COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 JANVIER 2021

N° 2021 / 43

N° RG 20/00674

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFODS

Y X

C /

SCI AMG PROMOTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BADIE

M^e BABIN

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Marseille en date du 09 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04707.

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

demeurant […]

représenté par M^e Sébastien BADIE – SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

SCI AMG PROMOTION

dont le siège social est […]

représentée par la SARL Cabinet A B, administrateur de biens, dont le siège social est sis […] à […]

représentée et assistée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Geneviève TOUVIER, Présidente

Mr Gilles PACAUD, Président de chambre

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Delphine RODRIGUEZ LOPEZ.

Greffier lors du prononcé : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2021, délibéré prorogé au 28 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président de chambre, madame Geneviève TOUVIER, présidente, empêchée, et par madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2012, à effet au 1^er août 2012, la SCI AMG Promotion a donné à bail à Monsieur X pour une durée de neuf ans, des locaux commerciaux situés 63/[…] à […], moyennant un loyer annuel de 12'408 euros hors taxes TTC, payable par mensualités de 1034 euros, une provision sur charges de 241 euros et une provision sur taxe de 25,85 euros (soit au total 1 300,85 euros).

Le 2 octobre 2018, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme en principal de 9 555,34 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la SCI AMG Promotion a, le 11

octobre 2019, fait assigner en référé Monsieur X aux fins de voir constater la résiliation du bail, expulser le locataire et en paiement de provisions.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a :

— constaté la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de Monsieur X et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, ce dès la signification de l’ordonnance,

— condamné Monsieur X à payer, à titre provisionnel, à la SCI AMG Promotion la somme de 8 902,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2019, avec intérêts au taux légal sur la somme commandée à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel, charges en sus, à compter du 1^er octobre 2019 jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamné Monsieur X à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens du référé, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’ordonnance a été signifiée le 3 janvier 2020 et le même jour, un commandement de quitter les lieux ainsi qu’un commandement aux fins de saisie vente, avec commandement de payer la somme de 11'605,23 euros, ont été signifiés à M. X.

Par déclaration au greffe du 15 janvier 2020, M. X a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et signifiées le 16 novembre 2020, M. X a conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance de référé du 9 décembre 2019,

— débouter la SCI AMG Promotion de ses demandes,

— condamner la SCI AMG Promotion à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Subsidiairement,

— prononcer la suspension de la clause résolutoire en application de l’article L. 141-41 du code de commerce,

— lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des loyers éventuellement dus,

— condamner la SCI AMG Promotion aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour les dépens d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. X expose qu’il est à jour du paiement de la totalité de ses loyers depuis juillet 2012 et indique produire des quittances émises par le bailleur.

Il indique que le bailleur prétend qu’il serait débiteur d’une somme de 7 869 euros pour la période de juin 2014 à décembre 2016 détaillée de la manière suivante :

1- 5252,07 euros au titre d’un supplément de loyer mensuel convenu verbalement entre les parties pour la période de mai 2014 à août 2016,

2- 2616,94 euros au titre des loyers et provisions sur charges des mois de novembre et décembre 2016.

Monsieur X fait valoir, sur ce supplément de loyer mensuel que la preuve de l’utilisation d’un local accessoire n’est pas rapportée.

Subsidiairement, il fait valoir que la demande au titre des loyers de mai à octobre 2014 est prescrite (1177,69 euros).

Il indique que si la cour considérait qu’il est redevable de loyers, il devra être retenu la seule somme de 4074,38 euros.

Par conclusions notifiées le 22 octobre 2020, la SCI AMG Promotion a conclu comme suit :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés sauf sur le montant de la dette locative,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— condamner Monsieur X à payer, à titre provisionnel, la somme de 13'110,40 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2020,

A titre subsidiaire, si la cour venait à retenir l’existence de contestations sérieuses sur le montant des sommes dues :

— constater que les sommes dues entre le 1^er janvier 2017 et le 19 octobre 2020 par M. X ne sont pas sérieusement contestables,

— le condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 341,39 euros au titre de l’arriéré locatif pour cette période,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur X de toutes ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’intimé fait valoir que les quittances dont se prévaut l’appelant sont en réalité des reçus.

Il expose que M. X n’a pas procédé au règlement intégral des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, notamment au titre de la période de juin 2014 à juin 2016, indiquant qu’un supplément de loyer mensuel a été convenu verbalement entre les parties pour la mise à disposition d’un local accessoire au local principal commercial donné à bail.

L’intimée indique que la date du 22 octobre 2018, date de la signification du commandement de payer, M. X était redevable de la somme de 9 555,34 euros, non réglée dans le délai d’un mois de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Subsidiairement si la cour retenait l’existence de contestations sérieuses sur les parties du montant de la dette, il devra être relevé que le locataire n’a pas tenu compte de l’augmentation de loyers rappelant que la différence entre les sommes appelées et celle versée par celui-ci, constitue l’indexation du loyer, rappelant que le bail stipule que celui-ci est indexé de plein droit et sans aucune formalité.

MOTIFS :

La clause résolutoire :

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire rappelant les dispositions ci-dessus.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 2 octobre 2018, à Monsieur X pour une somme en principal de 9 555,34 euros sur la période du 1^er mai 2014 au 1^er octobre 2018.

Concernant la période de mai 2014 à août 2016, la SCI AMG Promotion expose que sur cette période, la somme de 5 252,07 euros demeure impayée.

Elle indique que sur la période de juin 2014 à juin 2016, un supplément de loyer mensuel a été convenu verbalement entre les parties pour la mise à disposition d’un local accessoire au local principal commercial donné à bail, location dont le bailleur indique rapporter la preuve par la production d’un procès-verbal de constat daté du 29 juillet 2020.

Il est rappelé qu’aux termes du bail commercial signé entre les parties, il a été donné en location à Monsieur X un local commercial numéro 80/81 situé au rez-de-chaussée du centre commercial du Marché du Soleil, d’une superficie de 26 m².

Le procès-verbal de constat produit par le bailleur concerne un local situé au premier étage du centre commercial et qui est désigné comme étant celui utilisé par le locataire, sans qu’aucun élément ne rapporte, autrement que par les déclarations du bailleur à l’huissier, que ce local est bien utilisé par M. X.

Ce dernier verse en outre aux débats un document de l’administrateur de biens par lequel il est consenti au locataire une remise totale de 5 168,55 euros, constituée par la somme de 1445,70 euros au titre du confinement et une somme de 200 euros sur 15 mois qui concerne le dit local.

Le bailleur indique également que pour le mois de mai et août 2016, un résiduel de loyers reste dû pour les sommes de 74,18 euros et 43,88 euros. La première de ces sommes ne figure pas sur le décompte annexé au commandement. Et le locataire ne justifie pas s’être acquitté de la seconde.

Au regard de ces éléments, il apparaît qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative chiffrée par le bailleur à la somme de 5252,07 euros, sauf concernant la somme de 43,88 euros.

Concernant les loyers et provisions de novembre et décembre 2016, la SCI AMG Promotion réclame pour cette période la somme de 2 616,94 euros.

Monsieur X produit cependant une quittance de loyer datée du 18 décembre 2016, concernant le loyer de novembre 2016, pour 1310 euros et un reçu daté du 13 janvier 2017 pour paiement de la somme de 1310 euros au titre du loyer de décembre 2016, soit une somme de 2620 euros, supérieure à celle réclamée de 3,06 euros.

Concernant la période du 1^er janvier 2017 au 11 juillet 2017, la SCI AMG Promotion indique que sur cette période, le locataire a versé la somme de 9 160 euros alors que le montant des loyers et des provisions sur charges s’élevaient à la somme de 9162,86 euros.

Monsieur X produit cependant des quittances de loyers sur cette période attestant du versement de la somme de 9170 euros, soit une somme supplémentaire de 7,14 euros.

Concernant la période du 1^er août 2017 au 11 juillet 2018, la SCI AMG Promotion expose qu’il a été appelé au titre des loyers et provisions sur charges, la somme de 15'985,44 euros, sur la base d’un loyer mensuel de 1332,12 euros, indiquant que Monsieur X n’a versé que la somme de 15'720 euros, soit une différence à son profit de 265,44 euros.

Le bailleur fait valoir que Monsieur X a reconnu avoir versé la somme mensuelle de 1310 euros sans tenir compte de l’augmentation du loyer telle qu’elle résulte de l’indexation prévue au bail qui stipule que le loyer est indexé de plein droit sans aucune formalité.

Sans aucune contestation de la clause d’indexation figurant au bail, Monsieur X fait valoir que le bail prévoit expressément l’application de l’indice du coût de la construction du quatrième trimestre et que cet indice, disponible à partir du 22 mars 2018, était de 1667, de sorte qu’à compter de mars 2018, le loyer mensuel était de 1323,47 euros et non de 1332,12 euros, sans égard cependant à la clause d’indexation du bail qui prévoit une augmentation du loyer au 1^er janvier de chaque année et tous les ans.

Cette somme de 265,44 euros restait bien due.

Concernant la période du 1^er août au 1^er octobre 2018, la SCI AMG Promotion expose qu’il a été appelé la somme de 4 038,03 euros, sur la base d’un loyer indexé à la somme de 1346,01 euros et que le locataire n’a versé que la somme de 2 620 euros.

Monsieur X produit trois reçus de 1310 euros chacun, affectés aux loyers de ladite période, soit pour une somme totale de 3 930 euros, seule la somme de 108,03 euros restant due.

Il ressort des éléments qui précèdent, l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des sommes commandées, à l’exception de la somme de 407,15 euros (43,88€, 265,44 € et 108,03 € et déduction des sommes de 7,14 € et 3,06 €), seule somme pour laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a pu être délivré.

Étant constaté que Monsieur X a dans le mois de ce commandement de payer, opéré un versement de 1 310 euros, il convient de constater que les causes du commandement ont été acquittées et que la clause résolutoire n’a pu être acquise.

Dans ces conditions, il convient de considérer qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la SCI AMG Promotion aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du bail et d’infirmer l’ordonnance déférée à la cour en ce qu’elle a fait droit à cette demande, a ordonné l’expulsion du locataire et l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel.

La provision :

La SCI AMG Promotion sollicite, sur la base d’un décompte arrêté au 19 octobre 2020, le paiement de la somme de 13'210,40 euros à titre provisionnel.

Quoi que ce décompte débute au 1^er janvier 2018, celui-ci mentionne les appels de loyers de juin à décembre 2017, sans indiquer aucun versement effectué par Monsieur X alors que celui-ci produit des reçus pour un montant chacun de 1310 euros pour la dite période.

Concernant la remise dont se prévaut Monsieur X, d’un montant de 5 168,55 euros, la SCI AMG Promotion expose qu’elle était disposée à déduire cette somme de la dette locative, en contrepartie du versement par le locataire du solde de la dette, contrepartie qui ne figure cependant pas sur le document versé aux débats par Monsieur X.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à l’affirmation de l’existence de cette contrepartie, de sorte que le montant de la remise doit être imputé sur le montant de la provision sollicitée.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit la demande du bailleur à hauteur de la somme de 5 341,39 euros à titre provisionnel, montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Monsieur X.

En conséquence de quoi, l’ordonnance déférée à la cour est infirmée du chef de la provision.

Les délais :

Le locataire a sollicité un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent accorder des délais de paiement, sauf qu’en l’espèce, Monsieur X qui explique que son activité est impactée par la crise sanitaire, ne produit aucun document justifiant de difficultés économiques, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Enfin, Monsieur X sera condamné à payer à la SCI AMG Promotion la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirmant l’ordonnance du 9 décembre 2019 prononcée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille et statuant à nouveau :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI AMG Promotion de résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire, d’expulsion de Monsieur X et de fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Y ajoutant :

Condamne M. X à payer à la SCI AMG Promotion la somme provisionnelle de 5 341,39 euros au titre des loyers et charges dus au 19 octobre 2020 ;

Déboute Monsieur X de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Monsieur X à payer à la SCI AMG Promotion la somme de 1 200 euros en

application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,