COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2021

N° 2021/ 566

N° RG 19/06280

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEEAH

SCP BR & ASSOCIES

Société de Gestion Hôtelière ( […]

C/

X Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Pascale PENARROYA-LATIL

M^e Pierre-yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 12/04534.

APPELANTES

SCP BR & ASSOCIES

prise en la personne de M^e Nicolas MALRIC , agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de la Société de Gestion Hôtelière LA COUPOLE, […] domicilié en cette qualité au siège sis,

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par M^e Corinne BONVINO-ORDIONI de l’ASSOCIATION C.BONVINO ORDIONI V.ORDIONI, avocat au barreau de TOULON,

Société de Gestion Hôtelière ( […]

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée et plaidant par M^e Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par M^e Virginie COSMANO de la SELARL C.L. JURIS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame X Y

née le […] à Hyères, demeurant […]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et plaidant par M^e Jérôme NOVEL de la SELARL ALCYACONSEIL JUDICIAIRE, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 octobre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Philippe COULANGE, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI LA COUPOLE a lancé courant 1997 un projet d’acquisition d’une résidence d’hébergement

avec fourniture de prestations para-hôtelières située à HYERES divisée en lots dont l’acquisition était éligible au dispositif de défiscalisation Périssol sous condition que les immeubles loués demeurent sous le régime de la résidence hôtelière durant 20 ans.

Le Société de Gestion Hôtelière ( […] a été constituée afin de pouvoir offrir les appartements à la location avec services sans que les acquéreurs aient à se préoccuper de leur gestion.

Le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation et de commerce dans le cadre d’une résidence meublée avec services para hôteliers dans le cadre d’un bail commercial au profit d’un gestionnaire.

Les appartements ont donc été vendus dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement prévoyant expressément la conclusion d’un bail commercial entre l’acquéreur et la société de gestion.

M^me X Y propriétaire du lot n° 46 à usage d’appartement et du lot n° 179 à usage de parking, a donné congé par acte du 28 février 2007 à effet au 29 septembre 2007 et a fait citer la SGH LA COUPOLE devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON pour obtenir la validation du congé et l’expulsion du preneur.

Par jugement rendu le 19 avril 2010, le Tribunal de Grande Instance de TOULON a dit que le bail était soumis au statut des baux commerciaux et ouvrait droit soit à un renouvellement soit au paiement d’une indemnité d’éviction. La Cour d’appel, par arrêt rendu le 29 juin 2012, a confirmé le jugement rendu. Cette question est désormais définitivement tranchée.

Une expertise a été ordonnée et l’expert a évalué l’indemnité d’éviction minimale à la somme de 16 035 € HT et les indemnités accessoires à 452 €.

Par jugement du 2 octobre 2017, la SGH LA COUPOLE a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde et la SCP BR et associés a été désignée comme mandataire judiciaire.

C’est dans ces conditions que M^me X Y a saisi le Tribunal de Grande Instance de TOULON pour voir fixer sa créance, ordonner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Par jugement en date du 21 mars 2019, le Tribunal de Grande Instance de TOULON a constaté que le bail a été résilié par l’effet du congé délivré le 28 février 2007, constaté que la SGH LA COUPOLE représentée par la SCP BR et associés est occupante sans droit ni titre et a ordonné son expulsion sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 30 jours, déclaré non fondée la demande de paiement d’une indemnité d’éviction, condamné la SGH LA COUPOLE représentée par la SCP BR et associés à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier terme de loyer à compter du 1er octobre 2007, débouté les parties de toutes autres demandes et condamné la SGH LA COUPOLE représentée par la SCP BR et associés à payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise.

La SGH LA COUPOLE et la société BR et associés, son mandataire judiciaire, ont interjeté appel par déclaration au greffe en date du 12 avril 2019.

La SGH LA COUPOLE demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de déclarer M^me X Y redevable d’une indemnité d’éviction. Elle propose à titre subsidiaire une mesure d’expertise aux fins d’être éclairée sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation éventuelle.

Elle ajoute qu’aucune réclamation ne peut être formulée au titre de l’indemnité d’occupation et qu’elle

n’a commis aucune faute susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts.

Elle réclame le remboursement de l’indemnité d’occupation versée à tort et la quote part des charges de copropriété et réclame la somme de 20 000 € au titre de l’indemnité d’éviction.

Elle demande à voir retenue la prescription s’agissant de l’indemité d’occupation entre le 1er octobre 2007 et le 31 décembre 2012 et subsidiairement à voir fixer l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 1 440 € par trimestre à effet au 1er octobre 2007.

Elle évoque subsidiairement l’utilité d’une mesure d’expertise.

Elle demande la restitution de la somme de 3 117,68 € au titre de la taxe ordures ménagères indûment perçue depuis la prise d’effet du congé.

Elle sollicite en outre l’allocation de la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sa condamnation aux dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que le tribunal ne pouvait ordonner l’expulsion de la SGH LA COUPOLE représentée par la SCP BR et associés.

— qu’en effet celle-ci n’est pas administrateur mais seulement mandataire judiciaire sa mission étant seulement d’assurer la défense de l’intérêt collectif des créanciers.

— que le bail ne peut être résilié en vertu du congé dalivré le 28 février 2007 pour une autre cause que les motifs invoqués dans le congé;

— que le jugement doit être réformé car la question du congé avait déjà été tranchée par un arrêt du 29 juin 2012.

— que de surcroît ne peuvent lui être reprochées des infractions postérieurement à la délivrance du congé.

— que l’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire est prescrite.

— qu’il y a lieu à restitution des sommes indûment perçues tant au noveau de l’indemnité d’occupation qu’au niveau de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

— qu’en effet le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit être ordonnée aucune stipulation contractuelle ne prévoyant que cet impôt soit supporté par le preneur.

— que la demande d’indexation est inapplicable.

— qu’il y a lieu à paiement d’une indemnité d’éviction par M^me X Y.

La SCP BR et associés conclut à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la SGH LA COUPOLE représentée par son mandataire judiciaire la SCP BR et associés et en ce qu’il a condamné la SGH LA COUPOLE représentée par son mandataire judiciaire la SCP BR et associés au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2007 et d’une somme au titre des frais irrépétibles.

Elle demande à la Cour de dire que M^me X Y est redevable d’une indemnité d’éviction qui sera arbitrée par la Cour et de la débouter de ses réclamations au titre de l’indemnité

d’occupation.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de M^me X Y aux dépens.

Elle fait valoir :

— que la demande de résiliation présentée postérieurement à un congé avec refus de renouvellement ne peut être que sur des infractions commises pendant l emaintien dans les lieux.

— qu’il a été jugé que M^me X Y était débitrice d’une indemnité d’éviction.

— que la demande de résiiation judiciaire du bail n’est pas fondée sur des motifs avérés.

— que M^me X Y ne peut obtenir que la fixation de sa créance et non une condamnation.

M^me X Y conclut à la confirmation du jugement déféré sauf s’agissant du montant fixé au titre de l’indemnité d’occupation. Elle demande la fixation de ses créances à la somme de 13 269,96 € HT pour les arriérés d’indemnité d’occupation du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016 et à la somme de 10 080 € pour les arriérés d’indemnité d’occupation du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et la condamnation de la SGH LA COUPOLE à une indemnité d’occupation trimestrielle de 2520 € HT à compter du 2 octobre 2017.

Subsidiairement elle réclame que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d’éviction du preneur.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de la SGH LA COUPOLE aux dépens.

Elle soutient :

— que le congé donné n’ouvre pas droit à indemnité d’éviction.

— que le tribunal n’était pas tenu par le motif invoqué dans le congé.

— que le changement de destination du bail constitue un manquement grave commis par le preneur.

— que l’exploitation en résidence pour séniors est abusive.

— que la SGH LA COUPOLE n’a pas contesté cette violation et doit subir la déchéance de son droit à indemnité d’éviction.

— qu’elle a été contrainte de sous traiter l’activité de services à la personne.

— que le tribunal n’a jamais statué sur une demande d’indemnité d’éviction statutaire.

— que l’action en fixation de l’indemnité d’éviction n’est pas prescrite.

— que l’indemnité statutaire doit être fixée par application de la clause d’échelle mobile prévue au contrat.

— que cette indemnité statutaire est conforme à la valeur locative.

— que subsidiairement la résolution judiciaire du bail doit être prononcée en raison des fautes graves

imputables à la SGH LA COUPOLE.

— que la demande de la SGH LA COUPOLE en restitution des sommes versées au bailleur est infondée et se heurterait à la prescription quinquennale.

L’ordonnance de clôture a été révoquée à la barre afin que soient admises les dernières écritures des parties et la procédure a été aussitôt clôturée, avant débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que par arrêt de la Cour de céans en date du 29 juin 2012 confirmant en toutes ses dispositions un jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON rendu le 19 avril 2010, il a été définitivement jugé que le bail liant la société SGH LA COUPOLE à M^me X Y, signé le 14 octobre 1997, était soumis au statut des baux commerciaux;

Qu’il a également été décidé que ce bail ouvrait droit à indemnité d’éviction au profit du preneur à défaut de renouvellement;

Que c’est la raison pour laquelle la Cour avait donné mission à un expert judiciaire d’évaluer cette indemnité d’éviction;

Attendu qu’il y a lieu en conséquence de réformer le jugement dont appel qui, revenant sur les décisions susvisées, a déclaré non fondée la demande en paiement d’une indemnité d’éviction présentée par la SGH LA COUPOLE;

Que compte tenu des décisions déjà rendues, devenues définitives, il n’y avait pas lieu non plus de s’interroger sur un éventuel manquement de la SGH LA COUPOLE dans ses obligations;

Que l’expert judiciaire, qui a estimé que le locataire ne pouvait se réinstaller en raison des infrastructures liées au mode d’exploitation dans un autre lieu, a conclu que l’indemnité d’éviction devait être calculée sur la base de la valeur du fonds de commerce déterminée par les usages de la profession augmentée des indemnités accessoires et a considéré que l’activité devait être assimilée à une activité hôtelière en retenant que l’activité de résidence de services, de grand standing, revêtait un caractère spécifique du fait de la location à différents bailleurs;

Qu’il a proposé de retenir un montant de 16 035 € HT au titre de l’indemnité d’éviction devant revenir à la SGH LA COUPOLE, les indemnités accessoires étant chiffrées à la somme de 452€;

Qu’il convient de valider sur ces points l’estimation de l’expert, qui a suffisamment explicité le mode de calcul appliqué pour parvenir à ce montant, et de condamner M^me X Y à payer ces sommes à la SGH LA COUPOLE au titre de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires;

Attendu que le premier juge a, en revanche et à juste titre, reconnu valable la résiliation du bail commercial signé le 14 octobre 1997 par l’effet du congé régulièrement délivré par la propriétaire M^me X Y le 28 février 2007 avec effet au 30 septembre 2007;

Qu’il a constaté que la SGH LA COUPOLE était par conséquent occupante sans droit ni titre et a, à bon droit, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision;

Attendu qu’il est de principe que l’indemnité d’occupation doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux;

Qu’il n’y a pas lieu de retenir l’application de la prescription à la demande formulée par M^me X

Y en paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que l’a justement décidé le Tribunal de Grande Instance de TOULON par des motifs que la Cour adopte;

Que la SGH LA COUPOLE ne démontre en rien l’existence d’un paiement indû concernant le règlement qu’elle a fait de façon volontaire de l’indemnité d’occupation dont elle se savait redevable en son principe;

Qu’il n’y a pas lieu à restitution de quelque somme que ce soit;

Qu’au contraire l’indemnité d’occupation devant, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux, la demande de M^me X Y de revalorisation du montant de l’indemnité d’occupation par rapport à celle réellement versée par la SGH LA COUPOLE doit être accueillie, le calcul effectué par référence à l’indexation du loyer de base si elle avait été pratiquée, paraissant un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable de l’occupation des locaux litigieux;

Attendu qu’ainsi il convient de fixer les créances de M^me X Y à l’égard de la SGH LA COUPOLE, au titre de l’indemnité d’occupation statutaire depuis la prise d’effet du congé, aux sommes suivantes :

—  13 269,96 € HT, soumise à TVA, pour le solde de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période d’occupation du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016 en raison de la revalorisation nécessaire au cours de cette période;

—  10 080,00 € HT, soumise à TVA, pour la période d’occupation du 1er octobre 2016 jusqu’au 30 septembre 2017;

Que la SGH LA COUPOLE sera condamnée à payer à M^me X Y, au titre de l’indemnité d’occupation statutaire trimestrielle, la somme de 2 520 € HT, soumise à TVA, à compter du 2 octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux;

Attendu que dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement rendu le 21 mars 2019 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON sauf en ce qu’il a déclaré non fondée la demande en paiement d’une indemnité d’éviction présentée par la SGH LA COUPOLE, a déclaré que celle-ci était représentée par la SCP BR et associés, a fixé l’indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer versé au moment du congé et a condamné la SGH LA COUPOLE alors qu’il convenait simplement de fixer la créance de M^me X Y sur celle-ci;

Attendu que demande formulée par la SGH LA COUPOLE relativement à un trop perçu de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est nouvelle en appel et doit être déclarée irrecevable;

Attendu que les autres demandes seront rejetées;

Attendu qu’il sera alloué à M^me X Y, qui a dû engager des frais irrépétibles pour assurer en justice la défense de ses intérêts, la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que la SGH LA COUPOLE, qui succombe, supportera les dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 21 mars 2019 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON sauf en ce qu’il a déclaré non fondée la demande en paiement d’une indemnité d’éviction présentée par la SGH LA COUPOLE, a déclaré que celle-ci était représentée par la SCP BR et associés, a fixé l’indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer versé au moment du congé et a condamné la SGH LA COUPOLE alors qu’il convenait simplement de fixer la créance de M^me X Y sur celle-ci;

LE REFORME sur ces points;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

DECLARE les dispositions du présent arrêt opposables à la SCP BR et associés;

CONDAMNE M^me X Y à payer à la SGH LA COUPOLE la somme de 16 035 € HT au titre de l’indemnité d’éviction principale et la somme de 452 € HT pour les indemnités accessoires;

FIXE les créances de M^me X Y à l’égard de la SGH LA COUPOLE, au titre de l’indemnité d’occupation statutaire depuis la prise d’effet du congé, aux sommes suivantes :

—  13 269,96 € HT, soumise à TVA, pour le solde de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période d’occupation du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016;

—  10 080,00 € HT, soumise à TVA, pour la période d’occupation du 1er octobre 2016 jusqu’au 30 septembre 2017;

CONDAMNE la SGH LA COUPOLE à payer à M^me X Y, au titre de l’indemnité d’occupation statutaire trimestrielle, la somme de 2 520 € HT, soumise à TVA, à compter du 2 octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux;

DECLARE irrecevable la demande de la SGH LA COUPOLE en restitution d’un montant de 3 117,68 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères;

REJETTE toutes autres demandes;

CONDAMNE la SGH LA COUPOLE à payer à M^me X Y la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la SGH LA COUPOLE aux dépens d’appel recouvrés au profit de maître IMPERATORE, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT