouest, dont personne ne conteste qu’elle fasse 36 m², et la jouissance privative exclusive d’une parcelle de terrain en nature de jardin d’agrément d’une superficie de 70 m² environ ;

Attendu que l’on cherchera en vain à son dossier en quoi ce titre englobe la parcelle actuellement clôturée par le syndicat aux fins de relevage des compteurs, la formule de son assignation reprise par le premier juge en page cinq, selon laquelle elle a prescrit « au-delà de son titre » étant suffisante en elle-même a démontrer l’absence de juste titre , sauf a estimer de façon totalement unilatérale et ne reposant sur aucun document, aucun texte ou a fortiori titre que la surface de 70 m² dont elle se prévaut ne saurait intégrer une partie gravillonnée permettant l’accès à la cuisine de son appartement, par l’extérieur, puisque la surface de cette bande de terrains, selon elle, « reprend la situation des étages supérieurs, ces derniers bénéficiant de balcons permettant de relier les diverses pièces d’habitation » ;

Attendu qu’il ne peut y avoir de juste titre là où il n’est nullement démontré que la surface revendiquée au titre de la prescription acquisitive est de façon certaine englobée par ledit titre ; en d’autres termes, rien ne démontre au dossier que la parcelle actuellement clôturée par le syndicat pour le relevage des compteurs recoupe de près ou de loin l’assiette de 70 m² apparaissant au titre de M^me A comme surface à jouissance exclusive et privative ;

Attendu que reste la possibilité de prescription acquisitive trentenaire qui concernerait la totalité de la parcelle jusqu’à la voie publique , la clôture installée par le syndicat en juillet 2008 portant dans ce cas atteinte à une jouissance privative exclusive , concrétisée par des actes de possession continue , paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire sur l’ensemble du jardin jusqu’à la voie publique ;

Attendu qu’il a déjà été motivé supra sur le caractère définitif de l’assemblée générale ayant décidé de clôturer en avril 2007, sans que la résolution litigieuse soit attaquée, ce qui entache d’équivoque à tout le moins la possession alléguée, qui doit en toute hypothèse et tenant cette délibération remonter à 1977, soit avant l’acquisition par les parents A ;

Attendu que de plus, et même si la totalité de l’assiette a été occupée selon M^me A depuis cette acquisition, et même depuis le début de la copropriété, force est de constater qu’elle ne peut raisonnablement contester que les compteurs étaient relevés, et qu’ainsi il a fallu concilier à l’évidence la possession qu’elle invoque et le service commun de relevage des compteurs ; que là aussi le caractère équivoque s’impose d’une possession qui n’a pu en toute hypothèse porter sur les compteurs d’eau et sur le cheminement pour y accéder , à défaut de toute démonstration contraire, et sachant qu’aucun élément n’évoque une quelconque difficulté d’accès depuis l’origine au compteur, la cour en déduisant que l’appelante ou ses auteurs ont toujours concilié leur jouissance du jardin et le service commun de relevage ;

Attendu que le courrier de M. D en date du 13 mars 1991 oblige à une lecture indivisible et n’établit en rien bien au contraire les critères de la possession, puisqu’il indique : « lorsque l’architecte a dressé le plan de masse…, La compagnie des eaux n’avait pas encore fait savoir si elle alimenterait la propriété par le chemin des oliviers ou des îles. Ceci explique que ne figure pas l’emplacement en partie commune sur lequel a été posé le compteur, sur ce plan. Pourtant, ce service public a exigé que ce compteur soit posé en partie commune, accès directement de la route, et en a fixé l’emplacement. Aussi, un portillon était posé sur l’avenue des oliviers et l’emplacement du compteur était séparé du jardin voisin (privatif) par une clôture grillagée. Si le portillon a été, par la suite,supprimé, ceci a, peut-être, fait l’objet d’une décision de la copropriété en assemblée générale avec acceptation du propriétaire de jardin privatif concerné et obligation de laisser entrer les personne habilitées à relever ou entretenir l’installation. C’est probablement à une pareille occasion que la clôture d’origine a pu être également supprimée. Ceci n’est évidemment que pure supposition de ma part » ;

Attendu que personne ne conteste les termes extrêmement prudents de l’auteur, dont il résulte à tout le moins avec certitude qu’à l’origine une clôture a logiquement séparé l’emplacement du compteur et le jardin privatif, dans des conditions de topographie certes imprécises, avec une disparition elle aussi imprécise , quant à son auteur et à sa date, de cette nouvelle clôture ; que pour autant les termes de ce courrier ne permettent nullement d’asseoir une possession qui ait été dénuée depuis l’origine de la copropriété de caractère équivoque, puisque M. D est formel sur l’existence d’une première clôture et que le souci a toujours été partagé entre le service des eaux et le syndicat d’un emplacement des compteurs sur partie commune permettant à l’évidence aux préposés de procéder aux relèvements ;

Attendu que l’assemblée générale du 19 avril 1989 a déjà évoqué la question, M. A considérant qu’un compteur général d’eau de la copropriété se trouve dans son jardin, et demandant son déplacement ; que cependant, l’assemblée générale ne s’est pas prononcée, n’a émis aucun vote, l’avis du président du conseil syndical en date du 16 mars 91 (M. X) ne démontrant strictement rien , sinon son avis personnel, quant au caractère de la possession ; bien au contraire, lors de l’assemblée du 19 avril 89, M. E a émis un avis contraire selon lequel M. A aurait « investi » cet emplacement ;

que la cour, loin de se prononcer sur le fond, estime que la teneur de la discussion en assemblée générale en avril 89 entâche d’équivoque depuis cette date la possession aujourd’hui allégué sur la parcelle clôturée par le syndicat aux fins de relevage des compteurs ;

Attendu que les attestations versées aux débats par l’appelante ne permettent pas d’établir la réalité d’actes de possession concrets, sur une durée précise égale ou supérieure à 30 ans, au cours de laquelle aucun événement ne saurait être opposé à l’appelante qui entâche d’équivoque ladite possession ;

Attendu que l’attestation Frison évoque une occupation en totalité du jardin depuis 1969 (par M^me Z précédente occupante), mais est denuée de précisions concrètes sur la teneur de cette possession et se heurte surtout au courrier de M. D dont les termes ont été ci-dessus analysés, ainsi qu’à l’incertitude qui transparaît du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 1989, puisque aucune décision n’a été prise sur la demande de M. A, et qu’une analyse divergente a été émise ;

Attendu que les autres attestations, dont la bonne foi est présumée même si elles émanent de parents ou d’amis, sont imprécises quant aux dates, sauf à évoquer l’année d’achat 1984, et n’évoquent que l’occupation de la totalité du jardin sans autre précision , et son entretien ;

Attendu que pour ce qui concerne le service commun matérialisé par la présence du compteur d’eau générale (que M. A voulait voir déplacé) et la nécessité d’y accéder, aucune précision n’est donnée, ce qui interdit là aussi, au-delà de la nécessaire démonstration d’un délai trentenaire, de retenir qu’aucune équivoque n’ait entachée la possession alléguée ;

Attendu qu’en conclusion, et dès lors qu’elle ne peut se prévaloir d’une possession trentenaire non équivoque sur l’ensemble du jardin litigieux jusqu’à la voie publique, l’appelante en est réduite à rapporter la preuve que la clôture porte atteinte à ses droits, que personne ne conteste, à jouir de façon privative exclusive d’une parcelle de jardin d’agrément de 70 m² ;

Attendu que le plan Y, établi dans des conditions qui ne sont pas précisées le 7 septembre 1990, et qui est produit par l’appelante qui ne le conteste pas, établit qu’elle dispose de sa terrasse de 36 m² faisant partie de son lot privatif, mais aussi d’un jardin à jouissance privative d’une surface de l’ordre de 87 m², supérieure à celle de son titre;

Attendu que l’appelante qui a la charge de la preuve succombe donc à démontrer que le syndicat, en clôturant ce qui constitue incontestablement une partie commune, ait porté atteinte à la jouissance privative exclusive du jardin d’agrément de 70 m², en l’absence de toute délimitation qui soit opposable à l’une ou l’autre des parties et de toute privation d’une surface sur laquelle son titre lui confère jouissance exclusive ;

Attendu qu’en définitive, le syndicat n’a fait que clôturer, après décision d’assemblée générale, une parcelle relevant des parties communes, sans que l’appelante ne démontre un quelconque droit sur ladite parcelle, au titre d’une d’une jouissance privative ou d’une prescription acquisitive ;

Attendu que c’est donc une confirmation qui s’impose ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :

Déclare l’appel infondé et confirme l’intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;

Condamne l’appelante aux dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, outre le paiement syndicat d’une somme de 2000 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d’appel.

Le greffier, Le président,

S. Massot G. Torregrosa