République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 10/06/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 19/03348 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SNFD

Jugement (N° 18/01323)

rendu le 01 avril 2019 par le tribunal de grande instance de C

APPELANTES

[…]

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social […]

59000 C

La SAS Altao

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social […]

59000 C

représentées et assistées de M^e Julien Briout, membre de la SCP SHBKAVOCATS, avocat au barreau de C

INTIMÉS

Monsieur E X

né le […] à […]

Madame F D épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

59000 C

Madame G Z

née le […] à […]

demeurant […]

59000 C

Monsieur L-M A

né le […] à C (59000)

demeurant […]

[…]

représentés et assistés de M^e Arnaud Ducrocq, membre du cabinet Sophia, avocat au barreau de C

Le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à C

pris en la personne de son syndic la SARL Camag dont le siège social est […],

elle-même prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

59000 C

représenté et assisté de M^e Sébastien Carnel, avocat au barreau de C

DÉBATS à l’audience publique du 22 mars 2021 tenue par J K magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : H I

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

J K, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par J K, président et H I, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1^er mars 2021

****

L’immeuble situé au […] à C, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régie parla loi du 10 juillet 1965.

Il comporte deux bâtiments :

— le premier englobant trois garages formant les lots n° 1, 2 et 3 appartenant :

— pour le lot n° 1, à la SAS Altao, présidée par le Groupe LAB, lui-même présidé par M. Y,

— pour le lot n° 2, à M. E X et son épouse née F D

— pour le lot n° 3, à M^me G Z,

— le second formant les lots 4, 5 et 6 appartenant :

— pour le lot n°4 (rez-de-chaussée), à la SCI Montebello 41 bis gérée par M. Y,

— pour le lot n° 5 (premier étage), à M. et M^me X,

— pour le lot n° 6 (deuxième étage), à M^me Z,

— pour le lot n° 7 (troisième étage), à M. L-M A.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 7 septembre 2017. Etaient présents à cette réunion l’ensemble des copropriétaires.

Selon l’ordre du jour prévu, l’assemblée générale a été amenée, en sa question n°15, à se prononcer à la demande de M. Y représentant la SCI Montebello sur une résolution portant sur le métrage des appartements.

L’assemblée a décidé de procéder au métrage des appartements. Il a ainsi été décidé que le métrage loi Carrez serait demandé aux copropriétaires afin de limiter les dépenses, sans retour, un métrage des appartements sera alors commandé.

Ont voté pour : 2 copropriétaires totalisant 5 468/10 000 tantièmes : la société Altao et la société Montebello 41 bis.

Ont voté contre : 3 copropriétaires totalisant 4 532/10 000 tantièmes : M. et M^me X, M^me Z et M. A.

Selon ledit ordre du jour, l’assemblée générale a été amenée également, en ses résolutions n°16 et n°17, à se prononcer sur le financement de cette résolution.

L’assemblée générale a décidé par ailleurs, aux termes de la résolution n°18, de faire poser une porte de sas, la résolution correspondante précisant que cette opération d’amélioration de l’efficacité énergétique permettra une amélioration énergétique de la résidence, cette porte sera sans fermeture.

Ont voté pour : 2 copropriétaires totalisant 5 468/10'000 tantièmes : la société Altao et la société Montebello 41 bis, représentées par M. Y.

Ont voté contre : 3 copropriétaires totalisant 4 532/10 000 tantièmes : M. et M^me X, Mme

Z et M. A.

L’assemblée générale a été amenée, en ses résolutions n°19 et n°20, à se prononcer sur le financement de cette résolution.

Par acte en date du 16 janvier 2018, M. et M^me X, M^me B et M. A ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à C, devant le tribunal en annulation des résolutions n° 15 et 13 et des résolutions subséquentes ainsi que la société Altao et la société Montebello 41 bis en jugement commun.

