COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 03 FEVRIER 2015

N° 2015/ 59

Rôle N° 12/12340

SA SACOGIVA

C/

B Y

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Corine SIMONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 25 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11-11-0001.

APPELANTE

SA SACOGIVA Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame B Y

née le XXX à XXX, Bat E20 – 6, Square D Eluard – XXX

représentée par M^e Corine SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Z A, conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame F G, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Février 2015,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2005, à effet du 1^er février 2005, la SA SACOGIVA a consenti à M^me Y un bail à usage d’habitation d’un appartement de 75,11 m² de quatre pièces, situé dans un immeuble 'Fontaines Sextius', 6 square D E à Aix-en-Provence, pour une durée de 6 ans, moyennant un loyer initial de 469,39 euros et une provision pour charges de 138,12 euros.

Par lettre recommandée du 4 juin 2010, le bailleur, faisant application de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, a proposé de porter le loyer du bail renouvelé au 1^er février 2011, à la somme mensuelle hors charges de 649,37 euros, le loyer alors réglé s’élevant à la somme de 537,87 euros.

En l’absence d’accord de la locataire sur l’augmentation du loyer, la SA SACOGIVA a saisi le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence qui par jugement du 25 mai 2012, a débouté Madame Y de sa demande relative à la nullité de la procédure et débouté la SA SACOGIVA de sa demande de révision du loyer, la condamnant à payer à Madame Y la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SACOGIVA a fait appel de la décision.

Par ordonnance rendue le 9 octobre 2014, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de Madame Y.

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2014, la SA SACOGIVA conclut à la réformation du jugement et demande à la cour de fixer le prix du loyer à compter du 1^er février 2011, à la somme de 649,37 euros et de condamner Madame Y au paiement de la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité pour frais de procès.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La SA SACOGIVA a notifié à Madame Y une proposition de nouveau loyer à effet au 1^er février 2011, pour la somme mensuelle de 649,37 euros et a communiqué ultérieurement une vingtaine de références de loyers, en application des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989.

Ces dispositions prévoient que pour l’application de l’article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique, précision faite que le nombre minimal de références à fournir par le bailleur est de trois, dont deux doivent se référer à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

Les références de loyers produites par le bailleur doivent concerner des locaux comparables, dont la composition et la superficie sont identiques, bénéficiaires de baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, les références relatives à des locations soumises à un régime dérogatoire au droit commun étant exclues, et indiquer notamment l’étage, l’état des équipements et si le logement comporte ou non des annexes.

La SA SACOGIVA produit un rapport de Monsieur X qui enseigne qu’elle est propriétaire de l’ensemble immobilier de la résidence les Fontaines de Sextius, construit dans la partie Nord de la ZUP d’Encagnane en 1968, regroupant 22 bâtiments s’articulant autour de deux squares, le square D E et le XXX, XXX et deux loges de gardien, la résidence disposant de deux parkings indépendants totalisant une centaine de places et dont les accès sont sécurisés par des barrières automatiques.

Il ressort du bail signé par Madame Y que celle-ci ne dispose ni d’une cave ni d’un garage privatif. Le document établi par Monsieur X ne mentionne pas que le bâtiment E20 dans lequel est situé l’appartement de la locataire est pourvu d’un ascenseur.

Si la SA SACOGIVA a produit 20 références de loyers dans un document intitulé 'Liste de références complémentaires', seule l’une d’entre elles concerne un appartement de même superficie, composé de 4 pièces, situé au 3^e étage de la résidence Jules Verne construite en 1968 et abritant un locataire depuis au moins trois ans, logement ne disposant d’aucun local accessoire et dont le loyer mensuel est de 640 euros.

Dans la mesure où il est communément admis que les loyers diffèrent selon les étages, les prix les plus élevés étant constatés pour les derniers étages, cette référence ne peut être retenue, le bail étant muet sur le niveau auquel est situé le logement loué à Madame Y.

Une autre liste de références, avec copie des baux est versée aux débats par le bailleur mais elle concerne des appartements situés en étage et disposant tous d’une cave.

Quant aux références produites dans le cadre du rapport de Monsieur X, qui concernent la résidence 'Le Jules Verne’ et des baux consentis par la société Erilia, celles-ci ne mentionnent aucune caractéristique relative à l’état des équipements et si le logement comporte ou non des annexes alors que les références de loyers produites par le bailleur doivent concerner des locaux comportant des caractéristiques similaires.

Les références fournies ne sont pas représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage et ne répondent pas aux critères légaux de comparabilité, les références locatives portant sur des logements situés en étage alors que le bail ne précise pas le niveau auquel l’appartement dont s’agit est situé, ne précisant pas l’état des équipements ni l’existence ou non d’annexes, voire concernant des logements de surface différente.

Au regard de ces éléments, il ressort que la SA SACOGIVA ne justifie pas d’une sous-évaluation manifeste du loyer appliqué à Madame Y, de sorte que le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de fixation d’un nouveau loyer.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement du 25 mai 2012 prononcé par le tribunal d’instance de Marseille,

Y ajoutant :

Condamne la SA SACOGIVA aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,