COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 JUIN 2019

La.b

N° 2019/ 398

Rôle N° RG 17/19455 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBMP6

K L A épouse X

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE A […], 61/63 AE DE SAINT-JÉROME

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP D PAUL D C

SCP W & R LESCUDIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Septembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00539.

APPELANTE

Madame K L A épouse X, demeurant […]
- […]

représentée par M^e C D de la SCP D PAUL D C, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER à […], 61/63 AE DE SAINT-JÉROME, poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIÈRE PUJOL, […]

représentée par M^e Roland LESCUDIER de la SCP W & R LESCUDIER, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Déborah Roze Delaplace, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Avril 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2019,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame K-L A épouse X est propriétaire du lot numéro 10 dans la copropriété située […], qui se compose de la jouissance exclusive d’un terrain de jeu de boules situé au rez-de-chaussée derrière les immeubles A et B et des 157/1000èmes des parties communes.

Par résolution numéro 20, l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2010 a rejeté la demande de Madame X à être autorisée à donner une autre activité que terrain de boules à son lot numéro 10.

Par exploit du 7 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné Madame X afin notamment qu’elle soit condamnée à rétablir en sa destination d’origine le lot numéro 10, qu’il lui soit fait interdiction d’utiliser ce lot à des fins de parking, qu’elle soit condamnée à démolir les aménagements qu’elle aurait pu effectuer, sous astreinte de 150 € par jour de retard, et en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2500 € ainsi qu’à un article 700 du CPC de 1800€.

Madame X a sollicité le retrait des débats du procès verbal de constat du 18 avril 2014, et a conclu au débouté du syndicat des copropriétaires, à sa condamnation à la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 4000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Par jugement du 12 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— ordonné le retrait de la procédure du procès-verbal de constat du site du 18 avril 2014,

— dit qu’il est fait interdiction à Madame X d’utiliser son lot numéro 10 à des fins d’aire de stationnement pour véhicules automobiles,

— condamné Madame Z à rétablir ou faire rétablir en sa destination d’origine son lot numéro 10 et à cesser ou faire cesser les locations consenties,

— le tout sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois, et pendant une durée de trois mois,

— rejeté la demande de démolition des aménagements réalisés pour la transformation du terrain de boules en aire de stationnement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à Marseille de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté Madame X de toutes ses demandes,

— condamné Madame X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à Marseille la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame K-L X née A aux dépens de l’instance qui ne comprendront pas les frais du constat d’huissier de justice du 8 novembre 2011 et du 18 avril 2014,

— ordonné l’exécution provisoire.

Madame X a relevé appel de cette décision par déclaration du 26 octobre 2017.

Par conclusions du 17 avril 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, Madame K-L A épouse X demande à la cour de :

« Pour les causes sus énoncées, s’entendre le syndicat de la copropriété […], au visa notamment des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de la copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble sis 61/[…] à […], des articles 6 de la CEDH, 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, 9, 544 et 1240 du Code civil, 9, 117, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

Rejeter l’appel incident du syndicat de la copropriété et confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu’il a ordonné le retrait de la procédure du procès-verbal de constat d’huissier du 18 avril 2014, a exclu des dépens les procès-verbaux de constat des 8 novembre 2011 et 18 avril 2014, a rejeté la demande de démolition des aménagements réalisés pour la transformation du terrain de boules en aire de stationnement et a débouté le syndicat de la copropriété de sa demande de dommages et intérêts.

Le réformer pour le surplus.

Dire et juger que le règlement de copropriété à seule une valeur contractuelle.

Constater que la définition du lot numéro 10 ne figure pas dans le règlement de copropriété.

Dire et juger que le lot numéro 10, lot à part entière, ne peut se voir imposer une destination unique de jeux de boules.

Dire et juger que la destination du lot numéro 10 à usage de stationnement est conforme à la destination de l’immeuble.

Constater que cet usage ne porte pas atteinte au règlement de copropriété.

Réformer le jugement en ce qu’il a interdit à la concluante d’utiliser le lot numéro 10 à usage de stationnement automobile et l’a condamnée à rétablir en sa destination d’origine le lot numéro 10 et à cesser ou faire cesser les locations consenties, sous astreinte.

Le réformer en ce qu’il a débouté la concluante de ses demandes reconventionnelles en première instance.

Condamner le syndicat de la copropriété au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1240 du Code civil.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’exposante de sa demande en paiement de la somme de 4000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le syndicat au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Y rajoutant (sic) condamner le syndicat de la copropriété au paiement de la somme de 3000 € sur le même fondement en cause d’appel.

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la concluante aux dépens de première instance.

Condamner le syndicat aux dépens de première instance distraits au profit de Maître Jullien en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Condamner le syndicat aux dépens d’appel distraits au profit de la SCP Paul et C D sur les mêmes fondements.

Débouter le syndicat de ses moyens, fins et conclusions. »

Par conclusions du 31 janvier 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 61/[…] à Marseille demandent à la cour de :

« Débouter Madame X de son appel.

Dire recevable l’appel incident du syndicat des copropriétaires intimé et y faire droit.

Ce faisant :

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats le procès-verbal de constat dressé par huissier le 18/04/14 et que le coût de cet acte, ainsi que de celui du procès-verbal dressé le 08/11/2011 devront être inclus dans les dépens et supportés par l’appelante.

Dire et juger que le lot numéro 10 possédé par Madame X par suite du legs qu’elle a reçu de Madame B concerne uniquement et au mieux la jouissance privative du jeu de boules situé en façade arrière de l’immeuble 61/[…] à Marseille, et en aucun cas la propriété

privative et exclusive du terrain constituant le jeu de boules.

Constater que le syndicat concluant n’a pas autorisé la transformation de l’usage de ce terrain en aire de stationnement de véhicules automobiles.

Dire et juger que la destination mentionnée par les titres s’impose à Madame X et qu’elle n’a de toute façon pas eu la possibilité de louer sans autorisation préalable du syndicat le terrain partie commune aux fins de stationnement automobile.

Dire et juger que c’est à tort que Madame X invoque l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Dire et juger en tant que de besoin, que le changement d’affectation du lot numéro 10 porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Dire et juger que Madame X doit répondre du préjudice collectif qu’elle occasionne aux copropriétaires.

En conséquence :

— Faire interdiction à Madame X d’utiliser le lot numéro 10 ci-dessus à des fins d’aire de stationnement pour véhicules automobiles.

— Condamner l’appelante à rétablir ou faire rétablir en sa destination d’origine le lot numéro 10 et à cesser ou faire cesser les locations consenties.

— Condamner encore Madame X à démolir ou faire démolir les aménagements effectués par elle lors de sa transformation du terrain de boules en une aire de stationnement.

Le tout sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement de première instance et ce pendant une durée de 24 mois.

La condamner à payer au syndicat demandeur (sic) la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner Madame X à payer au syndicat concluant la somme de 1800 € en compensation de ces frais irréductibles de première instance et celle de 2800 € au titre de ceux d’appel.

Condamner Madame X à supporter les dépens tant de première instance que d’appel, incluant notamment :

— le coût du procès-verbal de constat du 08/11/2011,

— et celui du procès-verbal de constat du 18/04/2014,

avec distraction au profit de la société W et R Lescudier, avocat en la cause (article 696 et 699 du CPC).

L’instruction de l’affaire a été close le 23 avril 2019.

MOTIFS

Sur le procès-verbal de constat du 18 avril 2014

L’article 1 de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers énonce

que les huissiers de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, et que sauf en matière pénale où elles ont valeur de simple renseignement, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire.

Toutefois, un particulier et par lui l’huissier de justice mandaté, ne peut s’affranchir des lois et règlements qui protègent la propriété privée, la correspondance, ou encore la vie privée et dès lors que des constatations sont à opérer chez un tiers, et sauf accord express du tiers, il est nécessaire d’obtenir préalablement une autorisation judiciaire.

Un constat d’huissier qui ne respecte pas ses principes encourt la nullité et doit être écarté des débats.

Dans son procès-verbal de constat du 18 avril 2014, M^e E F, huissier de justice associé mandaté par le syndicat des copropriétaires, note qu’ « Au dos de la copropriété se trouve le boulevard de Cazoran, un terrain clôturé d’un muret surmonté d’une grille avec pare-vue, auquel on accède par le portail. Au dos de cette clôture se trouve un terrain auquel nous accédons. »

Maître E F a donc pénétré dans ce terrain clos, ce qui est confirmé par les photographies jointes au constat dans la mesure où, d’après leur angle, ces vues n’ont pu être prises que de l’intérieur du terrain constituant le lot […] appartenant à M^me X.

Il ne ressort pas de ce procès-verbal que M^e E F aurait sollicité l’autorisation de pénétrer dans les lieux à qui que ce soit, la présence d’un des utilisateurs des lieux n’y étant pas mentionné.

L’huissier n’ayant pas été autorisé ni par la propriétaire des lieux, ni par quiconque, ni judiciairement à pénétrer dans cet endroit clos, il a porté atteinte au droit de propriété de Madame X.

En conséquence, ce constat sera écarté des débats et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur le fond

Le lot numéro 10 de la copropriété située […] est composé d’un terrain clos désigné comme étant un jeu de boules, qui se situe à l’arrière des deux bâtiments A et B, soit situé au […], et auquel on accède par un portail. Ce lot n’est pas accessible à partir des bâtiments A et B de la copropriété.

Madame X qui a hérité de sa tante, M^me G H veuve B, de ce seul lot au sein de cette copropriété, reconnaît avoir transformé ce terrain à destination de jeu de boules en parking qu’elle loue à des tiers.

Cette copropriété est soumise aux dispositions de la loi 10 juillet 1965.

Le document dénommé « Règlement de copropriété de l’immeuble […] » établi le 12 juin 1980 par Maître Robert Blanc, notaire associé, est divisé en trois parties, la première parite est explicative, la deuxième partie est l’état descriptif de division, et la troisième partie le règlement de copropriété proprement dit.

L’état descriptif de division est donc inclus dans le document valant réglement de copropriété, et a donc valeur contractuelle.

Toutefois en cas de notoriété ou d’insuffisance à tout contrat, il y a lieu à interprétation, conformément aux dispositions des articles 1156 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 10 février 2016, devenus depuis les articles 1188 et suivants, et notamment, par rapport aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties communes et les parties privatives ne sont pas définies dans le réglement de copropriété de l’immeuble […] à Marseille, de sorte que dans le silence dudit règlement de copropriété, s’appliquent les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 2 de ladite loi du 10 juillet 1965 énonce ainsi que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi dispose dans ses alinéas 1 et 2 que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes:

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès,

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,

— les coffres, qu’elle était de cheminée,

— les locaux des services communs,

— les passages et corridors.

Certaines parties communes peuvent être à usage exclusif et privatif d’un copropriétaire ou d’un lot privatif de la copropriété.

Il s’ensuit qu’un lot ne peut être exclusivement constitué d’une partie commune à jouissance privative.

En l’espèce, l’état descriptif de division de la copropriété sise […] indique que dans l’immeuble B, le lot 10 comprend : « la jouissance exclusive d’un terrain de jeu de boules, situé au rez-de-chaussée, derrière les immeubles A et B, les 157/1000èmes indivis des parties communes générales du terrain, ledit lot figurant en teinte vert clair sur le plan. »

Certes, l’attestation de propriété établie le 22 juin 2007 par Maître I J, notaire associé, ensuite de la succession de G B, reprend cette définition du lot numéro 10. Cependant, ce n’est pas le leg de Madame B à Madame X qui a dissocié le lot numéro 10 d’un autre lot de copropriété, puisqu’il était déjà désigné comme tel et indépendamment de tout autre lot dans l’état descriptif de division du 12 juin 1980 inséré au réglement de copropriété.

Ainsi, ce lot numéro 10 qui n’a jamais été rattaché à un lot privatif de la copropriété, et qui a toujours été réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire n’est pas une partie commune, mais est une partie privative.

Dès lors, s’appliquent les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui édicte que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Ledit règlement de copropriété stipule dans son article 2 intitulé « Utilisation des parties privatives » : « Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de profession libérale, soit à usage de bureaux’ La généralité des locaux compris dans l’immeuble ne pourra être utilisée ni pour y effectuer des actes de production industrielle, ni pour y exercer un commerce de détail. Par dérogation à cette règle, les boutiques pourront être utilisées pour

l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit où les odeurs qui seraient dégagées, et à la condition encore, de ne pas nuire à la sécurité de l’immeuble. »

Le rez-de-chaussée de la copropriété est occupé d’une part par une pharmacie, d’autre part, par un bar, commerces qui donnent tous deux sur l’avenue de Saint Jérôme, voie de circulation particulièrement fréquentée dans l’agglomération marseillaise.

Le changement de destination du jeu de boules en parking fermé, non visible à partir de l’avenue de Saint Jérôme, n’est donc pas de nature ni à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, ni à créer des nuisances sonores ou olfactives supérieures à celles déjà émises par le bar, ni à nuire à la sécurité de l’immeuble.

Dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires affirme mais n’explicite pas l’atteinte que porterait ce changement d’affectation aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes tendant à faire interdiction à Madame X d’utiliser le lot numéro 10 à des fins de stationnement pour véhicules automobiles, ainsi que de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les prétentions du syndicat des copropriétaires étant écartées, celui-ci ne peut prétendre que Madame X a commis une faute qui lui a fait subir un préjudice, et sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il ne résulte pas des développements qui précèdent que le droit d’ester en justice du syndicat des copropriétaires a dégénéré en abus. Madame X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire bénéficier Madame X des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, et sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des longs développements des parties sur les frais des constats d’huissier, la Cour rappelle qu’aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, ne sont inclus dans les dépens que les frais de constat des huissiers de justice désignés par décision de justice.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a ordonné le retrait du procès-verbal de constat d’huissier du 18 avril 2014 de la procédure,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Dit que Madame K-L A épouse X a la propriété privative et exclusive du lot […]

de la copropriété […],

Dit que la destination du lot numéro 10 à usage de stationnement est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni au règlement de copropriété,

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de l’ensemble de ses demandes,

Déboute Madame K-L A épouse X de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à Madame K-L A épouse X la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux entiers dépens, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT