COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 22 OCTOBRE 2015

N° 2015/535

Rôle N° 14/15015

Y Z

C/

A X

C X

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’AUBAGNE en date du 24 Juin 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-14-183.

APPELANTE

Madame Y Z

née le XXX à CLERMONT-FERRAND (63000)

de nationalité Française, demeurant XXX

représentée par M^e Séverine BRETELLE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Stéphanie GARCIA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur A X

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

représenté par M^e Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame C X

née le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

représentée par M^e Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

Madame Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me E F, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2015

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me G H, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 1^er avril 2011 Monsieur A X et Madame X (les consorts X) ont donné à bail à Madame I Z un appartement situé à XXX, XXX un loyer mensuel de 850 euros outre 50 euros de charges.

Un congé avec offre de vente a été délivré par acte d’huissier du XXX pour un prix de 215.000 euros.

M^me I Z n’ayant pas quitté les lieux les consorts X ont saisi le tribunal d’instance de d’Aubagne qui par jugement du 24 juin 2014 a validé le congé, accordé un délai de deux mois à M^me I Z pour quitter les lieux, fixé le montant de l’ indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été payées si le bail avait continué, ordonné la transmission du jugement au représentant de l’Etat dans le département , rejeté les autres demandes et condamné M^me I Z aux dépens.

M^me I Z a relevé appel de cette décision par acte du 30 juillet 2014.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me I Z par conclusions déposées et signifiées le 19 février 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation conclut à la réformation de la décision et demande à la cour de dire que le congé pour vente qui lui a été délivré est frauduleux, de l’annuler, de dire que le bail est toujours en cours de condamner les consorts X à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

Elle affirme que l’intention de vente des bailleurs n’est pas réelle que le bien présente des désordres importants, qu’il n’y a aucune publicité ni aucune visite, que le seul mandat de vente dont il est justifié, antérieur à la délivrance du congé n’a été donné que pour trois mois et que le prix demandé est supérieur de 50% au prix du marché.

Les consorts X par conclusions déposées et signifiées le 9 septembre 2015concluent à la confirmation de la décision, au rejet des prétentions de M^me I Z et à sa condamnation à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que le congé est régulier et informe M^me I Z de son droit de préemption, ils affirment qu’ils pouvaient légitimement différer la mise en vente effective de l’appartement tant que celui-ci était occupé, ils produisent en tout état de cause un mandat de vente du 5 novembre 2012, et affirment enfin que la volonté de réaliser un bénéfice en vendant le bien à une prix supérieur à celui du marché ne constitue pas une fraude.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le congé délivré satisfait aux conditions de forme prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le souhait de faire une plus value ne caractérise pas de la part du bailleur l’intention frauduleuse, l’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation.

En l’espèce le bien litigieux a été proposé a la vente pour un prix de 215.000 euros alors qu’il résulte de l’attestation de l’agence Michaud Immobilier produite par les bailleurs eux même que plusieurs appartement du même type dans la résidence sont à vendre à 140.000 euros soit 50% moins cher.

M^me I Z affirme en outre sans être démentie que l’appartement présente des inconvénient certains: installation électrique non conforme, prises dénudées fils apparents, condensation et traces de moisissures, désordres confirmés par des photographies versées au débats dont le caractère probant n’est pas mis en cause.

Il s’en déduit que le logement ,n’est pas un bien exceptionnel justifiant un tel écart de prix avec le prix du marché ce qui conduit à considérer que le prix demandé est totalement déraisonnable et irréaliste.

Par ailleurs, les consorts X ne démontrent aucune intention sérieuse de vendre.

En effet le mandat de vente donné au cabinet Michaud immobilier le 5 novembre 2012 (au demeurant pour un appartement vendu loué) n’a été donné que pour une durée de trois mois, il n’a été suivi d’aucune diligences effectives, ni visites ni publicité, ce qui n’est pas contesté par les bailleur qui indiquent estimer plus réaliste de rechercher activement un acquéreur après l’aboutissement de la procédure d’expulsion.

Ces considérations, dont il se déduit que les bailleurs ne sont pas à ce jour en recherche d’acquéreur ni dans un projet de vente effectif, jointes au caractère irréaliste voire exorbitant du prix demandé démontrent le caractère fallacieux du congé dont la nullité sera prononcée par voie d’infirmation.

La sanction de cette fraude est l’annulation du congé, et M^me I Z dont les droits locatifs sont ainsi confortés ne démontre aucun préjudice subsistant résultant du congé frauduleux et qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts, sa demande de ce chef sera rejetée.

Les consorts X partie perdante seront condamnés aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la Cour statuant contradictoirement

infirme la décision déférée,

statuant à nouveau

annule le congé délivré le XXX,

dit que le bail poursuit ses effets et déboute les consorts X de leurs demandes

rejette la demande de dommages et intérêts de M^me I Z

condamne les consorts X in solidum à payer à M^me I Z la somme de 1.000euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

condamne les consorts X aux dépens

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT