COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 AVRIL 2021

N° 2021/ 213

Rôle N° RG 19/05712 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BECUM

SARL MAREAS

C/

SCI Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL I J SION

M^e Albert TREVES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 04 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/05110.

APPELANTE

SARL MAREAS prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social., demeurant […] ' Pôle d'[…]

représentée par M^e H I J de la SELARL I J SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

SCI Y, demeurant […]

représentée par M^e Albert TREVES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à

l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 2 mars 1993, la société civile immobilière Y a donné à bail à la société à responsabilité limitée S.A.R.L. ARAUCARIA, des locaux situés au pôle d’activités des Milles composés d’un bâtiment industriel et une partie du parking nord situé à l’avant du bâtiment et une partie du parking sud situé à l’arrière du bâtiment pour une durée de neuf années à compter du ler juin 1993.

Un avenant en date du 17 juin 1997 a réduit l’usage des parkings, la surface louée et le montant du loyer. Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années par avenant du 1 l décembre 2002 modifiant le loyer.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2010, le preneur a signifié au bailleur un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité pour le 30 mai 2011 ou le 30 juin 2011.

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2010, la S.A.R.L. ARAUCARIA a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. MAREAS, fonds de commerce spécialisé dans le dépôt vente de meubles, la brocante et les biens d’occasion.

Par lettre en date du 17 août 2011, la S.C.I. Y a offert une indemnité d’éviction de 102000€ et réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 10 000 € hors taxe (HT) à compter du ler juin 2011.

La S.A.R.L. MAREAS par lettre en date du 22 août 2011 a estimé l’indemnité d’éviction insuffisante, et l’indemnité d’occupation excessive, et s’est plainte de ne pouvoir faire usage des cinq places de parking lui revenant au titre du contrat de bail côté sud.

Par ordonnances de référé des 17 janvier et 24 février 2012, M. B C a été désigné en qualité d’expert à la demande du preneur pour évaluer les deux indemnités.

Par acte d’huissier en date du 29 août 2012, la S.A.R.L. MAREAS a fait assigner la S.C.I. Y en paiement d’une indemnité d’éviction, demandant que les cinq places de parking litigieuses soient libérées.

L’expert a déposé son rapport le 19 décembre 2013.

Le 22 septembre 2014 la S.C.I. Y a signifié à la S.A.R.L. MAREAS qu’elle exerçait son droit de repentir, et consentait au renouvellement du bail.

Un jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en date du 7 juillet 2016 a :

— constaté que la S.C.I. Y a exercé son droit de repentir et qu’un nouveau bail s’est formé à compter du 22 septembre 2014 pour une durée de neuf années,

— condamné la S.C.I. Y à payer à la S.A.R.L. MAREAS la somme de 8 041,l 3 euros au titre des frais de procédure qu’elle a supportés,

— fixé à la somme de 170.111 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L.

MAREAS à la S.C.I. Y entre le ler juin 2011 et le 22 septembre 2014, en retenant une superficie de 892 m2 (980-88) pour la valeur au m2 de proposée par l’expert de 64,05€.

— condamné la S.A.R.L. MAREAS à payer à la S.C.I. Y la somme de 170 111€ en deniers

ou quittances à ce titre.

— ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur B X, avec mission de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont s’agit au 22 septembre 2014, en précisant la méthode de calcul retenue, dire si la S.A.R.L. MAREAS a, ou non, la jouissance de cinq places de parking réservées coté sud exclusivement au preneur par l’avenant du 17 juin 1997, joindre des photographies des lieux à son rapport.

La S.C.I. Y a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 13 septembre 2018, la cour d’appel a constaté qu’elle n’était pas saisie de la mesure d’expertise ordonnée avant-dire-droit et de la fixation du loyer de renouvellement et a :

— confirmé le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’exercice par la S.C.I. Y du droit de

repentir et la formation d’un nouveau bail à la date du 22 septembre 2014 pour une durée de 9 ans, et condamné la S.C.I. Y à payer à la S.A.R.L. Mareas la somme de 8.041,13€ au titre des frais de procédure supportés par cette dernière,

— infirmé la décision et statué à nouveau pour fixer à la somme de 163.345,76€ le montant de

l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Mareas à la S.C.I. Y entre le 1 juin 2011et le 21 septembre 2014 inclus.

L’expert monsieur X a clôturé son rapport le 2 février 2018, concluant à une valeur locative d’un montant de 88 080€ hors charge et hors taxe (HCHT) ou 70 720 € HTHC selon que l’on inclut ou non dans la surface, la Mezzanine 2 dont la prise en compte dans la surface louée est litigieuse

entre les parties.

Par jugement en date du 4 mars 2019, le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en -Provence a statué ainsi :

— Fixe le loyer annuel du bail à compter du 22 septembre 2014 à la somme de 74 868€ ;

— Fixe que la variation du loyer à 59 413, 20€ la première année, 65 354,52€ la seconde,

71 889,97€ la troisième et 74 868€ la quatrième ;

— Condamne la S.C.I. Y à payer à la société MAREAS une somme de 10€ par jour à compter du 22 août 2011 et jusqu’à mise à disposition des lieux loués, au titre du défaut de jouissance des cinq emplacements de parking sur la partie sud de l’enceinte de son entrepôt, soit la somme de 26 060€, compte arrêté au 10 octobre 2018 ;

— Dit n’y avoir lieu à allouer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonne l’exécution provisoire ;

— Fait masse des dépens qui seront pour moitié à la charge de chacune des parties, et autorise Maître H I J à les recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Par déclaration d’appel en date du 8 avril 2019, la S.A.R.L. MAREAS a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— Fixé le loyer annuel du bail à compter du 22 septembre 2014 à la somme de 74 868 € en refusant d’exclure dans le calcul de la valeur locative, la surface de la «deuxième mezzanine » de 434,48 m2, en retenant un prix au m2 de 80 € pour la valeur locative à compter du 22

septembre 2014, et par voie de conséquence en fixant la variation du loyer à 59 413, 20 € la première année, 65 354,52 € la seconde, 71 889,97 € la troisième et 74 868 € la quatrième

— Condamné la S.C.I. Y à payer à la société MAREAS une somme de 10 € par jour à compter du 22 août 2011 et jusqu’à mise à disposition des lieux loués, au titre du défaut de jouissance des 5 emplacements de parking sur la partie sud de l’enceinte de son entrepôt, soit la somme de 26 060 €, compte arrêté au 10 octobre 2018, alors qu’il était réclamé la somme de 50€ par jour.

— Dit n’y avoir lieu à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par les parties,

Le tribunal a retenu la superficie des lieux telle que proposée par l’expert en incluant la seconde mezzanine en indiquant que sa propriété avait été transférée au bailleur en application du contrat de bail renouvelé en date du 11 décembre 2002, sans qu’il ne soit besoin de distinguer si les éléments étaient démontables ou non au vu de la clause contractuelle clair du bail. Le tribunal a retenu le prix de 80 euros le m2 fixé par l’expert. Un coefficient de minoration de 15% en raison de la spécialisation du bail et destination des lieux a été retenu. Le tribunal a jugé que le preneur n’avait pas la jouissance des 5 places de parking visées dans le bail et a retenu un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 11 décembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.A.R.L. MAREAS demande de :

- Confirmer partiellement le jugement du Tribunal de grande instance d’AIX EN PROVENCE du 8 avril 2019,

- Dire et juger que les surfaces utiles des locaux sont les suivantes :

837,18 m² pour le rez-de-chaussée soit :

790,41 m² d’espace de vente

46,77 m² bureau

92,93 m² pour la mezzanine réalisée par le bailleur

434,48 m² pour la mezzanine démontable réalisée par le locataire

- Dire et juger que les coefficients de pondération sont :

1 pour les surfaces de vente et bureau

0,5 pour la mezzanine

- Dire et juger que la spécialisation du bail justifie comme d’usage une minoration fixée à 15%

- Dire et juger qu’une minoration de 15% sera appliquée sur la valeur locative servant de base pour la fixation du nouveau loyer

- Réformer partiellement le jugement du Tribunal de grande instance d’AIX EN PROVENCE du 8 avril 2019 et statuant à nouveau,

A titre principal,

- Dire et juger que la mezzanine n°2 démontable installée par le locataire est un meuble dont la propriété revient à la société MAREAS et que la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y, même bénéficiaire d’une clause d’accession ne peut en revendiquer la propriété.

A titre subsidiaire,

- Dire et juger que lorsque le bailleur se réserve le choix entre l’accession ou la remise en état, la clause d’accession ainsi rédiger ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles au moment la restitution des locaux.

-Dire et juger qu’en l’espèce dans la clause d’accession la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y s’est réservé le choix entre l’accession ou la remise en état.

- Dire et juger qu’en conséquence la clause d’accession contractuelle ne peut jouer qu’en fin de relations contractuelles.

- Dire et juger qu’en l’état du renouvellement du bail commercial et de la non restitution des locaux, les relations contractuelles entre la société MAREAS et la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y n’ont pas pris fin.

- Dire et juger en conséquence la clause d’accession n’a pas produit ses effets et que la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y n’est pas devenue propriétaire de la mezzanine 2 démontable installée par le locataire.

A titre très subsidiaire,

- Dire et juger que la clause d’accession ne peut produire ses effets qu’à partir du second renouvellement ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En tout état de cause,

- Dire et juger que la deuxième mezzanine est un bien meuble qui a été réalisé par la société ARAUCARIA et cédé à la société MAREAS comme un actif corporel du fonds de commerce.

- Dire et juger que la deuxième mezzanine ne saurait être considérée comme une «installation faite par le preneur », la société MAREAS, dans les lieux loués.

- Dire et juger que la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y est mal fondée à solliciter le transfert de propriété de ladite mezzanine à la fin du bail la liant à la société MAREAS.

- Dire et juger en conséquence que la mezzanine 2 démontable ne saurait être incluse dans la surface locative.

- Dire et juger que la superficie pondérée à retenir pour évaluer le nouveau loyer de la société MAREAS est de 884 m²;

- Dire et juger que le prix unitaire de 80 € le m² retenu par l’Expert X est en contradiction avec sa propre analyse, avec l’avis et l’étude réalisée par la société D E ainsi qu’avec le montant fixé pour l’indemnité d’occupation par le Tribunal et la Cour, avant abattement et avec l’accord des parties.

- Dire et juger que ce prix unitaire ne correspond pas en tout état de cause au prix au 22 septembre 2014.

- Dire et juger en conséquence que la valeur locative qui doit être retenue est 64 € HT le m²

- Dire et juger que la valeur locative annuelle du local loué par la société MAREAS devra être fixée à 48.089,60 € (884 X 64 X 0,85) à compter du 22 septembre 2014 ;

- Dire et juger qu’en application de l’article L.145-34 du code de commerce, la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, soit douze mois échus, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année 2011 ;

A titre subsidiaire,

Si par impossible votre juridiction retient le prix unitaire de 80€/m² proposé par l’Expert, et fixe la valeur locative à la somme de : 884 m² * 80 €/m² * 0,85 = 60.112 € HT par an soit 5.009,33 € HT par mois.

Retenir l’échéancier suivant :

Loyer HT (n-1) 10% Loyer HT (n-1) Loyer proposé HT

1 ère année 53.506,00 € 5.350,60 € 58.856,60 €

2 ème année 60.112,00 €

A titre très subsidiaire

Si par impossible votre juridiction tout en retenant le prix unitaire de 64 €/m² proposé par la

concluante inclue la mezzanine 2 installée par le locataire dans la surface locative et fixe la

valeur locative à la somme de : 1101 m² * 64 €/m² * 0,85 = 59.894,40 € HT par an soit 4.991,20 € HT par mois.

Retenir l’échéancier suivant :

Loyer HT (n-1) 10% Loyer HT (n-1) Loyer proposé

HT

1 ère année 53.506,00 € 5.350,60 € 58.856,60 €

2 ème année 59.894,40 €

A titre infiniment subsidiaire

Si par impossible votre juridiction retient le prix unitaire de 80€/m² proposé par l’Expert X et inclue la mezzanine 2 installée par le locataire dans la surface locative et fixe la valeur locative à la somme de : 1101 m² * 80 €/m² * 0,85 = 74.868 € HT par an soit 6.239 € HT par mois.

Retenir l’échéancier suivant :

Loyer HT (n-1) 10% Loyer HT (n-1) Loyer proposé HT

1 ère année 53.506,00 € 5.350,60 € 58.856,60 €

2 ème année 58.856,60 € 5.885,66 € 64.742,26 €

3 ème année 64.742,26 € 6.474,23€ 71.216,49 €

4 ème année 74.868,00 €

- Dire et juger qu’en violation des termes du contrat notamment le paragraphe désignation page 2/6alinéa 6 de l’avenant de renouvellement du bail commercial du 11 décembre 2002, la société MAREAS est privée de la jouissance des 5 places de parking qui lui sont réservées ainsi que de la jouissance en commun avec les autres locataires des 8 places parkings OUEST et SUD

- Dire et juger que la privation de jouissance des 5 places de parking qui lui sont réservées ainsi que des 8 places de parkings en commun avec les autres locataires cause un préjudice certain à la société MAREAS

- Dire et juger que le préjudice de jouissance de la société MAREAS est évalué à 50 € HT par jour depuis son entrée dans les lieux et jusqu’au 25 juillet 2019, date de la mise à sa disposition des 5 places de parking qui lui sont contractuellement réservées

- Dire et juger que le préjudice de jouissance de la société MAREAS est évalué à 20 € HT par jour depuis le 25 juillet 2019 et jusqu’à la date de la mise à sa disposition des 8 places dont elle aura la jouissance en commun avec les autres locataires

- Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y à payer à la société MAREAS la somme de 156.210 € HT à parfaire en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 17 février 2021 outre celle de 20 € HT par jour de retard à compter du 18 février 2021 jusqu’à la parfaite mise à disposition des 8 places dont elle aura la jouissance en commun avec les autres locataires

- Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y à mettre à disposition de la société MAREAS les 8 places de parking dont elle a l’usage en commun avec les autres locataires sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à venir.

- Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y à verser la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE Y aux entiers dépens, distraits au profit de Maître H I J, Avocat.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— sur la fixation du loyer du nouveau bail à compter du 22 septembre 2014,

sur la superficie des lieux, elle indique que les surfaces utiles retenues ne sont pas contestables pas plus que les coefficients de pondération mais précise que la mezzanine 2, d’une superficie de 434,48m2, ne peut servir de base pour le calcul de la surface locative contrairement à ce qui a été retenu par la cour dans son arrêt en date du 13 septembre 2018 pour le calcul de l’indemnité d’occupation puisque d’une part, la mezzanine construite par la société ARAUCARIA et cédée à la société MAREAS est entièrement démontable et est par conséquent un meuble dont la propriété n’a pas vocation à être transférée au bailleur en vertu de la clause d’accession contractuelle et que, d’autre part, les relations contractuelles s’étant poursuivies entre les parties par le renouvellement du bail et aucune restitution des locaux n’étant intervenue, la clause d’accession ne peut jouer en l’état ;

— sur la valeur locative du marché, elle conteste la valeur retenue par le tribunal à savoir celle retenue par l’expert X d’un montant de 80 euros le m2 faisant valoir qu’elle est largement supérieure au prix du marché et propose de retenir un prix de 64 euros le m2, prix moyen retenu comme base de l’indemnité d’occupation et prix moyen de la fourchette établie par la société D E.

— sur la jouissance des places de parking, elle demande confirmation du jugement ayant jugé qu’elle n’avait pas la jouissance des cinq places de parking visées dans le bail mais demande également qu’il soit dit qu’elle n’a pas la jouissance des 8 places de parking Ouest et Sud en commun avec les autres locataires – à savoir en pratique la société CLOTURAIX dont le gérant est M. Y) et demande à ce titre réparation intégrale de son préjudice de jouissance.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 9 septembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.C.I. IMMOBILIÈRE Y forme appel incident et demande de :

- HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire en date du 19 décembre 2013, déposé par Monsieur B F;

- CONSTATER la concordance dudit rapport avec celui de Madame Z;

- CONSTATER l’accord des parties pour un montant de loyer reposant sur 64,04 € le mètre carré; et ce en corrélation avec l’évaluation de l’expert judiciaire;

- DONNER ACTE de l’exercice légal et régulier du droit de repentir par la S.C.I. Y à compter du 22 Septembre 2014 date à laquelle doit être fixé le loyer annuel;

- CONFIRMER, par voie de conséquence, le renouvellement automatique du bail aux mêmes

clauses et conditions demeurant inchangées à l’exception du loyer; et ce, pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à compter du 22 Septembre 2014, date à laquelle la bailleresse a notifié son repentir au preneur;

- DIRE ET JUGER que la surface pondérée à retenir pour évaluer le nouveau loyer de la société MAREAS est de 1.148 m² conformément au rapport d’expertise judiciaire et aux calculs de l’expert Z, de même que la valeur locative que cette dernière évalue et justifie à hauteur de 109.060 €;

- DIRE ET JUGER recevables et bien fondées la demande formée par la S.C.I. Y, quant à solliciter la fixation du nouveau loyer à compter du jour de la notification du droit de repentir emportant renouvellement du bail commercial à compter du 22 Septembre 2014;

- FIXER le nouveau loyer à la somme annuelle hors taxe de 109.000 Euros, soit

mensuellement 9.085 Euros HT à compter du 22 Septembre 2014 (date de la notification du repentir) et, de par là même, ordonner à la S.A.R.L. MAREAS de payer à la S.C.I. Y le nouveau loyer mensuel ainsi fixé par décision de justice;

- CONDAMNER la société MAREAS aux entiers dépens de la présente instance, de même qu’aux frais irrépétibles de première instance et d’appel à hauteur de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile; étant à considérer que le droit de repentir s’est exercé durant l’instance;

- DÉBOUTER la société MAREAS de toutes demandes, fins et conclusions contraires et notamment en ce qui concerne sa double demande de condamnation, au titre d’un préjudice de jouissance et d’astreinte afférente aux emplacements de stationnement;

Au soutien de ses prétentions, elle demande qu’il lui soit donné acte de l’exercice régulier de son droit de repentir à compter du 22 septembre 2014. Elle demande homologation du rapport d’expertise de M. A et de retenir une surface utile pondérée de 1 148 m2 incluant les deux mezzanines et fait valoir que la seconde mezzanine réalisée par le précédent preneur la société ARAUCARIA et non démontée en fin de bail, a fait accession au bailleur aux termes du bail prévoyant dans une clause contractuelle insérée au contrat du 11 décembre 2002 l’accession du bailleur à la fin du présent bail et sans qu’il ne soit besoin d’attendre le second renouvellement. Elle demande que le loyer soit fixé à 109 000 euros annuel.

S’agissant des places de parking, elle fait valoir qu’elle avait consenti verbalement à l’ancien locataire l’usage de 5 places sur la partie Ouest du bâtiment et ce en contre-partie de la restitution de 5 places situées au sud du bâtiment. Elle indique que si le preneur souhaite récupérer les 5 places de parking au sud du bâtiment, elle doit libérer la voie de circulation en permettant l’accès, partager le système d’ouverture et de fermeture d’un de ses portails, effacer le traçage au sol des places de parking gênant le passage des véhicules.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2021.

L’affaire a été plaidée le 17 février 2021 et mise en délibéré au 22 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer annuel à compter du 22 septembre 2014

La S.C.I. IMMOBILIÈRE Y demande qu’il lui soit donné acte de l’exercice de son droit de repentir et que soit confirmé le renouvellement automatique pour une durée de neuf années à compter du 22 septembre 2014. Cependant, la présente cour, statuant par arrêt en date du 13 septembre 2018 en appel du jugement en date du 7 juillet 2016 du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence, a déjà confirmé le jugement en date du 7 juillet 2016 en ce qu’il a constaté l’exercice par la S.C.I. Y du droit de repentir et la formation d’un nouveau bail à compter du 22 septembre 2014 pour une durée de neuf ans.

Il n’est pas contesté que les parties s’accordent sur le déplafonnement du loyer comme indiqué dans le jugement.

Il convient de fixer le loyer du bail renouvelé et c’est dans ce contexte que la surface des locaux loués fait l’objet de débats entre les parties s’agissant de la prise en compte ou non dans cette surface d’une mezzanine dite 'mezzanine 2" d’une superficie de 434,38 m2.

Par arrêt en date du 13 septembre 2018 fixant l’indemnité d’occupation, la cour a retenu une surface pondérée de 1 100,83 m2 en incluant les deux mezzanines.

Dans son rapport, l’expert judiciaire M. X, a rappelé, au vu des contestations des parties, avoir proposé de faire mesurer les surfaces par un géomètre, proposition demeurée sans réponse. Il s’est par conséquent fondé sur le relevé établi par la société K2D le 26 mars 2014 à la demande de la société MAREAS qui avait proposé à la S.C.I. Y à participer à ses opérations, cette dernière déclinant en invoquant le caractère tardif de cette demande et l’existence d’un métré réalisé antérieurement par un précédent expert judiciaire.

Aux termes du bail renouvelé le 11 décembre 2002, il était prévu en son article 4 que 'tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les lieux loués resteront, à la fin du présent bail, la propriété du bailleur, sans indemnité de sa part, celui-ci ayant toutefois la possibilité d’exiger la remise immédiate en état des lieux dans l’état d’origine'.

Il n’est pas contesté que cette mezzanine a été réalisée par la société ARUCARIA qui a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. MAREAS par acte en date du 31 mai 2010.

Cependant, et ainsi que justement relevé par le premier juge, il convient de noter d’une part que la clause contractuelle est claire et sans ambiguïté en ce qu’elle prévoit une accession par le bailleur à la fin du présent bail et non à la fin de la jouissance ou de l’occupation des lieux. En l’espèce, même si le bailleur s’est réservé le droit de demander la remise immédiate en état des lieux dans l’état d’origine, cette disposition ne fait pas obstacle à la clause d’accession qui intervient préalablement. D’autre part, il importe de noter également que cette clause ne distingue pas, à l’instar d’autre décisions citées, si les éléments objets de l’accession sont des meubles ou des immeubles et sont démontables ou non. Enfin, il convient de rappeler qu’au moment de l’application de la clause d’accession, le preneur était la S.A.R.L. MAREAS et n’était plus la société ARUCARIA.

Il convient par conséquent de retenir la surface intégrant les deux mezzanines et la surface utile pondérée telle que retenue par l’expert, les parties ne contestant pas les coefficients de pondération retenus. Au vu de ces éléments, l’expert a fixé la surface à 1 364,59 m2 et la surface utile pondérée à 1 101 m2, incluant la mezzanine litigieuse d’une superficie de 434,38 m2.

S’agissant du prix au m2, l’expert a rappelé que la société MAREAS était enregistrée sous la nomenclature de 'commerce de détail de biens d’occasion en magasin et se situait dans la zone des Milles, coeur historique du pôle d’Aix, et où se trouvent majoritairement des établissements tertiaires aux services des professionnels et, dans une partie moindre, des établissements ouverts à une

clientèle non professionnelle et des magasins de vente au détail de biens d’occasions comme celui du preneur. Il a retenu dix termes de référence et a proposé une valeur à 80 euros le m2 après s’être appuyé également sur une étude de marché réalisée par D G en 2014, des annonces de location en décembre 2017 de locaux neufs. L’expert ajoute avoir observé que la surface n’influe que faiblement sur le prix, le prix moyen et le prix médian sont identiques, le prix moyen des baux conclus entre 2013 et 2014 est de 94 euros /m2.

Au vu de ces éléments et du rapport d’expertise motivé et après réponse aux dires des parties qui maintenaient les valeurs de 100 euros et 64 euros par m2, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un prix au m2 de 80 euros et de retenir un coefficient de minoration de 15% en raison de la spécialisation du bail telle que rappelée ci-dessus.

S’agissant de l’échéancier sollicité par le preneur en application de l’article L. 145-34 alinéa 4 du code du commerce qui dispose que la variation du loyer qui découle d’un déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente, la S.A.R.L. MAREAS propose des sommes différentes de celles retenues par le tribunal indiquant, sans toutefois en justifier, que le loyer acquitté au cours de l’année précédente est celui payé au mois de mai 2011 à savoir 53 506 euros et se fondant sur ce dernier pour demander fixation des sommes de 58 856,60 euros la première année, 64 742,26 euros la seconde année, 71 216,49 euros la troisième année et 74 868 euros la quatrième année. La bailleresse ne s’oppose toutefois pas à cette demande à laquelle il convient de faire droit.

Sur la jouisssance des places de parking

Dans le bail initial en date du 2 mars 1993, il était prévu que le preneur disposait à titre exclusif d’une partie du parking nord situé à l’avant du bâtiment ainsi que d’une partie du parking sud situé à l’arrière du bâtiment telles que ces parties étaient définies par le plan n°3, plan qui n’est pas produit aux débats. Le nombre de places de parking résultant de ce premier bail n’est donc pas connu.

Par avenant en date du 17 juin 1997, les parties ont convenu que les parkings ouest et sud qui étaient à usage exclusif du preneur devenaient à usage commun avec les autres preneurs et que 5 places de parking seraient réservées exclusivement au preneur côté sud. Cette clause a été reprise dans le renouvellement en date du 11 décembre 2002 dans le paragraphe 'Désignation’ ( page 2/6) et régit toujours les relations des parties.

Par courrier en date du 22 août 2011, le conseil du preneur a mis en demeure la bailleresse d’avoir à laisser les cinq places de parking côté sud à son usage exclusif

Dans un procès-verbal en date du 16 septembre 2015, l’huissier constatait qu’un stock important de matériel de clôture était entreposé sur ce parking et notamment à l’arrière du portail et interdisait l’accès au parking sud. Il constatait par ailleurs, s’agissant du parking ouest situé entre le local occupé par la S.A.R.L. MAREAS et la clôture de la société ADREXO, que la largeur du terrain comprise entre le mur de ce local et la clôture était de cinq mètres et ne permettait pas le stationnement de plus d’un véhicule.

Dans son rapport d’expertise, M. X a constaté que le preneur n’avait pas la jouissance des cinq places de parking côté sud du fait de l’encombrement et de constructions modulaires de la société CLOTURAIX, société dont le gérant est M. Y.

Il résulte de ces éléments que les places situées en parking nord présentes dès le bail initial et qui n’ont pas été visées par l’avenant ne pose pas de difficultés.

Il résulte également de ces éléments que le preneur n’a pas la jouissance des 5 places de parking qui lui sont réservées sur le parking sud. Le preneur en a demandé l’accès depuis sa mise en demeure en

date du 22 août 2011. Il indique dans ses dernières écritures que la bailleresse a libéré en partie l’accès à ce parking le 25 juillet 2019 et n’en demande plus accès sous astreinte. C’est par conséquent au cours de cette période que son préjudice de jouissance doit être réparé et il convient de confirmer le jugement de ce chef.

S’agissant des 8 places de parking en commun sur le parking Ouest/Sud dont la locataire demande également la jouissance, il résulte du plan de masse visé dans l’acte de renouvellement de bail du 11 décembre 2002 et qui a été repris par l’expert dans ses travaux et du rapport d’expertise, que ces places, outre les 5 places à usage exclusif sur le parking sud, étaient parfaitement délimitées et qu’elles figuraient dans l’assiette du bail depuis l’avenant en date du 17 juin 1997. Il résulte également des procès-verbaux de constat d’huissier produits par les parties et du rapport d’expertise que le preneur n’y a pas accès. Cet accès n’avait pas été demandé dans la mise en demeure de la locataire. Il ne figure pas non plus dans les demandes devant le tribunal quand bien même la locataire indique que le tribunal n’a pas relevé ce fait. Le preneur demande d’ailleurs réparation de son trouble de jouissance de ce fait seulement à compter du 25 juillet 2019.

Au vu de ces éléments, en l’absence de demande ou mise en demeure préalable formée auprès de la bailleresse par la locataire, il n’y a pas lieu de retenir de manquement de la S.C.I. Y et d’indemniser ce préjudice de jouissance. Il y a lieu toutefois de prévoir une astreinte telle que précisée ci-dessous pour que ces places soient mises à disposition.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, il n’y a pas lieu à application de cet article.

Sur les dépens

Les dépens seront supportés par la SARL MAREAS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a dit :

- FIXE le loyer annuel du bail à compter du 22 septembre 2014 à la somme de 74 868 euros.

— Dit n’y avoir lieu à allouer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- FAIT masse des dépens qui seront pour moitié à la charge de chacune des parties, et autorise Maître H I J à les recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

— Fixe la variation du loyer à 58 856,60 euros la première année, 64 742,26 euros la seconde année, 71 216,49 euros la troisième année et 74 868 euros la quatrième année.

— Condamne la S.C.I. Y à payer à la SARL MAREAS une somme de 10 euros par jour à compter du 22 août 2011 et jusqu’au 25 juillet 2019, au titre du défaut de jouissance des cinq

emplacements de parking sur la partie sud de l’enceinte de son entrepôt.

Y AJOUTANT,

- CONDAMNE la S.C.I. Y à mettre à disposition de la SARL MAREAS les huit emplacements de parking à usage commun avec les autres locataires situés sur la partie sud/ouest de l’enceinte de son entrepôt tels qu’il résulte de l’avenant au bail en date du 17 juin 1997 et du plan de masse annexé à l’acte de renouvellement du bail en date du 11 décembre 2002, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

- DIT n’y avoir lieu à allouer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE la SARL MAREAS aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,