COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 26 MAI 2017

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N° 2017/ 433 Rôle N° 15/14418

J C

L C

C/

M X

O X

P I

Grosse délivrée

le :

à: SCP DESOMBRE M & J

M^e Nathalie MARCHESSEAU

SCP COHEN GUEDJ MONTERO XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 11/07111.

APPELANTS

Monsieur J C

XXX

représenté par la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Arnaud DE BARTHES DE MONTFORT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Madame L C XXX

représentée par la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Arnaud DE BARTHES DE MONTFORT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Monsieur M X

XXX

représenté par M^e Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame O X

XXX

représentée par M^e Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Maître P I

demeurant LE PARC DE L’ORATOIRE DE BOUC – CD60 – XXX

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO XXX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mars 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Madame Agnès MOULET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2017

ARRÊT

Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2017,

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

R S épouse X a acquis d’Augustion Y, par acte notarié du 2 février 1924, une parcelle située à Aix-en-Provence, section de Luynes, en bordure de la route nationale n° 8, cadastrée HE 40 ; il est indiqué dans cet acte, au titre des charges et conditions, que « M^me X aura tous droits de passage dans l’avenue de 7 mètres de large que M. Y fait établir au sud de l’immeuble vendu à M. Z jusqu’à l’impasse dont il va être question, et dans une impasse de 3 mètres de large, qui sera établi à l’est des lots vendus par M. Y à divers acquéreurs et viendra aboutir au lot présentement vendu ».

Aux termes d’un acte établi le 26 mai 1930 par M^e Cotte, notaire Aix-en-Provence, M. et M^me X ont vendu à M. A la parcelle cadastrée HE 40 comprenant une petite maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et un terrain en nature de cour et jardin, d’une contenance d’environ 139 m² ; l’acte rappelle le droit de passage précédemment accordé à M^me X et contient la constitution d’une servitude de non aedificandi libellée comme suit :

« Les vendeurs déclarent constituer au profit de l’immeuble appartenant à M. X et joignant sur le confront nord l’immeuble présentement vendu, une servitude de non aedificandi, ce que M. A accepte, de même que M. X ; cette servitude grèvera la partie de terrain comprise entre une ligne tracée parallèlement et à une distance de six mètres du parement extérieur du mur de la façade Est de la maison d’habitation actuelle, et le fond du jardin présentement vendu. Dès lors, sur la partie de terrain ainsi déterminé, l’acquéreur ne pourra élever aucune construction sauf les réserves ci-après : il pourra faire établir à l’angle sud-est du jardin, à une distance minimum de vingt mètres de la façade susvisée, et sur le bord midi du terrain vendu, il pourra édifier une petite construction de huit mètres carrés dont la hauteur au-dessus du sol ne pourra excéder deux mètres ».

J C et L T son épouse B aux droits de M. A par suite de l’acquisition de la parcelle HE 40 par acte établi le 28 mars 1997 en l’étude de M^e I, notaire à Gardanne.

M. et M^me C ont également acquis la parcelle XXX par acte du 22 mars 1985 et la parcelle HE 38 par acte du 28 septembre 1990, les parcelles XXX et H 40 ayant été réunies pour former la parcelle actuellement cadastrée XXX

Sur la base d’un permis de construire obtenu le 7 février 2007, M. et M^me C ont fait édifier sur la parcelle XXX un garage d’environ 27 m².

Reprochant à M. et M^me C d’avoir édifié une telle construction en méconnaissance de la servitude non aedificandi instaurée dans l’acte du 26 mai 1930 et d’avoir construit un mur et une palissade supprimant le droit de passage bénéficiant à leur parcelle XXX, M X et O X les ont fait assigner, par exploit du 15 novembre 2011, devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en vue d’obtenir la suppression de ces ouvrages, outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par acte du 6 avril 2012, M. et M^me C ont appelé en garantie M^e I, notaire rédacteur de l’acte du 28 mars 1997. Le tribunal, par jugement du 2 juillet 2015 a notamment :

'débouté les consorts X de leur demande tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle XXX au profit de leur parcelle XXX et de leur demande en démolition des constructions édifiées, à savoir un mur d’une longueur de 3,50 m et une palissade,

'constaté que l’acte notarié établi le 26 mai 1930 crée bien, au profit du fonds appartenant aux consorts X, une servitude de non aedificandi grevant la parcelle anciennement cadastrée HE 40 correspondant aujourd’hui, après unification avec la parcelle anciennement cadastrée XXX, à la parcelle XXX, propriété de M. et M^me C,

'condamné M. et M^me C à procéder à la démolition du garage de dimension 6,64 x 4,14 mètres édifié sur leur parcelle cadastrée XXX, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard,

'condamné M^e I, notaire, à relever et garantir M. et M^me C de toute condamnation pécuniaire pouvant être prononcée à leur encontre vis-à-vis des consorts X,

'condamné, en conséquence, M^e I, notaire, à payer à M. et M^me C la somme de 16 000 € en réparation de leur préjudice lié au coût de la démolition du garage,

'condamné M. et M^me C à payer aux consorts X la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamné M^e I à payer à M. et M^me C la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du même code.

M. et M^me C ont régulièrement relevé appel, le 5 août 2015, de ce jugement.

Ils demandent à la cour (conclusions déposées le 2 mars 2017 par le D) de :

Sur la servitude de passage :

'donner acte aux consorts X de leur désistement d’instance et d’action relativement à la prétendue servitude de passage sur laquelle il a été statué dans le jugement entrepris du 2 juillet 2015,

'leur donner acte de ce qu’ils acquiescent à ce désistement d’instance et d’action,

'condamner les consorts X aux dépens liés à cette demande et au désistement correspondant,

'les condamner conjointement et in solidum à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ce désistement,

Sur la servitude non aedificandi :

'dans le cas où la clause figurant dans l’acte notarié du 26 mai 1930 serait qualifiée de servitude non aedificandi, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^e I à les relever et garantir de toute condamnation pécuniaire pouvant être prononcée à leur encontre, mais statuant à nouveau,

'dire et juger que M^e I devra les relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre au profit des consorts X, en ce compris les obligations de destruction,

'condamner, en conséquence, M^e I à leur payer : ' 16 002 € au titre de la destruction du garage,

' 47 153 € au titre de la reconstruction du garage,

' 25 800 € au titre de la perte de chance dans le cadre de la négociation du prix d’acquisition 1997,

'condamner les consorts X conjointement et in solidum à leur verser 10 000 €, chacun, en réparation du préjudice pour abus d’exercice de la servitude non aedificandi,

'condamner les consorts X conjointement et in solidum à leur verser 10 000 €, chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamner M^e I à leur verser 10 000 €, chacun, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^e I sollicite de voir (conclusions déposées le 25 janvier 2016 par le D) :

'dire et juger que sa faute n’est pas établie et que le préjudice invoqué est injustifié,

'dire et juger, au surplus, que ce préjudice est sans lien de causalité avec sa faute, non démontrée,

'débouter, en conséquence, M. et M^me C de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre.

Il fait valoir pour l’essentiel que les servitudes revendiquées par les consorts X n’apparaissaient pas sur l’état des formalités délivré le 9 avril 1997 par le conservateur des hypothèques, qu’il n’avait pas à remonter les origines de propriété au-delà de 30 ans et qu’il n’avait pas, non plus, à mettre en doute les déclarations du vendeur relativement à l’existence ou pas de servitudes.

Les consorts X concluent la confirmation du jugement, sauf à condamner M. et M^me C à leur payer une somme de 10 000 € en réparation du préjudice subi ; ils sollicitent également leur condamnation au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (conclusions déposées le 1^er mars 2017 par le D).

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 mars 2017.

MOTIFS de la DECISION :

Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il a débouté les consorts X de leur demande tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle XXX, de laquelle est issue la parcelle HE 40, au profit de leur fonds cadastré XXX, au motif que le droit de passage concédé à M^me X aux termes de l’acte du 2 février 1924 visait seulement à permettre à celle-ci d’utiliser l’impasse de 3 mètres de large (l’actuelle XXX) et l’avenue de 7 mètres de large réalisée par M. Y (l’actuel boulevard Y) pour la desserte de sa parcelle HE 40, celle-là même que M. et M^me X ont vendu, le 26 mai 1930, à M. A, et non pour la desserte de la parcelle XXX ; la cour n’étant pas saisie d’une demande de réformation du jugement de ce chef, il ne saurait être donné acte aux consorts X d’un désistement d’instance et d’action et à M. et M^me C de leur acquiescement à un tel désistement.

C’est à juste titre et par des motifs pertinents, que le premier juge a considéré que la servitude non aedificandi instaurée dans l’acte reçu le 26 mai 1930 par M^e Cotte, notaire à Aix-en-Provence, aux termes duquel la parcelle HE 40 se voyait affectée, au profit de l’immeuble appartenant à M. X et joignant sur le confront nord l’immeuble présentement vendu, d’une interdiction de construire sur la partie du terrain comprise entre une ligne tracée parallèlement et à une distance de six mètres du parement extérieur du mur de la façade Est de la maison d’habitation actuelle, et le fond du jardin présentement vendu, à l’exception d’une petite construction de 8 m² et de 2 mètres de hauteur maximum à l’angle sud-est du jardin et à une distance minimum de vingt mètres de la façade Est de la maison, constituait une charge réelle grevant la parcelle HE 40, s’imposant aux propriétaires successifs de la parcelle, dont M. et M^me C, quand bien même l’acte d’acquisition de ces derniers en date du 28 mars 1997 ne mentionnerait pas la servitude, au profit de la parcelle XXX, fonds dominant ; il convient d’ajouter que l’acte du 26 mai 1930 instituant la servitude non aedificandi a été normalement transcrit le 6 juin 1930 à la conservation des hypothèques, volume 2462, n° 64.

Il résulte des pièces produites, notamment les pièces du dossier de permis de construire et le procès-verbal de constat établi le 16 octobre 2007 par M^e Mathieu, huissier de justice, qu’une construction à usage de garage de 6,63 m x 4,14 m, soit 27,42 m², et d’une hauteur de 3,50 m, a été édifiée pour l’essentiel sur l’emprise de l’ancienne parcelle HE 40 à 4 mètres environ de la limite Est de propriété, côté XXX, soit dans la zone non aedificandi instaurée dans l’acte du 26 mai 1930, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté ; le premier juge a donc, à bon escient, ordonné la démolition de la construction litigieuse édifiée par M. et M^me C sur l’actuelle parcelle XXX en violation de la servitude non aedificandi grevant le fonds, en sorte que le jugement doit être confirmé de ce chef, sauf à fixer à la date de signification du présent arrêt le point de départ du délai imparti aux intéressés pour procéder à cette démolition.

En vue d’assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte, qu’il est chargé de recevoir, le notaire doit se livrer à des recherches sur l’origine des biens et l’état des servitudes ; en l’occurrence, lorsqu’il a dressé l’acte de vente de la parcelle HE 40, le 28 mars 1997 (entre M. E et M. et M^me C), M^e I, notaire, s’est borné à indiquer qu’à l’origine, le bien appartenait à U V veuve F (remariée Girardi) pour l’avoir reçu dans la succession de son oncle, W A, décédé le XXX, ainsi que ces faits et qualités ont été constatés dans un acte de notoriété dressé par M^e Gérard I le 18 mai 1976, la transmission de ces biens immobiliers ayant été constaté dans une (attestation de propriété), dont une expédition a été publiée au 1^er bureau des hypothèques d’Aix-en-Provence le 27 juillet 1977, qu’U AA est décédée le XXX laissant pour lui succéder G et AB E, ses petits-fils venant par représentation de leur mère, Elise F, et que suivant acte de partage du 20 décembre 1996, le bien a été attribué à G E ; il a ensuite reproduit, dans l’acte, les déclarations du vendeur (M. E) selon lesquelles il n’existe aucun obstacle ou restriction à la libre et entière disposition de l’immeuble et la clause, habituelle, aux termes de laquelle l’acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues (') qui grèvent ou peuvent grever l’immeuble.

Cette recherche sur les origines de propriété a été, pour le moins, sommaire et si le notaire avait eu la curiosité d’examiner l’attestation de propriété publiée le 27 juillet 1977, émanant de l’office notarial auquel il appartient, et qu’il mentionne lui-même dans son acte du 28 mars 1997, il se serait alors aperçu que l’acte du 26 mai 1930 d’acquisition par M. A de la parcelle HE 40, transcrit le 6 juin 1930 au bureau des hypothèques, et duquel résulte précisément la servitude non aedificandi, y était expressément mentionné ; il ne peut, pour dénier sa responsabilité délictuelle, se prévaloir d’une demande de renseignements sommaires urgents relativement à la parcelle HE 40 adressée au conservateur des hypothèques et ne mentionnant « aucune formalité » à la date du 9 avril 1997, d’ailleurs postérieure à la signature de l’acte de vente, et ne peut, non plus, se retrancher derrière les déclarations du vendeur sur l’absence d’obstacle ou de restriction à la libre et entière disposition de l’immeuble, alors que dans le cadre de sa mission d’assurer à l’acte son efficacité juridique, notamment en ce qui concerne l’existence de servitudes grevant le fonds, il avait les moyens de parvenir à ce résultat ; c’est également vainement, s’agissant de l’origine des biens et de l’état des servitudes, qu’il prétend qu’il n’avait pas à remonter au-delà de 30 ans, étant rappelé que l’acte du 26 mai 1930, qu’il ne pouvait ignorer, avait été régulièrement transcrit le 6 juin 1930 à la conservation des hypothèques, volume 2462, n° 64.

Sur le préjudice subi par M. et M^me H en relation directe avec la faute du notaire, le premier juge a logiquement chiffré celui-ci à la somme de 16 000 € correspondant au coût des travaux de démolition du garage sur la base d’un devis de la société EMG Provence en date du 16 mai 2012, sachant que les travaux de démolition n’ont pas été à ce jour entrepris ; en revanche, M. et M^me C ne peuvent sérieusement prétendre obtenir le paiement, à titre de dommages et intérêts, de la somme de 47 153 € au titre des travaux de reconstruction d’un garage, alors que le devis de la société EMG Provence du 18 octobre 2015, qu’il verse aux débats, concerne un bâtiment de 7,60 m x 6,60 m, soit 50,16 m², c’est-à-dire le double en surface au sol de celui construit sur la parcelle XXX, et qu’ils n’apportent aucun élément sur le coût des travaux de construction du garage édifié sur la base du permis obtenu le 7 février 2007 ; enfin, le préjudice lié à la perte de chance d’obtenir un prix moindre que celui payé en 1997 lors de l’achat de la parcelle HE 40 n’est pas justifié, alors que la superficie de la parcelle grevée de la servitude non aedificandi n’est que de 207 m², que la partie, non construite, de la parcelle est située en zone UD 3 du plan local d’urbanisme avec un COS de 0,30 pour une construction à usage d’habitation et de 0,45 pour les constructions annexes, qu’aucun élément objectif n’est fourni sur la surface de plancher déjà construite sur la parcelle HE 40 (l’acte d’achat de 1997 mentionne une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée), que la zone non aedificandi ne touche pas la totalité du terrain mais débute à six mètres du parement extérieur du mur de la façade Est de la maison et qu’une construction de 8 m² au sol y est autorisée, ce dont il résulte que la perte, alléguée, de droits à construire ne se trouve pas nettement établie et donc, la perte de chance pour M. et M^me C d’obtenir, lors de la négociation de la vente, un prix inférieur en considération de la servitude grevant le fonds.

Le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu’il a condamné M^e I au paiement de la somme de 16 000 €, mais sans qu’il y ait lieu de le condamner, selon une formulation par trop générale, à relever et garantir M. et M^me C de toute condamnation pécuniaire pouvant être prononcée à leur encontre vis-à-vis des consorts X.

En dépit de l’évolution de l’urbanisation à Aix-en-Provence depuis 1930, la demande des consorts X visant à obtenir le respect de la servitude non aedificandi bénéficiant à leur fonds, ne revêt aucun caractère abusif ; M. et M^me C ne peuvent dès lors qu’être déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef.

Les consorts X, qui obtiennent la démolition du garage édifié par leur voisin en violation de la servitude non aedificandi, n’établissent pas la preuve du préjudice qu’ils allèguent relativement à la diminution de la valeur de leur terrain ; ils doivent également être déboutés de leur demande d’indemnisation, formée à ce titre.

Succombant sur leur appel, M. et M^me C doivent être condamné aux dépens, ainsi qu’à payer aux consorts X la somme de 2000 € en remboursement des frais non taxables, que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Réforme le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 2 juillet 2015, mais seulement en ce qu’il a condamné M^e I, notaire, à relever et garantir M. et M^me C de toute condamnation pécuniaire pouvant être prononcée à leur encontre vis-à-vis des consorts X,

Statuant à nouveau de ce chef, Dit n’y avoir lieu à une telle condamnation,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions, sauf à fixer à la date de signification du présent arrêt le point de départ du délai imparti à M. et M^me C pour procéder à la démolition de la construction litigieuse édifiée sur l’actuelle parcelle XXX,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M. et M^me C aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts X la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

LE GREFFIER LE PRESIDENT