AFFAIRE : N° RG 18/02427 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GERW

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 11 Juin 2018 -

RG n°

[…]

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 MARS 2020

APPELANTS :

Madame H B

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AB-AC A

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e P Q, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e Alain LEBOUGRE, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉS :

Monsieur K R C représenté par ses S J C épouse X et I C épouse Y selon jugement du Tribunal d’instance de RAMBOUILLET rendu le 30 septembre 2019.

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX,

assisté de M^e Karine ROUSSELOT, avocat au barreau de VERSAILLES

La société MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE (venant aux droits de la société COVEA RISKS) es qualité d’assureur de la société T IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : B 775 652 126

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Le syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE PETIT DUC

pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet IFNOR

pris en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représenté par M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN

assisté de M^e Cyril DUTEIL, substitué par M^e NAUTHOU, avocats au barreau de LISIEUX,

La SARL AGEMO

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 381 276 088

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

La SARL T IMMOBILIER représenté par Madame T U E ès-qualités de liquidateur de la SARL T IMMOBILIER

N° SIRET : 441 794 062

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

La SCP W – M – F

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 780 727 772

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

La SA MMA IARD (venant aux droits de la société COVEA RISKS) es qualité d’assureur de la société T IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 440 048 882

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

INTERVENANTES VOLONTAIRES :

Madame I C épouse Y en sa qualité d’héritière de feue L V C née Z décédée le […].

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame J C épouse X en sa qualité d’héritière de feue L V C née Z décédée le […].

née le […] à […]

[…]

LA CELLE SAINT-CLOUD

représentées par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX,

assistées de M^e Karine ROUSSELOT, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 14 janvier 2020

GREFFIER : M^me FLEURY

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 10 Mars 2020 et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte au rapport de la SCP W-M-F en date du 5 avril 2013, précédé d’un compromis de vente en date du 7 janvier de la même année, Madame H B et Monsieur AB-AC A ont fait l’acquisition dans la résidence 'Le Petit Duc’ située […], d’un appartement de trois pièces situé en rez-de-chaussée avec cour extérieure (lots N°10, 21 et 23).

Dès leur entrée dans les lieux le 5 avril 2013,à l’occasion du démontage des lambris sur les murs et plafonds, ils ont constaté des dégradations importantes sur les murs ainsi que des filaments suspects susceptibles de révéler la présence de champignons lignivores.

Une expertise judiciaire a été ordonnée par décision du juge des référés de Lisieux du 26 juin 2014, étendue par la suite à d’autres copropriétaires.

Sans attendre le dépôt du rapport d’expertise, ils ont fait assigner leurs vendeurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence, la société AGEMO (syndic de la copropriété au moment de la vente, la société T IMMOBILIER (mandataire des vendeurs) ainsi que l’étude notariale devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d’obtenir la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1599 du code civil ou subsidiairement au visa des articles 1641 et suivants dudit code et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 11 juin 2018, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

— débouté Monsieur A et Madame B de leur demandes d’annulation de la vente sur le fondement de l’article 1599 du code civil,

— prononcé la nullité de la vente pour vice caché avec restitutions réciproques,

— débouté Monsieur A et Madame B de leurs demandes à l’encontre de la société AGEMO ancien syndic, de la société T IMMOBILIER et de l’étude notariale,

— débouté la société AGEMO de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive,

— déclaré les époux C et le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Petit Duc’ responsables de l’ensemble des préjudices subis par Monsieur A et Madame B des suites de l’annulation de la vente,

— les a condamnés in solidum à leur payer les sommes suivantes:

* 6.000,00 € payés en exécution de l’acte sous seing privé du 7 janvier 2013,

* 43.856,00 € arrêtée au 11 juin 2018,

* 14.417,17 € en remboursement des charges de copropriété et appels de travaux avec intérêts de droit à compter de la date de chacun des paiements des appels de fonds du syndic,

* 748,60 € en remboursement des assurances du bien, avec intérêts de droit à compter de la date de chacun des paiements,

* 1.565,01 € en remboursement des taxes foncière et d’habitation avec intérêts de droit à compter de chacun des règlements effectués,

* 16.892,06 € au titre des frais d’emprunt bancaire exposés,

* 2.000,00 € en réparation de leur préjudice moral,

— débouté Monsieur A et Madame B de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux sous astreinte,

— condamné in solidum les époux C et le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Petit Duc’ à leur payer une somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— rejeté les autres demandes.

Par jugement rectificatif en date du 23 août 2018, le tribunal a rajouté la mention suivante :

'Condamne K C et L Z épouse C à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de la résidence Le petit Duc de toutes les condamnations prononcées à son encontre'.

Monsieur A et Madame B ont interjeté appel du jugement du 11 juin 2018, le 6 août 2018 enrôlé sous le N° 18-2427, et du jugement rectificatif du 23 août 2018, le 19 septembre 2018, enrôlé sous le numéro 18-2700.

Les deux affaires ont été jointes par décision du conseiller de la mise en état du 10 octobre 2018 sous le numéro 18-2427.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 5 décembre 2019, ils soutiennent que l’annulation de la vente s’impose comme ayant porté en partie sur le bien d’autrui, le lot N°23 étant une partie commune sur laquelle le règlement de copropriété ne prévoyait qu’un droit de jouissance exclusive, et que de ce fait les responsabilités du notaire qui au surplus n’a pas annexé à l’acte de vente les actes d’une procédure en cours qui leur auraient permis d’avoir connaissance de problèmes d’humidité, et de l’agence qui a négocié la vente et rédigé le compromis, se trouvent engagée. Ils ajoutent que ce lot constitué d’une cour représentait pour eux qui avaient des enfants en bas âge, un élément déterminant.

Ils sollicitent à titre principal l’infirmation du jugement, le prononcé de la nullité de la vente et la condamnation in solidum de Monsieur K C, des héritières de Madame L C, Mesdames I C épouse Y et J C épouse X et de la SCP de notaires W M F à leur payer la somme de 66.000,00 € correspondant au prix de vente augmentée du coût des actes notariés, des intérêts de droit à

compter du 5 avril 2013, date de versement du prix et des frais bancaires du prêt.

Ils s’engagent en contrepartie à restituer aux consorts C les trois lots litigieux.

Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché, mais sollicitent son infirmation en ce qu’il n’a pas retenu au visa de l’article 1382 ancien du code civil et des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967, les responsabilités :

— du syndic de l’époque, la société AGEMO qui n’a pas veillé à l’entretien des parties communes malgré la production postérieurement à l’introduction du référé expertise d’un carnet d’entretien manifestement établi pour les besoins de la cause, et ne produit aucune des décisions de l’assemblée générale ayant selon ce qu’elle prétend refusé la réalisation des travaux, et auquel ils reprochent en outre de ne pas avoir fait usage des dispositions de l’article 18 de la loi de 1965, lui donnant pouvoir de faire réaliser seul divers travaux, et d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne communiquant ni le rapport d’expertise de Monsieur D ni le jugement ayant condamné le syndicat des copropriétaires,

— de la société T IMMOBILIER, actuellement en liquidation amiable et dont les assureurs sont à la cause, qui a négocié et rédigé l’acte de vente sous seing privé le 7 janvier 2013, qui ne s’est pas assurée de l’efficacité juridique de la convention et n’a pas exigé de ses mandants un état parasitaire,

— du notaire qui ne s’est pas davantage assuré de la validité et de l’efficacité de l’acte et n’a pas annexé à l’acte de vente les documents relatifs à la procédure en cours à l’encontre du syndicat des copropriétaires et ne les a pas informés de leur teneur.

S’agissant de leurs préjudices, ils sollicitent l’infirmation sur le montant retenu au titre de leur préjudice de jouissance qu’ils estiment s’élever à ce jour à 87.881,00 € sauf à parfaire et leur préjudice moral au titre duquel ils sollicitent une somme de 50.000,00 €. Ils demandent en outre que les condamnations soient prononcées in solidum à l’égard de toutes les parties et actualisées.

Dans l’hypothèse où la vente ne serait pas annulée ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt et réclament pour le surplus, l’allocation d’une somme de 100.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 7 janvier 2019, les consorts C, vendeurs, sollicitent en cas d’annulation de la vente sur le fondement de l’article 1599 du code civil, la garantie du notaire et la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l’expert outre l’allocation d’une somme de 3.000,00 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation formé en application des articles 1641 et suivants du code civil, ils affirment avoir ignoré l’existence des vices qui touchent exclusivement les parties communes. Ils invoquent à titre principal le bénéfice de la clause exonératoire de garantie figurant dans l’acte de vente du 5 avril 2013 et soutiennent que les acquéreurs étaient informés de la procédure en cours intentée par l’un des copropriétaires.

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une annulation de la vente sur ce fondement, il sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l’expert sous

astreinte outre l’allocation d’une somme de 6.000,00 € chacun.

Si l’annulation de la vente ne devait pas être prononcée, ils demandent de dire et juger que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices matériels et moraux subis par les acquéreurs et qu’il n’y a pas lieu à condamnation in solidum à leur encontre. Dans l’hypothèse inverse, ils demandent de dire et juger que certaines de sommes sollicitées par les appelants ne sont pas dues ou doivent être réduites.

Ils sollicitent en outre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 10 décembre 2019, la société AGEMO conclut au rejet des prétentions des appelants et de l’action récursoire du syndicat des copropriétaires, et sollicite l’allocation d’une somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient avoir transmis au notaire le 30 mars 2013 l’état parasitaire et les documents afférents à la procédure en cours qui ont été portés à la connaissance des acquéreurs, ainsi que le carnet d’entretien qui leur a été remis lors de l’acquisition et qui n’a nullement été établi pour les besoins de la cause.

Elle affirme que les procès-verbaux d’assemblées générales démontrant l’opposition des copropriétaires à la réalisation de travaux, ce, depuis 1994 ont été versés aux débats et qu’elle n’avait pas le pouvoir en tant que syndic d’entreprendre des travaux urgents sans autorisation préalable de la copropriété.

Aux termes de ses écritures en date du 10 juillet 2019, Madame E ès-qualités de liquidateur de la SARL T IMMOBILIER et ses assureurs, les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCESMUTUELLES concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a écarté la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1599 du code civil.

Subsidiairement, elle conteste avoir commis un faute au motif que le compromis de vente a été rédigé à partir des déclarations des vendeurs et qu’il ne s’agit pas d’un acte translatif de propriété.

Elle ajoute qu’elle n’est en aucune façon responsable de l’apparition du champignon lignivore, qu’aucune réglementation n’exigeait l’établissement d’un état parasitaire et ne saurait être condamnée au paiement des préjudices qui en sont la conséquence.

Elle relève l’irrecevabilité de la demande effectuée dans les conclusions N°2 des appelants à hauteur de 72.983,00 € qui ne figurait pas dans leurs conclusions initiales.

Dans l’hypothèse d’une condamnation à son encontre et à l’encontre de ses assureurs, elle sollicite la garantie in solidum des époux C, du syndicat des copropriétaires et de la société AGEMO.

Elle formule en outre une demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000,00 €.

Aux termes de ses écritures en date du 24 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Duc conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux C à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, a débouté Monsieur A et Madame B de leur demande de remboursement des travaux de

reprise intérieurs et a débouté les époux C de leur demande de condamnation sous astreinte à exécuter les travaux de remise en état.

Il sollicite la réformation du jugement pour le surplus au motif que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 alors que les causes des désordres retenues par l’expert trouvent leur origine dans un défaut d’entretien soit d’une partie privative, soit d’une partie commune spéciale, qui relève de la responsabilité des copropriétaires ayant des droits sur ces parties.

Il se prévaut d’une part de la faute des époux C qui auraient sciemment dissimulé derrière des lambris les désordres dont Monsieur C a lui-même reconnu l’existence lors des opérations d’expertise, sans en informer le syndicat des copropriétaires, et d’autre part, des fautes commises par la Société AGEMO, ancien syndic qui n’a pas procédé durant son mandat aux travaux urgents et n’a pas avisé le syndicat des copropriétaires de la nécessité de tels travaux. Il sollicite leur garantie en cas de condamnation et l’allocation d’une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il précise que les travaux ont été votés par l’assemblée générale du 17 septembre 2016, et que la résolution N°22 ayant fait l’objet d’un recours en annulation par des copropriétaires, recours pendant devant le tribunal de grande instance de Lisieux, et qu’aucune demande d’exécution sous astreinte ne peut donc être prononcée à son encontre.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1599 du code civil

L’article 1599 du code civil dispose :

'La vente de la chose d’autrui est nulle; elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.'

Il est constant qu’un droit de jouissance privative portant sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété, ce qui est le cas du lot 23, ainsi que cela résulte de l’article 8 du règlement de copropriété qui prévoit également que les lots 10, 21 et 23 devront obligatoirement être cédés à un seul acquéreur.

Pour autant, le droit de jouissance privative en ce qu’il porte sur une partie commune, ne constitue pas une partie privative et ne peut donc être cédé comme tel.

Il ne peut davantage être constitué à la fois d’une partie privative et de quote-parts de parties communes générales.

Or, l’acte de vente au rapport de Maître F en date du 5 avril 2013 décrit le lot N°23 comme suit :

' LOT NUMÉRO VINGT TROIS (23)

Ce lot comprend :

1ent: La propriété exclusive et particulière d’une cour côté sud de 20 m²

2ent: Et les 38/1.000èmes des parties communes générales

Le lot N°23 a donc bien été considéré par le notaire rédacteur, sans que l’on puisse parler d’une simple erreur de plume comme l’a fait le tribunal, comme étant une partie privative alors qu’il s’agissait d’une partie commune qui ne pouvait faire l’objet d’une cession, nonobstant le fait qu’il devait obligatoirement suivre le sort des lots 10 et 21.

La vente a donc bien porté pour partie sur la chose d’autrui.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Madame B et Monsieur A de ce chef, et la nullité de la vente sera donc prononcée.

Sur les conséquences de la nullité de la vente

La nullité de la vente emporte restitutions réciproques de la chose et du prix, qui ne s’appliquent comme parties concernées, c’est-à-dire, au vendeur et à l’acheteur.

Le notaire, Maître F ne peut donc être condamné à payer à Madame B et Monsieur A qui ne recherchent pas sa responsabilité, la somme de 66.000,00 € correspondant au prix de vente augmentée du coût des actes notariés, avec intérêts de droit à compter du 5 avril 2013, et des frais bancaires du prêt.

Seuls les vendeurs peuvent être condamnés à payer ces sommes en application de l’article 1599 du code civil précité.

Il convient de les condamner à restituer le prix de vente qu’ils ont reçu, soit la somme de 66.000,00 € avec intérêts de droit à compter du 5 avril 2013 et à payer la somme de 16.892,06 € au titre des frais bancaires du prêt ainsi que celle de 6.000,00 € au titre des frais d’actes.

Les consorts C sont bien-fondés quant à eux à obtenir la garantie du notaire rédacteur sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil applicable aux faits de la cause, qui a commis une faute en faisant porter la vente sur la propriété exclusive du lot 23 et des millièmes de parties communes, alors qu’il lui incombait en sa qualité de professionnel du droit de vérifier la teneur du règlement de copropriété qui faisait clairement apparaître qu’il ne s’agissait que d’un droit de jouissance privative.

La SCP W, M F sera donc condamnée à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

La nullité de la vente étant prononcée sur le fondement de l’article 1599 du code civil, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de nullité formée à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du même code.

De ce fait, le jugement sera infirmé pour les autres condamnations qu’il a prononcées sur ce dernier fondement.

Sur la demande d’exécution des travaux sous astreinte

Les consorts C demandent dans l’hypothèse où la vente serait annulée sur le fondement de l’article 1599 du code civil, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Résidence Le Petit Duc’ pris en la personne de son syndic, soit condamné sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble doivent être approuvés par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, les travaux de réhabilitation selon les préconisations de l’expert ont été votés lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2016.

Toutefois, ils n’ont pu être exécutés puisqu’ainsi qu’en justifie le syndicat des copropriétaires, deux des copropriétaires, les époux G ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lisieux par acte d’huissier du 17 novembre 2016 afin d’obtenir l’annulation de la résolution N°22 votée par l’assemblée générale qui portait précisément sur lesdits travaux.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande d’exécution des travaux sous astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le syndicat des copropriétaires étant mis hors de cause, le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a condamné in solidum avec les époux C au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

L’équité commande d’allouer aux appelants une somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Succombant, les consorts C et la SCP AA M F seront condamnés in solidum aux dépens d’appel dont distraction au bénéfice de Maître P PAGEOT, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Lisieux du 11 juin 2018 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

PRONONCE la nullité de la vente intervenue le 7 janvier 2013 et renouvelée le 5 avril 2013 sur le fondement de l’article 1599 du code civil,

CONDAMNE in solidum Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X à restituer à Madame H B et Monsieur AB-AC A la somme de 66.000,00 € avec intérêts de droit à compter du 5 avril 2013,

ORDONNE à Madame H B et Monsieur AB-AC A de restituer à Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X, la propriété des lots 10, 21 et 23 de la Résidence Le Petit Duc sises 19, rue du Général de Castelnau à Viller-sur-Mer (14),

DÉBOUTE Madame H B et Monsieur AB-AC A de leurs demandes à l’encontre de la SCP W M F,

CONDAMNE in solidum Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X à payer à Madame H B et Monsieur AB-AC A les sommes de la somme de 16.892,06 € au titre des frais bancaires du prêt et de 6.000,00 € au titre des frais d’actes,

DIT sans objet la demande subsidiaire de prononcer de la nullité de la vente pour vice caché ainsi que les demandes indemnitaires en lien avec cette demande de nullité,

CONDAMNE in solidum Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X à payer à Madame H B et Monsieur AB-AC A la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X aux dépens de première instance dont distraction au profit de Maître N O conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCP W M F à garantir Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X des condamnations prononcées à leur encontre,

CONDAMNE in solidum Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X à payer à Madame H B et Monsieur AB-AC A une somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE in solidum Monsieur K C, Madame I C épouse Y et Madame J C épouse X aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître P Q en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY L. DELAHAYE