COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2019

N° 2019/426

Rôle N° RG 17/07456 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAMQ5

SCI Z A

C/

SA ABN AMRO BANK (LUXEMBOURG)

SARL XENA INVESTMENTS

Société CEPIA

SCP Y

Société LISBON NEWCO B.V.

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

M^e Bertrand DUHAMEL de la SCP DUHAMEL AGRINIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

M^e Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 07 Avril 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/04436.

APPELANTE

SCI Z A

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

SA ABN AMRO BANK (LUXEMBOURG),

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Bertrand DUHAMEL de la SCP DUHAMEL AGRINIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

assistée de M^e Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marie TAVERNE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

SARL XENA INVESTMENTS,

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Société CEPIA

dont le siège social est sis, […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

non représentée

SCP Y

représentée par Maître Marie-Sophie Y, agissant en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Z A

demeurant […],

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société LISBON NEWCO B.V.

Société à risque limité de droit néerlandais, en son Etablissement sis 3 George’s Dock, […], prise en la personne de ses représentant légaux domiciliés ès qualités audit Etablissement

venant aux droits de la société ABN AMRO BANK NV

société anonyme de droit néerlandais, dont le siège social est sis, à […], 1082 PP AMSTERDAM (PAYS-BAS),

En vertu d’un contrat de scission en date du 14 février 2019

la Société ABN AMRO BANK NV étant elle-même venue aux droits de ABN AMRO BANK (Luxembourg) désormais dénommée BNP WEALTH MANAGEMENT (Luxembourg),

société anonyme de droit luxembourgeois, dont le siège social est sis, […],

En vertu d’un acte de scission approuvé le 30 mai 2018 et d’un acte de fusion en date du 30 mai 2018

représentée par M^e Bertrand DUHAMEL de la SCP DUHAMEL AGRINIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

assistée de M^e Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marie TAVERNE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre

M^me Marie-Pierre FOURNIER, Conseiller

Madame Muriel VASSAIL, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2019.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2019

Signé par Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI Z A est devenue propriétaire le 19 février 1990 de la villa Saint-Elme, villa à usage d’hôtel et de restaurant sur la commune de ROQUEBRUNE SUR ARGENS ( 83 520).

Dans le cadre de cette acquisition, la SCI Z A a contracté un prêt immobilier auprès de la SA ABN AMRO BANK, d’un montant de 7 510 000 euros et pour lequel la SCI LES GEMEAUX s’est portée caution et a affecté un bien immobilier lui appartenant à hauteur de 1 800 000 euros.

Une terrasse et une piscine ont été édifiées en grande partie sur le domaine public maritime en vertu d’un permis de construire n°68-78-556 délivré le 2 avril 1986 au profit de l’ancien propriétaire , la SCI DE L’ARPILLON.

Un certificat de conformité a été délivré le 12 décembre 1977.

Ces constructions ont donné lieu à la délivrance d’une AOT ( autorisation d’occupation temporaire du domaine public) depuis son origine et après l’acquisition par la SCI Z A.

La banque ABN AMRO BANK ( ci-après la banque ABN) a poursuivi à l’encontre de la SCI Z A une procédure immobilière suivant commandement de payer valant saisie.

Ce commandement est resté vain.

Par jugement du 17 mai 2013, le juge de l’exécution immobilière du TGI de Draguignan a autorisé la vente amiable judiciaire puis a ordonné par jugement du 4 octobre 2013 la vente forcée du bien saisi avec une mise à prix de 4 millions d’euros.

A l’audience d’adjudication du 24 janvier 2014, le bien a été adjugé à la société CEPIA pour le prix de 4 010 000 euros.

Une surenchère a été formalisée par la société XENA INVESTMENTS, validée par jugement du 18 avril 2014.

La société CEPIA a interjeté appel du jugement précité qui a été confirmé par la Cour d’Appel le 27 juin 2014.

La société Z A a été déclarée en redressement judiciaire par jugement du TGI de Draguignan du 6 juin 2014.

La banque ABN a déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire entre les mains de M^e Y, es qualité de mandataire judiciaire pat lettre recommandé AR du 15 juillet 2014.

La société CEPIA a formé le 25 septembre 2014 un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt du 27 juin 2014.

Par jugement du TGI de Draguignan du 5 juin 2015, la SCI Z A a été déclarée en liquidation judiciaire, M^e Y ayant été désignée es qualité de liquidateur.

La banque a déclaré sa créance à hauteur de 6 020 911,69 euros à titre échu et privilégié en vertu de son inscription d’hypothèque conventionnelle et des frais privilégiés de poursuites de saisie immobilière outre intérêts postérieurs.

La cour de cassation a rejeté le pourvoi de CEPIA le 3 décembre 2015.

La banque ABN a, par requête du 26 juillet 2016, sollicité du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI Z A qu’il soit procédé à la réalisation de l’actif immobilier sus désigné suivant les charges et conditions de la saisie immobilière qu’elle avait engagée, et ce dans la mesure où M^e Y, liquidateur judiciaire, n’avait pas entrepris cette réalisation dans les trois mois du jugement qui a ouvert la liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 7 avril 2017, le juge commissaire du TGI de Draguignan a:

Autorisé la banque ABN AMRO BANK Luxembourg SA à poursuivre dans les formes de la saisie immobilière et aux clauses et conditions générales du cahier des charges d’ores et déjà déposé par la SCP DUHAMEL AGRINIER, avocat au barreau de Draguignan, la vente aux enchères sur surenchère du dixième par devant le TGI de Draguignan du bien immobilier sis commune de […], lieu-dit « Cor des Issambres » formant les lots 109 et 110 du lotissement

« LE PARC DES ISSAMBRES » cadastré section BZ n° 162 et d’une contenance de 23 ares appartenant à la SCI Z A,

Fixé la mise à prix sur surenchères du dixième à la somme de 4 411 000 euros,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

La SCI Z A a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions signifiées par le RPVA du 7 novembre 2017, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, de leur argumentation et de leurs moyens, la SCI Z A au visa de l’article L 643-2 du code de commerce conclut:

à l’infirmation de l’ordonnance entreprise

et statuant à nouveau,

au débouté de la société ABN AMRO BANK de sa demande,

Dire et juger que la vente de la propriété cadastrée BZ n°168 lieu dit « Cor des Issambres » et formant les lots n° 109 et 110 du lotissement « LE PARC DES ISSAMBRES » devra se poursuivre amiablement,

au rejet de surplus de demandes de la banque,

Statuer ce que e droit sur les dépens.

Elle soutient que la poursuite de cette procédure de vente aux enchères engendrerait une situation financière catastrophique alors qu’un acquéreur sérieux a été trouvé en la personne de M. X et que l’ AOT relative à la piscine va être délivrée ( saisie du tribunal administratif de Toulon aux fins d’annulation de la décision du 18 avril 2017 du préfet du Var qui en a refusé le renouvellement).

Par conclusions signifiées par le RPVA du 8 septembre 2017, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, de leur argumentation et de leurs moyens, M^e Y conclut

à l’infirmation de l’ordonnance entreprise,

au débouté des demandes de la SCI Z A et de la société ABN AMRO BANK,

à autoriser M^e Y à poursuivre la vente aux enchères publiques sur surenchère devant le TGI de Draguignan de l’immeuble susvisé appartenant à la SCI Z A,

à fixer la mise à prix à 4 411 000 euros

à fixer les modalités de publicité conforme aux dispositions applicables an matière de saisie immobilière

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle soutient qu’à ce stade, il n’est plus possible de solliciter une vente amiable. Elle conteste le caractère sérieux du candidat acquéreur proposé par la SCI appelante.

Elle explique ne pas avoir poursuivi la vente de 'actif dans le délai de trois mois en raison des nombreuses procédures en cours et non par négligence et rappelle qu’en application de l’article L 640-1 du code de commerce, le principe est que c’est le liquidateur qui a pour mission de réaliser les actifs du débiteur.

Par conclusions signifiées par le RPVA du 19 octobre 2017, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, de leur argumentation et de leurs moyens, la société XENA INVESTMENTS au visa de l’article L 643-2 du code de commerce conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a autorisé la poursuite de la vente judiciaire du bien, , à ce qu’il lui soit donner acte qu’elle s’en remet à l’appréciation de la cour s’agissant de l’autorisation à donner soit à la banque soit à M^e Y , au débouté de la demande de la SCI Z A et à sa condamnation à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du CPC, et aux dépens dont distraction au profit de La SCP BERNARDI.

Elle explique avoir surenchéri du dixième du prix ( ( 4 010 000 euros) le 3 février 2014 soit un montant de 401 000 euros qui a été consigné par la société XENA .

Les recours de la société CEPIA ont finalement été rejetés par la décision de la cour de cassation en date du 3 décembre 2015.

Elle soutient que les demandes de la SCI Z A devront être rejetées, cette dernière ne fournissant aucune justificatif à ses allégations.

Le problème de l’AOT doit être porté aux acquéreurs potentiels que la vente soit amiable ou judiciaire.

Elle explique être toujours intéressée pour se porter adjudicataire.

Par conclusions signifiées par le RPVA du 18 septembre 2019, auxquelles, il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, de leur argumentation et de leurs moyens la société LISBON NEWCO BV venant aux droits de la banque ABN AMRO BANK NV précédemment venue aux droits de la banque ABN AMRO BANK Luxembourg, conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise, au débouté des demandes de M^e Y et de la SCI Z A, à sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, statuer ce que de droit pour les dépens.

Elle soutient avoir engagé une saisie immobilière qui avait abouti à une adjudication le 24 janvier 2014 qui a été suspendue du fait de la procédure collective.

La société XENA INVESTMENTS a réitéré son intérêt pour l’adjudication.

Elle conclut au rejet de la demande de vente à l’amiable de la SCI appelante rappelant

que le potentiel acquéreur n’a jamais justifié de ses capacités et de sa solvabilité.

Quant à l’AOT, l’arrêté temporaire d’occupation du domaine public du 15 novembre 2013 est indexé au cahier des conditions de vente ainsi que le courrier de la DDPM du Var en date du 28 février 2014 de telle sorte que tout acquéreur éventuel est informé et devra en faire son affaire personnelle.

La société CEPIA, assignée le 26 juillet 2017 à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

SUR CE;

Attendu que l’article L 643-2 du code de commerce dispose:

« Les créanciers titulaires d’un privilège spécial, d’un gage, d’un nantissement ou d’une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu’ils ont déclaré leurs créances même s’ils ne sont pas encore admis, exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire.

Lorsque le tribunal a fixé un délai en application de l’article L 642-2, ces créanciers peuvent exercer leur droit de poursuite individuelle à l’expiration de ce délai, si aucune offre incluant ce bien n’a été présentée.

En cas de vente d’immeubles, les dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de l’article L 642-18 sont applicables. Lorsqu’une procédure de saisie immobilière a été engagée avant le jugement d 'ouverture, le créancier titulaire d’une hypothèque est dispensé lors de la reprise des poursuites individuelles, des actes et formalités effectués avant ce jugement.»,

Attendu que la SCI Z A n’apporte aucun élément nouveau pour étayer le caractère sérieux de l’offre de l’acquéreur providentiel M. X notamment au regard de sa solvabilité en dépit de demandes répétées, ,

que les éléments concernant l’AOT concernant la piscine et la terrasse étant annexés aux conditions de vente, les futurs acquéreurs seront parfaitement informés de son existence et devront en faire leur affaire personnelle,

qu’il convient de rappeler que la SCI Z A a bénéficié depuis le début de la procédure d’un délai pour parvenir à la vente amiable du bien, de telle sorte que cet appel apparaît comme dilatoire,

que depuis l’arrêt de la cour de cassation en date du 3 décembre 2015, M^e Y ne démontre pas avoir effectué des diligences pour la reprise de la procédure d’enchères,

que c’est donc à juste titre que le juge commissaire a autorisé en application de l’article L 642-3 du code de commerce la banque ABN AMRO BANK Luxembourg SA devenue la société LISBON NEWCO BV à poursuivre dans les formes de la saisie immobilière et aux clauses et conditions générales du cahier des charges d’ores et déjà déposé par la SCP DUHAMEL AGRINIER, avocat au barreau de Draguignan, la vente aux enchères sur surenchère,

qu’en conséquence, la décision entreprise sera donc confirmée;

Attendu que l’équité impose de condamner la SCI Z A à payer à chaque société, la société XENA INVESTMENTS et la société LISBON NEWCO BV la somme de de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance entreprise,

CONDAMNE la SCI Z A à payer à chaque société, la société XENA INVESTMENTS et la société LISBON NEWCO BV la somme de de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC;

LAISSE les dépens à sa charge qui seront des frais privilégiés de la procédure.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,