Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 9 décembre 2021, n° 18/08690

TI Marseille 30 novembre 2017

CA Aix-en-Provence
Confirmation 9 décembre 2021

Arguments

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Rejeté
Responsabilité de l'agence pour absence d'instructions
La cour a jugé que l'agence avait agi dans l'intérêt de son mandant et que la modification du loyer était conforme à la réglementation applicable.
Rejeté
Inapplicabilité du décret sur l'encadrement des loyers
La cour a estimé que le décret était applicable et que l'avenant au bail avait permis de régulariser une situation illicite.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 9 déc. 2021, n° 18/08690
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/08690
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Marseille, 30 novembre 2017, N° 1117002290
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe COULANGE, président
Avocat(s) :	Michel GOUGOTAurélie REYMOND
Cabinet(s) :	TROEGELER - GOUGOT - BREDEAU-TROEGELER - MONCHAUZOUSELARL DUPIELET-REYMOND
Parties :	SASU CEPROGIM COLIN

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2021

N° 2021/ 552

N° RG 18/08690

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCPMU

A X

SAS CEPROGIM COLIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michel GOUGOT

M^e Aurélie REYMOND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 30 novembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 1117002290.

APPELANT

Monsieur A X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SAS CEPROGIM COLIN

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal, domicilé en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffière lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant convention conclue le 30 septembre 2008, Madame B Z veuve X a confié à la société CEPROGIM COLIN un mandat de gestion immobilière portant sur neuf appartements situés dans la ville d’Aix-en-Provence.

En exécution de ce mandat, l’agence a conclu avec Mesdames Y et C D un bail d’habitation portant sur un appartement au sein de la résidence 'Le Saint Eutrope’ située […] à compter du 12 juin 2013, moyennant un loyer annuel de 13.200 euros, représentant une augmentation de 24 % par rapport au loyer perçu du précédent locataire.

Madame Z est décédée le […], soit le jour même de la signature du bail, en l’état d’un legs particulier consenti à Monsieur A X portant sur la pleine propriété de plusieurs appartements, dont celui de la résidence Le Saint Eutrope.

Durant le cours du règlement de la succession, la société CEPROGIM COLIN a conclu de sa propre initiative avec les locataires un avenant au bail ramenant le montant du loyer annuel à 10.800 euros à compter du 1er octobre 2013.

Monsieur A X a sollicité des explications de la part de l’agence par courrier du 14 janvier 2015, puis l’a vainement mise en demeure d’indemniser le préjudice financier qu’il considérait avoir subi par lettre de son conseil en date du 9 mars 2017.

Par acte d’huissier du 21 juin 2017, il a fait assigner la société CEPROGIM COLIN à comparaître devant le tribunal d’instance de Marseille pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison d’une faute commise dans l’exécution de son mandat, correspondant au manque à gagner sur les loyers échus entre le 1er octobre 2013 et le 6 septembre 2016, date de la résiliation du bail.

L’agence a répliqué qu’elle avait agi dans le seul intérêt de son mandant faute d’instructions de la part du notaire chargé de régler la succession, et afin de se mettre en conformité avec les dispositions du décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’encadrement des loyers, dans la mesure où les travaux d’amélioration du logement convenus lors de l’entrée dans les lieux n’avaient pu être réalisés du fait du décès de Madame Z.

Par jugement rendu le 30 novembre 2017, le tribunal a considéré que, si la société CEPROGIM COLIN avait effectivement commis une faute dans le cadre de l’exécution de son mandat de gestion, M. X ne pouvait cependant prétendre à être indemnisé au titre d’une perte de rendement locatif illicite, dès lors que le loyer ne pouvait être augmenté par rapport au bail précédent que dans la limite de la variation de l’indice de référence en application des articles 1 et 2 du décret précité, l’avenant litigieux ayant permis de régulariser la situation.

Monsieur A X a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 23 mai 2018.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 octobre 2020, Monsieur A X fait valoir :

— que la responsabilité de l’agence est engagée sur le fondement de l’article 1992 du code civil faute d’avoir sollicité les instructions de son mandant avant la conclusion de l’avenant au bail,

— que ledit bail ne stipulait aucuns travaux à la charge du propriétaire, et qu’il n’appartenait pas à son mandataire d’apprécier la légitimité des doléances exprimées par les locataires,

— et qu’en outre le décret du 20 juillet 2012 était inapplicable en l’espèce dans la mesure où il ne concerne que la fixation du loyer des locaux vacants, alors que le bail dont s’agit a pris effet le jour même de la sortie des précédents locataires.

Il demande en conséquence à la cour d’appel d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement de dommages-intérêts, et de condamner l’intimée à lui payer la somme principale de 7.000 euros, outre celle de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.

Par conclusions du 9 août 2018 la société CEPROGIM COLIN soutient pour sa part:

— qu’il avait été convenu entre les parties que Madame Z procéderait à des travaux d’amélioration du logement, justifiant que le loyer soit sensiblement augmenté par rapport à celui stipulé au bail précédent,

— que cet engagement n’ayant pas été rempli, les locataires avaient expressément réclamé une diminution du loyer par courrier du 1er août 2013,

— qu’elle a agi dans le seul intérêt du bailleur faute de recevoir des instructions du notaire en charge du règlement de la succession et afin de se conformer à la réglementation en vigueur, le décret du 20 juillet 2012 étant parfaitement applicable au cas d’espèce.

Elle demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement entrepris, et de condamner l’appelant aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION

En vertu des dispositions de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction alors en vigueur, dans les zones où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d’Etat peut fixer le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret précise sa durée de validité, qui ne peut excéder un an, et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En application de ce texte, le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, régissant les baux conclus dans ces zones dites de tension, comprenant notamment la commune d’Aix-en-Provence, entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, a prévu une augmentation plafonnée des loyers, que ce soit à l’occasion d’un renouvellement du bail ou de l’entrée d’un nouveau locataire.

L’article 1er de ce décret dispose ainsi que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location au cours des douze mois suivant son entrée en vigueur, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

L’article 2 permet de déroger à cette règle en cas de travaux d’amélioration réalisés sur les parties privatives ou communes, ou lorsque le loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué.

La notion de logement vacant envisagée par cette réglementation doit s’entendre non pas des logements inoccupés à la date d’entrée en vigueur du décret, mais de logements libres à la location par suite du départ du précédent locataire. Celle-ci est donc pleinement applicable au bail dont s’agit conclu le […] et ayant pris effet le 12 juin suivant.

Dans la mesure où aucuns travaux d’amélioration du logement n’avaient été réalisés, et qu’il n’est pas établi ni même allégué que le loyer précédent était manifestement sous-évalué, le loyer initialement convenu entre les parties était donc manifestement illicite, et l’avenant litigieux a permis de régulariser la situation.

Monsieur A X ne peut donc se prévaloir d’un préjudice indemnisable.

Par ces motifs, et ceux non contraires du premier juge, il y a lieu en conséquence de confirmer la décision entreprise.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur A X aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au profit de l’intimée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT