COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 17 OCTOBRE 2017

L.V

N° 2017/

Rôle N° 16/00140

L-W X

D E épouse X

C/

Q R épouse Y

F Y

G H

SCP AB-AA-B-V-T-U-SAUVAG

Grosse délivrée

le :

à :M^e Zohar

M^e Mary

M^e Guedj

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Novembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00783.

APPELANTS

Monsieur L-W X

né le […] à […]

de nationalité […]

représenté par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame D E épouse X

née le […] à […]

de nationalité […]

représentée par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame Q R épouse Y

née le […] à PARIS 10EME (75), demeurant 4 bis Avenue L M – 06000 NICE

représentée par M^e Eric MARY de la SCP MARY-PAULUS, avocat au barreau de NICE,

Monsieur F Y

né le […] à ANTHONY (92), demeurant 4 bis Avenue L M – 06000 NICE

représenté par M^e Eric MARY de la SCP MARY-PAULUS, avocat au barreau de NICE,

Monsieur G H

né le […] à SAVIGNY SUR ORGE, demeurant 4 bis Avenue L M – 06000 NICE

représenté par M^e Eric MARY de la SCP MARY-PAULUS, avocat au barreau de NICE,

S.C.PDOMENGE-AA-B-V-T-U-AD, demeurant 49 Boulevard Victor Hugo – 06000 NICE

représentée par M^e W GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame I J.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame I J, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié dressé par Maître Z le 1^er août 2011, M^me Q S épouse A, M F A et M G H ont acquis de M. L-W X et de M^me D E épouse X une maison à usage d’habitation sise 4 avenue L M à NICE, pour un prix de 430.000 €.

L’acte notarié ne fait mention d’aucune appartenance ni à un lotissement, ni à une copropriété.

Indiquant avoir appris au mois de janvier 2012 que le bien fait partie d’un lotissement dit 'LOTISSEMENT GIRIBALDI’ régi par un cahier des charges de 1926 et que des travaux d’assainissement devaient être réalisés sur les voies privées de ce lotissement pour un montant de 661.633,73 €, les acquéreurs ont assigné, par acte du 28 janvier 2013, les époux X ainsi que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, la SCP AC AB AA B V T U AD, devant le tribunal de grande instance de Nice afin d’obtenir :

— la condamnation des vendeurs à leur verser une somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation de l’étude AC à leur verser également la somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts.

Dans son jugement en date du 06 novembre 2015, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Nice a:

— dit que le défaut de déclaration aux acquéreurs et au notaire de l’appartenance du bien vendu à un lotissement s’analyse en une réticence dolosive de la part de M et M^me X,

— condamné solidairement M et M^me X à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 30.000 € à M^me Q S épouse A, M F A et M G H ,

— dit que la responsabilité du notaire n’est pas engagée, tant concernant l’absence de mention du lotissement dans l’acte authentique, que s’agissant du défaut d’annexion d’un diagnostic assainissement,

— débouté en conséquence M^me Q S épouse A, M F A et M G H de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SCP AC AB AA B V T U AD,

— condamné solidairement M et M^me X à payer à M^me Q S épouse A, M F A et M G H la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M^me Q S épouse A, M F A et M G H à payer à la SCP AC AB AA B V T U AD la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par acte du 24 mars 2016, M et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 mars 2016, M et M^me X demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel,

— débouter purement et simplement M^me Q S épouse A, M F A et M G H de toutes leurs demandes, fins et conclusions, en l’absence de preuve d’un élément déterminant du consentement qui aurait été méconnu et en l’absence de preuve de manoeuvres dolosives ou même de faute de leur part,

— très subsidiairement, voir dire et juger que l’Office notarial '27 rue Rossini ' devra relever et garantir les consorts X de toute condamnation qui pourrait être prononcée, Maître B ayant manqué à son devoir de conseil en matière de note d’urbanisme et en matière de renseignement hypothécaire,

— plus subsidiairement, réduire à 4.500 € le préjudice allégué,

— condamner les intimés à leur verser la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les éléments constitutifs du dol ne sont pas réunis dès lors que:

— les acquéreurs ne rapportent pas la preuve que la non appartenance du bien à un lotissement était un élément déterminant de leur consentement à l’achat,

— ils n’avaient pas connaissance de l’appartenance de leur bien immobilier à un lotissement, leur acte d’acquisition de 1990 ainsi que l’acte de 2011 étant muets sur ce point et la Ville de Nice, dans un courrier du 30 mars 2012, leur ayant confirmé que les règles du lotissement n’avaient pas été maintenues,

— la mauvaise foi des vendeurs fait défaut, étant précisé que l’assistance de M. X à une réunion du ' syndicat forcé GIRIBALDI’ en date du 05 avril 2011 ne peut déclencher chez un profane une réaction juridique particulière, d’autant que la plupart des participants à cette assemblée n’avait pas compris le sens de l’opération,

— les acquéreurs ne démontrent que l’appartenance à un lotissement constitue un préjudice susceptible de réduire la valorisation de leur maison, d’autant que les devis envisagés par l’administrateur judiciaire s’élèvent à 660.000 € pour 154 copropriétaires concernés, réduisant la part de chacun à environ 4.500 €.

Ils considèrent qu’en tout état de cause l’Office notarial doit voir sa responsabilité engagée puisqu’il lui appartenait, lors de la rédaction de l’acte de vente, d’interroger la Commune pour connaître la liste des lotissements existants.

M^me Q S épouse A, M F A et M G H , dans leurs dernières conclusions signifiées le 17 février 2017, demandent à la cour, au visa des articles 1108 et 1641 du code civil, de:

— confirmer en tous points le jugement rendu le 06 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nice,

— condamner M. et M^me X à leur payer la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils considèrent que les époux X ne pouvaient ignorer que le bien qu’ils cédaient faisait partie d’un lotissement et font notamment valoir que leur nom apparaît clairement au bas de la liste des copropriétaires du lotissement GIRIBALDI PARTIE BASSE sur l’état dressé au 31 octobre 1998, que ceux-ci ont toujours versé de manière régulière des sommes correspondant à leurs cotisations pour la copropriété et ont assisté à l’assemblée générale du lotissement litigieux organisée en avril 2011, soit quelques mois avant la vente.

Ils estiment que les consorts X se sont bien gardés de leur communiquer cette information et que cette réticence dolosive leur a occasionné un préjudice certain, puisque l’appartenance de leur villa à un lotissement engendre pour eux des frais qu’ils n’avaient pas imaginés lorsqu’ils ont acquis, d’autant qu’ils vont être contraints de participer à hauteur de leurs tantièmes à des travaux d’assainissement devant être réalisés dans le lotissement pour un montant conséquent.

La SCP AB-AA-B-V- T-U -AD, dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 mai 2016, demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que Maître B n’avait commis aucune faute, tant sur l’absence de mention d’un lotissement dans l’acte authentique de vente du 1^er août 2011, que sur l’absence d’annexion d’un diagnostic d’assainissement , et que ce dernier n’avait pas engagé sa responsabilité,

Très subsidiairement, si par impossible un manquement d’information devait être retenu contre Maître B:

— dire et juger que le montant des travaux de ce lotissement est sans lien causal direct avec le manque d’information reproché au notaire et aurait dû être engagé même en l’absence de ce manquement,

— dire et juger que la réparation d’une perte de chance d’acquérir le bien moins cher s’analyserait en une restitution partielle du prix de vente qui ne constitue pas un préjudice indemnisable par un tiers à la vente, tel le notaire, et devrait demeurer à la charge des vendeurs,

— dire et juger en tant que de besoin que la réparation sollicitée consistant dans le coût des travaux de lotissement à engager ne constitue pas un préjudice définitivement réalisé et que les acquéreurs n’ont pas justifié avoir réellement subi,

— débouter en conséquence, les appelants de leur appel en garantie contre Maître B,

— débouter également les acquéreurs de toute demande qu’ils pourraient présenter en appel contre Maître B,

— condamner les appelants ou tout succombant à régler à Maître B une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la responsabilité délictuelle de Maître B ne saurait être engagée en l’absence de faute commise par celui-ci lorsqu’il a instrumenté la vente du 1^er août 2011 :

— sur le défaut de vérification de l’appartenance du bien à un lotissement : les vendeurs ne lui ont pas communiqué cette information et il ne pouvait pas la connaître, dès lors qu’aucun des documents en sa possession ne faisait référence à l’existence d’un lotissement, la seule référence se trouvant dans un acte du 29 octobre 1941, soit remontant à 70 ans alors qu’en sa qualité de notaire, il n’est pas tenu de faire remonter ses vérifications au-delà de 30 ans,

— sur le défaut d’annexion du diagnostic assainissement : un tel diagnostic n’est exigé qu’en cas d’évacuation des eaux usées par un réseau privé de type fosse sceptique, bac à graisse…, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le bien en cause étant indirectement raccordé au réseau municipal.

Elle précise que Maître B a réalisé les diligences habituelles en matière de vente et ne peut pas être tenu des conséquences des dissimulations ou rétentions d’information des parties, dont rien ne lui permettait de soupçonner la fausseté.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 juin 2017.

MOTIFS

Sur la réticence dolosive

Par acte notarié en date du 1^er août 2011, dressé par Maître K B, M. et M^me X ont vendu aux consorts A-H ' dans un ensemble immobilier situé à Nice, 4 avenue L M, Quartier de l’Arbre Inférieur, une maison élevée partie sur sous-sol et partie sur terre-plein d’un rez-de-chaussée et d’un étage avec comble aménagé (…..) figurant au cadastre section LH n°235Avenue L M pour une contenance de 1 are 62 centiares.' pour un prix de 430.000 €.

Cet acte ne comporte aucune mention relative à l’appartenance du bien immobilier à un lotissement ou à une copropriété.

Les consorts A-H reprochent à M. et M^me X d’avoir volontairement omis de leur déclarer que le bien litigieux se situait dans un lotissement et soutiennent qu’ils n’auraient pas acquis cette maison d’habitation au prix convenu entre les parties s’ils avaient eu connaissance de cette situation, en raison des frais que ce type de régime peut engendrer, d’autant qu’en l’occurrence des travaux d’assainissement importants doivent être réalisés sur les voies privées M et N O. Ils affirment que époux X ne pouvaient pas ignorer que le bien qu’ils vendaient se situait dans un lotissement et que la non appartenance à un lotissement ou une copropriété était un élément déterminant de leur consentement à l’achat.

Les époux X contestent toute manoeuvre dolosive et soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence d’un lotissement et qu’il n’est pas démontré, ni que les intimés n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient été mieux informés, ni qu’ils subissent un préjudice en lien causal avec cette situation.

Il n’est pas contesté en l’espèce, que postérieurement à cette vente, au début de l’année 2012, les consorts A-H ont effectivement appris que le bien qu’ils avaient acquis appartenait à un lotissement dit 'Lotissement Giribaldi'. Ils ont sollicité, par une première lettre recommandée en date du 20 mars 2012 et par un second courrier adressé le 28 mars 2012, par l’intermédiaire de leur assureur protection juridique, des explications de la part des vendeurs et ont dénoncé une telle situation.

Les intimés communiquent le cahier des charges régissant les obligations des propriétaires des lots du ' Lotissement du Domaine dit Villa GIRIBALDI à […] de Cimiez' en date du 05 juin 1926 ainsi qu’un plan du lotissement, qui démontrent incontestablement que la maison à usage d’habitation qu’ils viennent d’acquérir se situe au sein de ce lotissement.

M. et M^me X versent aux débats leur propre acte d’achat de la maison en date du 30 novembre 1990, qui effectivement ne comporte aucune mention relative à son appartenance à un quelconque lotissement ou copropriété.

Il ressort cependant du document intitulé ' Syndicat des propriétaires du lotissement Giribaldi, partie basse- Etat des soldes copropriétaires au 31 octobre 1998" que les époux X figurent bien sur la liste des propriétaires des lots dudit lotissement et qu’ils étaient redevables, à cette date, d’une somme de 200 € au titre de leurs cotisations. Ce document récapitule, pour chaque propriétaire, le montant des charges annuelles appelées entre le 02 décembre 1994 et le 09 janvier 1998 mettant en évidence l’existence de versement réguliers à ce titre de la part des appelants.

Le 07 septembre 2006, M. et M^me X ont reçu notification par voie d’huissier d’une ordonnance sur requête en date du 11 août 2006 de M. le Président du tribunal de grande instance de Nice désignant, à la demande de la Ville de Nice, Maître P C, lequel pourra désigner un syndic à cette fin, avec pour mission, 'd’assurer l’exécution de tous travaux de reconstruction des parties défectueuses des canalisations d’eaux usées et d’eaux pluviales intéressant la voie privée du lotissement GIRBALDI et plus particulièrement des voies L M et N O, avec priorité au n°5 de l’avenue L M ainsi de pourvoir à leur entretien et leur gestion'.

Maître C, en sa qualité d’administrateur provisoire, a adressé le 1^er mars 2011, une convocation à une assemblée générale devant se tenir le 05 avril 2011 avec notamment pour ordre du jour le vote sur le budget prévisionnel incluant le devis estimatif du bureau d’études pour les travaux susvisés. Aux termes du procès-verbal de cette assemblée générale du 'Lotissement Giribaldi' qui a été établi et dont l’ordre du jour était clairement consacré au vote des travaux litigieux, il apparaît que M et M^me X étaient bien présents. Le budget prévisionnel dressé par Maître C et communiqué aux propriétaires concernés en vue de l’assemblée générale chiffre le montant des travaux d’assainissement des voies privées concernées à la somme globale de 661.633,73 €.

Ces éléments démontrent que M. et M^me X étaient parfaitement informés non seulement de l’existence du lotissement qui englobait la propriété vendue mais aussi des problèmes relatifs à la défectuosité du réseau d’assainissement, de l’inexistence du réseau d’évacuation des eaux pluviales ainsi que de l’état de dégradation avancée des voies privées du lotissement sur lesquelles la commune de Nice avaient attiré l’attention des co-lotis depuis plusieurs années, avant d’engager une procédure d’injonction de remise en état. Or, ils ont volontairement passé sous silence cette question lors des opérations de vente, alors qu’ils ne pouvaient ignorer que des travaux de grande ampleur devaient être entrepris , comme l’atteste leur présence à l’assemblée générale du 05 avril 2011 soit moins de quatre mois avant la signature de l’acte définitif de vente le 1^er août 2011.

Les époux X ne peuvent utilement invoquer leur bonne foi aux motifs qu’ils auraient commis l’erreur intellectuelle de considérer que l’extinction des règles d’urbanisme du lotissement entraînait la déperdition du lotissement, se méprenant ainsi sur le sens de la réponse que leur a adressée la Mairie le 30 mars 2012, dès lors que le courrier dont ils prévalent comme étant à l’origine de leur erreur, est bien postérieur à la vente.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que le silence des époux X sur l’appartenance de leur bien immobilier à un lotissement devait s’analyser en une réticence dolosive, dès lors que par cette réticence intentionnelle, ils n’ont informé ni les acquéreurs, ni le notaire de la situation réelle du bien vendu, alors qu’ils savaient que l’existence de ce lotissement impliquerait rapidement des dépenses importantes pour les consorts A-H. S’il n’est pas démontré que ces derniers auraient nécessairement renoncé à leur projet s’ils avaient eu connaissance de cette situation, l’appartenance d’un bien à un lotissement n’en constitue pas moins une donnée déterminante du consentement des acquéreurs dans la mesure où une telle situation fait nécessairement peser sur les co-lotis des charges financières et des contraintes qui n’existent pas pour quelqu’un qui possède son propre terrain. L’erreur provoquée en l’espèce a été d’autant plus importante que des travaux importants étaient inévitablement programmés.

Les intimés ne réclament pas la nullité de la vente mais sollicitent l’allocation de dommages et intérêts à hauteur du montant qui leur a été alloué par le tribunal de grande instance de Nice, en l’occurrence 30.000 €.

M. et M^me X considèrent que les intimés ne démontrent pas que l’appartenance du bien immobilier à un lotissement constitue un préjudice à hauteur du quantum réclamé et font observer que les devis envisagés par Maître C s’élèvent à 660.000 € pour 154 copropriétaires concernés, réduisant ainsi notablement la part de chacun.

Or, il est établi que les acquéreurs, du fait de l’existence de ce lotissement, vont être contraints de participer à hauteur de leurs tantièmes à des travaux de reconstruction des parties défectueuses des canalisations d’eaux usées et d’eaux pluviales intéressant la voie privée du lotissement GIRIBALDI et aussi de s’acquitter des cotisations imposées par le fonctionnement de ce lotissement. Le préjudice financier subi par les acquéreurs est donc réel, de même que la perte de liberté liée aux contraintes imposées aux co-lotis par le cahier des charges.

En revanche, la somme de 30.000 € réclamée parles consorts A-H est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par ces derniers, compte tenu notamment de la part qu’ils devront au final assumer dans les travaux susvisés laquelle doit être relativisée au regard du nombre des propriétaires concernés.

Le préjudice subi par les appelants sera, au regard de ces éléments, arrêté à la somme de 10.000 € et le jugement sera, en conséquence, réformé sur ce seul point.

Sur l’appel en garantie formé par les époux X à l’encontre de la SCP AB-AA-B-V- T-U -AD

A titre subsidiaire, les époux X demandent à être relevés et garantis par l’office notarial de toute condamnation prononcée à leur encontre, estimant que Maître B a manqué à son devoir de conseil en matière de note d’urbanisme et de renseignement hypothécaire, en n’interrogeant pas la commune pour connaître la liste des lotissements existants.

Le tribunal de grande instance de Nice a omis, dans sa décision, de statuer sur cette demande subsidiaire formée par les vendeurs à l’encontre du notaire.

Si le notaire est tenu d’une obligation de conseil tendant à assurer l’efficacité de ses actes, l’étendue de cette obligation envers ses clients dépend des éléments de fait dont il a été informé et des données dont il a connaissance. Il doit ainsi se limiter à des recherches raisonnables et n’a pas à opérer des vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont justement il n’a pas été informé.

En l’espèce, Maître B a pris connaissance du précédent acte de vente qui ne comportait aucune mention relative à un lotissement et a sollicité une note de renseignement d’urbanisme en date du mai 2011 qui mentionne que la propriété en cause ne fait pas partie d’un lotissement, ainsi qu’un état hypothécaire obtenu le 1^er juin 2011 et le fichier immobilier, toujours sans aucune mention d’un lotissement.

Maître B justifie qu’il aurait été nécessaire de remonter à un acte du 29 octobre 1941 pour trouver une quelconque référence au lotissement GIRIBALDI, soit 70 ans avant la signature de l’acte de vente litigieux.

Or, le notaire, n’est pas tenu, sauf circonstances exceptionnelles, de faire remonter ses vérifications au-delà de trente ans, d’autant qu’ en l’absence de déclaration des époux X sur ce point, Maître B était légitimement fondé à tenir pour exactes les données qui lui avaient été transmises par les vendeurs, dont rien ne lui permettait de soupçonner la fausseté.

En conséquence, Maître B ne peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis des vendeurs, qui sont responsables des déclarations qu’ils ont faites ou non lors de la vente, le notaire n’ayant aucun moyen, au vu des documents qui lui ont été délivrés, de connaître l’appartenance du bien litigieux à un lotissement.

L ' a p p e l e n g a r a n t i e f o r m é p a r l e s é p o u x G R O S S à l ' e n c o n t r e S C P AB-AA-B-V- T-U -AD ne sera donc pas accueilli.

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions , sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. L-W X et de M^me D E épouse X à payer à titre dommages et intérêts à M^me Q S épouse A, M F A et M G H la somme de 30.000 € et statuant à nouveau sur ce point :

Condamne solidairement M. L-W X et de M^me D E épouse X à payer titre de dommages et intérêts à M^me Q S épouse A, M F A et M G H la somme de 10.000 €,

Y ajoutant:

Déboute M. L-W X et de M^me D E épouse X de leur demande subsidiaire d’être relevés et garantis par la SCP AB-AA-B-V- T-U -AD de toute condamnation,

Condamne M. L-W X et de M^me D E épouse X à payer à M^me Q S épouse A, M F A et M G H ensemble la somme de 1.800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. L-W X et de M^me D E épouse X à payer à la SCP

AB-AA-B-V- T-U -AD la somme de 1.800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. L-W X et de M^me D E épouse X aux dépens de la procédure d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT