COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 08 DECEMBRE 2016

HG

N° 2016/ 674 Rôle N° 15/11692

Z, E X

C/

G-H Y

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES TERRASSES DE GIENS

Grosse délivrée

le :

à: M^e Rachel SARAGA-BROSSAT

M^e Catherine TAYLOR-SALUSSE

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 16 Mars 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 07/03665.

APPELANTE

Madame Z, E X

XXX

représentée par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMES

Monsieur G-H Y

XXX représenté par M^e Catherine TAYLOR-SALUSSE, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES TERRASSES DE GIENS sis XXX – XXX, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ILES D’OR, dont le siège social est XXX, elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e G Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Nathalie CAMPANA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur G-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2016

Signé par Monsieur G-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M^me Z X est propriétaire d’un appartement situé dans la résidence XXX soumise au régime de la copropriété. Le 17 avril 2004, l’assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé les copropriétaires du rez-de-chaussée à fermer la loggia de leur lot par des baies vitrées et un châssis aluminium, M^me Z X a fait procéder à cette fermeture selon déclaration de travaux du 8 décembre 2006 auprès de la mairie de Hyères. Ayant constaté postérieurement des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement immédiatement supérieur propriété de M. G-H Y, elle a fait assigner le syndicat en réalisation de travaux devant le tribunal de grande instance de Toulon ; selon ordonnance du 24 septembre 2009, le juge de la mise en état a désigné M. A B en qualité d’expert qui a déposé un rapport définitif de ses opérations le 8 avril 2011. Une ordonnance postérieure du 21 mai 2012 du juge de la mise en état a rejeté une demande provisionnelle en exécution des travaux d’étanchéité en l’état de l’absence de M. G-H Y à la procédure.

Sur assignation au fond de la copropriété et de M. G-H Y, le tribunal de grande instance de Toulon selon jugement contradictoire du 16 mars 2015 a :

— dit n’y avoir lieu au rabat de l’ordonnance de clôture ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les terrasses de Giens à effectuer les travaux de reprise du joint d’étanchéité de construction se situant entre le mur pignon de l’immeuble à la jonction avec la dalle du balcon de l’appartement de M. G-H Y;

— rejeté la demande de M^me Z X en exécution de ces travaux sous astreinte ;

— dit que M. G-H Y devra laisser libre l’accès à sa terrasse pour permettre la réalisation des travaux mis à la charge du syndicat ;

— débouté M^me Z X de sa demande d’astreinte à l’encontre de M. G-H Y;

— débouté la même de sa demande en paiement de la somme de 35'750 € pour perte de loyers et de sa demande en nullité de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 14 avril 2007 autorisant notamment le syndicat à agir en justice ;

— déclaré recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et condamné M^me Z X à remettre en état les peintures des façades intérieures de sa loggia dans un coloris et un aspect identique au reste des façades de l’immeuble ainsi qu’à remettre en place la porte fenêtre et le volet de la loggia ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation au paiement d’une astreinte ;

— débouté M. G-H Y de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour un montant de 7000 €;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens à l’exception des frais d’expertise et des frais huissier dont le coût sera partagé par moitié entre M^me Z X et le syndicat des copropriétaires.

M^me Z X a régulièrement relevé appel de cette décision et soutient principalement dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 octobre 2016, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, que :

— l’expert a mis en évidence l’origine des infiltrations à savoir un défaut d’étanchéité du joint entre la dalle horizontale du balcon Y et le mur pignon de l’immeuble et a préconisé des travaux de réfection pour un coût quasiment identique au devis qu’elle avait proposé ;

— nonobstant l’obligation évidente pour le syndicat d’entreprendre des travaux relevant des parties communes, « par un acharnement qui confine au règlement de comptes », le syndic en la personne de la société Foncia s’y est opposé, refusant d’inscrire les travaux à l’ordre du jour, ce qui justifie le prononcé d’une astreinte ;

— le litige « confine véritablement à l’absurdité » dès lors qu’il a fallu entreprendre une procédure lourde avec mise en cause de M. G-H Y à l’encontre duquel une astreinte devra également être prononcée ;

— ayant été dans l’incapacité de louer son appartement elle subit une perte locative de 35'750 €;

— les travaux réalisés finalement par le syndic Foncia ne correspondent pas à ceux préconisés par l’expert judiciaire d’autant plus que les infiltrations se poursuivent de plus belle ;

— l’annulation de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 14 avril 2007 est justifiée puisque son vote n’a pas été comptabilisé, qu’elle s’y est opposée et qu’elle avait régularisé une demande d’autorisation de travaux auprès de la mairie, ce que le syndic a feint d’ignorer ;

— la peinture d’une loggia fermée peut être modifiée comme toute partie privative, les murs ne faisant plus partie de la façade de l’immeuble ; de même, le volet roulant et la porte-fenêtre sont devenus des parties privatives ;

— le syndicat ne justifie d’aucun trouble de voisinage ou de doléance d’un copropriétaire de telle sorte qu’il n’y a pas plus lieu à l’enlèvement de la cuisine d’été mobile ;

— M. G-H Y qui a « régularisé de longues conclusions extrêmement confuses » s’oppose en tout état de cause au passage des ouvriers et invoque un prétendu harcèlement pour solliciter paiement de dommages-intérêts alors qu’il n’a pas daigné répondre aux courriers recommandés qu’elle lui a adressés en vain.

M^me Z X conclut à l’infirmation partielle du jugement et demande à la cour de :

*condamner le syndicat à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé un délai d’un mois ;

*subsidiairement de le condamner au paiement de la somme de 5725,49 € représentant le coût de ces travaux et à prendre en charge tous les frais nécessaires à venir pour faire cesser les infiltrations et en effacer les traces ;

*condamner le même au paiement des sommes de 300 € pour frais huissier et de 35'750 € pour perte de loyers ;

*prononcer la nullité de la résolution numéro 11 du procès-verbal d’assemblée générale du 14 avril 2007 ;

*déclarer le syndicat irrecevable en sa demande reconventionnelle et en tout cas mal fondé ;

*condamner M. G-H Y sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai d’un mois, à laisser libre l’accès à son logement et sa terrasse pour faire effectuer les travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire ;

*le débouter de sa demande en paiement de dommages-intérêts et en nouvelle désignation d’expert ;

*condamner solidairement M. G-H Y et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 7000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les terrasses de Giens par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 14 octobre de 16, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, soutient principalement en réplique que :

— M^me Z X n’a eu de cesse de former des prétentions et soutenir de nouveaux moyens alors que l’autorisation générale donnée aux copropriétaires de fermer la loggia de leur balcon en fixe les conditions ;

— sa décision de fermer sa loggia ne lui permet pas d’exiger de la copropriété une étanchéité qui n’ existait pas à l’origine celle-ci n’étant ni obligatoire ni nécessaire et elle doit conserver à sa charge les frais de réfection évalués par l’expert à hauteur de 5725,49 € ; subsidiairement seul le remplacement du joint d’étanchéité entre le mur de l’immeuble et la terrasse de l’appartement Y peut être mis à la charge du syndicat dans les termes arrêtés par le premier juge ;

— l’accord de M. G-H Y a bien été sollicité et obtenu pour faire les travaux en cours de procédure et auxquels il ne s’est pas opposé ;

— la demande de M^me Z X au titre de frais d’huissier et en réalisation de travaux futurs n’est pas fondée ; il en est de même de celle relative à une perte locative ;

— elle n’invoque aucune cause de nullité propre à la délibération numéro 11 de l’assemblée générale du 14 avril 2007 si ce n’est tout dernièrement l’omission de son vote alors qu’elle ne prouve pas sa qualité d’opposante et qu’en toute hypothèse le délai de recours est épuisé ;

— l’autorisation conférée aux copropriétaires ne portant pas sur les peintures et la dépose des volet roulant et porte-fenêtre, le syndicat est fondé à réclamer la remise en état des lieux conformément aux articles 4 B, 5, 11 et 27 du règlement de copropriété ;

— les aménagements intérieurs de cuisine étant largement visibles de l’extérieur rompent l’harmonie de l’immeuble et doivent être déposés, le changement de destination de la loggia en pièce supplémentaire obligeant à modifier la quotité de son lot.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il rejette ses demandes d’astreinte, retient sa responsabilité et procède au partage des frais d’expertise et d’huissier et à sa confirmation pour le surplus ; il demande subsidiairement à la cour de constater que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ont été réalisés pour un montant de 1424,50 € TTC et de rejeter les demandes indemnitaires de M^me Z X et de M. G-H Y ; il demande à titre reconventionnel de condamner M^me Z X sous astreinte de 1000 € par jour de retard à remettre en état les peintures des façades intérieures de la loggia dans un coloris et un aspect identique au reste des façades de l’immeuble, à remettre en place la porte-fenêtre et le volet et à supprimer les aménagements de cuisine d’été.

Il réclame enfin paiement à M^me Z X d’une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. G-H I expose pour sa part dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 octobre 2016, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, que :

— M^me Z X a changé la destination des lieux en transformant sa loggia en cuisine fermée et ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

— il n’a pas été convié aux opérations d’expertise dont les conclusions lui sont inopposables ; – les travaux réalisés en cours de procédure sans aucune garantie sont inacceptables, s’agissant de travaux « réalisés à peu de frais » et qui « se révéleront inefficaces » ; ils ont eu aussi pour conséquence de dégrader l’esthétique de la terrasse de son appartement ;

— il ne s’oppose pas à la réalisation des travaux ordonnés par le premier juge.

Il conclut au rejet des demandes de M^me Z X et du syndicat, à la remise en état par le syndicat de sa terrasse dans son aspect d’origine antérieure sous astreinte de 500 € par jour de retard et à la condamnation de M^me Z X au paiement de la somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts et de celle de 7000 €, avec tout succombant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; il sollicite la confirmation du jugement dans ses dispositions contraires.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 4 octobre 2016.

MOTIFS de la DECISION

Sur la procédure :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense » ; l’article 16 du même code dispose que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction».

En l’espèce, M^me Z X a signifié de nouvelles conclusions la veille de la clôture de la procédure, soit le 3 octobre 2016, en élevant de nouvelles prétentions relatives aux travaux d’étanchéité réalisés au titre de l’exécution provisoire, circonstances constituant elles-mêmes un fait nouveau et une évolution du litige. Il est certain que tant M. G-H Y qui ne réside pas dans les lieux et le syndicat des copropriétaires n’étaient pas en mesure d’y répliquer séance tenante et en tout cas dans un délai de moins de 24 heures. En conséquence, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 4 octobre 2016, de prononcer une nouvelle clôture au 17 octobre 2016 et d’admettre les écritures en réplique des intimés telles que visées ci-dessus.

Sur la demande principale :

Le rapport de l’expert judiciaire A B n’est pas inopposable à M. G-H Y du seul fait que ce dernier n’a pas été attrait préalablement aux opérations d’expertise puisque d’une part il a été assigné à comparaître et a comparu dans la présente procédure, a eu connaissance des conclusions de l’expert dont il a pu largement tant en première instance qu’en appel apprécier les mérites et que d’autre part et surtout il n’apporte aucun élément technique contraire et ne formule pas plus une critique quelconque à leur encontre.

Au fond, l’expert explique en page 16 de son rapport que les infiltrations d’eau constatées dans la loggia de M^me Z X ont pour origine un défaut ou le dessèchement du joint d’étanchéité situé entre la dalle de terrasse et la console en béton armé solidaire du mur séparatif et sur laquelle elle s’appuie ; l’expert précise : « il n’est pas possible de savoir quel type de joint d’étanchéité a pu être fait lors de la construction en 1984, mais en tout état de cause, il s’agit du vieillissement d’un ouvrage de structure » ; il ajoute enfin : « nous pouvons certifier que des travaux d’étanchéité de la loggia de M. Y permettraient de mettre un terme aux infiltrations dans la loggia de M^me X ».

Il s’évince de ces conclusions que l’origine du dommage est située dans une partie commune dont l’entretien incombe au syndicat conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis et qu’aucun des travaux d’aménagement opéré par M^me Z X n’est mis en cause dans la genèse des infiltrations litigieuses.

C’est donc à bon droit que le tribunal a condamné le syndicat à effectuer la seule reprise du joint et non la totalité des travaux préconisés par l’expert en page 17 de son rapport, soit la démolition du carrelage du balcon de M. G-H Y, la mise en oeuvre d’un ragréage de maçonnerie, un agrandissement du trop-plein existant, une application d’un primaire d’accrochage, une étanchéité bi-couche en résine polyuréthane, un traitement des relevés avec voile de renfort et résine plus une couche de silice en finition et la repose d’un carrelage et de plinthes identiques, le tout pour un montant de 5725,49 € TTC. En effet, ces travaux relèvent d’une étanchéité complète de la terrasse telle qu’imposée lorsqu’elle est aménagée au-dessus d’une surface habitable alors que tel n’est pas le cas et que l’expert rappelle lui-même que les règles de construction n’imposent pas d’étancher les balcons aménagés au-dessus d’un local réputé non habitable (cf rapport page 16).

Il est constant que le syndicat a opéré des travaux de reprise mais un débat s’est instauré entre les parties sur leur conformité, M. G-H Y dénonçant des travaux à moindre coût et une dégradation de sa terrasse, M^me Z X faisant valoir pour sa part la poursuite des infiltrations sans que toutefois ni l’un ni l’autre ne justifie de ses dires par toutes constatations utiles, les photographies en noir et blanc communiquées par M^me Z X le 3 octobre 1016 étant inexploitables.

Quoi qu’il en soit, il n’appartient pas à la cour de faire exécuter la décision déférée, quand bien même celle-ci se trouve confirmée en tout ou partie, l’exécution demeurant l’affaire des parties

d’une part, et la cour étant saisie d’une action en obligation de faire et en paiement d’autre part; le jugement déféré est confirmé sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

L’appelante est sans fondement à solliciter la condamnation du syndicat au paiement de travaux futurs ou de frais d’huissiers. Il n’y a pas lieu non plus de condamner M. G-H Y à laisser libre sous astreinte l’accès à sa terrasse puisqu’il déclare ne pas s’opposer aux travaux de réparation préconisés par l’expert et que d’ailleurs il ne s’est pas opposé à ceux entrepris par le syndicat en cours de procédure tels qu’évoqués ci-dessus. En outre, il réclame lui-même une mise en oeuvre conforme aux propositions de l’expert.

C’est en vain que M^me Z X prétend subir des pertes locatives puisqu’elle ne justifie d’aucun bail pouvant accréditer une location même temporaire ou estivale de son appartement; en outre un projet locatif ne pouvait être compromis par les infiltrations litigieuses qui ne concernent aucune partie habitable. En conséquence le préjudice allégué n’est pas justifié et le jugement mérite confirmation en ce qu’il déboute M^me Z X de ce chef de demande.

Il doit l’être également s’agissant de sa demande de nullité de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 14 avril 2007 ayant autorisé le syndic à agir à l’encontre de M^me Z X quant aux conditions de fermeture de la loggia de son appartement. Cette contestation est nécessairement tardive, neuf ans plus tard, mais surtout M^me Z X n’établit pas, alors qu’elle a la charge de la preuve, sa qualité d’opposante ou de copropriétaire défaillant, le procès-verbal d’assemblée générale faisant foi jusqu’à preuve contraire. Elle ne contredit pas non plus le syndicat des copropriétaires qui explique que dans sa résolution numéro 10 du 18 avril 2008, l’assemblée générale a entériné la procédure en cours exercée par le syndic à son encontre, résolution qui n’a pas plus fait l’objet d’une contestation.

La demande d’annulation est donc irrecevable.

Sur les demandes reconventionnelles :

M^me Z X peut se prévaloir de l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 17 avril 2004 de fermer à ses frais exclusifs la loggia côté sud par baies vitrées et châssis aluminium marron sous réserve d’une autorisation de travaux de la mairie d’Hyères, aujourd’hui obtenue. En revanche, c’est à tort qu’elle prétend que cette fermeture a changé la destination des lieux et a fait de la loggia ainsi close une partie privative, circonstance qui contraindrait d’ailleurs la copropriété à revoir les tantièmes attribués à chaque lot. Aussi, les murs de la loggia tout comme le volet roulant et la porte-fenêtre que M^me Z X a déposés sans autorisation demeurent des parties communes ; l’article le 11 du règlement de copropriété interdit tout aménagement ou décoration pouvant rompre l’harmonie de l’immeuble ; tel est nécessairement le cas d’une peinture différente de celle de la façade ; il ajoute que la peinture des portes d’entrée des appartements, des fenêtres et fermetures extérieures, des gardes corps balustrades, rampes et barrières d’appui des balcons, loggias, terrasses ne peut être modifiée « si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».

Le syndicat qui a en charge le respect du règlement de copropriété est ainsi fondé dans ce chef de demande sans qu’il y ait lieu pour autant au prononcé d’une astreinte.

S’agissant de l’aménagement d’une cuisine d’été, contesté par M^me Z X , le procès-verbal établi le 20 août 2007 par M^e Sébastien Joly, huissier de justice, mentionne que l’évier et la plaque de cuisson sont intégrés à un meuble mobile ; aucune doléance quant à des nuisances (odeurs , fumées) n’est alléguée par le syndicat et encore moins établie ; enfin quand bien même M^me Z X serait la seule à avoir aménagé ainsi sa loggia, aucun élément pertinent ne révèle en l’état une atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

M. G-H Y, qui ne justifie d’aucune compétence particulière en matière de construction affirme péremptoirement que les travaux de « rustine » réalisés par le syndicat « sans aucun soin » sont inacceptables, ont « saccagé » sa terrasse et ne correspondent en rien aux préconisations de l’expert. Cependant il a été exposé ci-dessus qu’une étanchéité totale de la terrasse pour 5725,49 € que revendique M. G-H Y n’incombe pas au syndicat ; s’agissant du prétendu « harcèlement » dont M^me Z X aurait fait preuve à son encontre, cette dernière ne l’a attrait à la procédure que sur invitation du juge de la mise en état, ce qui n’empêche pas M. G-H Y de lui reprocher de ne l’avoir fait dès les opérations d’expertise. La cour ne saurait dire si ces conclusions sont « confuses » mais elles apparaissent contradictoires dans la mesure où l’intimé ne peut à la fois critiquer sa présence et son absence à la procédure.

Quoi qu’il en soit, il ne justifie d’aucun préjudice et pas même des « odeurs de cuisine qui s’exhalent de la pièce indûment créée » évoquées pour la première fois dans ses dernières écritures d’appel au travers d’une seule ligne (cf conclusions page 13 dernier alinéa). Sa demande en paiement de dommages intérêts est rejetée.

De même, l’absence de toute constatation contradictoire sur la qualité des travaux entrepris par le syndicat interdit toute remise en état immédiat et sous astreinte qui plus est, de sa terrasse. La demande est irrecevable.

***

Aucune circonstance économique ou d’équité ne conduit la cour a faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Les frais d’huissiers mandatés par les parties ne relevant pas des frais taxables, et n’étant pas par ailleurs identifiés en l’espèce, ne peuvent être inclus dans les dépens ; le jugement est infirmé de ce seul chef.

M^me Z X qui succombe dans son appel est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du même code. PAR CES MOTIFS

La cour,

Révoque l’ordonnance de clôture intervenue le 4 octobre 2016 et prononce une nouvelle clôture de la procédure au 17 octobre 2016 ;

Confirme le jugement déféré sauf dans ses dispositions relatives aux frais d’huissiers et y ajoutant :

Dit que les frais d’huissiers demeurent à la charge des parties ;

Déclare irrecevable la demande de M. G-H Y en remise en état de sa terrasse par le syndicat des copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me Z X aux dépens d’appel et autorise leur recouvrement aux formes de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT