COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 10 Mai 2022

N° RG 20/01618 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GSWN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 05 Novembre 2020, RG 17/01291

Appelants

M. [T] [Z] [V]

né le 30 Décembre 1958 à ALES (30100), demeurant 9 les Giraudes – 03120 SERVILLY

Mme [L] [X] [R] épouse [V]

née le 31 Mars 1962 à ROMANS SUR ISERE (26100), demeurant 9 Les Giraudes – 03120 SERVILLY

Représentés par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY

Intimée

S.A.R.L. CIA IMMOBILIER, dont le siège social est situé 60 Rue de Pertuiset – 74130 BONNEVILLE

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP BOUVARD/BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 08 mars 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M. Michel FICAGNA, Président,

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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Il a été procédé au rapport.

Suivant mandat simple en date du 6 septembre 2016, conclu pour une durée de 24 mois, les époux [V] ont chargé la société CIA Immobilier de vendre leur bien immobilier sis 74 clos des Pivoines à St Pierre en Faucigny (74800) au prix de 530 000 euros avec un montant de commission fixé à 31 800 euros, soit un prix net vendeur de 498 200 euros.

Suivant mandat simple en date du 31 mars 2017, les époux [V] ont chargé la société Marguerettaz de vendre leur bien immobilier au prix de 523 000 euros avec un montant de commission fixé à 25 000 euros soit un prix net vendeur de 498 000 euros.

Suivant acte authentique en date du 21 juillet 2017, les époux [V] ont vendu leur bien immobilier aux époux [J] au prix de 478 000 euros net vendeur.

Par acte en date du 10 août 2017, la société CIA Immobilier a fait assigner les époux [V] devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bains aux fins d’obtenir leur condamnation au versement d’une indemnité forfaitaire de 31 00 euros au titre de la clause pénale contractuelle stipulée dans le mandat et à titre subsidiaire leur condamnation au paiement de ladite somme à titre de dommages et intérêts pour non respect de leurs obligations contractuelles.

Par jugement en date du 5 novembre 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Thonon les Bains a :

Condamné solidairement les époux [V] à payer à la société CIA Immobilier la somme de 15 900 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2017, date de l’assignation,

Condamné solidairement les époux [V] à payer à la société CIA Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement les époux [V] aux dépens de l’instance avec distraction de ces derniers au profit de la Selas Agis.

Les époux [V] ont interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 30 mars 2021, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry, saisie sur requête des époux [V], a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement déféré, considérant que son exécution entraînerait pour eux des conséquences manifestement excessives au regard de leur situation financière.

Aux termes de leurs conclusions en date du 20 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux [V] demandent à la cour de :

Vu les articles 1134 et 1152 anciens du code civil (applicables en l’espèce, le contrat ayant été souscrit sous l’empire de la loi ancienne),

Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les articles 77 et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le droit positif,

' Déclarer l’appel des époux [V] à l’encontre du jugement rendu le 5 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains recevable et bien fondé.

En conséquence,

' Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre principal,

' Débouter purement et simplement la société CIA Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation au titre de la clause pénale,

' Juger que la société CIA Immobilier a commis des fautes caractérisées,

En conséquence,

' Réduire à minima le montant de la clause pénale,

En tout état de cause,

' Réduire à la somme de 1 euro le montant de la clause pénale,

A titre infiniment subsidiaire,

' Accorder des délais de paiement échelonnés sur une période de 24 mois à compter de la signification de l’arrêt avec paiement qui s’imputera en priorité sur le capital,

En tout état de cause,

' Condamner la société CIA Immobilier à payer aux époux [V] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société CIA Immobilier aux entiers dépens avec application au profit de la SCP Bremant Gojon Glessinger Sajous, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 26 novembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CIA Immobilier demande à la cour de :

Vu le bordereau de pièces ci-après annexé par application de l’article 954 du code de procédure civile,

' Déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M. et Mme [V] contre la décision du tribunal judiciaire de Thonon les Bains du 5 novembre 2020,

' Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident interjeté par la société CIA Immobilier contre le jugement déféré,

' Infirmer partiellement le jugement déféré,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Vu les articles 1134 et 1147 anciens du code civil

' Dire et juger que M. et Mme [V] n’ont pas respecté les obligations mises à leur charge en vertu du mandat,

' Débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

' Condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 31.800 € outre intérêts au taux légal à compter du 10 août 2017 au titre de la clause pénale contractuelle,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1382 ancien du code civil,

' Dire et juger que les époux [V] ont commis une faute ayant entraîné un préjudice à la société CIA Immobilier,

En conséquence,

' Condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 31.800 € à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

En toutes hypothèses,

' Débouter M. et Mme [V] de leur demande de délais de paiement,

' Condamner solidairement M. et Mme [V] à payer la somme de 4.000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner les mêmes aux entiers dépens tant de première instance que d’appel avec application au profit de M^e Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 7 février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le non respect des clauses du mandat de vente

Le mandat de vente simple signé le 6 septembre 2016 par les époux [V] au profit de la société CIA Immobilier prévoit une clause IX relative aux obligations du mandant en ces termes :

«Pendant la durée du mandat, nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez en acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux le jour de l’acte authentique. Si nous présentons les biens à vendre directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre mission. Nous nous interdisons de vendre sans votre concours y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.»

Par ailleurs l’article XII stipule :

« Dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration. »

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge par une motivation pertinente que la cour adopte expressément :

— Il est établi par les bons de visite et les échanges de courriels que l’agence CIA Immobilier a fait visiter la maison des époux [V] aux époux [J] le 15 mars 2017, que le bien a été vendu à ces derniers suivant acte authentique du 21 juillet 2017, par l’entremise de l’agence Margurettaz Immobilier, et qu’ainsi le bien a été vendu à un acquéreur présenté par l’intimée.

— Le refus de l’agence CIA Immobilier de réduire ses honoraires, reproché par les époux [V], ne constitue pas une cause contractuelle d’exonération de l’interdiction de vendre à un acquéreur présentée par cette dernière.

— L’article L 221-5 du code de la consommation n’est pas applicable au présent contrat et l’article IX du mandat indique très précisément les modalités de dénonciation du contrat, de sorte que les époux [V] pouvaient parfaitement y mettre fin, passé le délai de trois mois dans les conditions prévues.

Il sera ajouté que :

— S’agissant de l’obligation pour les mandants d’informer immédiatement l’agence CIA en cas de vente sans son concours, obligation dont le but est d’éviter à l’agence de continuer à prospecter d’éventuels acquéreurs, d’effectuer des publicités et de faire visiter le bien immobilier, il résulte des termes de la clause qui fait état des coordonnées du notaire chargé de l’acte authentique, que cette obligation courait fort logiquement à compter de la signature du compromis et non de l’acte authentique. Or ce n’est que le 6 juin 2017, après mise en demeure du conseil de l’agence CIA que M. [V] a avisé ce dernier de la signature d’un compromis de vente intervenue « courant mai 2017 » et le 28 juillet de la signature de l’acte authentique le 21 juillet 2017. Les dispositions de l’article XII du mandat n’ont ainsi pas été respectées.

— Les époux [V] font valoir que l’agence CIA Immobilier aurait commis une faute en contrevenant aux dispositions d’ordre public de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit que le titulaire de la carte doit informer son mandant de l’accomplissement du mandat de vendre ou d’acheter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement, qu’ainsi cette agence aurait dû transmettre sous cette forme l’offre des époux [J], ce qu’elle s’est abstenue de faire, et qu’ainsi ils gardaient toute liberté d’action faute d’être informés régulièrement de l’offre.

Or, les dispositions qu’ils invoquent ne sont pas applicables au cas d’espèce et procèdent d’une confusion entretenue entre le mandat d’entremise qui confère au professionnel la mission de rechercher un client en vue de la vente ou de l’achat des biens visés à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1972 et le mandat de vente proprement dit qui donne à l’agent immobilier le pouvoir de représenter son mandant, qui en application de l’article 72 du décret susvisé doit comporter l’autorisation expresse de s’engager pour une opération déterminée et auquel les dispositions de l’article 77 sont applicables.

S’agissant en l’espèce, d’un simple mandat d’entremise, consistant à rechercher des acquéreurs et les mettre en relation avec le vendeur, en transmettant leur offre, l’agence CIA Immobilier n’avait en aucune manière l’obligation de transmettre l’offre des époux [J] par lettre recommandée avec avis de réception, aux époux [V].

Il ressort des échanges de courriels que les époux [J] ont adressé par courriel du 28 mars 2017 à l’agence CIA Immobilier une offre d’un montant de 480 000 euros, qui est la seule offre écrite qu’ils aient effectuée par l’intermédiaire de cette agence, et qui a de toute évidence été transmise aux époux [V], puisque par courriel du 3 avril, M. [N] de l’agence CIA écrivait ainsi aux époux [J] :

« Je vous ai laissé un message pour vous joindre.

M et Mme [V], propriétaires de la maison de Saint Pierre, m’ont demandé d’organiser une rencontre avec vous, dès que possible.

Pourriez-vous m’indiquer vos disponibilités afin de mettre en place ce RV ' »

Le rendez-vous est intervenu le 7 avril 2017, étant précisé qu’à cette date les époux [V] avaient confié depuis le 31 mars 2017 à l’agence Marguerettaz la vente de leur bien.

Enfin, le moyen selon lequel l’agence CIA Immobilier aurait commis une faute contractuelle en n’ayant pas convaincu les acquéreurs d’augmenter leur offre d’achat n’est pas sérieux, l’agent immobilier n’ayant aucune obligation de résultat quant au montant du prix de vente.

Le jugement qui a retenu que les époux [V] avaient manqué à leurs obligations contractuelles sera confirmé.

Sur les conséquences du non-respect des clauses du mandat

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce énonce : « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.  »

Par ailleurs, l’article 1152 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose que « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

En l’espèce à la suite de la clause XII relative à la vente sans le concours du mandataire figure une clause en caractères gras et majuscules intitulée CLAUSES PENALES ainsi rédigée :

« En cas de non respect de la clause ci-dessus, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue.

Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat. »

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, il s’agit d’une clause pénale imposant aux mandants le paiement d’une certaine somme à titre de dommages et intérêts s’ils manquent à leurs obligations contractuelles et elle ne dépend que du comportement des mandants et non de celui du mandataire.

Le montant fixé, soit 31 800 euros, équivaut à la rémunération du mandataire prévue au contrat représentant 6% du prix de vente initial de la maison et a manifestement pour objectif d’éviter tout irrespect des clauses du contrat et non pas de réparer le préjudice du mandataire du fait de l’absence de respect du contrat.

S’agissant de l’appréciation du caractère excessif de la clause, la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et le montant du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, le préjudice subi par l’agence CIA Immobilier consiste en la perte de chance de toucher sa commission du fait de la vente intervenue sans son intermédiaire.

L’évaluation de la chance perdue doit prendre en compte le prix net vendeur auquel s’est vendu finalement le bien soit 478 000 euros, avec une commission d’un montant de 25 000 euros fixée dans le mandat conclu avec l’agence Marguerettaz, ainsi que la présence licite d’une deuxième agence en charge de la vente, et peut être évaluée à 20% de la somme de 25 000 euros, commission effectivement perçue par cette agence, soit une somme de 5 000 euros.

Ainsi au regard du préjudice subi, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif et sera ramené à la somme de 6 000 euros, à laquelle seront condamnés les époux [V], outre intérêts aux taux légal à compter du 17 août 2017, date de l’assignation.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, oui que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les fonds provenant de la vente aux époux [J] ont été utilisés par les époux [V], d’une part au remboursement du crédit immobilier en cours, d’autre part à l’acquisition d’un nouveau bien.

S’agissant des revenus, il résulte de l’avis d’imposition 2021 produit et des pièces concernant la retraite de M. [V], que son épouse ne perçoit pas de revenu imposable et que la retraite de ce dernier se monte à la somme mensuelle nette de 1 396,08 euros.

Au regard de la situation financière des époux [V], il leur sera accordé des délais de paiement selon des modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application au profit de la société CIA Immobilier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [V] qui échouent en majeure partie en leur appel, sont tenus aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné solidairement les époux [V] à payer à la société CIA Immobilier la somme de 15 900 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2017,

L’infirme sur ce point et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [T] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] à payer à la société CIA Immobilier la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2017,

Y ajoutant,

Autorise les époux [V] à s’acquitter de leur dette par 24 versements mensuels de 250 euros, le solde composé notamment des intérêts courus et à courir, étant exigible en sus lors de l’échéance du 24ème mois,

Dit que les versements devront être effectués avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra totalement exigible,

Condamne in solidum M. [T] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] à payer la société CIA Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [T] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] aux dépens d’appel, avec distraction de ces derniers au profit de M^e Dormeval, avocat.

Ainsi prononcé publiquement le 10 mai 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,