COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1 – 1

(anciennement dénommée 1^re Chambre A)

ARRÊT AU FOND

DU 08 JANVIER 2019

A.V

N° 2019/

N° RG 17/19565 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBM2B

Y X

C X

D X

C/

SARL ALPHEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e LATIL

M^e BARBIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 04 Septembre 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/02144.

APPELANTS

Monsieur Y X

né le […] , […]

représenté par M^e Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Eric LAPESSE, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame E X

en son nom et en qualité d’ayant droit de feu F X

née le […] à , […]

représentée par M^e Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Eric LAPESSE, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur D X

en son nom et en qualité d’ayant droit de feu F X

né le […] , demeurant […]

représenté par M^e Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Eric LAPESSE, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMEE

SARL ALPHEE

dont le siège social est […]

représentée par M^e Hervé BARBIER de la SCP YVES BARBIER & HERVÉ BARBIER, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée par M^e Caroline GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2019.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2019

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame G H, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant actes d’huissier en date des 27 janvier, 28 janvier, 29 janvier et 10 février 2016, la Sarl ALPHEE, agent immobilier se prévalant d’un mandat de vente signé le 25 février 2015 par M. F X, M. D X, M^me C X et M. Y X (les consorts X), les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille pour obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 31 000 euros à titre de dommages et intérêts, invoquant leur responsabilité contractuelle et soutenant qu’ils ont commis une faute en ne signant pas le compromis de vente.

F X étant décédé en cours d’instance, M. D X et M^me C X sont intervenus volontairement à la procédure en leur qualité d’ayants-droit.

Par jugement contradictoire du 4 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. D X et M^me C X en qualité d’héritiers de F X,

— rejeté la demande de révocation de clôture et déclaré les conclusions et la pièce 19 notifiées par la Sarl ALPHEE le 10 avril 2017 irrecevables,

— débouté M. Y X, M. D X et M^me C X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamné in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X à verser à la Sarl ALPHEE la somme de 31 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015 au titre de la clause pénale,

— condamné in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Il a rejeté la demande en nullité du mandat en retenant que l’agent immobilier n’avait pas l’obligation d’inscrire le mandat immédiatement dans le registre mais uniquement de respecter l’ordre chronologique, le fait que l’inscription n’ait eu lieu que le lendemain n’étant pas une cause de nullité ; qu’il n’est pas fait obligation de mentionner le prénom de tous les mandants qui portent tous le nom de X et qu’il importe peu qu’il y soit mentionné la seule adresse de Y.

Il a jugé que le mandat comporte une clause pénale qui est parfaitement valable au regard de de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

Il a considéré que l’offre de l’acquéreur du 10 mars 2015 avait été acceptée par les vendeurs le 18 mars 2015 et que la vente était donc parfaite au prix du mandat, de sorte que les consorts X ne pouvaient plus contracter avec un autre acquéreur ou par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier et qu’ils avaient commis une faute en régularisant la vente avec un tiers par l’intermédiaire d’un autre agent.

Suivant déclaration en date du 27 octobre 2017 les consorts X ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— débouté M. Y X, M. D X et M^me C X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamné in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X à verser à la Sarl ALPHEE la somme de 31 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015 au titre de la clause pénale,

— condamné in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— rejeté les demandes de M. Y X, M. D X et M^me C X au titre des frais irrépétibles et des dépens.

[…]

M. Y X, M. D X et M^me C X, suivant leurs conclusions d’appel n 3 et récapitulatives signifiées le 17 septembre 2018, demandent à la cour, au visa des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72, 73, 74, 77 et 78 du décret du 20 juillet 1972, ainsi que de l’article 1134 (ancien) du code civil, de :

A titre principal,

— dire que le mandat allégué ne respecte pas les dispositions visées aux articles 72, 73 et 78 du décret du 20 juillet 1972 et à l’arrêté du 15 septembre 1972,

Au surplus,

— dire, au titre de l’argument complémentaire exposé en cause d’appel, que le mandat allégué, contenant une clause pénale, ne respecte pas les dispositions visées à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 faute d’avoir été remis au mandant après sa signature par les parties,

Dès lors,

— dire nul et de nul effet le mandat allégué par la Sarl ALPHEE à l’encontre de M. Y X, M. D X et M^me C X,

— infirmer le jugement entrepris et débouter la Sarl ALPHEE de l’intégralité de ses prétentions financières,

A titre subsidiaire,

— dire que la clause pénale alléguée mpar la Sarl ALPHEE dans le cadre de son contrat non exclusif viole les dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72, 73 et 74 du décret du 20 juillet 1972,

Dès lors,

— dire nulle et de nul effet la clause pénale,

Au surplus,

— dire que le contrat de mandat stipule expressément que si le mandant vend sans intervention du mandataire à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit,

— dire qu’aucune vente, au surplus, parfaite, n’a été opérée au profit de l’acquéreur présenté par la Sarl ALPHEE, tant au regard de la caducité de l’offre d’achat que de la condition suspensive liée à l’obtention d’un financement bancaire,

— dire que, au demeurant, en l’absence d’un acte authentique unique contenant un engagement des parties libre de tout dédit ou condition suspensive et en l’absence de réalisation effective de l’opération avec un acquéreur potentiel, l’agent immobilier ne peut réclamer la moindre rémunération ou indemnisation dès lors que le mandataire refuse de poursuivre avec l’acquéreur potentiel présenté,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris et débouter la Sarl ALPHEE de l’intégralité de ses prétentions financières, aucune faute ne pouvant être reprochée à M. Y X, M. D X et M^me C X, notamment dans le fait de ne pas avoir poursuivi avec l’acquéreur potentiel présenté,

Dans tous les cas,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Y X, M. D X et M^me C X à verser à la Sarl ALPHEE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejeter toutes demandes de la Sarl ALPHEE au titre des frais irrépétibles en appel,

— condamner la Sarl ALPHEE à payer à M. Y X, M. D X et M^me C X la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils développent l’argumentation suivante :

¤ les dispositions des articles 72 et 73 du décret ne sont pas respectées car le mandat, daté du 25 février 2015, n’a été enregistré que le 26 et leur nom sur le registre est uniquement 'X’ sans plus de précision d’identité et d’adresse ; en outre, la Sarl ALPHEE n’a pas renvoyé leur exemplaire du mandat aux mandants avec le numéro d’ordre de l’enregistrement ;

¤ l’article 78 du décret qui prévoit qu’un exemplaire du mandat doit être remis au mandant comportant la clause d’exclusivité ou la clause pénale en caractères très apparents n’a pas non plus été respecté, à défaut d’une remise immédiate du mandat signé par toutes les parties et comportant le numéro du registre ; la clause selon laquelle un exemplaire a été remis au mandant qui le reconnaît n’emporte aucun effet puisqu’il est prouvé que la Sarl ALPHEE n’a pas retourné l’exemplaire à M. Y X ;

¤ la clause pénale est nulle car elle ne respecte pas l’article 6 de la loi Hoguet et les articles 72 et 73 du décret dès lors qu’elle a pour objet, dans un mandat non exclusif, de contraindre le mandant à verser une indemnité lorsqu’il a refusé de donner suite à la proposition d’un acquéreur potentiel

présenté par le mandataire, le mandat n’étant qu’un mandat d’entremise et non un mandat de vendre et le mandant restant donc libre de refuser de conclure la vente, même si l’offre correspond aux conditions prévues dans le mandat ; le mandat comporte une clause tout à fait logique en vertu de laquelle le mandant reste libre de vendre sans l’intervention du mandataire, sans lui devoir aucune indemnité, ce qui est le cas de l’espèce ;

¤ contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, il n’a jamais existé la moindre vente parfaite : la vente était conditionnée pour les époux Z par l’obtention d’un prêt ; il importe peu que le mandant ait pu, dans un premier temps, montré un intérêt à l’offre émise par le candidat acquéreur.

La Sarl ALPHEE, en l’état de ses écritures notifiées le 6 juillet 2018, demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable à l’époque des faits,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et en conséquence,

— condamner in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X à lui payer la somme de 31 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015,

— condamner in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

Y ajoutant au titre de la procédure en appel,

— condamner in solidum M. Y X, M. D X et M^me C X à payer à la Sarl ALPHEE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel.

Elle répond ainsi sur la prétendue nullité du mandat :

¤ l’article 72 du décret n’impose pas à l’agent immobilier d’inscrire le mandat le jour même mais de l’enregistrer dans l’ordre chronologique, ce qui a été fait ; le registre a été rempli conformément aux prescriptions puisqu’il mentionne le nom de X qui concerne tous les mandants, le prénom n’étant pas obligatoire, et il indique l’adresse de M. Y X qui avait reçu mandat des autres consorts X pour signer le mandat de vente ; enfin le numéro du registre est bien celui qui est mentionné sur le mandat ;

¤ l’article 78 a été respecté car un exemplaire été remis au mandant, M. Y X, qui en signant le contrat, a reconnu en avoir conservé un exemplaire.

Elle soutient que les consorts X ont commis une faute contractuelle à un double titre:

¤ la vente aux époux Z était parfaite à l’égard des consorts X puisque l’offre faite le 10 mars 2015 a été acceptée par eux le 18 mars 2015, peu important que l’offre ait été faite avec un délai expirant le 16 mars puisque les époux Z avaient admis de prolonger leur offre, un rendez-vous de signature du compromis ayant été fixé au 2 avril ;

¤ les consorts X ont commis une faute car, subitement, ils ont décidé de vendre à un tiers et annulé le rendez-vous du 2 avril, sans aucune explication ; en réalité, ils ont ensuite indiqué qu’ils étaient engagés par le biais d’une autre agence mais ils ont laissé la Sarl ALPHEE préparer la vente pour le rendez-vous du 2 avril, sans l’informer des modifications concernant la situation du bien ;

¤ le préjudice doit être réparé par l’application de la clause pénale ; cette clause n’est pas nulle car elle est parfaitement conforme aux prévisions de l’article 6 de la loi Hoguet.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 octobre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que les consorts X ont donné mandat à la Sarl ALPHEE de rechercher un acquéreur pour un immeuble leur appartenant à Marseille 12^e, […], consistant en une villa construite sur une parcelle de 618 m², pour un prix demandé de 620 000 euros, la rémunération due au mandataire étant fixée à 31 000 euros TTC et restant à la charge des vendeurs ; que le mandat était conclu de manière non exclusive pour une durée de 15 mois ;

Que le mandat comportait la clause suivante : « Le mandant (') s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire. » ;

Que le mandat a été signé par M. Y X en son nom et aux noms et pour le compte de ses coindivisaires, F X, D X et C X et renvoyé par courrier à la Sarl ALPHEE le 24 février 2015, le contrat étant signé par l’agent immobilier le 25 février 2015 ;

Qu’une offre d’achat au prix de 620 000 euros a été faite par les époux Z le 12 mars 2015 et transmise par la Sarl ALPHEE à M. Y X qui l’a acceptée le 18 mars 2015, étant entendu que le prix net vendeur était fixé à 590 000 euros et la commission due à l’agent immobilier à 30 000 euros ; qu’un rendez-vous de signature était pris pour la signature du compromis de vente chez le notaire ;

Que cependant, les consorts X ne donnaient pas suite et leur conseil écrivait à la Sarl ALPHEE le 24 avril 2015 pour lui indiquer que l’indivision s’était trouvée engagée par ailleurs dans la vente de son bien par une autre agence au profit d’un tiers ;

Que la Sarl ALPHEE a alors réclamé le paiement de la clause pénale insérée dans le mandat et rappelée plus haut, ce qui a été contesté par les consorts X ;

Sur la nullité du mandat :

Attendu qu’en application des dispositions combinées de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, le mandat donné à l’agent immobilier en vue de la vente d’un bien par son entremise doit être conclu par écrit et doit être enregistré par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie ; que le numéro d’inscription sur le registre des mandats doit être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant ;

Qu’il résulte de ces textes et de leur application par la jurisprudence que l’exemplaire du mandat conféré à un agent immobilier, qui reste en la possession du mandant doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d’inscription au registre des mandats ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que le mandat a été envoyé par courrier par M. Y X à la Sarl ALPHEE après signature le 24 février 2015, à la suite de quoi M. B, gérant de la Sarl ALPHEE, l’a signé le 25 février 2015 et l’a enregistré sur le registre des mandats le 26 février 2015 sous le numéro 8632 ;

Que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le fait que la Sarl ALPHEE ait enregistré le

mandat le 26 février, soit le lendemain de la date de sa signature, ne constituait pas une violation des dispositions légales et réglementaires rappelées plus haut, l’essentiel étant que le mandat ait été enregistré de manière chronologique, ce qui a été fait puisqu’un précédent mandat a été enregistré le 18 février 2015 sous le numéro 8631 et que le mandat suivant, portant le numéro 8633, a été enregistré le 26 février 2015 ;

Que par contre, il n’est pas justifié que l’exemplaire du mandat remis au mandant comportait le numéro d’enregistrement ; qu’en effet, il est établi que le mandat n’a pas été signé dans les locaux de l’agence mais a été envoyé par la poste à M. Y X, mandataire commun des vendeurs, pour signature ; que s’il est constant que M. Y X a bien adressé par courrier du 24 février 2015, le mandat signé par ses soins, ainsi que le justificatif du mandat donné par ses coindivisaires pour signer en leurs lieu et place, il n’apparaît pas que l’agent immobilier lui a, après signature par ses soins et après enregistrement du mandat sous le numéro 8632 le 26 février 2015, renvoyé un exemplaire de ce mandat comportant ce numéro ; que la mention « Fait en deux exemplaires dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît » ne suffit pas à établir que cet exemplaire comportait le numéro du mandat dès lors qu’il ressort des circonstances de la signature du mandat qu’au moment où le mandant l’a signé, le 24 février 2015, il ne détenait pas un exemplaire du mandat comportant le numéro enregistré le 26 février suivant ; que la Sarl ALPHEE est défaillante à démontrer qu’elle aurait, après sa signature et après l’enregistrement opéré par ses soins le 26 février 20015, renvoyé à M. Y X un exemplaire du mandat sur lequel le numéro d’enregistrement avait été apposé ;

Que dès lors, il convient de sanctionner le non-respect de cette disposition d’ordre public par la nullité du mandat ;

Que la Sarl ALPHEE doit en conséquence être déboutée de toutes ses demandes, fondées sur un mandat pour vendre qui est annulé ; que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et la Sarl ALPHEE condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, contradictoirement,

et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille et déféré à la cour en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité du mandat signé le 25 février 2015 entre les consorts X et la Sarl ALPHEE pour la vente d’un bien immobilier sis à Marseille 12^e, […], à défaut pour la Sarl ALPHEE de justifier avoir remis au mandant un exemplaire du mandat comportant le numéro d’enregistrement ;

Déboute en conséquence la Sarl ALPHEE de toutes ses demandes fondées sur l’application du mandat de vente annulé ;

Condamne la Sarl ALPHEE à payer à M. Y X, M. D X et M^me C X ensemble une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile couvrant les frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en appel ;

La condamne aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT