ARRÊT N°

R.G. : N° 17/03264 -

N° Portalis DBVH-V-B7B-GXHV

NR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

04 juillet 2017

RG:14/00519

SA HECTARE

SAS HECTARE

C/

X

C

SCI MAS DE ZETTE

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 13 JUIN 2019

APPELANTES :

SA HECTARE Et dont le siège social se trouve : […] – Représentée par son représentant légal domiciliè ès-qualité audit siège.

Prise en son établissement sis […]

[…]

Représentée par M^e Sophie MEISSONNIER-CAYEZ de la SELARL PVB SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e CAUVIN de la SELARL PVB, Plaidant, avocat au barreau de

MONTPELLIER

SAS HECTARE Pris en son établissement sis […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie MEISSONNIER-CAYEZ de la SELARL PVB SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e CAUVIN de la SELARL PVB, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SCP BASTIAS-BALAZARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP BASTIAS-BALAZARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

SCI MAS DE ZETTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine JAOUEN de la SELARL JAOUEN-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Novembre 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseillère,

M^me Nathalie ROCCI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Avril 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2019

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 13 Juin 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

M. A X et M^me B C épouse X sont propriétaires sur la commune de Cheval Blanc, aux termes d’un acte de vente du 12 juin 2001, d’un ensemble immobilier composé des parcelles cadastrées section AC n°626, 289, 290, 628, 603 et 605.

Leur fonds est grevé d’une servitude de passage de 5 mètres au profit des parcelles suivantes :

— AC n°551 et 651 appartenant à la SCI du Mas de Zette

— AC n°574, 575 et 576 anciennement propriété de l’indivision Joumond qui les a vendues à la SAS Hectare

— AC n°568 vendue par Bressy à la SAS Hectare.

La SAS Hectare est une société d’aménagement et de promotion immobilière qui réalise l’aménagement de 23 lots en vue de la création du lotissement dénommé Les Jardins de Verane.

Après y avoir été autorisés par ordonnance du 14 janvier 2014, les époux X ont fait assigner à jour fixe les 21 et 23 janvier 2014 la SAS Hectare et la SCI du Mas de Zette au visa des articles 682 et 685-1 du code civil aux fins de voir constater la cessation de l’état d’enclave des parcelles appartenant à la SCI du Mas de Zette et à la SAS Hectare, de voir dire et juger que la servitude de passage dont est grevé leur fonds est supprimée.

A titre subsidiaire, ils demandent que soit constatée l’aggravation de la servitude et dans l’attente de la décision à intervenir, ils sollicitent la suspension des travaux de création du lotissement en cours par la SAS Hectare.

Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de grande instance d’Avignon a :

— débouté M. et M^me X de leur demande d’extinction de la servitude de passage

— rejeté la demande de suspension des travaux de construction du lotissement «'les jardins de

Verane'»

— dit que la servitude conventionnelle de passage est aggravée et que la société Hectare SAS doit réparer les préjudices subis par les époux X en raison de cette aggravation

— ordonné, avant-dire droit, une mesure d’expertise confiée à M. E F sur l’évaluation des préjudices.

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2015. Il évalue la décote affectant la valeur vénale du bien immobilier des époux X à 10% soit 31 200 euros compte tenu de la valeur du bien fixée à 312 000 euros.

Il ajoute un surcoût de 6 000 euros pour la parcelle sud AC n°628 détachable, compte tenu de sa viabilité.

Par jugement du 4 juillet 2017, le tribunal de grande instance d’Avignon a :

— condamné la SAS Hectare à payer à M. et M^me A X la somme de 59 800 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice d’aggravation de servitude, cette somme se décomposant comme suit :

* 46 800 euros au titre de la décote du bien immobilier

* 10 000 euros au titre du préjudice résultant du passage de véhicules

* 3 000 euros au titre de la perte de jouissance de la bande de terrain constituant l’assiette de la servitude

— déclaré le présent jugement commun et opposable à la SCI Mas de Zette

— débouté M. et M^me X du surplus de leurs demandes

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires

— ordonné l’exécution provisoire du jugement

— condamné la SAS Hectare à payer à M. et M^me A X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. et M^me X à payer à la SCI du Mas De Zette la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SAS Hectare aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

La SAS Hectare a interjeté appel de cette décision le 3 août 2017.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 5 février 2018, la SAS Hectare demande à la cour, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et des conclusions du rapport d’expertise, de :

— dire et juger recevable l’appel engagé à l’encontre du jugement en date du 4 juillet 2017 rendu par le tribunal de grande instance d’Avignon ;

— l’infirmer en ce qu’il a accordé le bénéfice d’une indemnité de dépréciation et de divers dommages et intérêts au profit des consorts X

En conséquence, statuant à nouveau :

A titre principal :

— constater l’absence d’aggravation de la servitude de passage litigieuse tenant les termes de l’acte de vente et la situation de ladite servitude ;

— constater qu’il n’existe aucun élément objectif permettant de démontrer la baisse de la valorisation de la propriété immobilière des époux X du fait de l’édification du lotissement ;

— dire et juger que les époux X ne justifient d’aucun préjudice justifiant l’octroi d’une indemnité et les débouter de l’ensemble de leurs demandes

A titre subsidiaire :

— réduire à une plus juste mesure le montant de l’indemnité dont le paiement est demandé, laquelle ne pourra en aucun cas dépasser la somme de 31.200 euros fixée par l’expert qui constitue un plafond ne pouvant être dépassé

En tout état de cause :

— condamner les époux X au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, en ce compris les entiers frais d’expertise dont ils sont seuls à l’origine.

La SAS Hectare conteste l’aggravation de la servitude, soutenant qu’il faut se référer au libellé de la servitude de passage laquelle ne comporte aucune limitation de sorte que les propriétaires des fonds dominants sont libres d’en faire l’usage qu’ils souhaitent sans porter atteinte au principe de fixité des servitudes posé par l’article 702 du code civil.

Elle fait grief aux époux X d’invoquer un usage de la parcelle grevée de la servitude non prévue par les actes de propriété, à savoir une aire de jeux.

Elle fait valoir par ailleurs qu’elle a effectué d’importants travaux au profit des époux X, comme le goudronnage du chemin et l’implantation de lampadaires.

Elle critique le rapport d’expertise en ce qu’il propose une décote calculée de façon purement théorique et en ce qu’il ne tient pas compte de la valorisation du bien par l’aménagement du chemin de servitude. Elle soutient au contraire en comparant le prix au m² avant et après la construction du lotissement, qu’il n’en résulte aucune dépréciation

Par conclusions du 15 décembre 2017, M. et M^me X demandent à la cour de :

— dire et juger la SAS Hectare irrecevable et mal fondée en son appel, et l’en débouter,

— dire et juger les époux X recevables et bien fondés en leur appel incident,

y faisant droit :

— condamner la SAS Hectare à leur payer :

* une somme de 59 400 euros correspondant à la perte de la valeur vénale liée à l’aggravation

* une somme de 50 000 euros correspondant aux préjudices annexes liés à la pollution, le bruit, le danger, les servitudes d’utilité publique ERDF et SDEI, la privation de vue

* une somme de 6 000 euros concernant la viabilité du terrain

* une somme de 447 euros pour le remplacement du cyprès

* une somme de 649,28 euros pour le remplacement des blocs de pierres

* une somme de 33 750 euros correspondant à la perte d’usage de la bande de terrain de 225 m²

— débouter la SCI Mas De Zette de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des époux X

— condamner la SAS Hectare à payer à Monsieur et Madame X une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SAS Hectare aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions du 29 novembre 2017, la SCI du Mas de Zette demande à la cour de débouter la SAS Hectare de ses demandes, de confirmer le jugement déféré et de condamner la SAS Hectare à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Motifs':

Le débat sur la question de savoir si la servitude conventionnelle de passage dont bénéficie la SAS Hectare sur le fonds de la propriété des époux X est aggravée par la modification de ses conditions d’utilisation lesquelles résultent de la création d’un lotissement, a été tranché par le jugement du tribunal de grande instance d’Avignon du 18 novembre 2014.

Il s’agit en effet d’un jugement mixte au sens de l’article 544 du code de procédure civile dès lors que cette décision tranche dans son dispositif une partie du principal dans les termes suivants :'«'dit que la servitude conventionnelle de passage est aggravée et que la société Hectare SAS doit réparer les préjudices subis par les époux X en raison de cette aggravation'», et ordonne par ailleurs une mesure d’instruction sur l’évaluation des préjudices.

Le jugement du 18 novembre 2014 qui n’a pas été frappé d’appel pour la partie du litige tranchée sur le fond a par conséquent autorité de chose jugée sur la question de l’aggravation de la servitude conventionnelle, de sorte que la SAS Hectare est irrecevable en ses demandes formulées à titre principal de voir constater l’absence d’aggravation de la servitude litigieuse et ne peut plus à ce jour contester l’existence pour les époux X d’un préjudice justifiant l’octroi d’une indemnité.

La cour est donc exclusivement saisie du débat sur l’évaluation du préjudice des époux X résultant de l’aggravation de la servitude.

— Sur la perte de valeur vénale du fonds des époux X':

L’expert judiciaire a procédé à l’évaluation de la propriété des époux X en appliquant trois méthodes distinctes et en établissant une valeur moyenne. Il a ainsi appliqué la méthode d’estimation par comparaison avec deux ventes réalisées dans le voisinage immédiat en juin 2006 et en octobre 2012 (vente Guidici-Fritsch et vente Berard-Thibaut). Il a ensuite appliqué la méthode d’estimation à partir de la côte annuelle des valeurs vénales telle qu’elle résulte du barème des éditions Callon, et enfin celle en fonction de la surface pondérée. Il obtient ainsi une valeur vénale de 312'000 euros.

Les époux X font grief à l’expert de n’avoir pas dissocié l’estimation du terrain et celle de la construction, soutenant que leur terrain est susceptible de faire l’objet d’une division parcellaire, ce qui conduit à une valorisation importante des parcelles pour le vendeur. Ils donnent l’exemple de leurs voisins, M. et M^me Z qui ont procédé de la sorte pour la vente de leur propriété d’une contenance de 740 m² avec une servitude de passage.

Ils contestent par ailleurs le coefficient de vétusté de 27% retenu par l’expert judiciaire, soulignant que si le gros-oeuvre de leur habitation est ancien (1988), en revanche, son aménagement intérieur est récent (2003).

La méthode consistant à valoriser le terrain nu en deux parties égales, l’une constructible et l’autre occupée par l’habitation existante a été expressément écartée par l’expert judiciaire au motif que cette méthode induit une surestimation de la valeur de l’unité foncière, étant précisé que la division parcellaire suppose des démarches administratives et des travaux préalables pour permettre la séparation.

La méthode non globale proposée par les époux X, laquelle conduit à une valeur totale du terrain et de la construction de 396'000 euros, largement supérieure à chacune des valeurs obtenues par l’expert judiciaire par application des trois méthodes qu’il a mis en oeuvre, n’est pas pertinente en l’espèce et doit être écartée.

En ce qui concerne le taux de la décote, les époux X demandent la confirmation du taux de 15% retenu par le premier juge alors que l’expert judiciaire a appliqué un taux de 10%.

Sachant que la décote est habituellement fixée entre 10 et 20%, et que l’expert a estimé la densité moyenne du trafic entre 20 et 100 véhicules par jour, estimation qui paraît réaliste compte tenu de la densité de population induite par la création d’un lotissement de 23 lots, le taux de 15% de la valeur vénale retenue par le premier juge est plus satisfaisant.

La perte de valeur vénale résultant pour les époux X de l’aggravation de la servitude conventionnelle de passage grevant leur fonds est donc fixée à la somme de 46'800 euros (312'000 x 15%) et le jugement déféré confirmé.

— Sur les autres préjudices':

M. et M^me X demandent en outre’les sommes suivantes :

* 50'000,00 euros correspondant aux préjudices annexes liés à la pollution, au bruit, au danger, aux servitudes d’utilité publique ERDF et SDEI, à la privation de vue

* 6'000,00 euros concernant la viabilité du terrain

* 447,00 euros pour le remplacement du cyprès

* 649,28 euros pour le remplacement des blocs de pierres

* 33'750,00 euros correspondant à la perte d’usage de la bande de terrain de 225 m²

a) Sur le préjudice de jouissance':

L’augmentation du trafic a nécessairement un impact sur la tranquillité du voisinage et accroît incontestablement le risque d’accident. L’expert souligne que si la situation en ligne droite du chemin de servitude est de nature à augmenter la dangerosité de l’accès, celle-ci est tempérée par la proximité de la jonction avec le chemin des Iscles.

En ce qui concerne le bruit, celui-ci est atténué par la présence d’un mur de clôture plein le long du début de l’impasse de desserte sur les premiers 20 mètres.

Il en résulte que les nuisances par le bruit et par l’accroissement du risque d’accident sont limitées, de même que l’impact écologique au regard de la prévision du trafic, ainsi que celui résultant des servitudes d’utilité publique.

Les époux X soutiennent qu’ils utilisaient la bande de terrain affectée à la servitude conventionnelle comme aire de jeux et de parking, mais cette circonstance ne peut donner lieu à indemnisation d’un préjudice de jouissance dés lors que la destination de cette bande de terrain constituant l’assiette de la servitude n’a pas été modifiée, seules les conditions de son utilisation ayant changé. Le jugement déféré est donc infirmé en ce qu’il a indemnisé les époux X de ce titre.

En revanche, M .et M^me X sont parfaitement fondés à déplorer la dépréciation de leur cadre de vie par la perte d’une vue sur des champs ou des prairies, laquelle a été remplacée par une concentration d’habitations.

Compte tenu de ces éléments, le trouble de jouissance induit par l’aggravation de la servitude sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 8'000 euros et les époux X seront déboutés de leur demande pour le surplus. Le jugement déféré est infirmé en ce sens.

b) sur la viabilisation du terrain':

Les époux X font grief à la société Hectare de n’avoir pas permis les travaux de viabilisation d’une partie annexe de leur propriété avant la pose de l’enrobé de sorte que la réalisation de ces travaux à ce jour leur occasionnera un surcoût de 6 000 euros.

Outre le fait qu’il s’agit d’un préjudice éventuel, les époux X qui produisent comme seule pièce une télécopie datée du 18 juin 2014 évoquant un projet de travaux préventifs pour une future viabilisation de leur parcelle AC n°628, télécopie restée sans réponse, n’établissent nullement que la SAS Hectare serait responsable d’une mauvaise coordination entre elle et eux, laquelle expliquerait qu’ils n’aient pas été en mesure de réaliser les travaux à une période plus propice.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

c) sur les dégâts occasionnés par la SAS Hectare':

Les époux X demandent le remplacement d’un cyprès partiellement détruit pendant les travaux ainsi que le remplacement de blocs de E qui étaient déposés le long du chemin au levant de la maison, enlevés par la SAS Hectare.

En l’absence de tout justificatif de ces pertes ou destruction, les époux X seront déboutés de leur demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.

— Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens':

L’équité commande de confirmer le jugement déféré sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu à application de ces dispositions en cause d’appel, de sorte que les demandes des époux X, de la SAS Hectare et de la SCI Mas De Zette au titre des frais irrépétibles d’appel sont rejetées.

La SAS Hectare qui succombe pour l’essentiel, est condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Dit que la SAS Hectare est irrecevable en ses demandes tendant à voir constater l’absence d’aggravation de la servitude conventionnelle de passage et l’absence de préjudice, en raison de l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 18 novembre 2014

— Confirme partiellement le jugement déféré et statuant sur le tout pour une meilleure compréhension

— Condamne la SAS Hectare à payer à M. et M^me A et B X la somme de 54 800 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l’aggravation de la servitude conventionnelle de passage grevant leur fonds au profit de la SAS Hectare

— Déclare le jugement commun et opposable à la SCI Mas De Zette

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

— Condamne la SAS Hectare aux dépens dont le recouvrement pourra être assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffière.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,