Par jugement du 1^er avril 2019, le tribunal de grande instance de C a :

— prononcé la nullité de la résolution n° 15 du procès-verbal du 7 septembre 2017 d’assemblée générale de la copropriété située au […] à C ainsi que celle des résolutions n°16 et n°17 qui en sont la conséquence directe,

— prononcé la nullité de la résolution n° 18 du procès-verbal du 07 septembre 2017 d’assemblée générale de la copropriété situé au […] à C ainsi que celle des résolutions n°19 et n°20 qui en sont la conséquence directe,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à C, la société Altao et la société SCI Montebello 41 Bis de toutes leurs demandes,

— dit et jugé que M. et M^me X, M^me Z et M. A seront dispensés de toutes participations aux dépenses communes des frais de la présente procédure, la charge en étant répartie entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à C, à verser à M. et M^me X, M^me Z et M. A la somme de 6 000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à C, aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

[…] et la SAS Altao ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 15 juin 2019, intimant l’ensemble des autres parties au litige et critiquant chacune des dispositions du jugement querellé.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 avril 2020, ils demandent à la cour d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— juger qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé dans le cadre des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2017,

en conséquence,

— juger que l’ensemble des résolution votées lors de cette assemblée générale ont été valablement prises et devront être validées,

— débouter M. et M^me X, M^me Z et M. A de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum à payer à la SCI Montebello 41 bis et à la SAS Altao la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en cause d’appel,

— les condamner enfin in solidum aux entiers frais et dépens d’appel.

Par leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 avril 2020, M. A, M^me Z, M. et M^me X demandent à la cour de confirmer purement et simplement la décision déférée en toutes ses dispositions et de :

en conséquence,

— prononcer la nullité de la résolution n° 15 du procès verbal du 07 septembre 2017 d’assemblée générale de la copropriété situé au […] à C ainsi que celle des résolutions n° 16 et n° 17 qui en sont la conséquence directe,

— prononcer la nullité de la résolution n° 13 du procès verbal du 7 septembre 2017 d’assemblée générale de la copropriété situé au […] à C ainsi que celle des résolutions n° 19 et n° 20 qui en sont la conséquence directe,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du […], la société Altao la SCI Montebello 41 bis à C de toutes leurs demandes,

— juger que M. et M^me X, M^me B et M. A seront dispensés de toutes participations aux dépenses communes des frais de la présente procédure, la charge en sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à C à verser à M. et M^me X, M^me B et M. A la somme de 6 000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire,

en tout état de cause,

— débouter la SCI Montebello 41 bis, la société Altao et le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à C de toutes leurs demandes,

— les condamner solidairement à verser à M. et M^me X, M^me B et M. A une somme de 8 000 euros supplémentaire en cause d’appel, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— autoriser la société Sophia représentée par M^e Ducrocq, à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mars 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 548 et suivants du code de procédure civile, d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a annulé les résolutions n° 18, 19 et 20 ainsi que les résolutions 15, 16 et 17 adoptées lors de l’assemblée générale du 7 septembre 2017 et de :

— débouter M. et M^me X, M^me B et M. A de l’ensemble de leurs demandes,

en tout état de cause

— infirmer la décision déférée s’agissant de l’indemnité allouée à M. et M^me X, M^me B et M. A sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau sur ce point

— débouter purement et simplement M. et M^me X, M^me B et M. A de l’ensemble de leurs demandes à ce titre ainsi qu’au titre des dépens,

— condamner in solidum M. et M^me X, M^me B et M. A à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […] à C la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause

— les débouter de leur appel incident et de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens en cause d’appel,

— les condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel sous la même solidarité.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 et des résolutions subséquentes à cette résolution :

La demande d’annulation desdites résolutions est fondée à la fois sur une atteinte aux droits acquis des copropriétaires intimés au titre d’une résolution antérieure et sur l’existence d’un abus de majorité.

Il sera rappelé à cet égard que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut décider de revenir sur une décision antérieure, qu’à la condition que le nouveau choix ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en raison de la précédente résolution.

Il sera précisé à titre liminaire que le présent litige se situe dans une suite de décisions successives prises dans le cadre des diverses assemblées générales et de litiges opposant la SCI Montebello 41 bis et la SAS Altao aux autres copropriétaires, ces derniers faisant d’une manière générale valoir que M. Y qui est propriétaire de l’immeuble voisin, cherche à imposer ses désirs à la copropriété au travers de la SCI Montebello et de la SAS Altao dont il a le contrôle.

Il résulte ainsi des pièces produites aux débats que diverses résolutions ont été mises au vote de l’article 25 lors de l’assemblée générale du 5 juin 2013 à l’initiative de la SCI Montebello.

Il a été décidé au terme de la résolution n° 29 intitulée 'à la demande de la SCI Montebello 41 bis représentée par M. Y, décision à prendre concernant la mise en place d’un sas’ à l’unanimité de 'la mise en place d’un sas avec une possibilité de sécurisation à la charge exclusive de la SCI Montebello 41 bis'.

Une résolution n° 25 fut également validée à l’unanimité lors de cette assemblée générale de 2013 concernant 'les travaux de fermeture de la porte d’entrée via les visiophones, d’une platine vidéo d’un

système d’ouverture par vigik et le remplacement de la gâche électrique pour un budget de 1 200 euros pour le vigik et de 1 500 euros pour l’interphone'.

Ces deux résolutions n’ont pas été contestées.

Lors d’une assemblée générale en date du 24 juin 2015, l’assemblée générale des copropriétaires s’est à nouveau prononcée au terme de la résolution n° 16 de l’assemblée n° 16 sur la mise en place d’une porte de SAS avec système Vigik.

A la majorité de deux copropriétaires (la SAS Altao et la SCI Montebello) contre 3 (les parties intimées dans le cadre de la présente procédure, il fut décidé de procéder à la mise en place d’une porte de SAS et d’un système Vigik et il fut donné mandat au conseil syndical pour le choix de l’entreprise pour la somme de 5 000 euros TTC et décidé des modalités de l’appel de fonds.

Les parties intimées ont contesté cette résolution au motif qu’ils estimaient que M. Y était parvenu par la résolution n° 16 à ce que soit prise une décision dans son intérêt personnel et à remettre en cause le fait qu’il s’était engagé à titre personnel à assumer cette dépense.

Par jugement en date du 3 juillet 2017, le tribunal de grande instance de C a annulé la résolution n° 16 susdite.

Il a en effet considéré notamment que sous couvert de voter des travaux, les copropriétaires majoritaires étaient parvenus à intégrer dans les charges communes le coût de la porte du sas alors qu’en 2013, il avait été obtenu le principe de la réalisation d’un sas sous condition que la SCI Montebello en supporte seule la charge financière.

Cette décision n’a pas été frappée d’appel.

Les termes de la résolution n° 18 prise dans le cadre de l’assemblée générale du 7 septembre 2017 ont été précisément rappelés ci-dessus.

En défense, en première instance, les sociétés Altao et Montebello 141 bis ont fait valoir que la résolution de 2013 ne faisait pas obstacle à la réalisation de travaux de nature différente ; que la pose d’un sas dans le cadre de la résolution n° 18 contestée de 2017 a été prise dans un objectif d’amélioration de l’efficacité énergétique sans envisager de fermeture et de sécurisation alors qu’auparavant elle était prévue dans l’unique objectif de sécurisation qui profitait effectivement au seul rez-de-chaussée puisque la copropriété était déjà équipée d’une porte avec vigik se situant à l’entrée.

Elles modifient dans une certaine mesure leur position en cause d’appel en soutenant qu’en réalité le sas envisagé n’est pas le même que celui dont il était question en 2013 ; qu’ainsi le sas envisagé en 2013 n’avait qu’un objectif sécuritaire dans l’intérêt essentiellement du lot n° 4 et devait se situer très en retrait par rapport à la porte d’entrée ; qu’au contraire, le sas prévu dans le cadre de la délibération de 2017 est un sas qui n’a pas de vocation sécuritaire, qui se situe directement derrière la porte d’entrée et a pour objet d’assurer une meilleure isolation thermique de l’immeuble dans l’intérêt commun des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires reprend l’argument des deux sociétés concernant la différence entre le sas prévu en 2013 et celui prévu en 2017.

En cause d’appel comme en première instance, les parties intimées font valoir que M. Y, propriétaire de l’immeuble voisin situé […] dans lequel il réside, contrôle les sociétés Altao et Montebello ; que l’objet de la résolution 18 dont les sociétés appelantes ont obtenu l’adoption a pour objet de revenir sur la résolution de 2013 par laquelle la SCI Montebello avait

accepté de prendre en charge les frais de réalisation d’un sas.

Sur ce :

Il y a lieu d’observer que comme l’ont exactement énoncé les premiers juges, la résolution contestée revient sur le principe de la mise en place d’un sas à la charge de la SCI Montebello 41 bis ; que la problématique de savoir pourquoi cette dernière société aurait à l’origine demandé l’installation d’un sas et pourquoi elle en demanderait aujourd’hui l’installation est en réalité indifférente s’agissant toujours de la problématique unique de l’installation d’un sas;

La cour y ajoute :

— que rien ne vient établir que le sas tel qu’il avait été prévu en 2013 était envisagé comme ayant une vocation purement sécuritaire puisque la sécurisation de ce sas suivant les termes de la résolution n’était prévue qu’à titre éventuel ;

— que le positionnement différent du sas de 2013 par rapport au sas prévu en 2017 ne résulte que d’un plan produit pour la première fois en cause d’appel par les parties appelantes, aucun élément ne permettant de déterminer par quelle main a été tracée la ligne censée matérialiser le prétendu projet de sas de 2013 en retrait de la porte, étant précisé qu’aucun plan n’a été proposé lors des assemblées dans le cadre de l’adoption des résolutions correspondantes ;

— qu’enfin, il ressort de la lecture du jugement de 2017 concernant la résolution adoptée dans le cadre de l’assemblée générale de 2015 que les débats ont bien porté sur un sas se trouvant dans la zone immédiate de la porte d’entrée et non pas sur un sas se situant très en retrait (derrière l’escalier) comme figurant sur le plan produit ; qu’il ressort en effet de ce jugement que s’agissant du coût des travaux de sécurisation du sas, la SCI Montebello soutenait qu’il ne pouvait y avoir abus de majorité, en faisant valoir que les portes d’accès à l’immeuble concernaient la collectivité des copropriétaires et non l’intérêt exclusif d’un copropriétaire tandis que les parties intimées évoquaient dans le cadre de leurs moyens la majorité de l’article 26 nécessaire selon eux s’agissant des modalités d’ouverture d’accès à l’immeuble.

Il convient donc par ces motifs et ceux du premier juge de conclure que le principe de l’installation du sas à ses frais exclusifs par la SCI Montebello 141 bis correspondait à un droit acquis pour les copropriétaires auquel la résolution contestée ne pouvait faire échec et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a annulé la résolution litigieuse sans même qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré de l’abus de majorité.

Il convient également de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a annulé par voie de conséquence les résolutions n° 19 et n° 20 dès lors que lesdites résolutions sont les conséquences directes de la précédente.

Sur la résolution n°15 :

Les parties appelantes font valoir comme en première instance que la résolution querellée qui consiste à procéder à un métrage des différents lots n’a pas été votée dans l’intérêt de la SCI Montebello 41 bis puisqu’elle peut avoir pour conséquence d’augmenter le nombre de ses tantièmes et donc sa quote-part des charges courantes de copropriété. Elles font observer que leur démarche vise en réalité à mettre à jour un métrage vieux de 37 années afin de connaître la surface réelle des lots.

Les copropriétaires intimés concluent à l’abus de majorité.

Sur ce

Une décision prise par une assemblée générale de copropriété est susceptible de correspondre à un abus de majorité lorsque cette décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser des intérêts personnels de copropriétaires minoritaires.

La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale de 2013 met en évidence le fait qu’aux termes de la résolution n° 9 intitulée 'à la demande de la SCI Montebello 41 bis représentée par M. Y, décision à prendre concernant le modificatif de l’état descriptif suite à la division du lot 4 dont le tableau de répartition des charges',il a été prévu que l’assemblée générale valide le modificatif de l’état descriptif suite à la suppression du lot 4 et la création de deux lots distincts issues de la suppression du lot 4 ; qu’ il a encore été prévu que la SCI Montebello 41 bis prendrait à sa charge les frais liés à la modification de l’état descriptif de division et que la SCI Montebello 41 bis représentée par M. Y présenterait lors d’une assemblée générale ultérieure le modificatif de l’état descriptif suite à la suppression du lot 4 et la création de deux lots en ses lieu et place.

Force est d’observer en l’espèce :

— qu’en raison des travaux exécutés, la SCI Montebello 41 bis a augmenté la surface de sorte qu’un nouveau calcul s’imposait pour redéfinir ses tantièmes ;

— qu’en l’espèce, la SCI Montebello s’est engagée à ses frais à faire établir le modificatif de l’état descriptif suite à la division du lot 4 dont le tableau de répartition des charges ;

— qu’il n’est pas contesté que la SCI Montebello n’a pas satisfait à ses engagements de ce chef.

Il y a lieu de relever comme le font justement valoir les parties intimées que le métrage loi Carrez n’est pas en soi une obligation pour un copropriétaire, cette obligation ne naissant que lorsque ce propriétaire entend vendre son ou ses lots.

Si les parties appelantes font valoir que l’immeuble a subi des transformations importantes depuis 1981, date du règlement de copropriété et que notamment M. A aurait fait réaliser au 3^e étage d’importants travaux pour transformer en surface habitable une partie de son lot identifié comme étant un grenier, la cour observera que ces mêmes parties appelantes ne rapportent pas la preuve de leurs allégations, leurs conclusions ne faisant référence sur ce point à aucune pièce particulière en contrariété avec les exigences de l’article 954 du code de procédure civile, et le bordereau des pièces communiquées ne faisant pas apparaître que des pièces auraient été communiquées sur ces points.

Il s’ensuit que la cour ne peut qu’en conclure comme les premiers juges qu’il doit être constaté que la SCI Montebello 41 bis n’a pas présenté le modificatif qui devait être réalisé par un nouveau métrage, en dépit de ses engagements et qui’elle entend en réalité par la résolution critiquée faire supporter le coût de ce métrage pat la collectivité des propriétaires, sous prétexte de faire mesurer des lots alors que le mesurage de ceux-ci ne correspond à aucun impératif démontré.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la résolution n° 15 pour abus de majorité et annulé subséquemment les résolutions 16 et 17.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est bien le défendeur nécessaire à l’action aux fins d’annulation des résolutions litigieuses.

Dès lors que les parties intimées ont été à bon droit jugées bien fondées dans leur demande en annulation des résolutions litigieuses, le syndicat des copropriétaires a été à juste titre condamné aux

dépens de première instance et condamné par ailleurs au paiement d’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que comme l’a rappelé le jugement, l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fait que leur charge finale reposera en réalité sur les deux parties appelantes principales.

L’indemnité allouée pour la procédure de première instance sera toutefois ramenée à la somme de 4 000 euros par réformation du jugement entrepris.

[…], la SAS Altao et le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

Ils seront condamné dans les mêmes termes à payer aux 4 copropriétaires intimés une indemnité procédurale pour la procédure d’appel dont le montant est repris aux présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le quantum de l’indemnité mise à la charge du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Limite le montant de l’indemnité allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4 000 euros pour la procédure de première instance et condamne le syndicat des copropriétaires du 41 rue Montebello au paiement de cette somme ;

Condamne in solidum la SCI Montebello 41 bis, la SAS Altao et le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à C aux dépens d’appel ;

Les condamne dans les mêmes termes à payer à M. X, M^me D épouse X, M^me Z et M. A la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Autorise la société Sophia représentée par M^e Ducrocq, à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit que M. et M^me X, M^me Z et M. A seront dispensés de toute participation aux dépenses liées aux frais de la présente procédure d’appel, la charge en étant répartie entre les autres copropriétaires.

Le greffier, Le président,

H I. J K.