COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 25 OCTOBRE 2018

N° 2018/ 444

Rôle N° RG 18/05856 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCHET

B X

A Y

C/

SARL N.J.M.

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florent LADOUCE

SELARL LEXAVOUE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 Mars 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-17-0456.

APPELANTS

Monsieur B X, demeurant […]

représenté par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame A Y, demeurant […]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

SARL N.J.M. prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Michel LABORDE de la SCP LABORDE – FOSSAT, avocat au barreau de

DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2018 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2018,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La gérante de la société NJM, d’une part, Monsieur E X et Madame A Y d’autre part, se sont rapprochés afin que ces derniers deviennent acquéreurs d’une villa située à Draguignan, propriété de la société NJM.

Par acte sous seing privé du premier septembre 2016, a été signée une convention d’occupation précaire entre la SARL NJM, Monsieur X et Madame Y, portant sur la villa de Draguignan, moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle de 2500 euros, 1500 euros étant acquis au titre du loyer et 1000 euros étant déductible du montant de la vente. L’occupation de la villa devait prendre effet le 17 septembre 2016 pour se terminer le 17 mai 2017.

Aucune vente n’a été passée entre les parties.

Par acte du 05 octobre 2017, la SARL NJM a fait notifier à Monsieur X et Madame Y un commandement de payer.

Par acte du 21 septembre 2017 dénoncé à la sous-préfecture de Draguignan, la SARL NJM a assigné Monsieur X et Madame Y devant le tribunal d’instance.

Par jugement contradictoire du 13 mars 2018, le tribunal d’instance de Draguignan, a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré caduque la convention d’occupation précaire conclue le premier septembre 2016 entre la SARL NJM, Monsieur X et Madame Y, portant sur la villa située […] à Draguignan, par l’effet de la clause résolutoire acquise au 06 novembre 2017,

— dit qu’à défaut pour Monsieur X et Madame Y d’avoir libéré les lieux dans un délai de trois mois à compter de la décision, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que Monsieur X et Madame Y seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1500 euros à compter de février 2018 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Monsieur X et Madame Y à verser à la SARL NJM la somme provisionnelle de 24.750 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 16 septembre 2016 au 31 janvier 2018,

— autorisé Monsieur X et Madame Y à s’acquitter de leur dette par douze mensualités, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement, en sus de l’indemnité d’occupation mensuelle due, étant rappelé que la 12^e mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

— dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— rejeté toutes autres et plus amples demandes,

— condamné Monsieur X et Madame Y à verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur X et Madame Y ont formé un appel portant sur tous les chefs du jugement le 03 avril 2018.

La SARL NJM a constitué avocat.

Par dernières conclusions signifiées le 20 avril 2018, Monsieur X et Madame Y demandent à la cour :

— d’infirmer la décision en ce qu’elle a refusé de requalifier la convention d’occupation, en ce qu’elle a dit caduque cette convention par acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’elle a ordonné leur expulsion et rejeté leurs demandes reconventionnelles,

— de requalifier la convention d’occupation précaire en bail d’habitation à compter du 15 septembre 2016,

— de dire et juger que ce bail prendra fin le 14 septembre 2022,

— de dire et juger que le loyer est de 1500 euros mensuel,

— de dire et juger que la dette de loyer pour la période du 15 septembre 2016 au 31 janvier 2018 s’élève à 24.750 euros,

— de condamner la SARL NJM à leur verser la somme de 9.435,27 euros,

— d’ordonner au besoin la compensation entre les créances réciproques,

— de débouter la société NJM de sa demande d’expulsion,

* à titre subsidiaire :

— de dire et juger que la convention d’occupation précaire est arrivée à son terme le 17 mai 2017,

— de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 24.750 euros pour la période du 15 septembre 2016 au 31 janvier 2018,

— de condamner la SARL NJM leur verser la somme de 9.435,27 euros,

— d’ordonner la compensation entre les créances réciproques

* en tout état de cause :

— de condamner la société NJM au versement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils indiquent que peu de temps après leur installation dans la villa, ils ont été avisés par un courrier du 23 septembre 2016 émanant de Maître Z, notaire de la SARL NJM, que cette société n’entendait plus poursuivre cette vente. Ils soutiennent que la maison aurait été vendue à un autre acquéreur.

Ils demandent à ce que la convention d’occupation précaire soit requalifiée en bail d’habitation puisque ce bien est leur résidence principale. Ils soulignent que la SARL NJM, immatriculée pour une activité de marchands de biens, qui n’avait plus l’intention de vendre au moment de leur prise de possession des lieux, ne peut justifier d’un événement indépendant des parties pour rendre recevable une convention d’occupation précaire et qu’elle ne pouvait conclure qu’un bail de six ans, en application de l’article 10 de la loi du 06 juillet 1989.

Relevant s’être aperçu que la villa n’était pas aux normes, ils demandent le remboursement des frais qu’ils disent avoir dû engager pour bénéficier d’une jouissance paisible du bien ainsi que de la moitié du versement des honoraires du mandataire, conformément à l’article 5 de la loi du 06 juillet 1989.

Ils estiment que le premier juge, qui n’était pas saisi d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire, ne pouvait pas prononcer leur expulsion.

Par conclusions du 15 mai 2018 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, la SARL NJM demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris,

— de condamner Monsieur X et Madame Y à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur X et Madame Y aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE.

La SARL NJM expose que Monsieur X, qui s’était présenté en qualité de médecin hospitalier, lui avait indiqué vouloir s’installer comme médecin libéral. Elle relève que le couple, intéressé par l’acquisition de la villa de Draguignan, lui avait indiqué que la banque souhaitait que Monsieur X débute sa nouvelle activité professionnelle avant de lui accorder un prêt immobilier.

La SARL NJM relate avoir accepté de loger temporairement le couple, en l’attente de l’obtention du

prêt bancaire.

Elle soutient que la convention conclue entre les parties comprenait une clause résolutoire qui prévoyait qu’avant la fin de l’occupation prévue au 17 mai 2017, Monsieur X et Madame Y devaient fournir la preuve de leurs démarches auprès des banques pour obtenir un prêt. Elle relève qu’ils devaient par ailleurs souscrire une assurance et payer une indemnité d’occupation mensuelle. Elle note que ces derniers n’ont pas respectés ces clauses.

Elle soutient que sa volonté de vendre son bien existait antérieurement à la signature de la convention précaire qui était caractérisée, au moment de sa signature, par l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, à savoir l’obtention d’un prêt immobilier. Elle en conclut que cette convention était tout à fait valable et ne doit pas être requalifiée.

Elle affirme que les appelants n’ont en réalité jamais eu l’intention d’acquérir le bien immobilier et qu’ils ont usé de manoeuvres frauduleuses pour pouvoir s’y installer.

Elle fait état des sommes qu’elle indique être dues par les appelants.

Relevant que Monsieur X et Madame Y ne communiquent que des devis et non des factures et qu’ils ne justifient pas avoir déboursé la moindre somme, elle s’oppose à la demande de remboursement formée par ces derniers.

Par conclusions de procédure signifiées le 12 septembre 2018, la société NJM demande à la cour d’écarter la pièce n° 26 produites par les appelants la veille de la clôture des débats et de l’audience.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2018.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la pièce n° 26 versée au débats par Monsieur X et la SARL NJM

Cette pièce a été produite la veille de la clôture et de l’audience des plaidoiries.

Cette communication tardive a empêché l’intimée de s’expliquer sur ce qui a été factuellement constaté par un huissier de justice le 02 mai 2018.

Du fait de la violation par les appelants du principe du contradictoire, il conviendra d’écarter cette pièce des débats.

Sur la requalification de la convention d’occupation précaire et sur l’expulsion

La validité d’une convention de jouissance précaire est subordonnée à des circonstances objectives qui rendent inadaptées la conclusion d’un bail ordinaire. Au jour de sa signature, soit le premier septembre 2016, les parties s’étaient rapprochées pour que Monsieur X et Madame Y acquièrent le bien immobilier appartenant à la société NJM et l’objectif de cette convention était de leur permettre de l’occuper en l’attente d’un prêt bancaire. La circonstance extérieure à la volonté des parties rendant possible la mise en oeuvre d’une convention d’occupation précaire résulte donc de l’obtention ou non d’un prêt bancaire au profit de Monsieur X et Madame Y. En contrepartie de l’occupation du bien, Monsieur X et Madame Y devaient notamment payer une indemnité d’occupation. Le fait que la société NJM n’ait plus souhaité vendre le bien dès le 23 septembre 2016 en raison l’inexécution par ses co-contractants de leurs obligations mentionnées dans cette convention (absence de paiement de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie) ne change pas la qualification juridique de celle-ci.

Dès lors, comme l’indique avec pertinence le premier juge, cette convention était bien caractérisée, au moment de sa signature, par l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Cette circonstance extérieure n’a pas disparu par la suite. Ainsi, il n’y a pas lieu de requalifier cet acte.

Le régime juridique auquel est soumis la convention d’occupation précaire est celui des articles 1709 et suivants du code civil.

Il n’est pas contesté que le terme de la convention d’occupation précaire était fixé au 17 mai 2017.

Ainsi, et sans qu’il soit besoin de faire état des violations par l’une et l’autre parties des violations de ses obligations, il convient de constater que Monsieur X et Madame Y étaient occupants sans droit ni titre du bien immobilier à compter du 18 mai 2017.

C’est donc à bon droit que le premier juge a prononcé leur expulsion.

Le jugement déféré sera en revanche infirmé en ce qu’il a déclaré caduque la convention d’occupation précaire par l’effet de la clause résolutoire aquise au 06 novembre 2017.

Sur les sommes dues par Monsieur X et Madame Y

C’est également par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter que le premier juge a retenu que la contrepartie de l’occupation du bien avait été fixée contractuellement à la somme mensuelle de 1500 euros et qu’il a dit que Monsieur X et Madame Y seraient également tenus de payer cette somme dans le cadre de l’indemnité due lorsqu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre et jusqu’à la libération effective des lieux. Le jugement sera confirmé s’agissant des sommes dues par Monsieur X et Madame Y pour la période courant du 16 septembre 2016 au 31 janvier 2018 et pour les délais de paiement qui leur a été accordé.

Le jugement déféré sera en revanche infirmé en ce qu’il a dit que cette indemnité d’un montant mensuel de 1500 euros serait dû à compter de février 2018.

En effet, cette indemnité est due contractuellement jusqu’au terme de la convention. Elle est ensuite fixée au même montant jusqu’à la libération effective, à compter du jour où Monsieur X et Madame Y sont devenus occupants sans droit ni titre, soit au 18 mai 2017.

Sur la demande de remboursement des frais formulés par Monsieur X et Madame Y

C’est également par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter que le premier juge, qui reprend les termes contractuels de la convention, a débouté Monsieur X et Madame Y de leur demande de remboursement, par la société NJM,de la somme de 8810,27 euros au titre des frais de réparations qu’ils indiquent avoir supportés. En effet, ils ne démontrent pas avoir informé le propriétaire qu’il aurait existé des réparations devenant nécessaires et qui auraient dus être mis à sa charge.

De la même manière, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande de Monsieur X et Madame Y aux fins de se voir rembourser de la moitié de la somme de 1250 euros au titre des honoraires versés au mandataire; en effet, la loi du 06 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque parties les frais irrépétibles qu’ils ont exposés, non compris dans les dépens.

Chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés pour faire valoir ses droit devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats la pièce n° 26 des appelants,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré caduque la convention d’occupation précaire par l’effet de la clause résolutoire acquise au 06 novembre 2017,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a dit que l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1500 euros serait dû à compter de février 2018,

STATUANT A NOUVEAU

DECLARE caduque la convention d’occupation précaire au 18 mai 2017,

DIT que Monsieur X et Madame Y étaient occupants sans droit ni titre à compter du 18 mai 2017,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur X et Madame Y à compter du 18 mai 2017 à la somme mensuelle de 1500 euros,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

DEBOUTE Monsieur X et Madame Y de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société NJM de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits devant la cour d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,