COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2021

N° 2021/ 168

Rôle N° RG 19/13445 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEY5Z

X Z

A Z

C/

SARL B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL INTER-BARREAUX CLAUDE LAUGA ET ASSOCIES

M^e Jean-claude PYOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00618.

APPELANTES

Madame X Z

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL INTER-BARREAUX CLAUDE LAUGA ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame A Z

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL INTER-BARREAUX CLAUDE LAUGA ET

ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEE

SARL B à l’enseigne 'AGENCE EUROPE', demeurant […]

représentée par M^e Jean-claude PYOT, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

G Z est décédé le […]. Il a laissé pour lui succéder Madame X

Y, son épouse, et Madame A Z, sa fille, respectivement usufruitière et nu-propriétaire de divers biens immobiliers. Certains biens avaient été confiés en gestion à la société B et donnés à bail.

Considérant que les mandats de gestion de la société B étaient nuls, Madame X

Y veuve Z et Madame A Z, l’ont, par acte du 1^er février 2017,

assignée, devant le tribunal de grande instance de Grasse, en nullité des mandats et en restitution des honoraires, à titre principal.

Par jugement en date du 11 juillet 2019, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a statué ainsi :

— Rejette la fin de non-C dela société B, tirée du défaut d’intérêt à agir de Mesdames X Y et de A Z,

— Rejette la fin de non-C, tirée de la prescription biennale de l’action de Madame X Y au visa des dispositions de l’article 1427 du Code civil,

— Rejette la fin de non-C tirée du défaut de qualité à agir de Madame A Z sur le fondement de l’article 1427 du Code civil,

— Rejette la demande de Mesdames X Y et A Z de nullité des mandats numéros 261 et 323, signés par G Z, mandant, auprès de l’AGENCE EUROPE – société B, tout comme leurs demandes subséquentes de restitution des honoraires perçus et de dommages et intérêts,

— Déclare recevable l’action en responsabilité contractuelle de Mesdames X Y et A Z,

— Déboute Mesdames X Y et A Z de leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société B et de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Dit n’y avoir lieu à 1'app1ication des díspositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne Mesdames X Y et A Z succombant à l’instance seront condamnées au paiement des entiers dépens.

Le tribunal a jugé, s’agissant de la demande de nullité des mandats de gestion, que leur nullité n’était pas encourue au visa du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 6 I de la loi dite Hoguet, que leur signature par M. Z seulement pouvait entraîner leur inopposabilité mais pas leur nullité au visa de l’article 815-3 du code civil, que le mandat n°323 contenait une clause de limitation dans le temps conformément à l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 et contrairement au mandat n° 261 ; que, pour autant, l’absence de cette limitation dans le temps, ayant pour objet la sauvegarde des intérêts priés, entraînait une nullité relative qui pouvait être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ce que M^me X Z et M^me A Z ont fait. Le tribunal a également jugé que l’absence du numéro de la carte professionnelle de l’agent sur le mandat était sanctionnée par une nullité relative couverte par la ratification des mandats.

Le tribunal a jugé que l’action en responsabilité contractuelle contre la société B engagée par assignation en date du 1^er février 2017 n’était pas prescrite, les consorts Z n’ayant eu connaissance des faits leur permettant d’exercer leur action qu’après le décès de M. Z.

Le tribunal a retenu l’absence de preuve de faute du mandataire dans l’omission de procéder aux régularisations annuelles de charges et l’absence de manquement à son obligation de conseil dans le bail commercial conclu à son profit avec M. Z.

Par déclaration d’appel en date du 16 août 2019, M^me X Z et M^me A

Z ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes de nullité des mandats 261 et 323, signés par M. Z auprès de B, tout comme leurs demandes de restitution d’honoraires et de dommages et intérêts

— débouté M^mes Y veuve Z et Z de leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de B et de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700

— condamné M^mes Y veuve Z et Z succombant à l’instance au paiement des dépens.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 1^er juillet 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Madame X Y veuve Z et Madame A Z demandent de :

- C Madame X Y veuve Z et Madame A Z

- REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal de grande instance de GRASSE le 11 juillet

2019, en ce qu’il a débouté Madame X Y veuve Z et Madame

A Z de leur action en nullité des mandats n°323 et 261 ainsi que de leur action en responsabilité à l’encontre de la Société B.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- CONSTATER l’absence de mandats écrits réguliers conclus en faveur de la Société B concernant les baux commerciaux et d’habitation régularisés au nom de feu

Monsieur G Z.

- PRONONCER la nullité desdits mandats.

- ORDONNER la restitution des honoraires versés par feu Monsieur G Z à la Société B et la condamner à payer, à ce titre, à Madame X Y veuve

Z et Madame A Z la somme de 23 569, 50 €, sauf à parfaire,

avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 12 Août 2016 et capitalisation

des intérêts échus.

- DIRE ET JUGER que la Société B a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de Madame X Y veuve Z et

Madame A Z dans le cadre de la gestion des trois baux qui lui avait été confiée.

- CONDAMNER la Société B à verser à Madame X Y veuve

Z et Madame A Z les sommes suivantes, sauf à parfaire :

20.743,77 € au titre du bail conclu avec Monsieur D ;

2 879,49 € au titre du bail conclu avec la Société TECH-N-EASY ;

1 921,56 € au titre du bail conclu avec la Société B ;

771,21 € au titre d’opérations non justifiées et de sommes indûment perçues par le mandataire ;

5 000 € au titre du préjudice moral subi.

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour venait à rejeter la demande de nullité des mandats de gestion détenus par la Société B,

- DIRE ET JUGER que la Société B a commis des fautes de nature à engager sa

responsabilité contractuelle à l’égard de Madame X Y veuve Z et

Madame A Z dans le cadre de la gestion des trois baux qui lui avait été confiée.

- CONDAMNER la Société B à verser à Madame X Y veuve Z et Madame A Z les sommes suivantes, sauf à parfaire :

20 743,77 € au titre du bail conclu avec Monsieur D ;

2 879,49 € au titre du bail conclu avec la Société TECH-N-EASY ;

1 921,56 € au titre du bail conclu avec la Société B ;

771,21 € au titre d’opérations non justifiées et de sommes indûment

perçues par le mandataire ;

5 000 € au titre du préjudice moral subi.

En toute hypothèse,

- CONDAMNER la Société B à payer à Madame X Y veuve Z et Madame A Z la somme 16 920 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Claude LAUGA, Avocat au Barreau de Grasse, membre de la Selarl LAUGA & ASSOCIES, Selarl inter-barreaux inscrite aux barreaux de GRASSE et NICE, dont le siège social est situé […].

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir :

— que le mandat n°323 prévoyant une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction dans la limite de 30 années encourt la nullité absolue en ce que la limitation de durée qu’il prévoit n’est pas raisonnable au vu, en outre, de l’âge du mandant à la signature de cet acte, âgé de 70 ans, prévoyant ainsi un terme supérieur à son espérance de vie et pouvant être assimilé à un engagement perpétuel ; que le tribunal n’a pas répondu au motif déjà soulevé du délai raisonnable

— que le mandat n°261 ne comporte ni limitation de renouvellements ni aucun terme et doit être déclaré nul au visa de la loi HOGUET, la nullité étant absolue comme rappelée par la cour de cassation

— que l’absence du numéro de la carte professionnelle entraîne la nullité absolue des mandats qui ne peut dès lors être couverte par une ratification

— que la nullité absolue demeure la sanction pour les mandats conclus avant le 1^er octobre 2016 nonobstant le revirement de la cour de cassation du 24 février 2017 sur le mandat de l’agent immobilier et conformément à l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 et à l’article 16 III de la loi de ratification du 20 avril 2018 ; que le tribunal a retenu une motivation contradictoire en excluant d’abord les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016 aux mandants litigieux et en retenant ensuite la jurisprudence de la cour de cassation sur les mandats des agents immobiliers mais rendue au visa de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

— que la nullité absolue exclue la ratification ultérieure des mandats et qu’en outre cette ratification n’est pas valable et n’a pas été effectuée en connaissance de cause

Elles demandent par conséquent au vu de la nullité absolue de ces mandats la restitution des honoraires indûment perçus par le mandataire depuis l’année 2002.

Elles font valoir également les fautes de gestion commises par la société B et demandent réparation sur le fondement délictuel, si les mandats sont annulés, et contractuel, à défaut sur le fondement de l’article 1991 du code civil. Elles font valoir que des fautes ont été commises :

— dans le cadre du bail d’habitation conclu avec M. D en l’absence de régularisation annuelle de charges pour les années 1996 à 2014

— dans le cadre du bail commercial conclu avec la société TECH-N-EASY en l’absence de régularisation annuelle de charges pour les années 2008 à 2014 et d’absence de demande de remboursement de la taxe foncière contrairement aux dispositions du bail

— dans le cadre du bail prévu avec la société B dans lequel seules les charges locatives ont été mises à sa charge alors que le bail conclu a été signé dans des conditions très favorables à la société B qui a manqué à son obligation d’information, son devoir de conseil et son obligation de loyauté à l’égard de son mandant alors âgé de 79 ans et très malade au moment de la signature de ce bail.

Elles font valoir également un préjudice moral.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 5 décembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la société B demande de :

' C les dames Z en leur appel principal ;

' C la société B en son appel incident et la dire bien fondée ;

' REFORMER le jugement rendu le 11 juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, en ce qu’il a rejeté les fins de non-C soulevées par la société B

' DECLARER M^me X Y veuve Z et M^me A Z, irrecevables en leur demande de nullité des mandats de gestion n°261 et n°323 confiés à la SARL B par feu G Z les 2 février 1996 et 4 juin 2003, faute de droit d’agir ;

' DIRE ET JUGER M^me X Y veuve Z et M^me A Z prescrites en leurs demandes ;

A défaut :

' CONFIRMER le jugement entrepris, en ce qu’il a rejeté la demande de Mesdames X Y et A Z de nullité des mandats n°261 et 323, signés par G Z, tout comme leurs demandes subséquentes de restitution des honoraires perçus et de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

' CONFIRMER le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté Mesdames X Y et A Z de leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société B et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

' CONDAMNER M^me X Y veuve Z et M^me A Z à payer à la SARL B, la somme de 3.600 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' CONDAMNER M^me X Y veuve Z et M^me A Z aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Au soutien de ses prétentions, elle maintient les fins de non-C fondées sur :

— le défaut d’intérêt à agir en nullité des mandats, faisant valoir que la sanction de la méconnaissance du formalisme prévu par la loi HOGUET est une nullité relative depuis l’arrêt en date du 24 février 2017 de la chambre mixte de la cour de cassation, que les mandats ont fait l’objet d’une ratification – et non confirmation- par M. Z puis par ses héritières

— à titre subsidiaire, si la cour estime qu’il y a un intérêt à agir, que l’action en nullité du mandat relatif aux baux commerciaux est prescrite depuis le 26 juillet 2015 en application de l’article 1425 du code civil et que M^me A Z n’a pas qualité à agir puisqu’elle est fille du défunt et ne peut exercer l’action prévue par l’article 1427 du code civil ;

Elle demande confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la validité des mandats en leur appliquant le régime de la nullité relative et en retenant qu’ils avaient été ratifiés par les consorts Z.

Elle oppose la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil pour les demandes de paiement de sommes injustifiées faisant valoir que le de cujus était lui même prescrit au moment de son décès.

Elle conteste avoir commis des fautes contractuelles dans la gestion des mandats faisant valoir notamment qu’elle devait rappeler régulièrement à son mandant d’avoir à lui communiquer chaque année les justificatifs nécessaires à la régularisation des charges et qu’elle n’a commis aucune faute dans la rédaction du bail commercial la concernant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2021.

L’affaire a été plaidée le 3 février 2021 et mise en délibéré au 25 mars 2021 .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-C tirée du défaut d’intérêt à agir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-C tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’intérêt à agir, consacré dans l’article 31 du code de procédure civile, se définit comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. L’intérêt doit être personnel, direct, né et actuel.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que, à la suite du décès de M. G Z, Madame X Y et Madame A Z, sont respectivement devenues usufruitière et nu-propriétaire de divers biens immobiliers dont certains avaient été confiés en gestion à la société B par M. G Z. A ce titre, elles ont un intérêt à remettre en cause les mandats litigieux et la gestion des biens par l’agence immobilière. La S.A.R.L. B conteste leur intérêt à agir du fait de la nullité relative encourue par les actes qu’elles mettent en cause dans le cadre de la présente instance alors qu’elles auraient ratifié ces actes par leurs relations ultérieures avec l’agence immobilière. Ce faisant, la société B contestent le bien-fondé de leur demande, le caractère relatif de la nullité encourue et l’éventuelle ratification ultérieure des actes étant contestés par la partie adverse et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a par des motifs pertinents rejeté cette fin de non-C.

Sur la fin de non-C tirée de la prescription de l’action en nullité du mandat relatif au bail commercial

La société B oppose la prescription prévue par l’article 1427 du code civil disposant que si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation. L’action en nullité est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté.

Ce texte qui figure dans les dispositions du code civil relatives à l’administration de la communauté et des biens propres régit les relations patrimoniales entre époux dans le cadre de la gestion des biens communs et n’a aucune vocation à s’appliquer au cas d’espèce, à savoir une action en nullité engagée par des personnes physiques à l’égard d’un agent immobilier et dont la prescription est prévue par le régime de droit commun de l’article 2224 du code civil.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef et de dire que l’action n’est pas prescrite.

Sur la fin de non-C tirée du défaut de qualité à agir de M^me A Z

L’article 122 du code de procédure civile précité prévoit également le défaut de qualité à agir.

A nouveau, l’intimée oppose le défaut de qualité de M^me A Z, fille de M. G Z, qui ne pourrait être autorisée à agir sur le fondement de l’article 1427 du code civil dont la nullité ne pourrait être invoquée que par le conjoint victime. A nouveau, et comme exposé plus haut, l’action de l’espèce n’est pas fondée sur cette disposition textuelle rappelée plus haut et cette fin de non-C sera rejetée ainsi que décidé par le tribunal.

Sur la nullité des mandats de gestion

L’article 1984, alinéa 1^er, du code civil dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel

une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandat et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Le mandat de gestion n°261 a été conclu le 2 février 1996 entre M. Z et l’agence Europe S.A.R.L. B et portait sur la gestion d’un appartement situé résidence Les consuls à Cannes. Il était consenti pour une durée d’une année renouvelable d’année en année par tacite reconduction sauf dénonciation trois mois avant chaque expiration annuelle.

Le mandat de gestion n°323 a été conclu le 4 juin 2003 entre M. Z et l’agence Europe et portait sur la gestion de deux locaux à usage commercial situés dans l’immeuble La Suquetane à Cannes et a été consenti pour une durée d’une année renouvelable d’année en année par tacite reconduction et prenant fin au bout de trente années.

En application de l’article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dit loi Hoguet, sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. Par ailleurs, et en application de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, outre les mentions prescrites par les articles 8, 28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l’article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, les personnes visées à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle .

Si, en application de l’article 9 de l’ordonnance en date du 10 février 2016 et de l’article 16 de la loi de ratification en date du 20 avril 2018, les dispositions de cette ordonnance sont entrées en vigueur le 1^er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public, il est constant qu’en raison de l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance précitée, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, une nouvelle interprétation du droit permet d’apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et à décider que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative.

Ainsi, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion.

Il n’est pas contesté que le mandat n°261 contient une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction et n’est donc pas limité dans le temps en violation des dispositions de la loi Hoguet visées ci-dessus. S’agissant du mandat n°323, il prévoit un renouvellement annuel tacite par année et une durée limitée à trente ans, durée communément admise comme étant maximale et à ce titre raisonnable sans qu’il ne soit prescrit de tenir compte de l’âge du mandataire. Il résulte par ailleurs des deux mandats qu’ils ne contenaient pas le numéro de la carte professionnelle de l’agent immobilier encourant à ce titre une nullité relative.

Ainsi que rappelé par le tribunal, M^me A Z a adressé le 7 août 2013 un courrier à M. E, gérant de la société B, dans lequel elle indique avoir demandé au syndic de copropriété de lui adresser tous les courriers relatifs aux résidences des Consuls et de la Suquetane, soit les logements visés par les mandats litigieux. Dans un courrier postérieur en date du 26 septembre 2014, M^me A Z interrogeait l’agence sur des frais de mise en demeure, utilisant le 'nous’ pour représenter également sa mère, usufruitière, et précisant 'merci de nous communiquer un état avec les charges pour l’année 2014 qui ont été payées par le propriétaire (

M^me X Z) ..' . Par la suite, et jusqu’à la mise en demeure adressée par le conseil des appelantes à l’agence immobilière le 12 août 2016, M^me A Z va poursuivre ses relations avec l’agence qui continuera la gestion des biens. Ainsi, l’agence fera savoir à M^me Z par courrier en date du 7 octobre 2013, et à la demande de cette dernière, la valeur de vente des biens immobiliers gérés. Par mel en date du 31 octobre 2014 adressé à M^me A Z, l’agence l’informe de l’avancement du problème de l’absence de paiement des charges locatives par les locataires. Par courrier en date du 9 décembre 2015 adressé à M^me A Z, M. E lui indique que, 'suite à nos différents appels téléphoniques', caractérisant ainsi la poursuite des relations contractuelles, il reste à disposition pour 'traiter le problème du locataire de votre maman’ à savoir le paiement des charges locatives, montrant ainsi à nouveau que M^me A Z gère les biens en représentation également de sa mère. Enfin, des échanges de mels courant avril 2016 sont produits et attestent de la poursuite des relations et de la remise par M^me Z à l’agence de la copie des avis de taxes foncières utiles pour demander le paiement de la taxe d’ordures ménagères aux locataires et montrant ainsi que M^me Z poursuit l’exécution des mandats de gestion donnés à l’agence immobilière par son père.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, on peut considérer que les héritiers ont ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, que les nullités des mandats ont été couvertes et que la demande de restitution des honoraires perçus et des demandes accessoires est injustifiée ainsi que jugé par le tribunal.

Sur la responsabilité contractuelle de la société B

Par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter et au visa de l’article 2224 du code civil en précisant que la demande en justice interrompt le délai de prescription en application de l’article 2231 du code civil, il convient de confirmer le jugement et de constater que l’action en responsabilité contractuelle engagée sur le fondement des mandats par Mesdames Z est recevable.

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Sur le bail d’habitation conclu avec les consorts D et F

Par contrat en date du 1^er février 1996, M. Z avait donné à bail un logement à M. D et M^me F moyennant un loyer et une provision sur charges de 1 000 francs. Ce bail faisait l’objet d’un des mandats de gestion locative litigieux et évoqué plus haut. M^mes Z demandent paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 14 491,37 euros au titre du solde restant dû des charges locatives pour la période de 2000 à 2015 et de 6 252,40 euros au titre de la régularisation des sommes dues pour la taxe d’ordures ménagères pour la période de 1996 à 2014.

Il n’est pas contesté que le mandataire doit procéder à la régularisation annuelle des charges locatives comme le prévoit l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et l’omission de ces régularisations est de nature à constituer une faute dans l’exécution du mandat. Il n’appartient pas aux mandataires qui donnent mandat à un professionnel de la gestion locative d’établir que les charges n’ont pas été régularisées, en outre de manière fautive, mais à l’agence immobilière d’attester qu’elle a rempli son obligation contractuelle.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par l’agence qu’elle a procédé à la régularisation annuelle des charges et aux appels à paiement de la taxe d’ordures ménagères auprès des locataires pour les années 2003, 2004, 2005, 2012, 2013, 2014, 2015 et qu’elle fera délivrer

deux mises en demeure en date du 12 octobre 2015 et 25 avril 2016 et un commandement de payer le 25 juillet 2016 pour le reliquat des charges de 2012 à 2016 et pour la taxe d’ordures ménagères de 2014 et 2015.

La société B, en charge de procéder à cette régularisation, ne peut se défendre en disant que M. Z acceptait d’encaisser le même montant de loyer et de charges en produisant un simple courrier des locataires se plaignant de l’état du logement, alors qu’il lui appartenait comme professionnel de se charger de la régularisation et du paiement des charges par les locataires. Elle ne peut pas non plus s’éxonérer de son obligation de procéder à l’appel à paiement de la taxe d’ordures ménagères en indiquant n’avoir pu y procéder sur toute la période dans l’attente de la communication des rôles des taxes foncières des propriétaires alors qu’elle ne produit qu’un échange de courriers et de mels attestant qu’elle attend l’avis pour l’année 2014.

Ainsi, les sommes de 5 933,80 euros et 4 181,40 euros n’ont été ni régularisées ni appelées par le mandataire du fait de son abstention fautive et ces sommes viendront réparer le préjudice économique subi par le bailleur.

Sur le bail commercial conclu le 15 mai 2008 entre M. Z et la S.A.R.L. TECH-N-EASY

S’agissant du bail commercial conclu le 15 mai 2008 entre M. Z et la S.A.R.L. TECH-N-EASY portant sur des locaux situés à La Suquetanne à Cannes et faisant l’objet d’un mandat de gestion locative, il résulte du contrat que le preneur est tenu au paiement de toutes les charges et de l’impôt foncier et qu’une provision mensuelle de 25 euros est prévue. L’agence ne produit aucune régularisation des charges et aucun appel à paiement. Elle fait valoir à nouveau l’absence de production de justificatifs de la taxe foncière par les propriétaires mais justifie de cette demande seulement pour l’année 2014, indiquant dans un courriel en date du 10 mai 2016 adressé à M^me A Z être toujours dans l’attente de 'l’avis 2014" pour la Suquetanne et établissant ainsi son incapacité de recouvrer cette taxe mais seulement pour l’année 2014.

Au vu des pièces produites par M^mes Z, la somme de 2 535,09 euros n’a pas été demandée ni recouvrée auprès de la société, l’agence ne justifiant pas par la suite de mise en oeuvre de procédure amiable ou judiciaire de recouvrement de ces sommes.

Sur le bail commercial conclu le 29 décembre 2011 avec la société B

Enfin, M. Z avait conclu le 29 décembre 2011 avec la société B un bail commercial portant également sur un local situé à La Suquetanne à Cannes aux termes duquel le preneur était tenu aux charges lui incombant et relatives à l’immeuble. Ce bail portait également sur des locaux gérés dans le cadre du mandat de gestion locative n°323. Il n’était pas prévu que la charge de la taxe foncière repose sur le preneur. Cependant, les parties avaient librement conclu ce contrat de bail commercial et la preuve que le preneur, professionnel immobilier, ait manqué ainsi à son devoir de loyauté et de conseil n’est pas rapportée en l’espèce. Ainsi, seule la somme de 44,09 euros au titre des charges non régularisées pour la période de 2012 à 2014 pourra être mise à la charge de la société B.

La somme totale de 12 694, 38 euros viendra justement réparer le préjudice économique subi par M^mes Z du fait du comportement fautif de l’agence immobilière.

Sur les opérations non justifiées et demande en remboursement de sommes indues

Il n’est pas établi que la société B ait en outre procédé à des opérations injustifiées et à des prélèvements indus et les appelantes seront déboutées de cette demande.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

Ce préjudice n’est pas établi et M^mes Z seront déboutées de leur demande formée de ce chef.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, la société B sera tenue au paiement de la somme de 5 000 euros de ce chef et débouté de sa demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par la société B.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— Déboute Mesdames X Y et A Z de leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société B et de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts,

— Condamne Mesdames X Y et A Z succombant à l’instance au paiement des entiers dépens.

STATUANT A NOUVEAU,

- CONDAMNE la S.A.R.L. B à payer la somme de 12 694, 38 euros à Madame X Y veuve Z et à Madame A Z.

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Y AJOUTANT,

- CONDAMNE la S.A.R.L. B à payer la somme de 5 000 euros à Madame X Y veuve Z et à Madame A Z en application de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE la S.A.R.L. B aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Maître LAUGA en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,